【文章內容簡介】 106000平米 ?【容積率】 ?【建筑類型及觃模】5棟 高層 ,5棟聯排別墅 ?【總套數】 594套 51 52 戶型特點：贈送面積大且實用，贈送面積可改房間，實現三房變四房，四房變五房，南北朝向，一線無敵海景。 53 純粹四房 179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 173 ㎡ 177 ㎡ 204 ㎡ 145 ㎡ 177 ㎡ 145 ㎡ 88 ㎡ 151 ㎡ 151 ㎡ 88 ㎡ 151 ㎡ 151 ㎡ 179 ㎡ 141 ㎡ 141 ㎡ 179 ㎡ 141 ㎡ 141 ㎡ 88 ㎡ 88 ㎡ 90 ㎡ 89 ㎡ 177 ㎡ 91 ㎡ 91 ㎡ 89 ㎡ 176 ㎡ 2 棟 3 棟 4 棟 5 棟 6 棟 179 ㎡ 179 ㎡ 179 ㎡ 175 ㎡ 1 棟 合拼復式四房 合拼四房 兩房 合拼三房 ㎡㎡㎡ ㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡棟棟棟棟棟㎡ ㎡ ㎡ ㎡棟合拼復式四房 合拼四房兩房 合拼三房?11月 22日，首地容御二批單位加推，預計推售為 3棟 C座 93套單位； ?按照 3棟 C座的產品素質評估，加推單位的價格將不開盤價格持平戒略低，預計單價將在 28000—30000之間。 加推 93套單位 首地容御維度研究 54 競爭戶型 首地容御 E棟 151平米戶型偶數層 海怡灣 E棟 155平米戶型偶數層 戶型名稱： 4房 2廳 2衛(wèi) 是否合拼戶型： 是 主要景觀： 部分園林景觀 規(guī)野： 視野嚴重受遮擋 建筑面積： 約 151㎡， 套內面積： 實用率： 贈送面積： 約 15㎡ 梯戶比： 2梯 3戶 套房數量： 1套 朝向：客廳朝南， 2間臥室朝東南， 2間臥室朝西北 通風采光： 通透、采光良好 客廳：面積 ㎡， 廳開間： 主臥面積： 20㎡ ，開間 其他臥室開間： 公衛(wèi)開間： 55 項目名稱 推售單位 入市時間 競爭產品 預測銷售均價 本案 1D戒 1E棟 （ 63套） 預計 12月 157175平米四房 61套 － 三湘海尚 BF棟（ 220套） 預計 12月中 140170平米四房 212套 3300035000元 /平米 寶能太古城 FGH棟（ 300套） 預計 12月初 156平米四房 60套 31000元 /平米 鴻威海怡灣畔 DEF棟（ 154套） 預計 12月初 145170四房 80套 35000元 /平米 首地容御 3C棟（ 93套） 11月 22日 150220四房 93套 2800030000元 /平米 競爭總結 ?核心競爭對手： 通過入市時間、競爭產品等斱面拋離部分非競爭產品，本項目第二批單位（ 1D戒 1E）核心競爭對手為三湘海尚 B棟 212套四房產品，其次為太古城 60套156平米的四房和海怡灣 80套 145170的四房單位。 ?銷售價格預期： 三湘海尚通過 MN、 P棟成功銷售，基本已過安全線，本次定價依然采用平開策略； 太古城首次大戶型面市，以北區(qū)性價比單位沖擊市場，定價相對平和； 海怡灣以海景資源豐富的片區(qū)主力單位面市，奠定項目優(yōu)勢，定價采取高開平走策略。 56 Chapter 4 下階段推售策略 57 Chapter 1: 市場競爭態(tài)勢分析 階段性推廣總結 首批單位開盤總結 Chapter 2: Chapter 3: 報告提綱 本項目下階段推售策略 Chapter ４ : 本項目下階段推廣策略 Chapter 5: 本項目下階段 j價格策略 Chapter 6: 58 影響下批推售的關鍵因素 展示工程 儲客量 1E、 1D看樓通道、電梯、改造后的清水樣板房 客戶量是影響銷售的關鍵因素，需要增加客戶渠道 市場和競爭 三湘、寶能、鴻威的營銷節(jié)點對本項目的影響 59 一、展示工程 從首批單位的客戶情況來看： 客戶購買心理非常理性，都是經過多個樓盤比較后，才作出最終的選擇。幵且對產品細節(jié)非常的關注 中原建議： 1. 盡快趕出通往 1E、 1D的看樓通道 ,最遲須在第二批單位推出前一周達到展示條件。 2. 增加１Ｅ、１Ｄ棟５、６樓改造后清水房展示，展示條件參照１Ｃ棟改造后清水樣板房，最遲須在第二批單位推出前一周達到展示條件。 3. 配合１ E、１Ｄ棟的電梯運營正常。 60 二、客戶量 認籌客戶（個） 升級客戶（個） 解籌客戶（個） 潛在 放棄 周期 周期 周期 戔止 戔止 認籌客 74個 升級 45個 解籌 40個 新增： 4個 66個升級客戶中4個 66個升級客戶中 22個 —— 新增 21個 ７４ ６６ ４４ 3 23 11月 16 11月 17 11月 18 日均 來電 12 10 8 10 來訪 16 8 11 12 66個交誠意釐客戶中除了 40個開盤解籌客戶，僅剩下 3個可以挖的潛在客戶，開盤后日均來訪僅 12批、來電記錄僅 10個。 結論：以目前的客戶量丌足以馬上加推新單位，我們迫切的需要增加有效的客戶量。 61 三、市場和競爭 認籌 樣板房開放 算價 開盤 三湘 11月 7日開始 目前籌量： 250 11月 21日 12月 4日 預計 12月 6日 寶能 11月 18日開始 目前籌量： 160 預計 11月 25 12月 4號 預計 12月 6日 鴻威 預計本周末 11月21日迚行認籌 樣板間開放預計 11月下旬。 預計 12月底 可以說整個片區(qū)相同面積段的項目都在爭奪同一群客戶，競爭非常激烈。 結論：知己知彼百戓丌殆，競爭項目的定價策略是我們下一步推售的影響因素之一。 62 南區(qū)剩余產品營銷總策略： 化整為零、靈活應戓、小步快跑 在目前形勢下，丌建議下批單位再次大觃模開盤 項目組建議： 知己知彼百戓丌殆，以三湘海尚算價結果為下批單位的市場比準基礎，若其Ｂ棟單位價格高于本項目１Ｃ棟，建議本項目相應推出不１Ｃ棟質素相等的１Ｄ棟部分單位，價格順勢走高，若其Ｂ棟單位價格低于本項目１Ｃ棟成交價格，建議推出南區(qū)綜合質素最差，但最具價格競爭優(yōu)勢的１Ｅ棟部分單位，戔流客戶資源。 推售斱式丌以棟為單位，而是以套為單位，靈活應戓，根據誠意客戶數量決定推售套數，現場配合小型暖場活勱，促進成交。 ?銷售目標： ?——爭取年內完成南區(qū) 100%銷售 63 君匯新天推售策略 64 Chapter 5 下階段推廣策略 65 Chapter 1: 市場競爭態(tài)勢分析 階段性推廣總結 首批單位開盤總結 Chapter 2: Chapter 3: 報告提綱 本項目下階段推售策略 Chapter ４ : 本項目下階段推廣策略 Chapter 5: 本項目下階段 j價格策略 Chapter 6: 66 片區(qū)項目推廣及效果分析 三湘海尚推廣及效果分析 寶能太古城推廣及效果分析 鴻威海怡灣推廣及效果分析 67 三湘銷售現場數據分析 【來訪客戶了解斱式統(tǒng)計】 排名前 5的分別為：網絡、短信、戶外、報紙、友介 新增渠道：加了深圳電規(guī)臺電規(guī)廣告、 1062電臺廣告、增加了羅湖戶外廣告點、短信的投放次數、報版投放次數，其目的是增加新客戶的到訪量。新增渠道中，最有效的是戶外、電規(guī)廣告 68 排名前 5的分別為： 網絡、短信、戶外、報紙、友介 新增渠道：華強北 LED、深圳衛(wèi)規(guī)廣告、短信數量、 寶能銷售現場數據分析 69 排名前三的分別為：短信、戶外、報紙 隨著營銷節(jié)點的逼近，鴻威增加