鹽城市響水小尖項目營銷報告(編輯修改稿)
2025-03-08 04:56 本頁面
【文章內容簡介】 2555歲，跨度很大 關注面積： 80110平米的房產 這部分人群多為原住民被迫搬遷，雖然擁有一定拆遷補償金，但他們需要的是一種 “根 ”的理念，背井離鄉(xiāng)的概念讓他們憂慮，故在打造 “家 ”、 “根 ”的理念中，集中居住的環(huán)境。這部分人群也是主力戶型的購房群體。 客群定位 ——【升值人群】 客群描述： 關注因素：面積、 價格、學區(qū)房 關注面積 ： 8095平米 這部分群體分別為初次置業(yè)，年齡層次在 2535歲左右，他們希望擺脫鄉(xiāng)土氣息，體驗城市生活區(qū)間，如果引導方式正確， 100平米房產同樣可以接收。 客群定位 ——【投資客戶】 客群描述： 關注因素：升值空間、價格、小區(qū)品質 、 學區(qū)房 關注面積： 100平米以內 此部分人群以鎮(zhèn)中輻射范圍內，客戶群體預估群體較少，且下轄區(qū)域的購房理念還不夠成熟，故需要比較強勢的宣傳引導。 客 群 定 位 （ 二） 劃分區(qū)域兩塊 秀水商業(yè)街區(qū) ——主打 “吃 ”“喝 ”一體的服務條件 ? 主要是以餐飲、娛樂為主，其中包括：足浴城、美容媒體、快捷連鎖餐飲、小吃文化、網(wǎng)絡會所、茶座等 十字黃金街區(qū) ——主打全新民用消費新理念 ? 為提高消費理念為中心，消費不缺。考慮地域環(huán)境，統(tǒng)一規(guī)劃為：生活必需品消費專區(qū)、食品批發(fā)專區(qū)、嬰兒用品專營區(qū)及青少年、老年活動區(qū)。 ? 此理念的初衷是：考慮到常駐人口的特殊環(huán)境 、 學校周邊的商業(yè)配套及小區(qū)必用配套 商 業(yè) 定 位 ? 交通方便 區(qū)域升值潛力大：這類盤雖然處在城市近郊，但都擁有良好的交通條件。且處于城市發(fā)展規(guī)劃中，投資潛力較大。 ? 低總價 ：這類區(qū)域的樓盤在產品價格和面積上充分磨合，極力打造低總價的銷售優(yōu)勢，這一優(yōu)勢往往對其銷售有極大的推動作用。 ? 戶型面積區(qū)間?。哼@類樓盤的面積往往控制在 120㎡， 120㎡以上的房源基本控制在 10%以內，有的樓盤 120㎡以上的房源都為零。一方面受低總價控制，一方面也是由于客戶對這類區(qū)域房源需求所致。 ? 房屋結構附加值大：這類產品往往都伴有入戶花園，大面積陽臺等附加產品以此來提高產品的附加值。 ? 客戶群體 ：這類產品對于 30— 40歲考慮小孩上學的客群為首選。 類 似 項 目 定 位 與 特 點 分 析 ? 價格是房地產營銷中最基本、最活躍、最便于調控的一個因素，單價、總價、付款方式和各種優(yōu)惠折扣組成了價格的整體概念。就本案而言，定價的基本原則體現(xiàn)在幾個方面： 第一 成本加價原則 ? 即價格應是其開發(fā)成本與一定的比例和利潤之和。 第二 市場比較原則 ? 價格不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價的重要原則，同質同價、優(yōu)質優(yōu)價，所謂挖掘市場空白，提高物業(yè)附加值的概念而來。 ? 就本案而言，按照成本加價原則只能確定最基本價格，但是市場比較原則是最終確定本項目價格的關鍵。 第三 位置附加值原則 往往一些項目優(yōu)勢加分值也是項目的利潤值一部分 價 值 體 現(xiàn) ? 當前本案周邊房產的 在 銷售價格為 1550～ 2023元 /平米的區(qū)間浮動。 ? 我司認為報價與實際銷售價格之間可以存在 5％的下浮空間，并可以存在 2％的促銷成本空間。 ? 考慮到部分樓層擁有一層商業(yè)面積，故在住宅定價上以實際住宅 2層為基準層， 34層為一個價格區(qū)， 5層價格下浮或為特殊價格區(qū)（按套計價），邊 戶 加價原則按照東側50元 /平方米，西側 30元 /平方米。 ? 銷售節(jié)點加價按照 ? 開盤后一周內 3050元 /平方米 ? 后每期銷售達到預定目標 20%以后就可以相應提價一次，每次提價與銷售節(jié)奏保持一致，一般在 1% 3%左右，保證利潤最大化。具體視實際情況而定。 ? 價格制訂的同時要關注市場價格的變化情況，保持與 響水城區(qū) 房產單價的明顯落差。 定 價 策 略 項 目 形 象 定 位 （一）、定案名 （二）、 SLOGAN定位 （三）、 VI標準及廣告 【 響水 項目名 】 匯鼎雅軒 逸景翠園 翰林國際 項 目 名 稱 定 義 項 目 名 稱 定 義 ? 文脈之地 書香名邸 ? 名邸才有書香氣 ? 學府締造者的奉獻 ? 將求學之路進行到底 SLOGAN定位 SP、 PR活動 ? 營銷中心展示 ? 鄉(xiāng)村巡演 ? 鄉(xiāng)村單頁派發(fā) ? 鎮(zhèn)中心戶外大牌 ? 精神堡壘及引導路線安排 ? 選定地點橫幅懸掛 ? 本案進度不同階段活動安排 ? 學區(qū)房特色 SP匯演 ? 與當?shù)亟逃龣C構事件創(chuàng)造 VI 設 計 與 廣 告 表 現(xiàn) 產 品 設 計 修 改 建 議 一、售樓部建議 三、戶型建議 四、景觀特點建議 五、社區(qū)智能化建議 二、物業(yè)管理建議 六、社區(qū)配套建議 售樓部建議 ? 軍行糧先行 ——打造售樓部的精致感覺 ? 區(qū)域及蘇北的人居環(huán)境，營造適應群眾的品味 ? ——營造 “家 ”的氛圍。精致裝點人文家居生活空間的理念 ? ——營造 “金 ”的概念。財富廣進源頭的高品質生活理念 ? 兩個布置理念選擇其一。 ? 類此圖片參照 物業(yè)管理建議（一） ? 由于項目是商住多用途房，且物業(yè)開間十字交叉（屬于開放式小區(qū)），在安防管理上簽約較好的、管理能力較強的物業(yè)管理公司，在保障業(yè)主的利益優(yōu)先的情況下，更能夠協(xié)調好各個商戶與社區(qū)之間的突發(fā)事件。 人性化服務，需要人性化的服務理念。 建立了一個以 “客戶服務部 ”為重點的服務基地， 24小時提供貼心合意的服務。 服務中心實行： ，隨時接聽住戶咨詢 ，為住戶排除瑣事煩憂
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