【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、日本、西歐等國(guó)家和地區(qū)，由于其房地產(chǎn)業(yè)已是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展完善的傳統(tǒng)型產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是在私人企業(yè)，還是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或政府機(jī)構(gòu)，均有從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、估價(jià)和咨詢(xún)管理的公司，這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)運(yùn)用精確的經(jīng)濟(jì)分析(風(fēng)險(xiǎn)分析)手段，采用數(shù)量分析方法，為房地產(chǎn)投資者預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，幫助投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策，使其避免因決策失誤等造成的投資風(fēng)險(xiǎn)損失[6] 。（6）方案及項(xiàng)目評(píng)價(jià)方案是指進(jìn)行工作的具體計(jì)劃或?qū)δ骋粏?wèn)題制定的規(guī)劃[13] 。項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)簡(jiǎn)稱(chēng)項(xiàng)目評(píng)價(jià)。是可行性研究的重要組成部分，它包括技術(shù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)三個(gè)部分。技術(shù)評(píng)價(jià)主要是根據(jù)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和原材料供應(yīng)等生產(chǎn)條件的調(diào)查，確定產(chǎn)品方案和合理生產(chǎn)規(guī)模，根據(jù)項(xiàng)目的生產(chǎn)技術(shù)要求，對(duì)各種可能擬定的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較、論證，從而確定項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的核心，分為企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)亦稱(chēng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)[7] ，它從企業(yè)角度出發(fā)，按照國(guó)內(nèi)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，計(jì)算出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的獲利能力，以說(shuō)明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)從國(guó)家和社會(huì)的角度出發(fā)，按照影子價(jià)格、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率，計(jì)算項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)效果，以說(shuō)明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)是分析項(xiàng)目對(duì)國(guó)防、政治、文化、環(huán)境、生態(tài)、勞動(dòng)就業(yè)、儲(chǔ)蓄等方面的影響和效果。所用的基本方法主要有SWOT分析法和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)法(包括經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià))。 SWOT分析法SWOT分析法最早由Learned等人于1965年提出，在戰(zhàn)略管理領(lǐng)域中被廣泛運(yùn)用。SWOT分析是把企業(yè)內(nèi)外環(huán)境所形成的機(jī)會(huì)（Opportunities），風(fēng)險(xiǎn)（Threats），優(yōu)勢(shì)（Strengths）,劣勢(shì)（Weaknesses）四方面的情況結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析，以尋找和制定適應(yīng)本企業(yè)實(shí)際情況的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和策略的方法[26] 。SWOT分析法是一種能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)單位現(xiàn)實(shí)情況的方法。利用這種方法可以從中找出對(duì)自己有利的、值得發(fā)揚(yáng)的因素，以及對(duì)自己不利的、如何去避開(kāi)的東西，發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，找出解決辦法，并明確以后的發(fā)展方向[27] 。分析步驟如下：(1) 確認(rèn)當(dāng)前的戰(zhàn)略是什么？ (2) 確認(rèn)企業(yè)外部環(huán)境的變化（波特五力或者PEST） (3) 根據(jù)企業(yè)資源組合情況，確認(rèn)企業(yè)的關(guān)鍵能力和關(guān)鍵限制 (4) 按照通用矩陣或類(lèi)似的方式打分評(píng)價(jià) 把識(shí)別出的所有優(yōu)勢(shì)分成兩組，分的時(shí)候以?xún)蓚€(gè)原則為基礎(chǔ)：它們是與行業(yè)中潛在的機(jī)會(huì)有關(guān)，還是與潛在的威脅有關(guān)。用同樣的辦法把所有的劣勢(shì)分成兩組，一組與機(jī)會(huì)有關(guān)，另一組與威脅有關(guān)。 (5)將結(jié)果在SWOT分析圖上定位成功應(yīng)用SWOT分析法的簡(jiǎn)單規(guī)則進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候必須對(duì)公司的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)有客觀的認(rèn)識(shí)。進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候必須區(qū)分公司的現(xiàn)狀與前景。進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候必須考慮全面。 進(jìn)行SWOT分析的時(shí)候必須與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行比較，比如優(yōu)于或是劣于你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 保持SWOT分析法的簡(jiǎn)潔化，避免復(fù)雜化與過(guò)度分析。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)法 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)法（1）靜態(tài)投資回收期法靜態(tài)投資回收期是指投資引起的現(xiàn)金流入累計(jì)到與投資相等所需要的時(shí)間。它代表收回投資所需要的年限。靜態(tài)投資回收期計(jì)算：Pt ∑(CICO)t = 0 （）　t=0 其中: CI 表示現(xiàn)金流入量 CO 表示現(xiàn)金流出量t 表示期數(shù) (CICO)t表示t期凈現(xiàn)金流量Pt表示靜態(tài)投資回收期Pt越小，盈利能力越強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)越小。靜態(tài)投資回收期法簡(jiǎn)單，并且容易被決策人所理解。它的缺點(diǎn)就是忽視了時(shí)間價(jià)值，而且沒(méi)有考慮回收期以后的收益。因此，目前評(píng)價(jià)投資方案優(yōu)劣時(shí)，只把它作為一種輔助方法使用。采用靜態(tài)投資回收期法項(xiàng)目可行的條件是投資回收期小于基準(zhǔn)回收期?；厥掌诜ǖ膬?yōu)點(diǎn)在于易于使用和被人接受；可用來(lái)測(cè)度項(xiàng)目的償付能力；易于短期流量預(yù)測(cè)；計(jì)算簡(jiǎn)便。缺點(diǎn)在于未考慮貨幣時(shí)間價(jià)值；無(wú)法考察回收期終止后發(fā)生的現(xiàn)金流量；作為上限的最大回收期帶有很大的主觀性。（2） 凈現(xiàn)值法（NPV）凈現(xiàn)值法：是評(píng)價(jià)投資方案的一種方法。凈現(xiàn)值是指將各期凈現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算到投資期初的現(xiàn)值累計(jì)。凈現(xiàn)值計(jì)算公式：nNPV= ∑(CICO)t (1+iC)t （）t=0式中：NPV表示凈現(xiàn)值； n表示投資項(xiàng)目的壽命周期 (CICO)t表示t期凈現(xiàn)金流量 iC表示期望投資收益率NPV≥0，項(xiàng)目可行；NPV0，項(xiàng)目不可行（或者說(shuō)明回報(bào)率小于基準(zhǔn)收益率）。凈現(xiàn)值為正，表明不僅可以收回初始投資本金、償付借貸利息，還可向投資人提供預(yù)期收益。凈現(xiàn)值的優(yōu)點(diǎn)是考慮了貨幣時(shí)間價(jià)值；考慮了項(xiàng)目全部的現(xiàn)金流；能最大限度的增加股東財(cái)富；對(duì)于互斥項(xiàng)目應(yīng)選擇凈現(xiàn)值高的項(xiàng)目。缺點(diǎn)在于遠(yuǎn)期現(xiàn)金流難以預(yù)計(jì)，影響了現(xiàn)金流貼現(xiàn)的結(jié)果；且假設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)金流均以某一最低報(bào)酬率再投資。（3）內(nèi)部收益率法（IRR）內(nèi)部收益率法(Internal Rate of Return，IRR法)又稱(chēng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率法(FIRR)、內(nèi)部報(bào)酬率法，是用內(nèi)部收益率來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)效益的方法。內(nèi)部收益率，一般性投資項(xiàng)目，使凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。如果不使用電子計(jì)算機(jī)，內(nèi)部收益率要用若干個(gè)折現(xiàn)率進(jìn)行試算，直至找到凈現(xiàn)值等于零或接近于零的那個(gè)折現(xiàn)率。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率關(guān)系反映了項(xiàng)目在所在行業(yè)中的相對(duì)位勢(shì)。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明該項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力高于同行業(yè)的平均水平，該項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)；而項(xiàng)目的內(nèi)部收益率低于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明該項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力低于同行業(yè)的平均水平，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)法風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)法主要包括盈虧平衡分析法和敏感性分析法。（1）盈虧平衡分析法盈虧平衡分析又稱(chēng)保本點(diǎn)分析或本量利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷(xiāo)量）、成本、利潤(rùn)之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來(lái)預(yù)測(cè)利潤(rùn)，控制成本，判斷經(jīng)營(yíng)狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。一般說(shuō)來(lái)，企業(yè)收入=成本+利潤(rùn)，如果利潤(rùn)為零，則有收入=成本=固定成本+變動(dòng)成本，而收入=銷(xiāo)售量?jī)r(jià)格，變動(dòng)成本=單位變動(dòng)成本銷(xiāo)售量，這樣由銷(xiāo)售量?jī)r(jià)格=固定成本+單位變動(dòng)成本銷(xiāo)售量，可以推導(dǎo)出盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為： 盈虧平衡點(diǎn)(銷(xiāo)售量)=固定成本/每計(jì)量單位的貢獻(xiàn)差數(shù) 盈虧平衡分析的分類(lèi)主要有以下方法： ①按采用的分析方法的不同分為：圖解法和方程式法； ②按分析要素間的函數(shù)關(guān)系不同分為：線(xiàn)性和非線(xiàn)性盈虧平衡分析； ③按分析的產(chǎn)品品種數(shù)目多少，可以分為單一產(chǎn)品和多產(chǎn)品盈虧平衡分析； ④按是否考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值分為：靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的盈虧平衡分析。（2）敏感性分析法敏感性分析法是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析法是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對(duì)各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動(dòng)幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。3 特鋼科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)選擇及園區(qū)定位 產(chǎn)業(yè)政策及地區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整背景中國(guó)綠能港項(xiàng)目提出時(shí)的形勢(shì)背景在第1章已經(jīng)介紹，在此僅對(duì)當(dāng)時(shí)的產(chǎn)業(yè)政策和所在地區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整進(jìn)行介紹。 國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策2005年國(guó)家出臺(tái)《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定》和《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》，涉及20多個(gè)行業(yè)，將產(chǎn)業(yè)分為：鼓勵(lì)類(lèi)、限制類(lèi)和淘汰類(lèi)，分別采取不同的政策，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和重點(diǎn)：加快傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變、加強(qiáng)能源、交通、水利和信息等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、以振興裝備制造業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，加快發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、提高服務(wù)業(yè)比重，優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，調(diào)整區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局[29] 。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是目前國(guó)家大力扶植的產(chǎn)業(yè)，依照《國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定條件及辦法》，高新技術(shù)主要?jiǎng)澐譃?1大類(lèi)：微電子科學(xué)和電子信息技術(shù)、空間科學(xué)和航空航天技術(shù)、光電子科學(xué)和光機(jī)電一體化技術(shù)、生命科學(xué)和生物工程技術(shù)、材料科學(xué)和新材料技術(shù)、能源科學(xué)和新能源、高效節(jié)能技術(shù)、生態(tài)科學(xué)和環(huán)境保護(hù)技術(shù)、地球科學(xué)和海洋工程技術(shù)、基本物質(zhì)科學(xué)和輻射技術(shù)、醫(yī)藥科學(xué)和生物醫(yī)學(xué)工程、其它在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上應(yīng)用的新工藝、新技術(shù)等[30] 。 地區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整（1）北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)調(diào)整北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不斷上升。今年上半年，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，北京市第一、第二、%、%、%，％，占GDP的比重超過(guò)40%。北京市因勢(shì)利導(dǎo)，北京市第十次黨代會(huì)提出:“堅(jiān)持高端、高效、高輻射力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，不斷提高第三產(chǎn)業(yè)的比重。大力發(fā)展金融、信息、物流、會(huì)展、咨詢(xún)、研發(fā)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展商業(yè)、旅游、社區(qū)服務(wù)等就業(yè)容量大的服務(wù)業(yè)，構(gòu)建立足首都、服務(wù)全國(guó)、面向世界的服務(wù)業(yè)體系?！薄侗本┦小笆晃濉睍r(shí)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間布局調(diào)整規(guī)劃》中也指出：“十一五”時(shí)期，北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路是：以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)為目標(biāo)，按照“高端帶動(dòng)、自主創(chuàng)新、重點(diǎn)突破、循環(huán)集約、進(jìn)退有序”的原則，構(gòu)建“以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為雙引擎、以現(xiàn)代制造業(yè)和基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)為雙支撐、以都市型工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為重要補(bǔ)充”的與北京城市功能相吻合的產(chǎn)業(yè)格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向是：將加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、適度發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和建筑業(yè)、優(yōu)化發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、堅(jiān)決退出劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)。“十一五”時(shí)期，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局的主要思路是：以“梯度分布、專(zhuān)業(yè)集聚、功能耦合、內(nèi)聯(lián)外引、南北均衡、東進(jìn)西優(yōu)”為原則，根據(jù)“優(yōu)化疏解首都功能核心區(qū)，完善提升城市功能拓展區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)城市發(fā)展新區(qū)，適度開(kāi)發(fā)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)”的要求，傾全市之力，集聚國(guó)內(nèi)外資源，打造中關(guān)村科技園區(qū)、現(xiàn)代商務(wù)中心功能區(qū)、奧運(yùn)體育文化旅游功能區(qū)、金融街金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、亦莊高新技術(shù)制造業(yè)功能區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)等六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為體現(xiàn)首都勢(shì)能優(yōu)勢(shì)，最具經(jīng)濟(jì)活力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、產(chǎn)業(yè)輻射力的戰(zhàn)略增長(zhǎng)極；同時(shí)形成若干各具特色、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的專(zhuān)業(yè)集聚區(qū)。（2）石景山區(qū)全面轉(zhuǎn)型中的產(chǎn)業(yè)調(diào)整石景山區(qū)委區(qū)政府根據(jù)北京市將石景山區(qū)定位為城市功能拓展區(qū)的要求，確定了打造CRD的戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面轉(zhuǎn)型。經(jīng)濟(jì)發(fā)展將由主要依靠二產(chǎn)帶動(dòng)增長(zhǎng)向依靠二產(chǎn)、三產(chǎn)共同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變，城市功能將由傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)向“一區(qū)三中心”轉(zhuǎn)變，社會(huì)結(jié)構(gòu)將由城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)向完全城市化的首都新城區(qū)轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將：“優(yōu)先發(fā)展文化創(chuàng)意、休閑娛樂(lè)、高新技術(shù)、商務(wù)服務(wù)、旅游會(huì)展等五大核心產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展金融、房地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。適度發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、建筑業(yè)等過(guò)渡性產(chǎn)業(yè)”的方向調(diào)整。 特鋼科技園項(xiàng)目建設(shè)的SWOT分析特鋼科技園項(xiàng)目建設(shè)分析比較適用于SWOT分析，通過(guò)分析找出最準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，為項(xiàng)目潛力的挖掘和價(jià)值的判斷提供依據(jù)。（1）園區(qū)環(huán)境優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)園區(qū)緊鄰北京西部上風(fēng)上水的西山風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境宜人。另外，在北京眾多的園區(qū)中，特鋼科技園是距離市中心較近、交通最為便利的園區(qū)之一。園區(qū)位于市區(qū)規(guī)劃的東西軸線(xiàn)上，交通便利，與中關(guān)村海淀園距離較近，具有極強(qiáng)的區(qū)位相關(guān)性，屬于接受該園的輻射范圍內(nèi)。（2）土地資源及基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì)石景山是北京市第五個(gè)城區(qū)，目前可建設(shè)用地只有30平方公里，可利用土地面積僅僅占到土地總面積的12%。特鋼公司在城區(qū)中擁有這樣大面積可供開(kāi)發(fā)的土地資源，顯得十分珍貴。另外，作為一個(gè)老工業(yè)廠(chǎng)區(qū)，電力、供水、供暖等配套設(shè)施較為完善，是特鋼公司建設(shè)園區(qū)得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)之一。（3）園區(qū)工業(yè)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)隨著首鋼技術(shù)研究院落戶(hù)園區(qū)，園區(qū)可以依托其在新材料、能源環(huán)境方面的技術(shù)力量，形成技術(shù)制高點(diǎn)。另一方面，園區(qū)內(nèi)的國(guó)際汽車(chē)貿(mào)易服務(wù)園已經(jīng)形成一定的企業(yè)集聚，通過(guò)整合資源并賦予新的內(nèi)涵，園區(qū)得以快速啟動(dòng)。（4）特鋼公司實(shí)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)特鋼公司作為一個(gè)歷史悠久的國(guó)有大型企業(yè)，積累了豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、尤其是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?shí)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，有利于園區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。（5）園區(qū)建設(shè)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)特鋼建設(shè)科技園區(qū)啟動(dòng)晚，可以充分借鑒已建成園區(qū)的開(kāi)發(fā)模式和管理經(jīng)驗(yàn)。 劣勢(shì)（1）園區(qū)及周邊硬環(huán)境短期難以改觀一個(gè)良好的環(huán)境對(duì)園區(qū)吸引投資、人才以及企業(yè)前來(lái)集聚起到非常大的作用[28]。目前石景山區(qū)的整體環(huán)境都無(wú)法跟其它城區(qū)相比。由于歷史的原因，且又不處在繁華地帶，一些基礎(chǔ)市政設(shè)施也不完善，形成了園區(qū)較差的周邊環(huán)境。（2）人力資源特鋼公司是以鋼鐵生產(chǎn)制造為主的工業(yè)企業(yè)，已經(jīng)形成以鋼鐵專(zhuān)業(yè)為主的人力資源體系，對(duì)于特鋼轉(zhuǎn)型建設(shè)與園區(qū)運(yùn)營(yíng)，管理團(tuán)隊(duì)的轉(zhuǎn)型難度較大，同時(shí)將缺乏一批關(guān)于園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)方面的人才。（3）資金缺口大園區(qū)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，需要大量的資金投入，而特鋼公司自有資金有限。所以，資金缺口大將成為園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要制約因素。 機(jī)遇（1）政策機(jī)遇在政策方面，特鋼面臨著三方面的機(jī)遇：首先因首鋼調(diào)整搬遷而制定的一些補(bǔ)償性政策；其次是納入中關(guān)村科技園區(qū)的一些優(yōu)惠政策，第三是石景山區(qū)轉(zhuǎn)型期間的一些扶持性政策。（2）享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策納入中關(guān)村科技園區(qū)后，除了享受其優(yōu)惠政策之外，還將帶來(lái)包括知識(shí)資源共享、產(chǎn)業(yè)輻射、技術(shù)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面的好處。中關(guān)村科技園區(qū)擁有大量的高等院校與科研機(jī)構(gòu)，這些資源將對(duì)園區(qū)的技術(shù)支持起到重要作用。 （3）首都產(chǎn)業(yè)升級(jí)與石景山區(qū)全面轉(zhuǎn)型首都產(chǎn)業(yè)升級(jí)與石景山區(qū)全面轉(zhuǎn)型為特鋼公司建設(shè)園區(qū)帶來(lái)難得的機(jī)遇。在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，通過(guò)資源整合，抓準(zhǔn)切入點(diǎn)，能快速啟動(dòng)園區(qū)的建設(shè)。（4）相關(guān)企業(yè)向北京集聚國(guó)內(nèi)很多企業(yè)發(fā)展迅速，從區(qū)域性企業(yè)壯大成為全國(guó)性甚至國(guó)際性企業(yè)，它們的研發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理都要求有與之相匹配的優(yōu)勢(shì)資源。而北京作為首都，有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，吸引了大量的企業(yè)把總部遷到北京。 挑戰(zhàn)（1）來(lái)自其它各園區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)北京市共28個(gè)國(guó)家審批的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，25個(gè)市級(jí)開(kāi)