【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。適用范圍（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地；（2）供應(yīng)工業(yè)用地；（3）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或者改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 以協(xié)議方式取得國(guó)有土地使用權(quán)概念界定協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。適用范圍協(xié)議出讓方式是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的補(bǔ)充，只有在不屬于應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式的情況下才可采用協(xié)議方式。采用協(xié)議方式供地必須要做到在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，集體審核確定協(xié)議價(jià)格，其價(jià)格不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70％。協(xié)議出讓結(jié)果必須向社會(huì)公開。 關(guān)于以出讓方式獲得土地使用權(quán)的其他應(yīng)注意的問題開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方簽署的出讓合同的效力問題2005年最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》實(shí)施之前訂立的出讓合同，在起訴前經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定有效。司法解釋實(shí)施以后，開發(fā)區(qū)管委會(huì)再行訂立的土地使用權(quán)出讓合同，一律按照無(wú)效處理。未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)的出讓合同的效力問題對(duì)于未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而簽訂的出讓合同的，無(wú)論是否依法補(bǔ)辦審批登記手續(xù)，均認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地的，受讓方有權(quán)根據(jù)出讓合同的約定要求出讓方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。生地出讓合同與動(dòng)拆遷工作、市政配套工作的銜接問題（1）動(dòng)拆遷委托合同、市政配套委托合同應(yīng)當(dāng)和出讓合同同時(shí)簽訂（熟地出讓除外）；（2）動(dòng)拆遷和三通一平的完成期限應(yīng)當(dāng)和出讓合同規(guī)定的開工日期相銜接；（3）市政配套完成的期限應(yīng)當(dāng)和出讓合同規(guī)定的竣工期限相銜接；（4）三通一平和市政配套的各類參數(shù)應(yīng)當(dāng)盡可能詳盡；（5）三通一平和市政配套的交付應(yīng)當(dāng)約定具體的可操作的條件和方式；（6）要盡可能具體地約定交地的標(biāo)準(zhǔn)和操作程序；（7）因三通一平或者市政配套的逾期交付造成出讓合同規(guī)定的開工期限和竣工期限延誤的違約責(zé)任承擔(dān)。 土地使用權(quán)收回可以收回的情況有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地管理部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（1）為公共利益需要使用土地的；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；（5）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。土地補(bǔ)償依照上述第（1）、（2）種情況收回國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。除上述可以收回的情況外，提前收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為是一種違約行為，如果土地出讓合同中對(duì)提前收回土地的違約行為沒有約定違約責(zé)任的承擔(dān)方式的，那么提前收回土地使用權(quán)一方應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)合同法第113條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但賠償額不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。房屋補(bǔ)償提前收回土地致使土地使用權(quán)人在房屋部分所遭受的損失，應(yīng)為提前收回土地時(shí)至房屋合理使用年限屆滿期間的房屋的使用價(jià)值，提前收回土地一方應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)租賃 概念界定國(guó)有土地租賃，是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。 國(guó)有土地使用權(quán)租賃的條件國(guó)有土地使用權(quán)租賃的適用范圍對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的土地，可以實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)租賃。其中企業(yè)改制包括以下情形：（1）國(guó)有企業(yè)改造或者改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；（2）國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；（3）國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；（4）非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。特別提示：對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的，仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，租賃只能作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。國(guó)有土地使用權(quán)租賃的承租人范圍除法律法規(guī)另有規(guī)定外，中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以通過(guò)租賃方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)租賃的規(guī)劃要求國(guó)有土地租賃必須按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)行。 國(guó)有土地使用權(quán)租賃的方式國(guó)有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式；有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的，租金不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議出租的結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政管理部門備案，并向社會(huì)公開披露。特別提示：在上海通過(guò)協(xié)議方式租賃國(guó)有土地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照上海市有關(guān)規(guī)定，辦理建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)用地審批等相關(guān)手續(xù)。通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式租賃國(guó)有土地的，可以參照土地使用權(quán)出讓的有關(guān)程序進(jìn)行。 國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同合同當(dāng)事人租賃期限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政管理部門與土地使用者簽訂租賃合同。合同主要內(nèi)容（1）租賃當(dāng)事人；（2）租賃土地的座落、四至范圍和面積；（3）租賃土地的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；（4）租賃年限；（5）租金金額、支付期限和支付方式；（6）租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（7）租賃土地上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式及其費(fèi)用；（8）租賃土地市政配套設(shè)施建設(shè)的責(zé)任和費(fèi)用；（9）租賃土地的交付期限；（10）項(xiàng)目建設(shè)的開工和完成期限；（11）租賃合同終止時(shí)，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式；（12）違約責(zé)任；（13）爭(zhēng)議的解決方式；（14）當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。租賃年限國(guó)有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或者用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃年限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃年限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。企業(yè)法人的國(guó)有土地租賃年限，不得超過(guò)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)年限。特別提示：在上海，國(guó)有土地租賃的年限最長(zhǎng)不超過(guò)下列最高年限：（1）工業(yè)用地為50年；（2）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；（3）商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；（4）其他用地為50年。租金標(biāo)準(zhǔn)國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。特別提示：在上海，租賃土地的租金不得低于最低標(biāo)準(zhǔn)。有下列情形之一的，租賃土地的租金以租賃土地標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)：（1）商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目使用的土地；（2）承租人為境外的自然人、法人或者其他組織的；（3）市人民政府規(guī)定的其他情形。除前款規(guī)定外，租賃土地的租金以上海市外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為最低標(biāo)準(zhǔn)。租賃土地標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，由上海市房地局會(huì)同市物價(jià)、市財(cái)政等有關(guān)部門確定。租金的支付租賃合同對(duì)租金支付的方式有約定的，從其約定；沒有約定的，租金每年分兩期支付。租賃合同簽訂的當(dāng)年，自租賃土地交付之日起，使用土地不滿半年的，免交租金；超過(guò)半年的，按照半年的租金數(shù)額支付。租金的調(diào)整租賃土地的租金應(yīng)當(dāng)根據(jù)最低標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間和幅度，作相應(yīng)的調(diào)整；租賃合同另有約定的，從其約定，但不得低于同期的最低標(biāo)準(zhǔn)。 租賃國(guó)有土地使用權(quán)的登記租賃國(guó)有土地使用權(quán)，承租人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)：（1）租賃合同簽訂時(shí)，租賃土地上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已拆除或者土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出租的，承租人應(yīng)當(dāng)持租賃合同，辦理租賃土地使用權(quán)登記；（2）租賃合同中約定由出租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當(dāng)在出租人按租賃合同約定交付租賃土地后，由承租人辦理租賃土地使用權(quán)登記；（3）租賃合同中約定由承租人負(fù)責(zé)拆除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，出租人應(yīng)當(dāng)發(fā)給承租人土地臨時(shí)使用證明；承租人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物拆除后，辦理租賃土地使用權(quán)登記。特別提示：租賃土地使用權(quán)登記后，承租人應(yīng)當(dāng)取得上海市房屋土地資源管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書，并在房地產(chǎn)權(quán)證書上注明“土地租賃”。 租賃土地使用權(quán)到期后的處理續(xù)期國(guó)有土地租賃年限屆滿，租賃土地使用權(quán)終止。承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應(yīng)當(dāng)在屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)期申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同，并重新辦理租賃土地使用權(quán)登記。收回國(guó)有土地租賃年限屆滿，承租人雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，租賃土地使用權(quán)由出租人收回，出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償；租賃合同另有約定的，從其約定。國(guó)有土地租賃年限屆滿，承租人未申請(qǐng)續(xù)期的，出租人可以無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀；租賃合同另有約定的，從其約定。承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)，未經(jīng)土地行政管理部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，或者不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，土地行政管理部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。 租賃土地使用權(quán)的提前收回提前收回的條件租賃年限未滿的土地使用權(quán)一般不得提前收回，但有下列兩種情形之一的，可以依照法律規(guī)定的程序提前收回：（1）為公共利益需要調(diào)整使用土地的；（2）為實(shí)施城市規(guī)劃調(diào)整使用土地的。提前收回的程序提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)在收回6個(gè)月前，將租賃土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并在租賃土地的范圍內(nèi)公告。提前收回的補(bǔ)償提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。提前收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限的余期以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等，由出租人與承租人協(xié)商確定，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。承租人對(duì)補(bǔ)償金額有異議的，可以向人民法院起訴，但租賃土地使用權(quán)的收回仍可以按照公告規(guī)定的日期執(zhí)行。租賃土地使用權(quán)交換提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人可以與承租人協(xié)商一致后，將另一土地的租賃土地使用權(quán)與承租人交換。交換租賃土地使用權(quán)的，承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權(quán)登記。第五節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)其他取得方式 外商投資企業(yè)以交納土地使用費(fèi)方式取得概念界定外商投資企業(yè)，是指使用未經(jīng)土地使用權(quán)出讓的國(guó)有土地的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。除依法以出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)以外，外商投資企業(yè)以其他形式取得土地使用權(quán)，或者租賃房屋、場(chǎng)地的，均須向土地管理部門提供有關(guān)資料，并填寫登記表，由土地管理部門核定土地使用費(fèi)。用地申請(qǐng)和審批程序需使用國(guó)有土地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由外商投資者或者中方合營(yíng)者、中方合作者持項(xiàng)目批準(zhǔn)文件和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，依照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地管理的有關(guān)規(guī)定，向土地管理部門提出用地申請(qǐng)。經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的，由縣級(jí)以上人民政府發(fā)給申請(qǐng)人建設(shè)用地批準(zhǔn)書。土地使用費(fèi)的核定和繳納義務(wù)人的確定經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理土地使用權(quán)登記，辦理繳納土地使用費(fèi)的核定手續(xù)：經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向辦理繳納土地使用費(fèi)核定手續(xù)的土地管理部門繳納土地使用費(fèi)。但中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合營(yíng)者將國(guó)有土地、集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股的，應(yīng)當(dāng)由中方合營(yíng)者繳納，中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以由合作合同中約定的繳納人繳納。外商投資企業(yè)租賃房屋、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用費(fèi)，但租賃合同中另有約定的，從其約定。 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股概念界定國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股，是指將一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)，作為國(guó)家的投資計(jì)作國(guó)家的股份。申請(qǐng)登記國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)以作價(jià)入股方式讓與股份制企業(yè)的，該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日30日內(nèi)，持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。土地使用權(quán)作價(jià)入股的特別規(guī)定（1）對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地，國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或者股本金的方式，向集團(tuán)公司或者企業(yè)注入土地資產(chǎn)；（2）對(duì)于一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。非國(guó)有資本購(gòu)買、兼并、參股國(guó)有企業(yè)時(shí)，可將企業(yè)原劃撥土地評(píng)估作價(jià)后同其他國(guó)有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國(guó)有股，逐步通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)；也可分割出與企業(yè)凈負(fù)債額相當(dāng)?shù)耐恋剞D(zhuǎn)為出讓土地，參與企業(yè)整體拍賣和兼并，剩余土地，購(gòu)買方或者兼并方有優(yōu)先受讓權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)；（3）對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資(入股)方式向企業(yè)