【文章內容簡介】 收營業(yè)稅。 12月 17日，五部委出臺 《 進一步加強土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開發(fā)商以后拿地時， “ 分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 國務院辦公廳下發(fā) 《 關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 ，中央明確了 2023年房地產調控的主要任務：遏制房價過快上漲。明確二套房貸首付不低于 40%；房企應一次性公開所有房源，明碼標價對外銷售房屋 ；省級政府對樓市穩(wěn)定負總責。行政手段 金融政策國土部召開掛牌督辦房地產開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的 18 宗房地產開發(fā)閑置土地情況。2023 .從 2023 年 2 月25 日起 ,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點。 中國銀行 2月 3日確認在全行范圍取消第一套房七折優(yōu)惠利率，最低只能打八五折。 09年底 2023年年初雨花區(qū)在 3月份成交良好，是五區(qū)之最，繼續(xù)武廣帶來的片區(qū)熱度，價格出現繼續(xù)上揚；出現 “ 價量齊升 ” 的現象216。雨花區(qū)市場走勢及競爭2023年 3月雨花區(qū)區(qū)成交價格在4636元 /平，成交面積為 平米2023年 3月雨花區(qū)消化量大大高于推貨量！216。競爭格局萬家城檀香山恒大綠洲新城新世界亞商國際東南海金領家族216。競品分析恒大綠洲核心價值點 營銷手法位居武廣核心區(qū)、恒大品牌， 9A級精裝，緊湊型產品、景觀資源（森林公園）實景營銷展示；以報廣為核心的組合型大規(guī)模推廣；利用短信、 CALL客等進行客戶維系和有效拓客融科紫檀 融科品牌、地鐵口物業(yè)（地鐵 2線）；院落式洋房高層社區(qū)，高得房率、 270度觀景、多間房朝南、多重陽臺；豪華公共部分裝修洋房帶動高層的推售策略；內部認購定房號穩(wěn)住客戶；團購促銷客戶拓展成熟社區(qū)，完善的配套， 2個幼兒園、 1個中小學校， 500米以上臨街商業(yè)街和新世界百貨店；新世界品牌；新城新世界 項目 3月份開盤，項目營銷處于沉靜狀態(tài)萬家城 新華都品牌， 300萬規(guī)模大盤；全配套體系（中央公園， 3所小學、 2所中學）， 2公里長的瀏陽河風光帶處在蓄客階段，線上營銷尚未開始216。競品分析融科東南海核心價值點 營銷手法融科品牌、萬家麗路和香樟路的良好地段 售樓部處于建設階段亞商國際 地段價值、交通配套完善、 5U精裝酒店公寓、中小戶型產品、極強昭示性、商住兩用金領家族短信、報廣訴求認籌，主打 “ 5U” 青年領地地段價值、交通配套完善、紅星國際家具展示中心，時尚綜合商業(yè)廣場進駐項目裙樓。處在蓄客階段，預計 5月開盤序號 樓盤名稱建筑面積 容積率 建筑形式 總戶數庫存戶數 主要產品 銷售單價（元 /平米）1 亞商國際 9 高層 1191 656 7090㎡ 6000（精裝修）2 金領家族 21 高層 1403 1403 46㎡ 公寓 均價 50003 恒大綠洲 61 高層 1518 1195 產品 7980兩房 ,102140三房 均價 6300 （精裝修）5 新城新世界 132 3 高層 2852 2320 產品 120130平米 ,三房 160平米四房 均價 50506 萬家城 300 3 高層 首批 2122 ——三房為主力戶型、搭配舒適兩方及緊湊 4房預計： 48007 東南海 80 4 高層 7000 —— 8090兩房，120130三房， 140以上四房待定216。競品推貨從項目入市時間來看2023年武廣片區(qū)供應量放大，特別是 611月競爭將進入白熱化216。競品節(jié)點海拔東方，產品 8090兩房 , 109～ 130三房 , 150～ 170四房， 8萬東南海， 90兩房，120140的三房， 15萬方恒大綠洲，推售產品： 80兩房 ,102120三房 ,139四房， 20萬新城新世界，推售產品： 120130的三房 160的四房1月 2月 12月7月 8月 9月 10月 11月3月 4月 5月 6月融科紫檀， 8090兩房，120130三房， 140以上四房， 10萬方萬家城，二房 252套，三房 1656，四房 200套，復式 14套，共 2122金領家族，單間 424一房 525二房 819三房 91127未來推貨量： 7萬方目前金領家族、海拔東方等項目均在全力提前開盤時間，融科檀香山 2期紫檀提前開展內部認購，恒大綠洲也在加速認籌中。216。市場小結n國家宏觀調控已經開始，預計下半年市場可能出現政策影響，建議加快項目進度，提前出貨；n優(yōu)勢項目周邊林立，競爭激烈，在同一時間軸上同質競爭，競爭壓力大。n整體市場放量大，雨花區(qū)域供應居首，整體面臨強大的市場擠壓。四、營銷策略及執(zhí)行216。 營銷策略思考【 面臨的問題 】蓄客壓力大 競爭壓力大推廣渠道單一客戶面窄項目 6月 19日開盤前需認籌2500個，來訪6500批。來訪客戶多為雨花區(qū)本地客，置業(yè)目的多為自住。大型線上媒體尚未啟動，如戶外等。產品、時間、推量的重疊；強硬對手的同質化競爭。核心策略？蓄客時間短4月 17日認籌，至 6月 19日開盤，僅 2個月時間，壓力大。216。 核心策略策略 策略方式高舉高打1差異化營銷2挖掘有效客戶3 大規(guī)模線上推廣盡快跟上； 加大主流媒體的推廣力度。 挖掘萬科品牌對金域華府的影響力，差異化于競爭項目； 挖掘金域華府自身規(guī)劃、產品亮點的差異化價值體系。 核心策略是撬動投資客，積壓普通客戶，實現高價； 發(fā)動中原、萬科資源，搶抓長沙及外地投資客。以高舉高打、差異化營銷、挖掘有效客戶，樹立項目的影響力，核心解決客戶和競爭問題。216。核心策略 —— 高舉高打大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推廣力度。戶外： 4月底 5月初報廣：開盤前連續(xù) 2天，每天 1個整版。網絡通欄： 4月底啟用電臺： 4月底 ——6 月底沿用216。核心策略 —— 差異化營銷挖掘萬科品牌的號召力，增強客戶購買金域華府的信心；從項目整體、公寓產品、高層產品挖掘本案基于武廣片區(qū)之上的差異化價值體系。項目整體區(qū)隔價值公寓區(qū)隔價值高層區(qū)隔價值住宅綜合體，旗艦商業(yè)街區(qū)，萬科品牌服務，全面家居解決方案 ……最低入住成本，最低投資門檻，更大投資價值！親水港式奢華大堂，人性化全品牌一站式精裝 ……戶戶朝南，長沙首創(chuàng)十字雙板，全景觀視野，更高利用空間 ……嘉盛國際 3月 28日開盤，實現 9600元 /平米的價格天花板，他們的找到的 “ 最貴之人 ” 是誰？嘉盛國際于 2023年 3月 28日開盤，蓄客 58天，創(chuàng)造長沙價格天花板。216。開盤當天成交均價 9600元 /平米