【文章內(nèi)容簡介】 收營業(yè)稅。 12月 17日，五部委出臺 《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開發(fā)商以后拿地時， “ 分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 國務(wù)院辦公廳下發(fā) 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 ，中央明確了 2023年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)：遏制房價過快上漲。明確二套房貸首付不低于 40%；房企應(yīng)一次性公開所有房源，明碼標(biāo)價對外銷售房屋 ；省級政府對樓市穩(wěn)定負(fù)總責(zé)。行政手段 金融政策國土部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，通報了掛牌督辦的 18 宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況。2023 .從 2023 年 2 月25 日起 ,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個百分點(diǎn)。 中國銀行 2月 3日確認(rèn)在全行范圍取消第一套房七折優(yōu)惠利率，最低只能打八五折。 09年底 2023年年初雨花區(qū)在 3月份成交良好，是五區(qū)之最，繼續(xù)武廣帶來的片區(qū)熱度，價格出現(xiàn)繼續(xù)上揚(yáng)；出現(xiàn) “ 價量齊升 ” 的現(xiàn)象216。雨花區(qū)市場走勢及競爭2023年 3月雨花區(qū)區(qū)成交價格在4636元 /平，成交面積為 平米2023年 3月雨花區(qū)消化量大大高于推貨量！216。競爭格局萬家城檀香山恒大綠洲新城新世界亞商國際東南海金領(lǐng)家族216。競品分析恒大綠洲核心價值點(diǎn) 營銷手法位居武廣核心區(qū)、恒大品牌， 9A級精裝，緊湊型產(chǎn)品、景觀資源（森林公園）實(shí)景營銷展示；以報廣為核心的組合型大規(guī)模推廣；利用短信、 CALL客等進(jìn)行客戶維系和有效拓客融科紫檀 融科品牌、地鐵口物業(yè)（地鐵 2線）；院落式洋房高層社區(qū)，高得房率、 270度觀景、多間房朝南、多重陽臺；豪華公共部分裝修洋房帶動高層的推售策略；內(nèi)部認(rèn)購定房號穩(wěn)住客戶；團(tuán)購促銷客戶拓展成熟社區(qū)，完善的配套， 2個幼兒園、 1個中小學(xué)校， 500米以上臨街商業(yè)街和新世界百貨店；新世界品牌；新城新世界 項目 3月份開盤，項目營銷處于沉靜狀態(tài)萬家城 新華都品牌， 300萬規(guī)模大盤；全配套體系（中央公園， 3所小學(xué)、 2所中學(xué)）， 2公里長的瀏陽河風(fēng)光帶處在蓄客階段，線上營銷尚未開始216。競品分析融科東南海核心價值點(diǎn) 營銷手法融科品牌、萬家麗路和香樟路的良好地段 售樓部處于建設(shè)階段亞商國際 地段價值、交通配套完善、 5U精裝酒店公寓、中小戶型產(chǎn)品、極強(qiáng)昭示性、商住兩用金領(lǐng)家族短信、報廣訴求認(rèn)籌，主打 “ 5U” 青年領(lǐng)地地段價值、交通配套完善、紅星國際家具展示中心，時尚綜合商業(yè)廣場進(jìn)駐項目裙樓。處在蓄客階段，預(yù)計 5月開盤序號 樓盤名稱建筑面積 容積率 建筑形式 總戶數(shù)庫存戶數(shù) 主要產(chǎn)品 銷售單價（元 /平米）1 亞商國際 9 高層 1191 656 7090㎡ 6000（精裝修）2 金領(lǐng)家族 21 高層 1403 1403 46㎡ 公寓 均價 50003 恒大綠洲 61 高層 1518 1195 產(chǎn)品 7980兩房 ,102140三房 均價 6300 （精裝修）5 新城新世界 132 3 高層 2852 2320 產(chǎn)品 120130平米 ,三房 160平米四房 均價 50506 萬家城 300 3 高層 首批 2122 ——三房為主力戶型、搭配舒適兩方及緊湊 4房預(yù)計： 48007 東南海 80 4 高層 7000 —— 8090兩房，120130三房， 140以上四房待定216。競品推貨從項目入市時間來看2023年武廣片區(qū)供應(yīng)量放大，特別是 611月競爭將進(jìn)入白熱化216。競品節(jié)點(diǎn)海拔東方，產(chǎn)品 8090兩房 , 109～ 130三房 , 150～ 170四房， 8萬東南海， 90兩房，120140的三房， 15萬方恒大綠洲，推售產(chǎn)品： 80兩房 ,102120三房 ,139四房， 20萬新城新世界，推售產(chǎn)品： 120130的三房 160的四房1月 2月 12月7月 8月 9月 10月 11月3月 4月 5月 6月融科紫檀， 8090兩房，120130三房， 140以上四房， 10萬方萬家城，二房 252套，三房 1656，四房 200套，復(fù)式 14套，共 2122金領(lǐng)家族，單間 424一房 525二房 819三房 91127未來推貨量： 7萬方目前金領(lǐng)家族、海拔東方等項目均在全力提前開盤時間，融科檀香山 2期紫檀提前開展內(nèi)部認(rèn)購，恒大綠洲也在加速認(rèn)籌中。216。市場小結(jié)n國家宏觀調(diào)控已經(jīng)開始，預(yù)計下半年市場可能出現(xiàn)政策影響，建議加快項目進(jìn)度，提前出貨；n優(yōu)勢項目周邊林立，競爭激烈，在同一時間軸上同質(zhì)競爭，競爭壓力大。n整體市場放量大，雨花區(qū)域供應(yīng)居首，整體面臨強(qiáng)大的市場擠壓。四、營銷策略及執(zhí)行216。 營銷策略思考【 面臨的問題 】蓄客壓力大 競爭壓力大推廣渠道單一客戶面窄項目 6月 19日開盤前需認(rèn)籌2500個，來訪6500批。來訪客戶多為雨花區(qū)本地客，置業(yè)目的多為自住。大型線上媒體尚未啟動，如戶外等。產(chǎn)品、時間、推量的重疊；強(qiáng)硬對手的同質(zhì)化競爭。核心策略？蓄客時間短4月 17日認(rèn)籌，至 6月 19日開盤，僅 2個月時間，壓力大。216。 核心策略策略 策略方式高舉高打1差異化營銷2挖掘有效客戶3 大規(guī)模線上推廣盡快跟上； 加大主流媒體的推廣力度。 挖掘萬科品牌對金域華府的影響力，差異化于競爭項目； 挖掘金域華府自身規(guī)劃、產(chǎn)品亮點(diǎn)的差異化價值體系。 核心策略是撬動投資客，積壓普通客戶，實(shí)現(xiàn)高價； 發(fā)動中原、萬科資源，搶抓長沙及外地投資客。以高舉高打、差異化營銷、挖掘有效客戶，樹立項目的影響力，核心解決客戶和競爭問題。216。核心策略 —— 高舉高打大規(guī)模線上推廣盡快跟上；加大主流媒體的推廣力度。戶外： 4月底 5月初報廣：開盤前連續(xù) 2天，每天 1個整版。網(wǎng)絡(luò)通欄： 4月底啟用電臺： 4月底 ——6 月底沿用216。核心策略 —— 差異化營銷挖掘萬科品牌的號召力，增強(qiáng)客戶購買金域華府的信心；從項目整體、公寓產(chǎn)品、高層產(chǎn)品挖掘本案基于武廣片區(qū)之上的差異化價值體系。項目整體區(qū)隔價值公寓區(qū)隔價值高層區(qū)隔價值住宅綜合體，旗艦商業(yè)街區(qū)，萬科品牌服務(wù)，全面家居解決方案 ……最低入住成本，最低投資門檻，更大投資價值！親水港式奢華大堂，人性化全品牌一站式精裝 ……戶戶朝南，長沙首創(chuàng)十字雙板，全景觀視野，更高利用空間 ……嘉盛國際 3月 28日開盤，實(shí)現(xiàn) 9600元 /平米的價格天花板，他們的找到的 “ 最貴之人 ” 是誰？嘉盛國際于 2023年 3月 28日開盤，蓄客 58天，創(chuàng)造長沙價格天花板。216。開盤當(dāng)天成交均價 9600元 /平米