【文章內(nèi)容簡介】 比例的費用，用于電梯、水泵等共用設備的維修和更新。 上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲（按居民個人儲蓄利率計息）、專項使用。以后再需籌集維修基金時，均由房屋所有人分攤。 第十四條 地區(qū)政府應幫助購房人成立房屋自管組織，自行管理物業(yè)，或者由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。 第十五條 市房產(chǎn)管理局直 接管理的公有住房出售后，售房款由房管部門負責核收并解交市公積金管理中心，專項用于住房建設、舊房更新改造和管理維修。 系統(tǒng)單位自管的公有住房出售后，售房款由原產(chǎn)權單位負責核收，專項用于住房建設、舊房更新改造和管理維修。 第十六條 本辦法由市房產(chǎn)管理局和市住房制度改革辦公室組織實施并負責解釋。 第十七條 本辦法自發(fā)布之日施行。 關于出售公有住房的實施細則 上海市住房制度改革辦公室、上海市房地產(chǎn)管理局 滬房改辦發(fā)（ 1994）第 34號 １９９４年６月１５日 第一條為進一步深化住房制度改革，促進住房商品化和 住房建設發(fā)展，根據(jù)關于出售公有住房的暫行辦法》（滬府發(fā)【１９９４】１９號文）《關于出售公有住房的暫行辦法》 ,特制定按成本價向中、低收入職工家庭出售公有住房的實施細則。 第二條 出售公有住房，應貫徹購房自愿、產(chǎn)權歸己、維修自理的原則。 第三條 凡獨用成套的公有住房，均可向獲得新分配住房條件的職工和承租居民戶出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權歸屬未定和具有歷史保護價值的房屋以及市政府認為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計劃有步驟、分期分批地進行。一九九四年出售的是一般標準、獨用成套、作居住使用的多層和高層 職工住宅。 新分配的公有職工住房應貫徹先售后租的原則。向職工出售新分配公有職工住房的數(shù)量，一般應不低于單位每年分配住房總量的３０％。 第四條 按成本價購買公有職工住房的對象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿１８足歲的同住成年人。凡承租戶內(nèi)有多人的，應協(xié)商確定購房人；承租人死亡或遷離本處的，應變更租賃戶名后，由同住成年人協(xié)商確定購房人。 有下列情況之一的暫不能購房：房屋擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的；承租人全家遷離本處的；承租人全家去國（境）外定居，或探親、留學逾期不歸的 ；承租人去國（境）外定居、探親、留學留有未成年子女 13 的；利用承租房屋改變用途的。 第五條 公有職工住宅出售的成本價，一九九四年每平方米建面積９０２元 。對職工收入較高的單位，由單位分配的職工住宅，其出售價可在成本價的基礎上適當上調(diào)。 公有住房出售時，根據(jù)住房所在地段、朝向、層次等情況再乘以相應的增減系數(shù)（詳見附件）和成新折扣。 住房的成新折扣率為每年２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計算。 第六條 對購房者給予以下優(yōu)惠： （一）按購房人每一年工齡給予成本價１．２％的優(yōu)惠。工齡可以新配房職 工、承租人或其同住成年人中工齡最長的一人為計算依據(jù)，但該工齡最長者及其配偶再遷至他處時不得重復享有受優(yōu)惠。 （二）為鼓勵職工購房，１９９４年給予成本價５％的一次性優(yōu)惠。 （三）購買已租住的公有住房，１９９４年給予成本價５％的優(yōu)惠。 （四）購房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補貼。 （五）購房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。 （六）購買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 第七條 公有職工住房的實際出售價按下列公式計算： 新分配公有職工住房的實際出售價（元／平方米）＝成本價（元／平方米 ）（１－年工齡優(yōu)惠率工齡）（１－年成新折扣率竣工年限）（１－鼓勵職工買房優(yōu)惠率）（１－面積折扣）地段增減率朝向增減率層次增減率。 已租住公有職工住房的實際出售價（元 /平方米） =成本價（元 /平方米）（１ 年工齡優(yōu)惠率工齡）（１ 年成新折扣率竣工年限）（１ 鼓勵職工買房優(yōu)惠率）（１ 已租住公房優(yōu)惠率）（１ 面積折扣）地段增減率朝向增減率層次增減率。 上列公式中： 成本價 —— 一九九四年定為９０２元 /平方米； 年工齡優(yōu)惠率 —— １．２％； 工齡 —— 機關事業(yè)單位 職工工齡按市人事局有關規(guī)定計算；企業(yè)單位職工工齡按市勞動局有關規(guī)定計算。在出具證明時，須由所在單位的人事勞動部門加蓋公章，對沒有設置人事勞動部門的單位可由上一級主管部門的人事勞動部門蓋章； 竣工年限 —— 按房屋出售年份減去房屋竣工年份計算。房屋竣工不滿一年的按一年計算。加層的房屋按原來房屋竣工年份計算； 成新折扣率 —— 每年為２％，折舊后殘值低于４０％的按４０％計算； 鼓勵職工買房優(yōu)惠率 —— 一九九四年定為５％； 已租住公房優(yōu)惠率 —— 一九九四年定為５％； 面積折扣 —— １５％。 第八條 出售 公有住房的建面積計算標準，按《關于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建面積攤算辦法的通知》（滬房【９３】權字發(fā)第５２號）規(guī)定執(zhí)行。建面積計算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。 14 第九條 一九九四年出售公有住房（含新分配公有住房、已租住公有住房、套配房）的最低限價，Ⅰ級地段內(nèi)，定為每平方米建面積１７０元；Ⅱ級地段內(nèi)，定為每平方米建面積１６０元；Ⅲ級地段內(nèi)，定為每平方米建面積１５０元；Ⅳ級地段內(nèi)，定為每平方米建面積１４０元；Ⅴ級地段內(nèi)，定為每平方米建面積１３０元；Ⅵ級地段內(nèi)，定為每平方米建面積１２０元。 第十條 職工按成本價購買 公有住房，每個家庭享受一次，購買一套。 每個家庭是指承租人及其配偶；承租人及 同住人 在二人或二人以上的；因喪偶、離婚、配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開本市而承租戶內(nèi)留有一個人的（另一方不再享受購房優(yōu)惠），及４０歲以上的單身未婚男子或女子；因特殊貢獻，經(jīng)產(chǎn)權人同意的。 第十一條 新分配公有職工住房購房的建面積標準按國家、市人民政府和單位規(guī)定的分配住房控制標準執(zhí)行，超過標準部分實行市場價。按市場價購買的部分不享受第六第（一）、（二）、（三）、（五）項的優(yōu)惠政策。 已租住公有住房購房的建面積控制標準，一般按人均建面積２４ 平方米計算。家庭成員中如有下列對象的也可按下列標準執(zhí)行，一般職工、干部為５０至７５平方米；科級為６０至８５平方米；縣處級為７０至１００平方米；副局級８０至１２０平方米；正局級為９０至１４０平方米。部級干部按國務院規(guī)定的控制標準執(zhí)行。技術職稱按相應的行政職務掛靠。以上是購買已租住公有住房的控制標準，不是必須達到的分房標準。超過購房控制標準１０平方米以內(nèi)的，按當年的成本價不享受第六條（一）、（二）、（三）項的優(yōu)惠政策購買；再超過部分按市場價購買。按市場價購買的部分不享受第六條（一）、（二）、（三）、（五）項的優(yōu) 惠政策。 第十二條 職工購房后，因居住困難或其他原因，符合住房分配規(guī)定的，仍可在單位享受住房分配和購買住房。再購房時，將原購買的住房產(chǎn)權退還原產(chǎn)權單位，原產(chǎn)權單位按當時的成本價和優(yōu)惠政策、成新折扣計算價款，退還原購房人；新購買的住房按當時的成本價和優(yōu)惠政策、成新折扣計算價款購買。 第十三條 購房人以現(xiàn)金一次付清全部購房款的，給予一次性付款折扣。一九九四年一次性付款折扣為２０％。 申請分期付款和政策性抵押貸款支付購房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實際售價的３０％。 第十四條 對公有 住房的出售人，可免繳營業(yè)稅，售房所得不計入計算所得稅的稅基。 第十五條 按成本價購買公有住房，購買者擁有全部房屋產(chǎn)權。但購房款未付清或購房后未住滿五年者，不得出售、出租、轉(zhuǎn)讓和改變居住用途。 在此期間，購房者不需要該住房的，可退還給原出售人，其購房款按退房當年的成本和優(yōu)惠政策、成新折扣重新計算后，由出售人退還購房人；購房者改變自住用途的，當按市場價補足房價。購房款已付清、購房后已住滿五年者，其住房可進入房產(chǎn)市場出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸己，但須按規(guī)定補交土地出讓金和有關稅費。該住戶今后的自住房應自行解決。 第十六條 購買公有住房按下列程序進行： （一）直管公房由區(qū)、縣編制售房計劃，經(jīng)市房產(chǎn)管理局審定后組織實施；系統(tǒng)單位自管公房由售房單位編制售房計劃，經(jīng)市房改辦審定后組織實施。 （二）由出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購房辦法，住戶同意購房后，即可辦理購房手 15 續(xù)。 （三）需購房者與房屋所有人簽訂房屋買賣合同，付清購房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室給房屋所有權證。 第十七條 房屋維修責任和維修費用按下列規(guī)定分攤： （一）室內(nèi)維修由購房人自理。 （二）住房的共同部位的電梯等共用設備以及 公共設施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔，購房戶的維修費用在房屋維修基金中提取，租賃戶的維修費用由產(chǎn)權單位承擔。 （三）住房的共用部位、共用設備以及公共設施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復或賠償。 （四）住房建以外的道路、上下水管道窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設施的管理、維修、養(yǎng)護等費用，由房屋所有人共同承擔。購房戶承擔的費用，應由城市維護費中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊共公設施管理、維修、養(yǎng)護基金中列支；租賃戶承擔的費用，由產(chǎn)權單位支付。 第十八條 高層住宅水泵、電梯的運行費，由 全幢房屋所有人按建面積合理分攤。在公有住房出售的起步階段，購房的居民戶只承擔運行費用的２０％，其余８０％在維修基金中列支。 第十九條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集： （一）多層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建面積成本價的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１３．５３元；出售人應一次性從售房款中按每平方米建面積成本價的６％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積５４．１２元。 （二）高層住宅的購房人在購房時首期應按每平方米建面積成本價的１．５％繳付房屋維修基金，一九九四 年定為每平方米建面積１３．５３元；出售人應一次性從售房款中按每平方米面積成本價的１２％繳付房屋維修基金，一九九四年定為每平方米建面積１０８．２４元。 上述維修基金由房屋自管組織負責專戶存儲（按居民個人儲蓄利率計息），專項使用。以后再需籌集維修基金時，均由房屋所有人分攤。 高層住宅電梯和水泵共同設備的大修和更新費用，原則上全由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費用，用于電梯和水泵等共同設備的大修和更新，一九九四年定為每臺電梯５０萬元。 高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設備大修和更新費用，具體 使用辦法按《關于公有住房售后房屋維修基金管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。 第二十條 出售人應一次性從售房款中按每平方米建面積２０元繳付街坊公共設施管理、維修、養(yǎng)護基金。 第二十一條 出售人和購房人需交付的費用： 出售人一次性交付房屋維修基金；街坊公共設施管理、維修、養(yǎng)護基金；高層住宅水泵和電梯等共用設備的大修和更新費用和實際售房款１％的手續(xù)費。 購房人一次性交付購房款；首期維修基金；實際購房款１％的手續(xù)費；房屋登記勘丈費每平方米建面積０．３０元；房產(chǎn)權證工本費每件５元；房屋買賣合同印花稅５元；產(chǎn)權 登記權證印花稅５元。 第二十二條 出售單位應幫助購房人在購房后三個月內(nèi)組建房屋自管組織，自管組織可自行管理物業(yè)或由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。 16 第二十三條 公有住房售后管理工作按《上海市公有住房售后管理暫行辦法》（滬房改辦發(fā)【１９９３】字第３０號）的規(guī)定辦理。 第二十四條 購買公有住房后，產(chǎn)權人應按照社會化管理的要求，根據(jù)管理 單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費。在售房起步階段，多層住宅產(chǎn)權人每月每套應承擔３ ５元的管理費；高層住宅產(chǎn)權人每月每套５ １０元的管理費，由自管組織與物業(yè)管理部門簽 訂管理合同時確定。 第二十五條 直管公有住房出售后，由房管部門負責核收售房款，解交市公積金管理中心，專項用于住房建設、舊房更新改造和管理維修。 單位自管公有住房出售后，由原產(chǎn)權單位負責核收售房款，專項用于該單位住房建設、舊房更新改造和管理維修。 房地產(chǎn)公司違反有關規(guī)定出售使用權的住房，當時出售給單位，單位再分配給職工租住的，則售房款由市公積金管理中心負責歸集，專項用于住宅建設和舊房更新改造；當時出售給個人的，應視作產(chǎn)權房，補發(fā)產(chǎn)權證，再向個人收款。 第二十六條 直管公有住房出售由市房管局組織 實施，系統(tǒng)單位自管公有住房出售由市房改辦組織實施。 第二十七條 本實施細則由市住房制度改革辦公室和市房產(chǎn)管理局負責解釋。 第二十八條 本實施細則自發(fā)布之日起施行。市房改辦和市房產(chǎn)管理局以前發(fā)布的有關文件有與本實施細則不一致的，以本實施細則為準。 《關于出售公有住房的實施細則》有關政策的補充通知 上海市住房制度改革辦公室、上海市房地產(chǎn)管理局 （１９９４）第６２號 1994年 11月 22日 《關于出售公有住房的實施細則》（滬改辦發(fā)［１９９４］第３４號文）（以下簡稱《實施細則》）有關政策調(diào)整如下： 一、根據(jù)《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)［１９９４］４３號文）第十八條規(guī)定：“職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標準執(zhí)行，??”。為此，對《實施細則》第十條作如下調(diào)整： “第十條職工按成本價購買公有住房， 每個家庭享受一次，購買一套 。??”調(diào)整為“第十條職工按成本價購買公有住房， 每個家庭只能享受一次 。??”