【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 生的重要因素。我們必須清醒地看到，當(dāng)前國(guó)土資源領(lǐng)域腐蝕與反腐蝕的斗爭(zhēng)十分尖銳，黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗工作形勢(shì)仍然嚴(yán)峻，任務(wù)繁重。不切實(shí)加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)并取得顯著成效，國(guó)土資源事業(yè)將受到嚴(yán)重影響和損害。不緊緊地把業(yè)務(wù)工作與黨風(fēng)廉政建設(shè)結(jié)合起來，同步推進(jìn)，國(guó)土資源管 理工作和土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變將難以推進(jìn)，取得新突破和新成效。我們必須正確認(rèn)識(shí)和把握黨風(fēng)廉政建設(shè)反和腐敗斗爭(zhēng)形勢(shì)，進(jìn)一步增強(qiáng)干部職工責(zé)任感和緊迫感，迎難而上，乘勢(shì)而進(jìn)，堅(jiān)持實(shí)行教育、制度、監(jiān)督并重，加大工作力度。不斷把國(guó)土資源系統(tǒng)黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭(zhēng)引向深入，為推動(dòng)經(jīng)營(yíng)城市土地和土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變工作提供強(qiáng)有力的政治和紀(jì)律保障。 ㈡外部用地單位因素。 一些單位未經(jīng)批準(zhǔn)，違法與農(nóng)村集體土地經(jīng)濟(jì)組織參與的“ 征地協(xié)議 ” 、占地協(xié)議，違法圈占、使用集體土地，特別是以租地、入股、聯(lián)建等方式使 集體土地非法入市，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和改變農(nóng)業(yè)耕種性質(zhì)搞商業(yè)、工業(yè)性用地的行為；未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓或以聯(lián)建、聯(lián)營(yíng)方式等轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為；違反規(guī)定自行協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性用地；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途；擅自違反 第 11 頁 共 24 頁 規(guī)定越權(quán)批地等違法行為。一些圈地長(zhǎng)期不開發(fā)或達(dá)不到用地投資比例，閑置、荒蕪浪費(fèi)土地資源以及小規(guī)模大圈地等行為如不加以制止和處理，將嚴(yán)重浪費(fèi)土地資源、破壞土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變。 ㈢政府行為的因素。 一些政府在經(jīng)營(yíng)城市土地中還存在著制度不健全、管理不到位和越位的問題。一是認(rèn)識(shí)不夠一致，思想觀念 仍顯陳舊。主要表現(xiàn)在有的政府仍以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式思考問題，把城市建設(shè)投入和城市運(yùn)營(yíng)割裂開來，批地權(quán)集中在個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)手中，土地資源配置仍以人為支配為主。二是土地運(yùn)營(yíng)中的各項(xiàng)基本制度沒有建立健全。政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷有的停留在文件上，口頭上，沒有切實(shí)建立土地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制，政府只是管理，沒有直接介入到土地運(yùn)營(yíng)過程中去，在決策上把關(guān)也就不能獲取土地運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的巨大利益。三是土地市場(chǎng)秩序需進(jìn)一步規(guī)范。雖然經(jīng)過專項(xiàng)治理整頓，但有的地方流于形式，沒有從根本上融及部分人的利益，土地市場(chǎng)特別是土地供給市場(chǎng) “ 政出多門、地出多口 ” 的現(xiàn)象仍然存在。四是公開競(jìng)價(jià)出讓機(jī)制還沒有完全建立。以招商引資、企業(yè)改制等種種理由和借口未依法履行審批手續(xù)就違法違規(guī)承諾企業(yè)和招商引資用地，采取以公共設(shè)施為名將違法用地行為以合法方式取得，個(gè)別違反國(guó)家產(chǎn)生政策違反規(guī)劃、超計(jì)劃、資金分批次報(bào)批土地，或以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的情況十分普遍，還 第 12 頁 共 24 頁 有借競(jìng)價(jià)出讓之名行，低價(jià)出讓之實(shí)。五是急功近利思想嚴(yán)重。片面強(qiáng)調(diào)營(yíng)利和追求短期發(fā)展，眼前利益，盲目擴(kuò)大出讓土地總量，導(dǎo)致地價(jià)人為下降，給政府后續(xù)留下隱患。 這些問題的存在，阻礙了生產(chǎn)力的正常發(fā)展，極大的影響了經(jīng)營(yíng)土 地工作的深入。為實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，有必要進(jìn)一步優(yōu)化城市土地經(jīng)營(yíng)機(jī)制，推進(jìn)土地資源的土地資本轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效經(jīng)營(yíng)。 三、強(qiáng)化管理，建立健全保障機(jī)制 ㈠建立健全運(yùn)營(yíng)機(jī)制，不斷提高土地經(jīng)營(yíng)管理水平。 創(chuàng)新規(guī)劃引導(dǎo)機(jī)制。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的靈魂，也是經(jīng)營(yíng)土地的前提，城市規(guī)劃水平的高低，不僅決定一個(gè)城市的建設(shè)水平，也直接影響到經(jīng)營(yíng)土地的規(guī)模和效益，進(jìn)而影響到經(jīng)營(yíng)城市的具體效果。經(jīng)營(yíng)城市土地一方面要注意做好城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接，保持兩個(gè)規(guī)劃的協(xié)調(diào)一致；另 一方面要注重發(fā)揮規(guī)劃的財(cái)富功能，科學(xué)規(guī)劃，通過城市總體規(guī)劃引導(dǎo)，充分展示城市各個(gè)區(qū)域的發(fā)展前景，造就不同地段的增值預(yù)期，吸引投資者的廣泛關(guān)注，形成土地市場(chǎng)的有效需求。 強(qiáng)化土地增值機(jī)制。 土地的價(jià)值地于吸附的物化勞動(dòng)。在同一塊土地上因追加勞動(dòng)形成的價(jià)值即級(jí)差地租是城市土地財(cái)富產(chǎn)生的主要源泉。因此，變生地為熟地，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施配套，可以獲取最大的土地出 第 13 頁 共 24 頁 讓價(jià)格，實(shí)現(xiàn)政府作為城市土地價(jià)有者的權(quán)益最大化。同時(shí)，熟地出讓有利于規(guī)劃的實(shí)施，可以保證出讓土地項(xiàng)目按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套開發(fā)，引導(dǎo)固定 資產(chǎn)投資方向。 健全土地儲(chǔ)備機(jī)制。推行土地儲(chǔ)備制，規(guī)定凡是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)閑置、低效利用土地及新增用地，一律納入政府儲(chǔ)備，對(duì)存量土地采取征用、收購(gòu)、置換，對(duì)有償收購(gòu)的土地，采取貨幣收購(gòu)。定金收購(gòu)、預(yù)定收購(gòu)的方式。同時(shí)，把 “ 生地 ” 變成 “ 熟地 ” 由政府對(duì)城鄉(xiāng)結(jié)合部和暫時(shí)利用效率不高的土地進(jìn)行初級(jí)開發(fā)整理和適當(dāng)?shù)拇蟓h(huán)境建設(shè)，以最大限度地獲得地價(jià)上漲產(chǎn)生的效益，從而使土地資本在市場(chǎng)運(yùn)作中更顯活力。土地儲(chǔ)備制度是政府依照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過收回、收購(gòu)、置換和征用等方式 取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，并予以儲(chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。土地儲(chǔ)備是政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的體現(xiàn)，是 “ 一個(gè)池子蓄水 ” 的具體措施。當(dāng)前，要健全土地儲(chǔ)備的儲(chǔ)備、融資、加工整理和市場(chǎng)營(yíng)銷四方面功能，充分發(fā)揮儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的作用，政府要從土地出讓收益中拿出一定比例的資金作為儲(chǔ)備資金使用。在防范風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)效能最大化。 完善土地供應(yīng)機(jī)制。構(gòu)建 “ 總監(jiān)控制、適度緊缺 ” 的土地供應(yīng)機(jī)制是經(jīng)營(yíng)土地客觀需要。在土地一級(jí)市場(chǎng)高度壟斷、土 第 14 頁 共 24 頁 地二、三級(jí)市場(chǎng)規(guī)范有序的情況下，土地價(jià)格 的漲跌主要取決于土地投放量的多少。視市場(chǎng)行情適時(shí)、適量投放土地，讓土地市場(chǎng)始終處于不飽和狀態(tài)是提升土地價(jià)格，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的有效手段。這一機(jī)制的建立和實(shí)施，使政府對(duì)土地管理和土地市場(chǎng)有了調(diào)控權(quán)，可以實(shí)現(xiàn)政府調(diào)控與市場(chǎng)配置相結(jié)合的土地資源配套模式，推進(jìn)土地的集體利用，有效調(diào)控市場(chǎng)，提高效益。 堅(jiān)持公開競(jìng)價(jià)出讓機(jī)制。公開、公平、公正供地，是建立土地市場(chǎng)的必然要求。公開供地不僅可以充分顯化土地的資產(chǎn)價(jià)值，保證政府供地的公平性，而且可以減少政府領(lǐng)導(dǎo)很多麻煩，有效杜絕 “ 人情地 ” ，保護(hù)干部，防止國(guó)有資 產(chǎn)流失，又可推進(jìn)廉政建設(shè)。公開供地，就是要充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制供地。一是必須規(guī)范限制劃撥出讓，出讓要做到嚴(yán)格供地對(duì)象和用途，價(jià)格評(píng)估、集體會(huì)審決策和結(jié)果公開。二是經(jīng)營(yíng)性用地必須招拍掛。商業(yè)、娛樂、商品住宅用地以及其他土地，必須拍賣，如同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須以公開招標(biāo)、拍賣的方式提供。三是要嚴(yán)格執(zhí)行《劃撥土地目錄》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓土地規(guī)定》等政策規(guī)定。四是在招標(biāo)拍賣掛牌中要防止弄虛作假，主動(dòng)邀請(qǐng)公證、新聞等社會(huì)媒體參與，實(shí)行過程公開、程序公正、結(jié)果公示。