【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 權(quán)、確實(shí)、確質(zhì) ★ 科學(xué)性 —— 正確選擇評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、方案 —— 定性、定量 ★ 替代性 —— 縱、橫比較 —— 參照定價(jià) ★ 公開市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)、公允 —— 盈利能力 ★ 穩(wěn)健性 —— 多種評(píng)估方法 —— 綜合定價(jià) ★ 變現(xiàn)性 —— 預(yù)期值，預(yù)期變現(xiàn)條件 —— 變化趨勢(shì) 反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的原則 反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的原則三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 成本法 收益法 市場(chǎng)法 反擔(dān)保措施評(píng)估的主要方法 清算價(jià)格法 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或者類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱 。市場(chǎng)法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程，因?yàn)槿魏我粋€(gè)正常的交易者在購臵某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。 市場(chǎng)法是反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具有說服力的評(píng)估方法。 市場(chǎng)法 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 市場(chǎng)法評(píng)估的基本前提 要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng) （平等的交易、排除個(gè)別交易的偶然性、成交價(jià)格基本可反映市場(chǎng)行情） 公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)的前提 （參照物的可比性：功能上的可比性、市場(chǎng)條件的可比性、成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔不過長(zhǎng)） 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 選擇參 照物 選擇比較 因素 在成交價(jià) 格的基礎(chǔ)上調(diào) 整差異 綜合分析 確定結(jié)果 選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值 形成影響較大的 因素作為對(duì)比指 標(biāo) — 資產(chǎn)功能 、實(shí)體特征和 質(zhì)量、市場(chǎng)條 件、交易條件、 房地產(chǎn)區(qū)位、機(jī) 器設(shè)備技術(shù)水平 注意可比性 三個(gè)以上 選定的對(duì)比指 標(biāo)，在參照物 及評(píng)估對(duì)象之 間進(jìn)行比較， 并將兩者的差 異量化 指標(biāo)對(duì)比 量化差異 調(diào)增或調(diào)減 、初步評(píng)價(jià) 結(jié)果、參照 物個(gè)數(shù) 根據(jù)可比性 分析確定最 終評(píng)價(jià)結(jié)果或 者算術(shù)平均法 市場(chǎng)法評(píng)估的流程 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 市場(chǎng)法的適應(yīng)范圍 在反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中多用于機(jī)器設(shè)備、 土地使用權(quán)、房地產(chǎn) 等資產(chǎn)的評(píng)估 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 是指通過估測(cè)反擔(dān)保標(biāo)的資產(chǎn)未來預(yù)期收益，然后按照一定的折現(xiàn)率算成現(xiàn)值，來判斷反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。 市場(chǎng)法是反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估中最為直接、最具有說服力的評(píng)估方法。 收益法 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 收益法的基本評(píng)估數(shù)學(xué)式 P—— 反擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估值 Ft—— 第 t年預(yù)期收益額 n—— 未來收益期間 r —— 貼現(xiàn)率 ?? ??ntttrFP1 )1(三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 收益法評(píng)估的基本前提 反擔(dān)保資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 （能被合理的估測(cè)、資產(chǎn)與收益存在較為穩(wěn)定的關(guān)系、影響收益的主客觀因素都是比較明確） 獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量 （行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可以比較和測(cè)算 — 獲利風(fēng)險(xiǎn) — 測(cè)算資本化率） 反擔(dān)保資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以確定 （評(píng)估對(duì)象的壽命） 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 收集與反擔(dān) 保資產(chǎn)未來預(yù)期 收益有關(guān)的數(shù)據(jù) 資料 分析測(cè)算反 擔(dān)保資產(chǎn)的未來 預(yù)期收益 分析測(cè)算 反擔(dān)保資產(chǎn) 預(yù)期收益持續(xù) 的時(shí)間 用折現(xiàn)率將反 擔(dān)保資產(chǎn)未來 預(yù)期收益折算 成現(xiàn)值 預(yù)期收益、客 觀收益，企業(yè) 表現(xiàn)為凈利潤 或凈現(xiàn)金流、 房地產(chǎn)表現(xiàn)為 純收益 經(jīng)營前景、 財(cái)務(wù)狀況、 市場(chǎng)形勢(shì)、 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 折現(xiàn)率 =無風(fēng) 險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng) 險(xiǎn)報(bào)酬率（資 產(chǎn)行業(yè)分布、 種類、市場(chǎng)條 件） 分析測(cè)算 折現(xiàn)率 資產(chǎn)自身效能 及相關(guān)條件、 以及有關(guān)法律 、法規(guī)、契約合 同測(cè)定 綜合分析 評(píng)價(jià)結(jié)果 收益法評(píng)估的流程 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 收益法的適應(yīng)范圍 在反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中多用于機(jī)器設(shè)備、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、未來收益權(quán)、無形資產(chǎn)評(píng)估、在建工程、 企業(yè)整體價(jià)值 的評(píng)估 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 是指首先評(píng)測(cè)反擔(dān)保資產(chǎn)的重臵成本，然后估測(cè)反擔(dān)保資產(chǎn)業(yè)已存在的各項(xiàng)貶值因素，并將其從重臵成本中扣除而得到反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重臵反擔(dān)保資產(chǎn)條件允許的情況下，反擔(dān)保資產(chǎn)的價(jià)值不會(huì)超過該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購臵成本。 成本法是以再取得反擔(dān)保資產(chǎn)的重臵成本為基礎(chǔ)的評(píng)估方法，由于被評(píng)估資產(chǎn)再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣泛，成本法也是一種被廣泛應(yīng)用的評(píng)估方法 成本法 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 成本法評(píng)估的基本前提 反擔(dān)保資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài) （物理概念上的繼續(xù)使用） 反擔(dān)保資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重臵及其投入價(jià)值 （經(jīng)濟(jì)意義上的有效使用資產(chǎn)） 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 （ 1）評(píng)估值 =重臵成本 實(shí)體性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 功能性貶值 （ 2）評(píng)估值 =重臵成本 成新率 實(shí)體性貶值 — 有形損耗，物理性能的損耗和下降引起的價(jià)值損失 功能性貶值 — 由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后引起的價(jià)值損失 經(jīng)濟(jì)性貶值 — 外部條件引起的資產(chǎn)閑臵、收益下降引起的價(jià)值損失 成本法的基本評(píng)估數(shù)學(xué)式 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 收集與反擔(dān) 保資產(chǎn)未來預(yù)期 收益有關(guān)的數(shù)據(jù) 資料 分析測(cè)算反 擔(dān)保資產(chǎn)的未來 預(yù)期收益 分析測(cè)算 反擔(dān)保資產(chǎn) 預(yù)期收益持續(xù) 的時(shí)間 成新率 重臵核算法、 物價(jià)指數(shù)法、 功能價(jià)值法 實(shí)體性貶值、 功能性貶值、 經(jīng)濟(jì)性貶值 分析測(cè)算 折現(xiàn)率 綜合評(píng)價(jià) 評(píng)估結(jié)果 成本法評(píng)估的流程 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 成本法的適應(yīng)范圍 在反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中多用于機(jī)器設(shè)備 、土地使用權(quán)、房地產(chǎn)、在建工程、企業(yè)整體價(jià)值 的評(píng)估 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 清算價(jià)格是企業(yè)由于破產(chǎn)等原因，要求在一定期限內(nèi)將資產(chǎn)變現(xiàn)，預(yù)期出賣資產(chǎn)可回收的價(jià)格。清算價(jià)格法就是以清算價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)反擔(dān)保標(biāo)的進(jìn)行評(píng)估的一種方法。 現(xiàn)行市價(jià)折扣法：市場(chǎng)法，設(shè)定折扣率，得出清算價(jià)格 模擬拍賣法 清算價(jià) 格法 三、反擔(dān)保資產(chǎn)評(píng)估概述 擔(dān)保業(yè)務(wù)是高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)，選擇評(píng)估方法時(shí)，首先考慮穩(wěn)健 原則 注意評(píng)估目的和評(píng)估方法的匹配和評(píng)估參數(shù)的選擇 一般應(yīng)使用兩種方法進(jìn)行評(píng)估，取結(jié)果較低者 慎重采用收益現(xiàn)值法，謹(jǐn)慎測(cè)算未來年收益額，堅(jiān)持穩(wěn)健原則 當(dāng)擔(dān)保項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，或提供的抵質(zhì)押物的企業(yè)經(jīng)營狀況不良、信用水平不高時(shí)，建議采用清算價(jià)格法 各 種 評(píng) 估 方 法 的 選 擇 和 使 用 目 錄 一、擔(dān)保項(xiàng)目評(píng)估概述 二、擔(dān)保企業(yè)資信評(píng)估 三、反擔(dān)保措施評(píng)估概述 四、具體反擔(dān)保資產(chǎn)價(jià)值評(píng)