【文章內(nèi)容簡介】 國，掀起了 MALL 大潮。雖然因?yàn)橘Y金等多種原因，銅鑼灣在 2022 年后陷入危機(jī)，但其選址原則影響了商業(yè)地產(chǎn)的后來者。銅鑼灣百貨店選址標(biāo)準(zhǔn)： （1）從“中心商圈”開始。銅鑼灣百貨選址一般在 40 萬人口以上的城市，需要城市商業(yè)中心或者規(guī)劃中大型商業(yè)地塊，周邊大中型超市、購物中心、大賣場、專賣店、銀行、干洗店、沖印店等服務(wù)設(shè)施集中的地方是其首選。同時(shí)，看重交通的便利性。公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具來往暢通。（2）物業(yè)要求項(xiàng)目建筑面積：單層店面積：15,000㎡以上（首層） ；多層店面積：20,000㎡—30,000㎡(每層面積：4,000㎡以上)；樓高三層以上，首層層高 5m，二層以上層高 ；樓板承重：450kg/㎡；柱距：8m8m；配套設(shè)施：扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；廣場面積：門前廣場面積至少 1,000㎡；中庭面積：中庭面積(包含電梯井)至少 500㎡；停車位：100 個(gè)/10000㎡。銅鑼灣廣場(C －MALL)選址標(biāo)準(zhǔn)：銅鑼灣廣場選址一般在 80 萬人口以上的城市，屬于城市現(xiàn)有的和規(guī)劃的大型商業(yè)地塊；在交通方面，需要臨近城市主干道，道路通達(dá)物業(yè)所在地點(diǎn)的數(shù)量多、級(jí)別高，使得顧客可便利通達(dá)店址。銅鑼灣廣場要求的面積在 30,000㎡以上；其余物業(yè)條件與百貨選址標(biāo)準(zhǔn)相同。15 / 2572．超市賣場：圈地進(jìn)行時(shí)我國本土的第一個(gè)連鎖超市企業(yè)起于東莞的美佳超市，十幾年間，標(biāo)超、便利、大賣場、折扣、倉儲(chǔ)等各類專賣連鎖企業(yè)，先后涌現(xiàn)并快速遍布中國大地。如今，無論是窮鄉(xiāng)僻壤還是塞外邊陲，都可以覓到連鎖超市的蹤影。它們也是擴(kuò)張速度最快的企業(yè)，2022 年，家樂福新開 33 家店，沃爾瑪新開 15 家店，麥德龍新開 6 家；在本土，連鎖超市發(fā)展勢頭也十分迅猛，物美吞并美廉美、超市發(fā)，京客隆托管首聯(lián)；而電器大賣場更是一枝獨(dú)秀，國美、蘇寧，其銷售規(guī)模和店鋪數(shù)量的增幅分別為 56%和 54%，遠(yuǎn)高于其它業(yè)態(tài)。據(jù)了解，目前的賣場賺錢的不多，尤其是外資企業(yè)，幾乎無一贏利，大家的興趣都集中在圈地上。這也就是為什么并購融合屢屢發(fā)生的原因，如果自己選址開店，不僅耽誤時(shí)間，更要面對(duì)牌照、審批方面的重重障礙。而并購一個(gè)同類企業(yè)則可在一夜之間將店鋪數(shù)量成倍增加。超市賣場的選址原則是什么？超市賣場的建筑形態(tài)一共有三種：第一種是單體建筑，第二種是大型建筑的裙房，第三種則是進(jìn)入購物中心，成為一個(gè)店中店、主力店。司徒文聰認(rèn)為，未來，第一類建筑比例將越來越小，因?yàn)檫@是對(duì)土地價(jià)值的嚴(yán)重浪費(fèi)；第二類建筑因?yàn)橐獫M足諸多硬件條件，數(shù)量也不會(huì)太多；而進(jìn)駐大型的綜合購物中心會(huì)成為超市、賣場選址的主流趨勢，它與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)互助，共存共榮能夠促使其更長足的發(fā)展。實(shí)例解析：1．易初蓮花：易初蓮花的“娘家”是泰國正大集團(tuán)，1997 年，易初蓮花在泰國已經(jīng)苦心經(jīng)營 5 年，擁有約 35 家超市。但就在這個(gè)時(shí)候，易初蓮花的母公司——正大集團(tuán)卻毅然決然地將泰國的所有易初蓮花超市 80%的股份賣給了英國第一大零售商 TESCO 集團(tuán)，轉(zhuǎn)而集中精力在中國發(fā)展，同年，易初蓮花在中國的第一家店在上海開張，拉開了易初蓮花轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國市場的序幕。2022 年，易初蓮花成功地將門店擴(kuò)張到 75 家。選址策略（1）不選商業(yè)中心而選擇城鄉(xiāng)接合部。因?yàn)橐壮跎徎ǖ闹饕a(chǎn)品還是生活類的，落址中心商業(yè)區(qū)成本太高。比如在北京，易初蓮花選中的都是如北苑、六里橋這樣較偏遠(yuǎn)的位置； （2）要精確了解周圍的住宅區(qū)建設(shè)格局，分析區(qū)域消費(fèi)力有多高；周邊社區(qū)密集的區(qū)域容易成為選址地點(diǎn)。16 / 257（3）考慮物流的通暢和成本的低廉。（4）目前，正大集團(tuán)將正大廣場、正大百貨、易初蓮花以及即將在全國啟動(dòng)的正大生活館“捆綁式”發(fā)展，資源整合，相互推動(dòng)。據(jù)悉，目前一些已經(jīng)開業(yè)的易初蓮花將擴(kuò)張為購物中心，引進(jìn)正大廣場的經(jīng)營理念和招商品牌；而已經(jīng)選好址馬上要新開的 25 家門店中，也有部分是包含易初蓮花的正大廣場購物中心，部分物業(yè)由自己投資建設(shè)。2022 年前，易初蓮花的門店數(shù)量將達(dá)到 100 家。京客隆成立于 1994 年的北京京客隆商業(yè)集團(tuán)股份有限公司，其前身是北京朝陽副食品總公司，因其第一批幾十家門店，幾乎都是從傳統(tǒng)的副食店、菜店和百貨店“變身”而來。而后，通過直營、兼并和加盟等多種形式，京客隆的規(guī)模急劇擴(kuò)大。自從 2022 年 9 月在香港上市后，京客隆更加快了它圈地北京的速度。2022 年 2 月，京客隆斥資 5000 萬元入主北京首聯(lián)商業(yè)集團(tuán)，包括小白羊超市在內(nèi)的 40 多家首聯(lián)門店將逐步換上“京客隆”的商標(biāo)。如果把首聯(lián)的零售網(wǎng)絡(luò)算上，如今的京客隆一共擁有 212 個(gè)零售點(diǎn)，包括 8 家大賣場、60 家綜合超市、1 家迪斯康特折扣店及143 家便利店。選址策略：（1） “扎堆式”開店 5 年之內(nèi)，京客隆將再開 200 家店。而所有這些零售店鋪，都集中所謂的“大北京”區(qū)域?！傲⒆憔┏?，不輕易異地?cái)U(kuò)張”和“自身店鋪區(qū)域扎堆”的選址戰(zhàn)術(shù)，其實(shí)正隱藏著京客隆賴以生存發(fā)展的秘密。超市業(yè)態(tài)與百貨業(yè)態(tài)明顯不同，消費(fèi)者去超市購物會(huì)以“就近便利”為首要消費(fèi)原則。所以，擁有門店總數(shù)越多、布局范圍越廣的超市企業(yè)，自然容易吸引越多的消費(fèi)者。京客隆在朝陽區(qū)的三步一崗、五步一哨，也正根源于此。（2）難以承受高租金京客隆認(rèn)為，目前的商業(yè)物業(yè)，租金一般太高，超市屬于微利行業(yè)，如果租金高于 2 元每平方米就很難賺錢。（3）希望能根據(jù)商家需求進(jìn)行設(shè)計(jì)17 / 257在京客隆看來，目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于商家的需求還并不十分了解。比如，一些商業(yè)物業(yè)手續(xù)還不很完全；商業(yè)物業(yè)的建筑本身也往往存在各種遺憾，在層高、荷載、通道、卸貨區(qū)等方面需要進(jìn)行改造。還有一種情況，設(shè)計(jì)圖紙上沒有問題，實(shí)際施工中卻出現(xiàn)了偷工減料。因此，京客隆希望地產(chǎn)商能在建設(shè)前就與商家進(jìn)行溝通，按照商家的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣就能大大減少商家后期的投入。蘇寧電器：2022 年 5 月 1 日，蘇寧在京的第一家連鎖店安貞店盛大開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天即創(chuàng)下了京城市場單店銷售記錄。短短五年時(shí)間，北京蘇寧從 1 家店發(fā)展到 32 家店，全國更逾越 500 家店鋪的大關(guān)。蘇寧的發(fā)展勢頭正蒸蒸日上，在北京，每年還計(jì)劃新增店面 20 家左右。選址策略：（1）看重區(qū)域長期發(fā)展?jié)摿?022 年，蘇寧大膽提出了“三環(huán)泡沫論” ，遠(yuǎn)離三環(huán)，進(jìn)入望京、天通苑這樣的大型社區(qū)開店，提出了放射狀鏈條式布局理念，并率先以安貞店為龍頭，往北連接亞運(yùn)村店、立水橋店、天通苑店、懷柔店搭建北部連鎖鏈條。與現(xiàn)時(shí)經(jīng)營狀況相比，蘇寧更看重所選區(qū)域的長期發(fā)展?jié)摿?。緊鄰城市主干道，有一定的商業(yè)氛圍，輻射能力比較強(qiáng)的區(qū)位依然是蘇寧開店的首選，但在一些固定人口比較多的住宅小區(qū)開設(shè)社區(qū)門店也為其看好。（2）傾向于與大型購物中心的合作電器賣場這種專業(yè)店如果作為單體經(jīng)營，它的號(hào)召力并不是很大。通過與大型商業(yè)中心的合作，謀求與其他業(yè)態(tài)的互補(bǔ)發(fā)展，搭配起來經(jīng)營對(duì)人流的吸引會(huì)達(dá)到更好的效果。朝陽路、聯(lián)想橋、四季青這幾個(gè)店面突出的經(jīng)營業(yè)績恰好證明了這一點(diǎn)。附文 1：百貨、超市、建材市場選址標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)指標(biāo) 具體要求選擇區(qū)域 城市核心商圈、商業(yè)中心內(nèi)或商業(yè)新區(qū)經(jīng)營樓層選擇（層） 14 層（亦可酌情考慮）需求面積（m 2） 1500020220 m218 / 257單層面積（m 2） 5000 m2 左右層高要求（m） 首層層高≥，二層以上層高≥405m樓板承重（kg/ m 2） ≥350kg/ m 2給排水 供水≥100DN供配電 ≥2500KVA中央空調(diào) 200220Kcal/ m2店內(nèi)垂直交通 提供自動(dòng)人形扶梯 23 部/層，貨梯 2 部卸貨區(qū)（m 2） ≥200 m 2柱間柜（m） 88m燃?xì)夤艿?提供配口排污 ≥20DN店前走道 開闊，臨時(shí)或臨廣場停車位置、數(shù)量 500 個(gè)車位左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡裝/毛坯租金承受范圍 2050 元/ m 2 /月左右交付租金形式 扣點(diǎn)或純租金租賃年限 1020 年免租期 不同區(qū)域有不同的標(biāo)準(zhǔn)，一般一年左右發(fā)展商品牌影響力 非常重要家具建材的選址要求技術(shù)指標(biāo) 具體要求選址區(qū)域 城市核心商圈、次級(jí)商圈、專業(yè)市場或家具裝潢售中區(qū)且交通干道，方便快捷經(jīng)營樓層選擇（層） 14 層需求面積（m 2） 25，00040，000 m 2單層面積（m 2） ≥5000 m 2 左右層高要求（m） 首層層高≥6m，二層以上層高≥5m19 / 257樓板承重（kg/ m 2） ≥500kg/ m 2中央空調(diào) 需要店內(nèi)垂直交通 自動(dòng)扶梯 2 部/層、步梯 2 部以上、貨梯 1 部柱間柜（m） 1010m排污 提供獨(dú)立排污管道停車位置、數(shù)量 150 個(gè)車位/10，000 平方米物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯租金承受范圍 根據(jù)區(qū)域市場情況而定交付租金形式 純租金租賃年限 15 年免租期 半年以上發(fā)展商品牌影響力 比較重要ITAT 百貨會(huì)員俱樂部公司名稱（中文）：ITAT 集團(tuán)（英文）：ITAT GROUP品牌名稱（中文）：ITAT 集團(tuán)旗下品牌（英文）：THE BRAND FOR ITAT GROUP經(jīng)營業(yè)種：百貨類 經(jīng)營項(xiàng)目：服裝服飾、化妝品、電器等公司地址：廣東省深圳市福田區(qū)金田路 4018 號(hào)安聯(lián)大廈 33 層 ITAT 集團(tuán)業(yè)務(wù)聯(lián)系人：門店發(fā)展中心 桂震總部聯(lián)系電話：075588284170 傳真：0755882842224170 網(wǎng)址：北京聯(lián)系電話：01065180828 13521122809 傳真：01065180818 目 要求標(biāo)準(zhǔn)總面積 1000020220 平米層高 米以上租金水平 以流水倒扣為前提合作年限 5 年以上20 / 257樓層分布 必須有首層，并和總面積成正比土建結(jié)構(gòu) 無特殊要求空調(diào)系統(tǒng) 無特殊要求廚房通風(fēng) 無特殊要求供電系統(tǒng) 250KW 以上給水系統(tǒng) 無特殊要求排水系統(tǒng) 無特殊要求天然氣 無特殊要求消防系統(tǒng) 擁有有效的消防驗(yàn)收合格證弱電系統(tǒng) 無特殊要求電話系統(tǒng) 電話+ADSL其他特殊要求 有初裝修，多層的要有電梯（步行梯和貨梯）迪卡儂（北京）體育用品有限公司公司名稱 （中文）： 迪卡儂（北京）體育用品有限公司 （英文）： Decathlon 品 牌 名稱 （中文）： 迪卡儂 （英文）： Decathlon 經(jīng) 營 業(yè)種： 零售 經(jīng)營項(xiàng)目： 運(yùn)動(dòng)用品 公司地址： 東四環(huán)中路 195 號(hào) 業(yè)務(wù)聯(lián)系人： 支勇 聯(lián)系電話： 87779700 傳真： 87777897 網(wǎng)址： 項(xiàng)目 要求標(biāo)準(zhǔn)總面積 4000 平米層高 米以上21 / 257租金水平 　合作年限 20+10樓層分布 首層土建結(jié)構(gòu) 框架空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)樂恩寶（北京）玩具銷售有限公司公司名稱 （中文）： 樂恩寶（北京）玩具銷售有限公司 （英文）： Learnn play(beijing) Toy Sales Co Ltd 品 牌 名稱 （中文）： 樂恩寶 （英文）： Learnn play 經(jīng) 營 業(yè)種： 兒童玩具 經(jīng)營項(xiàng)目： 兒童玩具 公司地址： 朝陽區(qū)大郊亭中街 2 號(hào)院 業(yè)務(wù)聯(lián)系人： 楊雪詠 聯(lián)系電話： 87951837601 傳真： 87951837620 網(wǎng)址： 。Learnnplay。 項(xiàng)目 要求標(biāo)準(zhǔn)總面積 　400 平方米層高 　 米租金水平 　510 元/平方米/合作年限 　5 年以上樓層分布 　一層或地下一層土建結(jié)構(gòu) 　 框架空調(diào)系統(tǒng) 　有廚房通風(fēng) 　否供電系統(tǒng) 　20 千瓦給水系統(tǒng) 　否22 / 257排水系統(tǒng) 　否天然氣 　否消防系統(tǒng) 　有弱電系統(tǒng) 有　電話系統(tǒng) 有　其它特殊要求 　庫房及辦公室樂購 TESCO 工 程 配 套 要 點(diǎn)項(xiàng)次 專業(yè) 需求概述 完成方1 總建筑面積約 20,000~ 25,000 平方米 (不含停車場)每一單層租賃面積至少 8000 平方米,至多租賃 3 個(gè)樓層甲方商店街:樓版到樓版 5 米。 樑下淨(jìng) 米 甲方賣場層高: 樓版到樓版 米。 樑下淨(jìng)高 米2 層高停車場:樓版到樓版 米 。 樑下淨(jìng)高 米甲方3 柱距 * 甲方按規(guī)范達(dá)到保溫,防水及排水要求，屋面保溫傳熱系數(shù)須 （ ㎡k）4 屋面材料停車時(shí)符合抗壓耐磨的特殊要求甲方賣場800 kg/m2 倉庫及室內(nèi)卸貨區(qū)