【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比例的費(fèi)用，用于電梯、水泵等共用設(shè)備的維修和更新。 上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息）、專(zhuān)項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)偂? 第十四條 地區(qū)政府應(yīng)幫助購(gòu)房人成立房屋自管組織，自行管理物業(yè)，或者由自管組織委托物業(yè)管理部門(mén)管理。 第十五條 市房產(chǎn)管理局直 接管理的公有住房出售后，售房款由房管部門(mén)負(fù)責(zé)核收并解交市公積金管理中心，專(zhuān)項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。 系統(tǒng)單位自管的公有住房出售后，售房款由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收，專(zhuān)項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。 第十六條 本辦法由市房產(chǎn)管理局和市住房制度改革辦公室組織實(shí)施并負(fù)責(zé)解釋。 第十七條 本辦法自發(fā)布之日施行。 關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則 上海市住房制度改革辦公室、上海市房地產(chǎn)管理局 滬房改辦發(fā)（ 1994）第 34號(hào) １９９４年６月１５日 第一條為進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和 住房建設(shè)發(fā)展，根據(jù)關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)【１９９４】１９號(hào)文）《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》 ,特制定按成本價(jià)向中、低收入職工家庭出售公有住房的實(shí)施細(xì)則。 第二條 出售公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。 第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶(hù)出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃有步驟、分期分批地進(jìn)行。一九九四年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層 職工住宅。 新分配的公有職工住房應(yīng)貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于單位每年分配住房總量的３０％。 第四條 按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶(hù)口的公有住房承租人或年滿(mǎn)１８足歲的同住成年人。凡承租戶(hù)內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人；承租人死亡或遷離本處的，應(yīng)變更租賃戶(hù)名后，由同住成年人協(xié)商確定購(gòu)房人。 有下列情況之一的暫不能購(gòu)房：房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國(guó)（境）外定居，或探親、留學(xué)逾期不歸的 ；承租人去國(guó)（境）外定居、探親、留學(xué)留有未成年子女 13 的；利用承租房屋改變用途的。 第五條 公有職工住宅出售的成本價(jià)，一九九四年每平方米建面積９０２元 。對(duì)職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價(jià)可在成本價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)上調(diào)。 公有住房出售時(shí)，根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應(yīng)的增減系數(shù)（詳見(jiàn)附件）和成新折扣。 住房的成新折扣率為每年２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計(jì)算。 第六條 對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠： （一）按購(gòu)房人每一年工齡給予成本價(jià)１．２％的優(yōu)惠。工齡可以新配房職 工、承租人或其同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)，但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享有受優(yōu)惠。 （二）為鼓勵(lì)職工購(gòu)房，１９９４年給予成本價(jià)５％的一次性?xún)?yōu)惠。 （三）購(gòu)買(mǎi)已租住的公有住房，１９９４年給予成本價(jià)５％的優(yōu)惠。 （四）購(gòu)房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。 （五）購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。 （六）購(gòu)買(mǎi)新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 第七條 公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)按下列公式計(jì)算： 新分配公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元／平方米）＝成本價(jià)（元／平方米 ）（１－年工齡優(yōu)惠率工齡）（１－年成新折扣率竣工年限）（１－鼓勵(lì)職工買(mǎi)房?jī)?yōu)惠率）（１－面積折扣）地段增減率朝向增減率層次增減率。 已租住公有職工住房的實(shí)際出售價(jià)（元 /平方米） =成本價(jià)（元 /平方米）（１ 年工齡優(yōu)惠率工齡）（１ 年成新折扣率竣工年限）（１ 鼓勵(lì)職工買(mǎi)房?jī)?yōu)惠率）（１ 已租住公房?jī)?yōu)惠率）（１ 面積折扣）地段增減率朝向增減率層次增減率。 上列公式中： 成本價(jià) —— 一九九四年定為９０２元 /平方米； 年工齡優(yōu)惠率 —— １．２％； 工齡 —— 機(jī)關(guān)事業(yè)單位 職工工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算；企業(yè)單位職工工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。在出具證明時(shí)，須由所在單位的人事勞動(dòng)部門(mén)加蓋公章，對(duì)沒(méi)有設(shè)置人事勞動(dòng)部門(mén)的單位可由上一級(jí)主管部門(mén)的人事勞動(dòng)部門(mén)蓋章； 竣工年限 —— 按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。房屋竣工不滿(mǎn)一年的按一年計(jì)算。加層的房屋按原來(lái)房屋竣工年份計(jì)算； 成新折扣率 —— 每年為２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計(jì)算； 鼓勵(lì)職工買(mǎi)房?jī)?yōu)惠率 —— 一九九四年定為５％； 已租住公房?jī)?yōu)惠率 —— 一九九四年定為５％； 面積折扣 —— １５％。 第八條 出售 公有住房的建面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建面積攤算辦法的通知》（滬房【９３】權(quán)字發(fā)第５２號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。建面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。 14 第九條 一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限價(jià)，Ⅰ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１７０元；Ⅱ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１６０元；Ⅲ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１５０元；Ⅳ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１４０元；Ⅴ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１３０元；Ⅵ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建面積１２０元。 第十條 職工按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi) 公有住房，每個(gè)家庭享受一次，購(gòu)買(mǎi)一套。 每個(gè)家庭是指承租人及其配偶；承租人及 同住人 在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開(kāi)本市而承租戶(hù)內(nèi)留有一個(gè)人的（另一方不再享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠），及４０歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻(xiàn)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意的。 第十一條 新分配公有職工住房購(gòu)房的建面積標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu)惠政策。 已租住公有住房購(gòu)房的建面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建面積２４ 平方米計(jì)算。家庭成員中如有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，一般職工、干部為５０至７５平方米；科級(jí)為６０至８５平方米；縣處級(jí)為７０至１００平方米；副局級(jí)８０至１２０平方米；正局級(jí)為９０至１４０平方米。部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。技術(shù)職稱(chēng)按相應(yīng)的行政職務(wù)掛靠。以上是購(gòu)買(mǎi)已租住公有住房的控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。超過(guò)購(gòu)房控制標(biāo)準(zhǔn)１０平方米以?xún)?nèi)的，按當(dāng)年的成本價(jià)不享受第六條（一）、（二）、（三）項(xiàng)的優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)；再超過(guò)部分按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)。按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分不享受第六條（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)的優(yōu) 惠政策。 第十二條 職工購(gòu)房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購(gòu)買(mǎi)住房。再購(gòu)房時(shí)，將原購(gòu)買(mǎi)的住房產(chǎn)權(quán)退還原產(chǎn)權(quán)單位，原產(chǎn)權(quán)單位按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款，退還原購(gòu)房人；新購(gòu)買(mǎi)的住房按當(dāng)時(shí)的成本價(jià)和優(yōu)惠政策、成新折扣計(jì)算價(jià)款購(gòu)買(mǎi)。 第十三條 購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的，給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為２０％。 申請(qǐng)分期付款和政策性抵押貸款支付購(gòu)房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的３０％。 第十四條 對(duì)公有 住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。 第十五條 按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，購(gòu)買(mǎi)者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿(mǎn)五年者，不得出售、出租、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。 在此期間，購(gòu)房者不需要該住房的，可退還給原出售人，其購(gòu)房款按退房當(dāng)年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計(jì)算后，由出售人退還購(gòu)房人；購(gòu)房者改變自住用途的，當(dāng)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)。購(gòu)房款已付清、購(gòu)房后已住滿(mǎn)五年者，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓?zhuān)找鏆w己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶(hù)今后的自住房應(yīng)自行解決。 第十六條 購(gòu)買(mǎi)公有住房按下列程序進(jìn)行： （一）直管公房由區(qū)、縣編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實(shí)施；系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計(jì)劃，經(jīng)市房改辦審定后組織實(shí)施。 （二）由出售人或房屋所在地的房管部門(mén)向住戶(hù)宣傳購(gòu)房辦法，住戶(hù)同意購(gòu)房后，即可辦理購(gòu)房手 15 續(xù)。 （三）需購(gòu)房者與房屋所有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，付清購(gòu)房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權(quán)證。 第十七條 房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅? （一）室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理。 （二）住房的共同部位的電梯等共用設(shè)備以及 公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購(gòu)房戶(hù)的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租賃戶(hù)的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。 （三）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。 （四）住房建以外的道路、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共同承擔(dān)。購(gòu)房戶(hù)承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)由城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊共公設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支；租賃戶(hù)承擔(dān)的費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。 第十八條 高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由 全幢房屋所有人按建面積合理分?jǐn)偂Ｔ诠凶》砍鍪鄣钠鸩诫A段，購(gòu)房的居民戶(hù)只承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的２０％，其余８０％在維修基金中列支。 第十九條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集： （一）多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建面積成本價(jià)的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１３．５３元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建面積成本價(jià)的６％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積５４．１２元。 （二）高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建面積成本價(jià)的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四 年定為每平方米建面積１３．５３元；出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米面積成本價(jià)的１２％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１０８．２４元。 上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息），專(zhuān)項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)偂? 高層住宅電梯和水泵共同設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯和水泵等共同設(shè)備的大修和更新，一九九四年定為每臺(tái)電梯５０萬(wàn)元。 高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體 使用辦法按《關(guān)于公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。 第二十條 出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建面積２０元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。 第二十一條 出售人和購(gòu)房人需交付的費(fèi)用： 出售人一次性交付房屋維修基金；街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金；高層住宅水泵和電梯等共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用和實(shí)際售房款１％的手續(xù)費(fèi)。 購(gòu)房人一次性交付購(gòu)房款；首期維修基金；實(shí)際購(gòu)房款１％的手續(xù)費(fèi)；房屋登記勘丈費(fèi)每平方米建面積０．３０元；房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)每件５元；房屋買(mǎi)賣(mài)合同印花稅５元；產(chǎn)權(quán) 登記權(quán)證印花稅５元。 第二十二條 出售單位應(yīng)幫助購(gòu)房人在購(gòu)房后三個(gè)月內(nèi)組建房屋自管組織，自管組織可自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門(mén)管理。 16 第二十三條 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暫行辦法》（滬房改辦發(fā)【１９９３】字第３０號(hào)）的規(guī)定辦理。 第二十四條 購(gòu)買(mǎi)公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根據(jù)管理 單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。在售房起步階段，多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)３ ５元的管理費(fèi)；高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套５ １０元的管理費(fèi)，由自管組織與物業(yè)管理部門(mén)簽 訂管理合同時(shí)確定。 第二十五條 直管公有住房出售后，由房管部門(mén)負(fù)責(zé)核收售房款，解交市公積金管理中心，專(zhuān)項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。 單位自管公有住房出售后，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收售房款，專(zhuān)項(xiàng)用于該單位住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。 房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)的住房，當(dāng)時(shí)出售給單位，單位再分配給職工租住的，則售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造；當(dāng)時(shí)出售給個(gè)人的，應(yīng)視作產(chǎn)權(quán)房，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，再向個(gè)人收款。 第二十六條 直管公有住房出售由市房管局組織 實(shí)施，系統(tǒng)單位自管公有住房出售由市房改辦組織實(shí)施。 第二十七條 本實(shí)施細(xì)則由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。 第二十八條 本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關(guān)文件有與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。 《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》有關(guān)政策的補(bǔ)充通知 上海市住房制度改革辦公室、上海市房地產(chǎn)管理局 （１９９４）第６２號(hào) 1994年 11月 22日 《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》（滬改辦發(fā)［１９９４］第３４號(hào)文）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）有關(guān)政策調(diào)整如下： 一、根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)［１９９４］４３號(hào)文）第十八條規(guī)定：“職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購(gòu)房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國(guó)家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，??”。為此，對(duì)《實(shí)施細(xì)則》第十條作如下調(diào)整： “第十條職工按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房， 每個(gè)家庭享受一次，購(gòu)買(mǎi)一套 。??”調(diào)整為“第十條職工按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)公有住房， 每個(gè)家庭只能享受一次 。??”