【文章內容簡介】 住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。設施設備：該樓宇帶電梯，水、電、通訊、消防等設施設備齊全。裝飾裝修（1）外墻貼瓷磚；（2）室內為普通裝修，具體情況為：入戶門為防盜門，戶內門為夾板門，鋁合金窗；客廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；餐廳樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；臥室樓地面鋪木地板，內墻面為水泥漆，天棚為水泥漆；廚房樓地面鋪防滑地磚，內墻面為水泥漆，天棚為塑料扣板吊頂，衛(wèi)生間樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為塑料扣板吊頂；陽臺樓地面鋪防滑地磚，內墻面為瓷磚貼面，天棚為水泥漆；配三潔具，室內水、電齊全。裝修工程施工質量較好。層高： m，高度符合居住標準?？臻g布局：估價對象所在樓宇總高十六層[其中一層沿街為店面（估價對象所在梯位不直接沿街），以上均為住宅]，共有3個梯位，估價對象所在梯位為一梯2戶；戶型為三房二廳一廚二衛(wèi)一陽臺，空間布局合理，交通聯(lián)系方便，有利于使用。建筑功能：由臥室、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺組成，建筑功能齊全，滿足居住需求。工程質量：根據(jù)估價人員實地查勘，建筑物使用正常，工程質量較好,價值時點屬于完好房。外觀：建筑物樓宇外觀為紅色瓷磚飾面，保養(yǎng)較好，外觀較好。1新舊程度：建筑物建成于2002年，根據(jù)估價人員實地查勘，建筑物結構構件完好，墻面、樓地面、門窗等未出現(xiàn)明顯破損情況，維護狀況較好，使用正常，屬完好房，新舊程度為七成八新。1物業(yè)管理：封閉式物業(yè)管理，24小時保安值班，物業(yè)管理略好。1小區(qū)配套：小區(qū)設有健身器材等，配套略好。1小區(qū)環(huán)境：小區(qū)設有草坪、樹木等，綠化略高，小區(qū)環(huán)境略好。1建筑物實物狀況綜合分析：根據(jù)以上描述，估價對象建筑物實物狀況較好。三、權益狀況描述與分析用途：規(guī)劃用途為住宅，實際用途為住宅。規(guī)劃條件：土地使用權類型為出讓，土地使用年限為住宅：至20670903，地類（用途）為住宅。所有權狀況：房屋所有權人為雷珍，土地所有權狀況未記載，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年修正）、《中華人民共和國土地管理法》（2004年修訂）等相關法律法規(guī)，確定土地所有權為國家所有。土地使用權狀況：為國有建設用地使用權，土地使用權人為雷珍。共有情況：單獨所有。用益物權設立情況：無。擔保物權設立情況：無。租賃或占用情況：未出租，無被占用情況。拖欠稅費情況：無。查封等形式限制權利情況：無。1權屬清晰情況：產(chǎn)權清晰，手續(xù)齊全。1權益狀況綜合分析：估價對象至價值時點未出租，無抵押權等他項權利，產(chǎn)權狀態(tài)完整。四、市場背景描述與分析（一）當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展簡況XXXX別稱XXXX，簡稱“XX”，位于XXXX東部、XX江下游沿岸，是東南沿海重要都市，XXXXX政治、經(jīng)濟、文化、科研中心以及現(xiàn)代金融服務業(yè)中心。首批14個對外開放的沿海港口城市之一，全國綜合實力五十強城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國環(huán)保模范城市、全國雙擁模范城市、國家歷史文化名城、全國文明城市、全國宜居城市、福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市百強城市，2013年被《第一財經(jīng)周刊》評為新一線城市。XXXX現(xiàn)轄XXX縣，全市陸地總面積XXXX平方公里，其中市區(qū)面積XXX平方公里，建成區(qū)面積XXXXX平方公里，%。2014年XXXX繼續(xù)保持積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。針對房地產(chǎn)市場，政府遏制房價快速上漲，希望“維穩(wěn)”的決心很大，“穩(wěn)定”仍是2014樓市的主旋律。在穩(wěn)定商品房市場發(fā)展的同時，大力推進保障性安居工程建設，是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。隨著組合調控政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場的發(fā)展將有望趨于理性。（二）當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況根據(jù)XXXX市房地產(chǎn)市場目前的運行情況，我們預測將來一段時間內房地產(chǎn)市場仍將延續(xù)、穩(wěn)定增長的局面。從需求方面來看，XXXX作為省會中心城市的巨大集聚和輻射作用正在逐步增強。目前XXXX房地產(chǎn)業(yè)已初具外向型和中心城市的特征，根據(jù)規(guī)劃，預計2020年，中心城區(qū)用地規(guī)模將達到XXXX平方公里，人口由現(xiàn)在的XXXX萬增加到XXX萬人，新增人口的住房需求將是巨大的?？偟恼f來XXXX房地產(chǎn)市場發(fā)展是理性的、有序的、穩(wěn)定的，未來將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。（三）同類房地產(chǎn)市場狀況就XXXX市住宅市場而言，2013年，我們實地調研了部分樓盤及部分房地產(chǎn)經(jīng)紀公司,并沒有出現(xiàn)明顯的價格波動。近期新推盤項目并不多,基本都在去化前期項目,目前大多沒有折扣,在我們調研的項目中只有個別項目為清盤推出幾套特價房,幅度相比成交均價低約1015%,因為特價房數(shù)量較少,所以市場的實際價格并沒有出現(xiàn)波動。,相比年初上漲幅度約為810%,郊區(qū)項目價格上漲幅度快于市區(qū),XXXX的幅度超過15%。價格的上漲主要出現(xiàn)在上半年,成交量也表現(xiàn)為前高后低,下半年尤其是四季度成交量開始盤整,價格也開始穩(wěn)定,全年成交量同比下滑約5%,在省會城市中表現(xiàn)一般,也低于全國平均增速。住宅供應開始放量并明顯郊區(qū)化。2013年全年市區(qū)商品住宅供應309萬平方米,同比增長51%,這也是房價相對穩(wěn)定的原因,從供應結構明顯出現(xiàn)郊區(qū)化的特點,位置距離市中心相對較遠的XX侯商品住宅供應242萬平方米,同比增長75%,占全市整體供應量的比重達到78%。XX侯區(qū)目前成交均價約為9000元/平米,約為市區(qū)均價的56%。2013全年量跌價漲。進入2014年，受宏觀經(jīng)濟不景氣和房地產(chǎn)市場自身調整的雙重影響，樓市艱難。年初的兩會中，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥透露了房地產(chǎn)市場“雙向調控”定下樓市主基調，熱點城市的投資投機需求將繼續(xù)被抑制，非熱點城市的調控則會相對放松。8月8日，XXXX省住房和城鄉(xiāng)建設廳正式發(fā)布《XXXX省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，俗稱“XX八條”。9月22日，《XXXX市人民政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》[XX政辦（2014）138號]出臺，新政從首套房認定、購房落戶、公積金貸款、二手房買賣、個人住房貸款及分類調控等諸多方面提出意見，XXXX樓市限購、限貸將逐步放寬或取消。11月17日，《XXXX住房公積金管理委員會關于做好住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》出臺，調整了住房公積金貸款住房套數(shù)認定標準等。2015年3月22日，XXXX省住房和城鄉(xiāng)建設廳、XXXX省財政廳、XXXX省金融工作辦公室聯(lián)合發(fā)布了《關于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，為穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求提出七條意見，分別為放寬首套房首改房認定標準、加大使用住房公積金購房支持力度、加強住房金融服務、推進房屋征收貨幣化安置補償款購買存量商品房、著力打通商品房與保障性住房轉換通道、試行推出共有產(chǎn)權住房、提升住宅小區(qū)基本公共服務水平，俗稱“XX七條”。一系列措施都在為不景氣的樓市提供政策支持。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2015年11月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，%，%；%，%。樓市延續(xù)2014年5月以來整體下跌態(tài)勢，房地產(chǎn)市場仍在調整，目前XXXX房地產(chǎn)開發(fā)商都在不同程度進行營銷，想方設法去庫存。從2013年1月至今國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，其中XXXX的二手住宅價格一直略有上漲，到2014年5月價格停止增長，開始下跌，但跌幅較小。綜合以上情況分析，XXXX市住宅價格整體出現(xiàn)先漲后跌態(tài)勢。但由于2014年我國繼續(xù)保持積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。針對房地產(chǎn)市場，政府遏制房價快速上漲，希望“維穩(wěn)”的決心很大。進入2015年，樓市利好政策接踵而來，XXXX市住宅價格下滑動力不足，在今后的一段時間內也將會保持相對平穩(wěn)態(tài)勢。五、最高最佳利用分析估價對象規(guī)劃用途為住宅用房，現(xiàn)用于居住，用途合法；根據(jù)估價人員的實地查勘，分析估價對象利用狀況及所處區(qū)域的位置、交通、環(huán)境景觀及外部配套設施，考慮到房地產(chǎn)在法律上允許、技術上可能、財務上可行并使價值最大的合理、可能的利用，估價人員認為其維持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利，目前的利用現(xiàn)狀為最高最佳利用狀態(tài)。六、估價方法適用性分析（一）各種估價方法的適用性分析比較法適用性分析：比較法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且有一定可比性的房地產(chǎn)估價。收益法適用性分析：收益法適用于估價對象有收益或同類房地產(chǎn)有租金案例的房地產(chǎn)估價。成本法適用性分析：成本法適用于估價對象可以通過價格構成來測算房地產(chǎn)價值的房地產(chǎn)估價。假設開發(fā)法適用性分析：假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價。（二）本次估價未選用的估價方法及理由本次估價未選用的估價方法為收益法、成本法、假設開發(fā)法。未選用收益法理由（1）收益法理論上適用，但是受到應用的客觀條件限制，主要由于租售比極不合理，租金的收入甚至低于銀行的存款利息。（2）當前成套住宅的價格主要受市場供求關系所決定，用收益法評估的價值已經(jīng)不能真正反映現(xiàn)實成套住宅房地產(chǎn)的價值。未選用成本法理由（1）成本法理論上適用，但是受到應用的客觀條件限制，成本法注重的是均衡原理，而目前成套住宅主要受供求關系主導，均衡原理已經(jīng)被淡化。（2）目前狀態(tài)下，成套住宅通過價格構成來測算價值，已經(jīng)與當前房地產(chǎn)價格關聯(lián)性很弱。未選用假設開發(fā)法理由假設開發(fā)法理論上不適用，估價對象為現(xiàn)房，目前使用狀態(tài)很好，已經(jīng)發(fā)揮了最高的效用。（三）本次估價選用的估價方法及理由本次估價選用比較法進行估價，選用理由：估價對象為住宅，可以查閱到與估價對象同一供求圈內在價值時點的近期有較多類似房地產(chǎn)交易，且通過修正能建立可比基礎，故采用比較法進行估價。有條件選用比較法進行估價的，應以比較法為主要方法。（四）本次估價選用估價方法的技術路線求取估價對象未設立法定優(yōu)先受償權下的價值具體步驟為：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基準；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調整；（6）進行房地產(chǎn)狀況調整；（7）求取比較單價；（8）求取比較價值。確定注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款求取抵押價值求取預期實現(xiàn)抵押權的處置費用及稅金 求取抵押凈值七、估價測算過程（一）估價對象未設立法定優(yōu)先受償權下的價值求取可比實例選取根據(jù)估價對象狀況、估價目的和價值時點，選取了三個與其相似的交易實例為可比實例；見表5?？杀葘嵗緺顩r表物業(yè)類型：住宅 表5項目可比實例A可比實例B可比實例C項目名稱XXX公寓3樓XX單元XXX1樓1003單元XXXX3樓806單元房屋坐落XXX街50號XXX路60號XXX路53號地段等級一級住宅用地一級住宅用地一級住宅用地建筑結構鋼混鋼混鋼混成交總價(元)151500025300002249000建筑面積（m2）成交單價(元/m2)成交日期