【文章內容簡介】 拆遷補償款 拆遷管理費 拆遷服務費 土地出讓金 稅金 （契稅、印花稅等） 購買土地的費用 （ =+） 土地購買價款 資產估值技術指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 13 頁 共 31 頁 稅金 （契稅、印花稅等） 土地開發(fā)成本（元 /平方米） 投資利息（元 /平方米） 合理利潤（元 /平方米） 年期修正系數(shù) = 土地出讓金對應的土地年限（ n） 待估土地剩余年限（ m） 年折現(xiàn)率 r 土地面積 3 三、房地產價值 (＝ 1＋ 2) 備注 注： 、同一建筑結構類型的土地、建筑物估值。 ，均需進行年期修正。 4） 基準地價修正法 ① 適用范圍： 完成了基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具 備基準地價成果圖和相應修正體系成果 。 ② 公式 待估宗地地價＝待估宗地所處地段的基準地價 年期修正系數(shù) 期日修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù) ③ 參數(shù)確定 a） 年期修正系數(shù)，是指基準地價對應的土地年限與被估土地剩余年限不一致所進行的修正， 參見 成本法 年期修正系數(shù) 公式 。 b） 期日修正系數(shù)是指基準地價對應的基準日與估值基準日不一致所? ?? ?nmr111r111???? 資產估值技術指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 14 頁 共 31 頁 進行的修正，可 參考 當?shù)氐牡貎r變動指數(shù) 。 c） 容積率修正是指基準地價 對應的容積率與被估土地容積率不一致所進行的修正，一般可查詢基準地價資料中的修正表確定。 d） 其他因素修正可根據(jù)具 體情況確定。 當估價對象設定的土地開發(fā)程度與基準地價設定的土地開發(fā)程度不一致時，應進行土地開發(fā)程度修正 。 ④ 采用基準地價評估 土地價值時， 應選用 最新 基準地價 。 對于工業(yè)用地估值結果低于 國土資源部發(fā)布的《全國工業(yè)用 地 出讓 最低 價 標準》的， 應關注估值結果的合理性。 表 5 土地估值計算表－基準地價修正法（參考格式） 估值基準日（格式 yyyymmdd）： 序號 土地用途 土地級別 基準地價 1 年期修正系數(shù) 基準地價對應的土地年限 待估土地剩余使用年限 年折現(xiàn)率 2 期日修正系數(shù) 3 容積率修正系數(shù) 4 其他修正系數(shù) 5 單位面積開發(fā)程度修正（元） 6 待估土地單價 (元 /平方米 ) 7 土地面積 (平方米 ) 8 待估土地總價（元）（＝ 67） 備注 注： 、容積率、其他情況與基準地價內涵一致，或無需修正，則應在相應單元格中填寫 1。 ，需直接填入修正的金額。 資產估值技術指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 15 頁 共 31 頁 =基準地價 年期修正系數(shù) 期日修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù) +單位面積開發(fā)程度修正 其他實物資產 的估值 1） 估值人員 應選用適當?shù)墓乐捣椒▽?其他 實物資產進行估值，對于能取得評估報告的，可考慮 中所列因素后確定資產價值。 2） 機器設備 類資產 估值 常采用成本法、市場法和收益法 。 ① 成本法 a） 適用范圍：一般 情況下 均可使用。 b） 公式：設備價值＝重置成本 綜合成新率 c） 參數(shù)確定 重置成本為估值基準日該資產的重新取得成本，主要包括設備購置價和運輸安裝費。 對于大型設備可適當考慮資金占用成本。 綜合成新率 =年限法成新率 40%＋技術鑒定成新率 60%。 年限法成新率 = %100??經濟使用年限 已使用年限經濟使用年限 技術鑒定成新率 的確定： 通過對設備各主要部位進行技術鑒定，綜合考慮設備的使用功能、各部件的實際技術狀況、負荷程度、制造質量、外觀維護保養(yǎng)情況打分，進而確定設備的成新率。 表 6 技術鑒定成新率打分表（參考格式） 序號 部位 權重 % 技術狀態(tài) 技術評分 加權評分 1 2 3 4 合計 100 d） 對于長期廢棄，腐蝕嚴重，工藝屬于淘汰的設備，且不能取得重置成本的，可 確定其 拆零變現(xiàn) 價值 。 資產估值技術指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 16 頁 共 31 頁 表 7 機器設備估值計 算表 成本法（參考格式） 估值基準日（格式 yyyymmdd）： 金額單位：元 序號 項目 數(shù)量 1 設備重置成本（＝ ＋ ＋ ＋ ） 購置價 運輸費 安裝費 資金成本 2 綜合成新率（＝ 40％ +60％） 年限法成新率＝（經濟使用年限－已使用年限） /經濟使用年限 技術鑒定成新率（根據(jù)實際情況確定） 3 設備價值（＝ 12） 備注 ② 市 場法 包括 直接匹配法、因素調整法 和 成本比率調整法 ，其中直接匹配法應用最廣泛。 a） 直接匹配法是根據(jù)被估對象基本相同的參照物，通過直接比較來確定被估對象的價值。 直接匹配法公式： V＝ V′177。Δi V— 估 算價 值 V′— 參照物的市場價值 Δi— 差異調整 V′： 與 被估 對象 各項參數(shù) 基本相同的參照物 市場 售價。 Δi：考慮參照物與被估對象的差異，加以量化歸集計算其金額。 資產估值技術指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 17 頁 共 31 頁 b） 因素調整法是通過比較分析相似的市場參照物與被估設備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調整，由此確定被估對象的價值。 c） 成本比率調整法是 通過對大量市場交易的統(tǒng)計分析，掌握相似的市場參照物的交易價格與全新設備售價的比率關系，用此比率作為確定被估機器設備價值的依據(jù)。 ③ 收益法 a） 適用范圍：要能夠確定被估機器設備的獲利能力、凈利潤或凈現(xiàn)金流量，能夠確定資產合理的折現(xiàn)率。該方法在機器設備 估值 中使用較少，主要用于生產線、成套生產設備等具有獨立獲利能力的機器設備，單項設備通常不采用收益法評估。 b） 公式： P=?? ?n1i ii )r1( R P— 估算價 值 i— 年序號 Ri — 未來第 i 年的預期收益 r— 折現(xiàn)率 采用上述方法 確定實物 資產價值 后， 估值人員 可考慮 中所列因素后確定資產的初步估值 。 債權資產的估值 對評估機構出具的 債權價值分析報告 和 債權調查分析意見 ， 估值人員應分析評估師的評估程序及取得資料的受限情況， 參數(shù)的選取情況，了解評估師 采用的分析方法， 重點 關注 抵 （質） 押資產的 價值分析 是否合理 ， 結合盡職調查 所獲取的資料和 債務人的還款意愿、近期會談結果等因素 后 ， 綜合確定債權 初步估值 。 不宜直接將評估師的分析結論作為債權初步估值。 根據(jù)不同的估值目的， 估值人員 可參照《金融不良資產評估指導意見 資產估值技術指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 18 頁 共 31 頁 （試行）》 ，選取適當?shù)姆椒?對債權資產進行估 值 。 主要包括 假設清算法、現(xiàn)金流償債法 、 未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 、 交易案例比較法 、專家打分法 和其他適用 方法。 1） 假設清算法 ① 適用范圍： 適用于非持續(xù)經營條件下的企業(yè)以及仍在持續(xù)經營但不具有穩(wěn)定凈現(xiàn)金流或凈現(xiàn)金流很小的企業(yè) 。企業(yè)資產龐大或分布廣泛的項目和不良債權與企業(yè)總資產的比率相對較小的項目，不宜采用假設清算法。 ② 適用條件 ： 債務人 及關聯(lián)企業(yè) 能夠提供其真實會計報表、界定準確的資產負債范圍， 估值人員 能對其資產負債表履行相應的分析程序 。 ③ 估值 程序 a） 對債權人的債權資料進行分析和賬項調整 ， 剔除企業(yè)無效資產，確定有 效資產 ， 剔除債務人無效負債，確定有效負債。無效資產可能包括福利性資產、待處理損失、待攤和遞延資產等；無效負債指長期掛賬無需支付的負債以及與福利性資產相對應的負債。在確定無效資產和負債時要考慮持續(xù)經營和非持續(xù)經營情況下的范圍變化 。 b） 對企業(yè)的有效資產進行估值定價，對負債進行確認。 企業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款一般以核實后的賬面價值確定估算價值（其中的公積金賬戶等應剔出）。 往來賬款應根據(jù)實際回收的可能性逐筆認定價值，如果不能對每筆債權取得詳細資料，可根據(jù)企業(yè) 歷史上 實際發(fā)生的壞賬損失率來估算 ，如無法 取得壞賬損失率，可 采取賬齡分析法確定壞賬損失 ； 對于僅能取得賬面余額的， 估值人員 可根據(jù)企業(yè)性質，經營現(xiàn)狀 等 盡職調查信息合理估算價值。 資產估值技術指南 編號： 00001100830 版號： A 頁碼：第 19 頁 共 31 頁 存貨、固定資產等實物資產可參照 中的估值方法估算價值， 應 重點 關注 抵押資產價值。 長期投資，對于 有控股權的 應對被投資企業(yè)的整體資產和負債比照對債務企業(yè)同樣的方法進行估算，以投資比例乘以凈資產確定 長期投資價值 ， 對于 非控股權的長期投資 可以取得的被投資企業(yè)估值基準日報表凈資產（ 宜 采用 審計后 凈資產 ）乘以投資比例確定 ，對于上述股權價值，可根據(jù)實際情況合理考慮變現(xiàn)率后確定變現(xiàn)價值 ； 對于具有明確市價的股票、 債券投資應以估值基準日的 收盤價 確定其價值。 負債的確認應本著實事求是的原則，對企業(yè)不需承擔的負債進行剔除，對未計提負債計入，對企業(yè)因擔保所產生的或有負債進行分析，考慮連帶保證責任和一般保證責任在清償順序上的差別，避免各種還款來源之間的沖突。如果被擔保企業(yè)為同一資產包債務企業(yè)且雙方均不能償還自身債務，可不考慮或有負債。 c