【文章內(nèi)容簡介】 、日本、西歐等國家和地區(qū)，由于其房地產(chǎn)業(yè)已是一個市場發(fā)展完善的傳統(tǒng)型產(chǎn)業(yè)，無論是在私人企業(yè)，還是房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會或政府機(jī)構(gòu)，均有從事房地產(chǎn)市場分析、估價和咨詢管理的公司，這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)運用精確的經(jīng)濟(jì)分析(風(fēng)險分析)手段，采用數(shù)量分析方法，為房地產(chǎn)投資者預(yù)測和評價房地產(chǎn)投資風(fēng)險，幫助投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策，使其避免因決策失誤等造成的投資風(fēng)險損失[6] 。（6）方案及項目評價方案是指進(jìn)行工作的具體計劃或?qū)δ骋粏栴}制定的規(guī)劃[13] 。項目投資評價簡稱項目評價。是可行性研究的重要組成部分，它包括技術(shù)評價、經(jīng)濟(jì)評價和社會評價三個部分。技術(shù)評價主要是根據(jù)市場需求預(yù)測和原材料供應(yīng)等生產(chǎn)條件的調(diào)查，確定產(chǎn)品方案和合理生產(chǎn)規(guī)模，根據(jù)項目的生產(chǎn)技術(shù)要求，對各種可能擬定的建設(shè)方案和技術(shù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較、論證，從而確定項目在技術(shù)上的可行性。項目經(jīng)濟(jì)評價是項目評價的核心，分為企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。企業(yè)經(jīng)濟(jì)評價亦稱財務(wù)評價[7] ，它從企業(yè)角度出發(fā)，按照國內(nèi)現(xiàn)行市場價格，計算出項目在財務(wù)上的獲利能力，以說明項目在財務(wù)上的可行性。國民經(jīng)濟(jì)評價從國家和社會的角度出發(fā)，按照影子價格、影子匯率和社會折現(xiàn)率，計算項目的國民經(jīng)濟(jì)效果，以說明項目在經(jīng)濟(jì)上的可行性。項目社會評價是分析項目對國防、政治、文化、環(huán)境、生態(tài)、勞動就業(yè)、儲蓄等方面的影響和效果。所用的基本方法主要有SWOT分析法和財務(wù)評價法(包括經(jīng)濟(jì)效益評價、風(fēng)險評價)。 SWOT分析法SWOT分析法最早由Learned等人于1965年提出，在戰(zhàn)略管理領(lǐng)域中被廣泛運用。SWOT分析是把企業(yè)內(nèi)外環(huán)境所形成的機(jī)會（Opportunities），風(fēng)險（Threats），優(yōu)勢（Strengths）,劣勢（Weaknesses）四方面的情況結(jié)合起來進(jìn)行分析，以尋找和制定適應(yīng)本企業(yè)實際情況的經(jīng)營戰(zhàn)略和策略的方法[26] 。SWOT分析法是一種能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個單位現(xiàn)實情況的方法。利用這種方法可以從中找出對自己有利的、值得發(fā)揚的因素，以及對自己不利的、如何去避開的東西，發(fā)現(xiàn)存在的問題，找出解決辦法，并明確以后的發(fā)展方向[27] 。分析步驟如下：(1) 確認(rèn)當(dāng)前的戰(zhàn)略是什么？ (2) 確認(rèn)企業(yè)外部環(huán)境的變化（波特五力或者PEST） (3) 根據(jù)企業(yè)資源組合情況，確認(rèn)企業(yè)的關(guān)鍵能力和關(guān)鍵限制 (4) 按照通用矩陣或類似的方式打分評價 把識別出的所有優(yōu)勢分成兩組，分的時候以兩個原則為基礎(chǔ)：它們是與行業(yè)中潛在的機(jī)會有關(guān)，還是與潛在的威脅有關(guān)。用同樣的辦法把所有的劣勢分成兩組，一組與機(jī)會有關(guān)，另一組與威脅有關(guān)。 (5)將結(jié)果在SWOT分析圖上定位成功應(yīng)用SWOT分析法的簡單規(guī)則進(jìn)行SWOT分析的時候必須對公司的優(yōu)勢與劣勢有客觀的認(rèn)識。進(jìn)行SWOT分析的時候必須區(qū)分公司的現(xiàn)狀與前景。進(jìn)行SWOT分析的時候必須考慮全面。 進(jìn)行SWOT分析的時候必須與競爭對手進(jìn)行比較，比如優(yōu)于或是劣于你的競爭對手。 保持SWOT分析法的簡潔化，避免復(fù)雜化與過度分析。 財務(wù)評價法 經(jīng)濟(jì)效益評價法（1）靜態(tài)投資回收期法靜態(tài)投資回收期是指投資引起的現(xiàn)金流入累計到與投資相等所需要的時間。它代表收回投資所需要的年限。靜態(tài)投資回收期計算：Pt ∑(CICO)t = 0 （）　t=0 其中: CI 表示現(xiàn)金流入量 CO 表示現(xiàn)金流出量t 表示期數(shù) (CICO)t表示t期凈現(xiàn)金流量Pt表示靜態(tài)投資回收期Pt越小，盈利能力越強(qiáng)，風(fēng)險越小。靜態(tài)投資回收期法簡單，并且容易被決策人所理解。它的缺點就是忽視了時間價值，而且沒有考慮回收期以后的收益。因此，目前評價投資方案優(yōu)劣時，只把它作為一種輔助方法使用。采用靜態(tài)投資回收期法項目可行的條件是投資回收期小于基準(zhǔn)回收期?；厥掌诜ǖ膬?yōu)點在于易于使用和被人接受；可用來測度項目的償付能力；易于短期流量預(yù)測；計算簡便。缺點在于未考慮貨幣時間價值；無法考察回收期終止后發(fā)生的現(xiàn)金流量；作為上限的最大回收期帶有很大的主觀性。（2） 凈現(xiàn)值法（NPV）凈現(xiàn)值法：是評價投資方案的一種方法。凈現(xiàn)值是指將各期凈現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算到投資期初的現(xiàn)值累計。凈現(xiàn)值計算公式：nNPV= ∑(CICO)t (1+iC)t （）t=0式中：NPV表示凈現(xiàn)值； n表示投資項目的壽命周期 (CICO)t表示t期凈現(xiàn)金流量 iC表示期望投資收益率NPV≥0，項目可行；NPV0，項目不可行（或者說明回報率小于基準(zhǔn)收益率）。凈現(xiàn)值為正，表明不僅可以收回初始投資本金、償付借貸利息，還可向投資人提供預(yù)期收益。凈現(xiàn)值的優(yōu)點是考慮了貨幣時間價值；考慮了項目全部的現(xiàn)金流；能最大限度的增加股東財富；對于互斥項目應(yīng)選擇凈現(xiàn)值高的項目。缺點在于遠(yuǎn)期現(xiàn)金流難以預(yù)計，影響了現(xiàn)金流貼現(xiàn)的結(jié)果；且假設(shè)項目現(xiàn)金流均以某一最低報酬率再投資。（3）內(nèi)部收益率法（IRR）內(nèi)部收益率法(Internal Rate of Return，IRR法)又稱財務(wù)內(nèi)部收益率法(FIRR)、內(nèi)部報酬率法，是用內(nèi)部收益率來評價項目投資財務(wù)效益的方法。內(nèi)部收益率，一般性投資項目，使凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。如果不使用電子計算機(jī)，內(nèi)部收益率要用若干個折現(xiàn)率進(jìn)行試算，直至找到凈現(xiàn)值等于零或接近于零的那個折現(xiàn)率。項目的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率關(guān)系反映了項目在所在行業(yè)中的相對位勢。項目的內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項目綜合競爭力高于同行業(yè)的平均水平，該項目的抗風(fēng)險能力較強(qiáng)；而項目的內(nèi)部收益率低于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明該項目綜合競爭力低于同行業(yè)的平均水平，項目的抗風(fēng)險能力較差。 風(fēng)險評價法風(fēng)險評價法主要包括盈虧平衡分析法和敏感性分析法。（1）盈虧平衡分析法盈虧平衡分析又稱保本點分析或本量利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來預(yù)測利潤，控制成本，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。一般說來，企業(yè)收入=成本+利潤，如果利潤為零，則有收入=成本=固定成本+變動成本，而收入=銷售量價格，變動成本=單位變動成本銷售量，這樣由銷售量價格=固定成本+單位變動成本銷售量，可以推導(dǎo)出盈虧平衡點的計算公式為： 盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻(xiàn)差數(shù) 盈虧平衡分析的分類主要有以下方法： ①按采用的分析方法的不同分為：圖解法和方程式法； ②按分析要素間的函數(shù)關(guān)系不同分為：線性和非線性盈虧平衡分析； ③按分析的產(chǎn)品品種數(shù)目多少，可以分為單一產(chǎn)品和多產(chǎn)品盈虧平衡分析； ④按是否考慮貨幣的時間價值分為：靜態(tài)和動態(tài)的盈虧平衡分析。（2）敏感性分析法敏感性分析法是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析法是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。它用以分析項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力。3 特鋼科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)選擇及園區(qū)定位 產(chǎn)業(yè)政策及地區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整背景中國綠能港項目提出時的形勢背景在第1章已經(jīng)介紹，在此僅對當(dāng)時的產(chǎn)業(yè)政策和所在地區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整進(jìn)行介紹。 國家產(chǎn)業(yè)政策2005年國家出臺《促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定》和《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》，涉及20多個行業(yè)，將產(chǎn)業(yè)分為：鼓勵類、限制類和淘汰類，分別采取不同的政策，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和重點：加快傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變、加強(qiáng)能源、交通、水利和信息等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、以振興裝備制造業(yè)為重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，加快發(fā)展高技術(shù)產(chǎn)業(yè)、提高服務(wù)業(yè)比重，優(yōu)化服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)、大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，調(diào)整區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局[29] 。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是目前國家大力扶植的產(chǎn)業(yè)，依照《國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定條件及辦法》，高新技術(shù)主要劃分為11大類：微電子科學(xué)和電子信息技術(shù)、空間科學(xué)和航空航天技術(shù)、光電子科學(xué)和光機(jī)電一體化技術(shù)、生命科學(xué)和生物工程技術(shù)、材料科學(xué)和新材料技術(shù)、能源科學(xué)和新能源、高效節(jié)能技術(shù)、生態(tài)科學(xué)和環(huán)境保護(hù)技術(shù)、地球科學(xué)和海洋工程技術(shù)、基本物質(zhì)科學(xué)和輻射技術(shù)、醫(yī)藥科學(xué)和生物醫(yī)學(xué)工程、其它在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上應(yīng)用的新工藝、新技術(shù)等[30] 。 地區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整（1）北京市產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況及產(chǎn)業(yè)調(diào)整北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不斷上升。今年上半年，根據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字，北京市第一、第二、%、%、%，％，占GDP的比重超過40%。北京市因勢利導(dǎo)，北京市第十次黨代會提出:“堅持高端、高效、高輻射力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，不斷提高第三產(chǎn)業(yè)的比重。大力發(fā)展金融、信息、物流、會展、咨詢、研發(fā)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展商業(yè)、旅游、社區(qū)服務(wù)等就業(yè)容量大的服務(wù)業(yè)，構(gòu)建立足首都、服務(wù)全國、面向世界的服務(wù)業(yè)體系。”《北京市“十一五”時期產(chǎn)業(yè)發(fā)展與空間布局調(diào)整規(guī)劃》中也指出：“十一五”時期，北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路是：以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式和推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級為目標(biāo)，按照“高端帶動、自主創(chuàng)新、重點突破、循環(huán)集約、進(jìn)退有序”的原則，構(gòu)建“以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為雙引擎、以現(xiàn)代制造業(yè)和基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)為雙支撐、以都市型工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為重要補(bǔ)充”的與北京城市功能相吻合的產(chǎn)業(yè)格局。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向是：將加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、適度發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)和建筑業(yè)、優(yōu)化發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、堅決退出劣勢產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉睍r期，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局的主要思路是：以“梯度分布、專業(yè)集聚、功能耦合、內(nèi)聯(lián)外引、南北均衡、東進(jìn)西優(yōu)”為原則，根據(jù)“優(yōu)化疏解首都功能核心區(qū)，完善提升城市功能拓展區(qū)，重點建設(shè)城市發(fā)展新區(qū)，適度開發(fā)生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)”的要求，傾全市之力，集聚國內(nèi)外資源，打造中關(guān)村科技園區(qū)、現(xiàn)代商務(wù)中心功能區(qū)、奧運體育文化旅游功能區(qū)、金融街金融產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、亦莊高新技術(shù)制造業(yè)功能區(qū)、臨空經(jīng)濟(jì)功能區(qū)等六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，成為體現(xiàn)首都勢能優(yōu)勢，最具經(jīng)濟(jì)活力、市場競爭力、產(chǎn)業(yè)輻射力的戰(zhàn)略增長極；同時形成若干各具特色、優(yōu)勢互補(bǔ)的專業(yè)集聚區(qū)。（2）石景山區(qū)全面轉(zhuǎn)型中的產(chǎn)業(yè)調(diào)整石景山區(qū)委區(qū)政府根據(jù)北京市將石景山區(qū)定位為城市功能拓展區(qū)的要求，確定了打造CRD的戰(zhàn)略，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面轉(zhuǎn)型。經(jīng)濟(jì)發(fā)展將由主要依靠二產(chǎn)帶動增長向依靠二產(chǎn)、三產(chǎn)共同帶動轉(zhuǎn)變，城市功能將由傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)向“一區(qū)三中心”轉(zhuǎn)變，社會結(jié)構(gòu)將由城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)向完全城市化的首都新城區(qū)轉(zhuǎn)變。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將：“優(yōu)先發(fā)展文化創(chuàng)意、休閑娛樂、高新技術(shù)、商務(wù)服務(wù)、旅游會展等五大核心產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展金融、房地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。適度發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、建筑業(yè)等過渡性產(chǎn)業(yè)”的方向調(diào)整。 特鋼科技園項目建設(shè)的SWOT分析特鋼科技園項目建設(shè)分析比較適用于SWOT分析，通過分析找出最準(zhǔn)確的項目定位，為項目潛力的挖掘和價值的判斷提供依據(jù)。（1）園區(qū)環(huán)境優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢園區(qū)緊鄰北京西部上風(fēng)上水的西山風(fēng)景區(qū)，自然環(huán)境宜人。另外，在北京眾多的園區(qū)中，特鋼科技園是距離市中心較近、交通最為便利的園區(qū)之一。園區(qū)位于市區(qū)規(guī)劃的東西軸線上，交通便利，與中關(guān)村海淀園距離較近，具有極強(qiáng)的區(qū)位相關(guān)性，屬于接受該園的輻射范圍內(nèi)。（2）土地資源及基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢石景山是北京市第五個城區(qū)，目前可建設(shè)用地只有30平方公里，可利用土地面積僅僅占到土地總面積的12%。特鋼公司在城區(qū)中擁有這樣大面積可供開發(fā)的土地資源，顯得十分珍貴。另外，作為一個老工業(yè)廠區(qū)，電力、供水、供暖等配套設(shè)施較為完善，是特鋼公司建設(shè)園區(qū)得天獨厚的優(yōu)勢之一。（3）園區(qū)工業(yè)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢隨著首鋼技術(shù)研究院落戶園區(qū)，園區(qū)可以依托其在新材料、能源環(huán)境方面的技術(shù)力量，形成技術(shù)制高點。另一方面，園區(qū)內(nèi)的國際汽車貿(mào)易服務(wù)園已經(jīng)形成一定的企業(yè)集聚，通過整合資源并賦予新的內(nèi)涵，園區(qū)得以快速啟動。（4）特鋼公司實業(yè)管理經(jīng)驗優(yōu)勢特鋼公司作為一個歷史悠久的國有大型企業(yè)，積累了豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗、尤其是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶崢I(yè)管理經(jīng)驗，有利于園區(qū)開發(fā)經(jīng)營。（5）園區(qū)建設(shè)的后發(fā)優(yōu)勢特鋼建設(shè)科技園區(qū)啟動晚，可以充分借鑒已建成園區(qū)的開發(fā)模式和管理經(jīng)驗。 劣勢（1）園區(qū)及周邊硬環(huán)境短期難以改觀一個良好的環(huán)境對園區(qū)吸引投資、人才以及企業(yè)前來集聚起到非常大的作用[28]。目前石景山區(qū)的整體環(huán)境都無法跟其它城區(qū)相比。由于歷史的原因，且又不處在繁華地帶，一些基礎(chǔ)市政設(shè)施也不完善，形成了園區(qū)較差的周邊環(huán)境。（2）人力資源特鋼公司是以鋼鐵生產(chǎn)制造為主的工業(yè)企業(yè)，已經(jīng)形成以鋼鐵專業(yè)為主的人力資源體系，對于特鋼轉(zhuǎn)型建設(shè)與園區(qū)運營，管理團(tuán)隊的轉(zhuǎn)型難度較大，同時將缺乏一批關(guān)于園區(qū)建設(shè)與運營方面的人才。（3）資金缺口大園區(qū)的開發(fā)與建設(shè)，需要大量的資金投入，而特鋼公司自有資金有限。所以，資金缺口大將成為園區(qū)開發(fā)建設(shè)的主要制約因素。 機(jī)遇（1）政策機(jī)遇在政策方面，特鋼面臨著三方面的機(jī)遇：首先因首鋼調(diào)整搬遷而制定的一些補(bǔ)償性政策；其次是納入中關(guān)村科技園區(qū)的一些優(yōu)惠政策，第三是石景山區(qū)轉(zhuǎn)型期間的一些扶持性政策。（2）享受中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策納入中關(guān)村科技園區(qū)后，除了享受其優(yōu)惠政策之外，還將帶來包括知識資源共享、產(chǎn)業(yè)輻射、技術(shù)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面的好處。中關(guān)村科技園區(qū)擁有大量的高等院校與科研機(jī)構(gòu)，這些資源將對園區(qū)的技術(shù)支持起到重要作用。 （3）首都產(chǎn)業(yè)升級與石景山區(qū)全面轉(zhuǎn)型首都產(chǎn)業(yè)升級與石景山區(qū)全面轉(zhuǎn)型為特鋼公司建設(shè)園區(qū)帶來難得的機(jī)遇。在這個時間點上，通過資源整合，抓準(zhǔn)切入點，能快速啟動園區(qū)的建設(shè)。（4）相關(guān)企業(yè)向北京集聚國內(nèi)很多企業(yè)發(fā)展迅速，從區(qū)域性企業(yè)壯大成為全國性甚至國際性企業(yè)，它們的研發(fā)、運營、管理都要求有與之相匹配的優(yōu)勢資源。而北京作為首都，有得天獨厚的優(yōu)勢，吸引了大量的企業(yè)把總部遷到北京。 挑戰(zhàn)（1）來自其它各園區(qū)的競爭北京市共28個國家審批的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中3個國家級開發(fā)區(qū)，25個市級開