并購重組專家咨詢委工作信息0805--公開備忘錄(定稿)(編輯修改稿)
2025-08-31 16:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不同主體具有不同的價(jià)值，因此對(duì)同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，由于目的、方法、假設(shè)條件的不同可能得出不同的結(jié)果。重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估程序的完備性、參數(shù)取值及假設(shè)前提的合理性。 申請(qǐng)人應(yīng)采用兩種以上評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行相互驗(yàn)證。注入資產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評(píng)估作價(jià)的，應(yīng)提供注入資產(chǎn)的盈利預(yù)測以及對(duì)未來收益（通常是三年）、資產(chǎn)減值事宜作出補(bǔ)償承諾； 評(píng)估假設(shè)前提的合理性。評(píng)估的假設(shè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理，不得隨意設(shè)定沒有依據(jù)、不合情理的評(píng)估假設(shè)。防止通過濫用評(píng)估假設(shè)，虛高估值，損害上市公司利益。重點(diǎn)關(guān)注評(píng)估是否在合法、合規(guī)的前提下全面體現(xiàn)市場公平交易的基本原則； 房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的和房地產(chǎn)項(xiàng)目的成熟度進(jìn)行合理假設(shè)，但假設(shè)不能違背政府規(guī)劃、用途管制等限制條件。對(duì)于房地產(chǎn)的限制條件，應(yīng)當(dāng)以國家有關(guān)部門依法規(guī)定和批準(zhǔn)的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。尚未獲批準(zhǔn)的，應(yīng)對(duì)假設(shè)的合理性有令人信服的論證，若主要風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素未充分考慮和計(jì)量，則假設(shè)不具有合理性； 房地產(chǎn)評(píng)估是否充分考慮了各項(xiàng)稅費(fèi)因素，包括銷售稅金、土地增值稅、所得稅因素等。土地增值稅是否按照國家稅務(wù)總局2007年1月中旬發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》等有關(guān)規(guī)定精神足額計(jì)提。對(duì)于已實(shí)現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項(xiàng)目，已銷售部分是否也足夠計(jì)提了土地增值稅。土地增值稅稅率僅采用核定稅率的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)顧問應(yīng)當(dāng)對(duì)此提供充分依據(jù)，并對(duì)相關(guān)依據(jù)的合規(guī)有效性發(fā)表意見，并對(duì)由此可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)提出切實(shí)可行的解決措施。所得稅是否按整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的
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