鹽城市響水小尖項(xiàng)目營銷報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-08 04:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 2555歲，跨度很大 關(guān)注面積： 80110平米的房產(chǎn) 這部分人群多為原住民被迫搬遷，雖然擁有一定拆遷補(bǔ)償金，但他們需要的是一種 “根 ”的理念，背井離鄉(xiāng)的概念讓他們憂慮，故在打造 “家 ”、 “根 ”的理念中，集中居住的環(huán)境。這部分人群也是主力戶型的購房群體。 客群定位 ——【升值人群】 客群描述： 關(guān)注因素：面積、 價(jià)格、學(xué)區(qū)房 關(guān)注面積 ： 8095平米 這部分群體分別為初次置業(yè)，年齡層次在 2535歲左右，他們希望擺脫鄉(xiāng)土氣息，體驗(yàn)城市生活區(qū)間，如果引導(dǎo)方式正確， 100平米房產(chǎn)同樣可以接收。 客群定位 ——【投資客戶】 客群描述： 關(guān)注因素：升值空間、價(jià)格、小區(qū)品質(zhì) 、 學(xué)區(qū)房 關(guān)注面積： 100平米以內(nèi) 此部分人群以鎮(zhèn)中輻射范圍內(nèi)，客戶群體預(yù)估群體較少，且下轄區(qū)域的購房理念還不夠成熟，故需要比較強(qiáng)勢(shì)的宣傳引導(dǎo)。 客 群 定 位 （ 二） 劃分區(qū)域兩塊 秀水商業(yè)街區(qū) ——主打 “吃 ”“喝 ”一體的服務(wù)條件 ? 主要是以餐飲、娛樂為主，其中包括：足浴城、美容媒體、快捷連鎖餐飲、小吃文化、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、茶座等 十字黃金街區(qū) ——主打全新民用消費(fèi)新理念 ? 為提高消費(fèi)理念為中心，消費(fèi)不缺?？紤]地域環(huán)境，統(tǒng)一規(guī)劃為：生活必需品消費(fèi)專區(qū)、食品批發(fā)專區(qū)、嬰兒用品專營區(qū)及青少年、老年活動(dòng)區(qū)。 ? 此理念的初衷是：考慮到常駐人口的特殊環(huán)境 、 學(xué)校周邊的商業(yè)配套及小區(qū)必用配套 商 業(yè) 定 位 ? 交通方便 區(qū)域升值潛力大：這類盤雖然處在城市近郊，但都擁有良好的交通條件。且處于城市發(fā)展規(guī)劃中，投資潛力較大。 ? 低總價(jià) ：這類區(qū)域的樓盤在產(chǎn)品價(jià)格和面積上充分磨合，極力打造低總價(jià)的銷售優(yōu)勢(shì)，這一優(yōu)勢(shì)往往對(duì)其銷售有極大的推動(dòng)作用。 ? 戶型面積區(qū)間?。哼@類樓盤的面積往往控制在 120㎡， 120㎡以上的房源基本控制在 10%以內(nèi)，有的樓盤 120㎡以上的房源都為零。一方面受低總價(jià)控制，一方面也是由于客戶對(duì)這類區(qū)域房源需求所致。 ? 房屋結(jié)構(gòu)附加值大：這類產(chǎn)品往往都伴有入戶花園，大面積陽臺(tái)等附加產(chǎn)品以此來提高產(chǎn)品的附加值。 ? 客戶群體 ：這類產(chǎn)品對(duì)于 30— 40歲考慮小孩上學(xué)的客群為首選。 類 似 項(xiàng) 目 定 位 與 特 點(diǎn) 分 析 ? 價(jià)格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍、最便于調(diào)控的一個(gè)因素，單價(jià)、總價(jià)、付款方式和各種優(yōu)惠折扣組成了價(jià)格的整體概念。就本案而言，定價(jià)的基本原則體現(xiàn)在幾個(gè)方面： 第一 成本加價(jià)原則 ? 即價(jià)格應(yīng)是其開發(fā)成本與一定的比例和利潤之和。 第二 市場比較原則 ? 價(jià)格不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場比較原則是物業(yè)定價(jià)的重要原則，同質(zhì)同價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，所謂挖掘市場空白，提高物業(yè)附加值的概念而來。 ? 就本案而言，按照成本加價(jià)原則只能確定最基本價(jià)格，但是市場比較原則是最終確定本項(xiàng)目價(jià)格的關(guān)鍵。 第三 位置附加值原則 往往一些項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)加分值也是項(xiàng)目的利潤值一部分 價(jià) 值 體 現(xiàn) ? 當(dāng)前本案周邊房產(chǎn)的 在 銷售價(jià)格為 1550～ 2023元 /平米的區(qū)間浮動(dòng)。 ? 我司認(rèn)為報(bào)價(jià)與實(shí)際銷售價(jià)格之間可以存在 5％的下浮空間，并可以存在 2％的促銷成本空間。 ? 考慮到部分樓層擁有一層商業(yè)面積，故在住宅定價(jià)上以實(shí)際住宅 2層為基準(zhǔn)層， 34層為一個(gè)價(jià)格區(qū)， 5層價(jià)格下浮或?yàn)樘厥鈨r(jià)格區(qū)（按套計(jì)價(jià)），邊 戶 加價(jià)原則按照東側(cè)50元 /平方米，西側(cè) 30元 /平方米。 ? 銷售節(jié)點(diǎn)加價(jià)按照 ? 開盤后一周內(nèi) 3050元 /平方米 ? 后每期銷售達(dá)到預(yù)定目標(biāo) 20%以后就可以相應(yīng)提價(jià)一次，每次提價(jià)與銷售節(jié)奏保持一致，一般在 1% 3%左右，保證利潤最大化。具體視實(shí)際情況而定。 ? 價(jià)格制訂的同時(shí)要關(guān)注市場價(jià)格的變化情況，保持與 響水城區(qū) 房產(chǎn)單價(jià)的明顯落差。 定 價(jià) 策 略 項(xiàng) 目 形 象 定 位 （一）、定案名 （二）、 SLOGAN定位 （三）、 VI標(biāo)準(zhǔn)及廣告 【 響水 項(xiàng)目名 】 匯鼎雅軒 逸景翠園 翰林國際 項(xiàng) 目 名 稱 定 義 項(xiàng) 目 名 稱 定 義 ? 文脈之地 書香名邸 ? 名邸才有書香氣 ? 學(xué)府締造者的奉獻(xiàn) ? 將求學(xué)之路進(jìn)行到底 SLOGAN定位 SP、 PR活動(dòng) ? 營銷中心展示 ? 鄉(xiāng)村巡演 ? 鄉(xiāng)村單頁派發(fā) ? 鎮(zhèn)中心戶外大牌 ? 精神堡壘及引導(dǎo)路線安排 ? 選定地點(diǎn)橫幅懸掛 ? 本案進(jìn)度不同階段活動(dòng)安排 ? 學(xué)區(qū)房特色 SP匯演 ? 與當(dāng)?shù)亟逃龣C(jī)構(gòu)事件創(chuàng)造 VI 設(shè) 計(jì) 與 廣 告 表 現(xiàn) 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 修 改 建 議 一、售樓部建議 三、戶型建議 四、景觀特點(diǎn)建議 五、社區(qū)智能化建議 二、物業(yè)管理建議 六、社區(qū)配套建議 售樓部建議 ? 軍行糧先行 ——打造售樓部的精致感覺 ? 區(qū)域及蘇北的人居環(huán)境，營造適應(yīng)群眾的品味 ? ——營造 “家 ”的氛圍。精致裝點(diǎn)人文家居生活空間的理念 ? ——營造 “金 ”的概念。財(cái)富廣進(jìn)源頭的高品質(zhì)生活理念 ? 兩個(gè)布置理念選擇其一。 ? 類此圖片參照 物業(yè)管理建議（一） ? 由于項(xiàng)目是商住多用途房，且物業(yè)開間十字交叉（屬于開放式小區(qū)），在安防管理上簽約較好的、管理能力較強(qiáng)的物業(yè)管理公司，在保障業(yè)主的利益優(yōu)先的情況下，更能夠協(xié)調(diào)好各個(gè)商戶與社區(qū)之間的突發(fā)事件。 人性化服務(wù)，需要人性化的服務(wù)理念。 建立了一個(gè)以 “客戶服務(wù)部 ”為重點(diǎn)的服務(wù)基地， 24小時(shí)提供貼心合意的服務(wù)。 服務(wù)中心實(shí)行： ，隨時(shí)接聽住戶咨詢 ，為住戶排除瑣事煩憂
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