【文章內(nèi)容簡介】 生的重要因素。我們必須清醒地看到，當(dāng)前國土資源領(lǐng)域腐蝕與反腐蝕的斗爭十分尖銳，黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作形勢仍然嚴(yán)峻，任務(wù)繁重。不切實加強黨風(fēng)廉政建設(shè)并取得顯著成效，國土資源事業(yè)將受到嚴(yán)重影響和損害。不緊緊地把業(yè)務(wù)工作與黨風(fēng)廉政建設(shè)結(jié)合起來，同步推進，國土資源管 理工作和土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變將難以推進，取得新突破和新成效。我們必須正確認(rèn)識和把握黨風(fēng)廉政建設(shè)反和腐敗斗爭形勢，進一步增強干部職工責(zé)任感和緊迫感，迎難而上，乘勢而進，堅持實行教育、制度、監(jiān)督并重，加大工作力度。不斷把國土資源系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭引向深入，為推動經(jīng)營城市土地和土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變工作提供強有力的政治和紀(jì)律保障。 ㈡外部用地單位因素。 一些單位未經(jīng)批準(zhǔn)，違法與農(nóng)村集體土地經(jīng)濟組織參與的“ 征地協(xié)議 ” 、占地協(xié)議，違法圈占、使用集體土地，特別是以租地、入股、聯(lián)建等方式使 集體土地非法入市，進行房地產(chǎn)開發(fā)和改變農(nóng)業(yè)耕種性質(zhì)搞商業(yè)、工業(yè)性用地的行為；未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或以聯(lián)建、聯(lián)營方式等轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為；違反規(guī)定自行協(xié)議出讓經(jīng)營性用地；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途；擅自違反 第 11 頁 共 24 頁 規(guī)定越權(quán)批地等違法行為。一些圈地長期不開發(fā)或達(dá)不到用地投資比例，閑置、荒蕪浪費土地資源以及小規(guī)模大圈地等行為如不加以制止和處理，將嚴(yán)重浪費土地資源、破壞土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變。 ㈢政府行為的因素。 一些政府在經(jīng)營城市土地中還存在著制度不健全、管理不到位和越位的問題。一是認(rèn)識不夠一致，思想觀念 仍顯陳舊。主要表現(xiàn)在有的政府仍以計劃經(jīng)濟模式思考問題，把城市建設(shè)投入和城市運營割裂開來，批地權(quán)集中在個別領(lǐng)導(dǎo)手中，土地資源配置仍以人為支配為主。二是土地運營中的各項基本制度沒有建立健全。政府對土地一級市場的高度壟斷有的停留在文件上，口頭上，沒有切實建立土地市場運營機制，政府只是管理，沒有直接介入到土地運營過程中去，在決策上把關(guān)也就不能獲取土地運營產(chǎn)生的巨大利益。三是土地市場秩序需進一步規(guī)范。雖然經(jīng)過專項治理整頓，但有的地方流于形式，沒有從根本上融及部分人的利益，土地市場特別是土地供給市場 “ 政出多門、地出多口 ” 的現(xiàn)象仍然存在。四是公開競價出讓機制還沒有完全建立。以招商引資、企業(yè)改制等種種理由和借口未依法履行審批手續(xù)就違法違規(guī)承諾企業(yè)和招商引資用地，采取以公共設(shè)施為名將違法用地行為以合法方式取得，個別違反國家產(chǎn)生政策違反規(guī)劃、超計劃、資金分批次報批土地，或以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的情況十分普遍，還 第 12 頁 共 24 頁 有借競價出讓之名行，低價出讓之實。五是急功近利思想嚴(yán)重。片面強調(diào)營利和追求短期發(fā)展，眼前利益，盲目擴大出讓土地總量，導(dǎo)致地價人為下降，給政府后續(xù)留下隱患。 這些問題的存在，阻礙了生產(chǎn)力的正常發(fā)展，極大的影響了經(jīng)營土 地工作的深入。為實現(xiàn)城市的經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，有必要進一步優(yōu)化城市土地經(jīng)營機制，推進土地資源的土地資本轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效經(jīng)營。 三、強化管理，建立健全保障機制 ㈠建立健全運營機制，不斷提高土地經(jīng)營管理水平。 創(chuàng)新規(guī)劃引導(dǎo)機制。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的靈魂，也是經(jīng)營土地的前提，城市規(guī)劃水平的高低，不僅決定一個城市的建設(shè)水平，也直接影響到經(jīng)營土地的規(guī)模和效益，進而影響到經(jīng)營城市的具體效果。經(jīng)營城市土地一方面要注意做好城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接，保持兩個規(guī)劃的協(xié)調(diào)一致；另 一方面要注重發(fā)揮規(guī)劃的財富功能，科學(xué)規(guī)劃，通過城市總體規(guī)劃引導(dǎo)，充分展示城市各個區(qū)域的發(fā)展前景，造就不同地段的增值預(yù)期，吸引投資者的廣泛關(guān)注，形成土地市場的有效需求。 強化土地增值機制。 土地的價值地于吸附的物化勞動。在同一塊土地上因追加勞動形成的價值即級差地租是城市土地財富產(chǎn)生的主要源泉。因此，變生地為熟地，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施配套，可以獲取最大的土地出 第 13 頁 共 24 頁 讓價格，實現(xiàn)政府作為城市土地價有者的權(quán)益最大化。同時，熟地出讓有利于規(guī)劃的實施，可以保證出讓土地項目按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進行配套開發(fā)，引導(dǎo)固定 資產(chǎn)投資方向。 健全土地儲備機制。推行土地儲備制，規(guī)定凡是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)閑置、低效利用土地及新增用地，一律納入政府儲備，對存量土地采取征用、收購、置換，對有償收購的土地，采取貨幣收購。定金收購、預(yù)定收購的方式。同時，把 “ 生地 ” 變成 “ 熟地 ” 由政府對城鄉(xiāng)結(jié)合部和暫時利用效率不高的土地進行初級開發(fā)整理和適當(dāng)?shù)拇蟓h(huán)境建設(shè)，以最大限度地獲得地價上漲產(chǎn)生的效益，從而使土地資本在市場運作中更顯活力。土地儲備制度是政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換和征用等方式 取得的土地進行前期開發(fā)，并予以儲存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。土地儲備是政府高度壟斷土地一級市場的體現(xiàn)，是 “ 一個池子蓄水 ” 的具體措施。當(dāng)前，要健全土地儲備的儲備、融資、加工整理和市場營銷四方面功能，充分發(fā)揮儲備機構(gòu)的作用，政府要從土地出讓收益中拿出一定比例的資金作為儲備資金使用。在防范風(fēng)險、穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)效能最大化。 完善土地供應(yīng)機制。構(gòu)建 “ 總監(jiān)控制、適度緊缺 ” 的土地供應(yīng)機制是經(jīng)營土地客觀需要。在土地一級市場高度壟斷、土 第 14 頁 共 24 頁 地二、三級市場規(guī)范有序的情況下，土地價格 的漲跌主要取決于土地投放量的多少。視市場行情適時、適量投放土地，讓土地市場始終處于不飽和狀態(tài)是提升土地價格，實現(xiàn)土地價值最大化的有效手段。這一機制的建立和實施，使政府對土地管理和土地市場有了調(diào)控權(quán)，可以實現(xiàn)政府調(diào)控與市場配置相結(jié)合的土地資源配套模式，推進土地的集體利用，有效調(diào)控市場，提高效益。 堅持公開競價出讓機制。公開、公平、公正供地，是建立土地市場的必然要求。公開供地不僅可以充分顯化土地的資產(chǎn)價值，保證政府供地的公平性，而且可以減少政府領(lǐng)導(dǎo)很多麻煩，有效杜絕 “ 人情地 ” ，保護干部，防止國有資 產(chǎn)流失，又可推進廉政建設(shè)。公開供地，就是要充分運用市場機制供地。一是必須規(guī)范限制劃撥出讓，出讓要做到嚴(yán)格供地對象和用途，價格評估、集體會審決策和結(jié)果公開。二是經(jīng)營性用地必須招拍掛。商業(yè)、娛樂、商品住宅用地以及其他土地，必須拍賣，如同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須以公開招標(biāo)、拍賣的方式提供。三是要嚴(yán)格執(zhí)行《劃撥土地目錄》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓土地規(guī)定》等政策規(guī)定。四是在招標(biāo)拍賣掛牌中要防止弄虛作假，主動邀請公證、新聞等社會媒體參與，實行過程公開、程序公正、結(jié)果公示。