【文章內(nèi)容簡介】 趣味于一體的綜合性城市公園。水上公園占地總面積570畝，其中水面面積170畝。共分六大景區(qū)，三十多個景點，景區(qū)分為生命之源、開心娛樂、水上游覽、歐陸風(fēng)情、燕趙之光、金霞天壽六大景區(qū)。位于公園東部的游樂項目區(qū)，吸引社會資金近3000萬元，引進游樂項目28個，成為某地區(qū)項目最多、最大的游樂場。其中的海戰(zhàn)船遨游太空、阿拉伯飛毯、渾天球、超大型激流勇進，均按項另行收費。占地2000平米的兒童樂園內(nèi)，有60平米的超大蹦蹦床加滑桿，滑車等游藝設(shè)備，以無動力的設(shè)備達到有動力的效果。（2）天山海世界AAAA級旅游景區(qū)，又名河北天山全民健身活動中心，坐落在河北省某高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，總建筑面積17000平方米，1999年10月建成開放，是目前市內(nèi)規(guī)模最大、服務(wù)功能最齊全、集娛樂、休閑和健身為一體的室內(nèi)恒溫大型水上樂園。該項目以“水”為主體，處處體現(xiàn)了水的存在。萬余平方米的戲水大廳，分兒童戲水區(qū)、成人戲水區(qū)、按摩區(qū)、造浪區(qū)及漂流河。為了滿足冬泳的需要，戲水大廳設(shè)置了恒溫設(shè)備，保持了室溫30℃，水溫27℃；為了解決水質(zhì)問題采用了24小時不間斷循環(huán)水消毒，使水的純凈度達到國際標(biāo)準(zhǔn)；另外特設(shè)了一次能容納200余人的快餐廳，以及桑拿、保健、按摩等設(shè)備設(shè)施。投資方天山集團計劃建設(shè)二期工程，擬建商場、星級酒店、寫字樓。（3）“希望綠洲”“希望綠洲”位于某東南分區(qū)內(nèi)，南臨塔北路，東臨談固東街，北、西臨規(guī)劃路。公園總占地面積約170畝，總投資約3億元?！巴诰驓v史文化、弘揚革命文化、繁榮現(xiàn)代文化”是“希望綠洲”公園的建設(shè)思路?！跋ＭG洲”把經(jīng)典園林、燕趙文化和青少年素質(zhì)教育有機結(jié)合起來，是集園林景觀、文化性、娛樂性、教育性為一體的園林景觀。公園分為六大景區(qū)：燕趙之光景區(qū)（傳統(tǒng)文化）、太行風(fēng)情景區(qū)（革命文化）、希望之舟景區(qū)（現(xiàn)代文化）、自然博物館景區(qū)、傳統(tǒng)美德景區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)。綜合服務(wù)區(qū)是青少年的活動區(qū)，將設(shè)機器人挑戰(zhàn)區(qū)、電磁場游戲等?！跋ＭG洲”現(xiàn)已開始招商，整個工程計劃到2006年完成。（4）植物園北京好時光兒童健身活動中心投資800萬元，在植物園西北角建設(shè)大型過山車、雙龍出海等10個游樂項目，吸引了大量的游客，2005年五一黃金周期間共接待游客11萬人次，比去年同期增長了80%可見游樂園和游樂設(shè)施在某其周邊地區(qū)極具市場潛力。（5）項目區(qū)（青龍山）周邊① 蟠龍湖：位于某南25公里元氏縣境內(nèi)的省級旅游主題公園旅游區(qū)，主體為水庫，庫容7387萬立方米，以開展水上休閑娛樂活動為主：水空飛人、快艇隊形、皮劃艇表演、劃船、游泳、垂釣、沙灘排球、沖水滑梯及民間藝術(shù)演出等。周邊還有蟠龍寺、蟠龍洞等景點。② 封龍山景區(qū)，收費很低，尚未對游人全部開放③ 龍鳳湖、鳳凰山，已初步建成，度假村、別墅為主，別墅售價2000～3000元/平方米，因開發(fā)主體多而風(fēng)格不一，現(xiàn)正在做主題樂園旅游區(qū)總體規(guī)劃。（6）正定縣正定現(xiàn)存文物古跡眾多，號稱“八朝古建、千年古韻”，無論從建造年代、建筑風(fēng)格、文物價值方面，還是保存的完整程度方面都在我國享有盛譽，有“中國古建筑博物館”之稱。正定縣內(nèi)還有為數(shù)不少的微縮型主題樂園，如根據(jù)《紅樓夢》描述建造的清式建筑群榮國府，西游記宮、封神演義宮，軍事游樂園。位于大佛寺東鄰的野城，以巴比倫空中花園式建筑布局，利用現(xiàn)代技術(shù)手段，薈萃再現(xiàn)了古今中外的歷史典故、神話傳說、名勝古跡等。外地游客到某覽古，在眾多的古跡名勝中，兩處景點是必看的：一是正定的隆興寺，一是趙縣的趙州橋。而榮國府、西游記宮、趙云廟、封神宮等現(xiàn)代人文景點，則門前冷落。數(shù)據(jù)也印證了這個現(xiàn)狀，據(jù)正定縣文物保管所的貢所長介紹，文保所共管理7個名勝古跡景點，2004年，除隆興寺接待了三十多萬人次的游客外，其他6個景點接待的游客人數(shù)都不多，榮國府也僅10萬人次。（以上部分資料和數(shù)字由各地主管部門提供，部分是規(guī)劃組調(diào)研所得。） 市場發(fā)展預(yù)測 SWOT分析與對策：“生態(tài)歡樂世界”雖然優(yōu)勢明顯，機會眾多，但也面臨一系列困難，存在著潛在的威脅。只有在正確分析各種利弊的基礎(chǔ)上，才能揚長避短，把握機遇，消除威脅，使該項目持續(xù)、健康、高速發(fā)展，實現(xiàn)做好、做精、做強目標(biāo)。一、優(yōu) 勢 基地內(nèi)資源的可塑性好，外部交通便捷。生態(tài)歡樂世界“核心建設(shè)區(qū)”規(guī)劃用地約2600畝，周邊“生態(tài)農(nóng)業(yè)環(huán)境保護區(qū)”1600余畝，規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)擁有優(yōu)美、極具觀賞價值和利用價值的山巒山坡，區(qū)內(nèi)層巒疊嶂、水清苗壯，基地內(nèi)資源的可塑性好。項目距某市環(huán)城高速銅冶出口匝道僅2公里，距某市中心（火車站）15公里，位處“封龍山歷史文化區(qū)”入口，緊鄰河北省會某市，區(qū)位和交通優(yōu)勢顯著。 可組合性強。生態(tài)歡樂世界的資源和區(qū)位決定了其既適合開展多種形式的旅游，進行區(qū)內(nèi)外擴展延伸，還可與周邊的封龍山、龍鳳湖等景區(qū)、景點合作，形成封龍山區(qū)域和西山區(qū)域旅游品牌和線路，滿足不同旅游消費者的需求。這樣不僅適合開展傳統(tǒng)的觀光旅游，而且還可在縣內(nèi)，或與周邊市聯(lián)合，組合成多種日趨流行的、適銷對路的休閑度假旅游、生態(tài)旅游、療養(yǎng)旅游、會議旅游、教育培訓(xùn)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、康體運動、養(yǎng)生活動和山區(qū)生活體驗等旅游產(chǎn)品和游線，以滿足不同檔次、不同區(qū)域、不同目的旅游消費者的需求。良好的政策環(huán)境。我國在擴大內(nèi)需、加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整中，提出把旅游業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點進一步發(fā)展壯大。河北、某也明確提出做大、做強旅游業(yè)的目標(biāo)，并為此目標(biāo)制定了有力的政策措施。某市及某市各級黨委和政府對發(fā)展旅游業(yè)高度重視，決心把旅游業(yè)作為今后主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來培植和發(fā)展。所有這些，都將為“生態(tài)歡樂世界”項目的建設(shè)和騰飛提供更多的動力和政策扶持。當(dāng)?shù)芈糜伍_發(fā)的積極性高。某市委、市政府“以保護促開發(fā)、以開發(fā)促保護”，先后投入大量人力財力，積極致力于發(fā)展旅游業(yè)。企業(yè)界也看好某旅游業(yè)的發(fā)展前景，紛紛獻計獻策，將自身的發(fā)展納入到某旅游業(yè)的發(fā)展藍(lán)圖之中。銅冶鎮(zhèn)政府積極探求發(fā)展新思維，努力開辟“生態(tài)歡樂世界”旅游景區(qū)發(fā)展的新局面。周邊居民一直以友好的、樂于助人的態(tài)度對待游客，并且對發(fā)展旅游已達成共識，有普遍的參與熱情。投資方的思維優(yōu)勢和資金優(yōu)勢。項目的投資方——某新天際旅游投資有限公司隸屬于新聯(lián)合投資集團，該集團是經(jīng)國家工商管理總局核準(zhǔn)成立的無區(qū)域限制的投資集團，初創(chuàng)于1994年，成立于2004年，集教育、地產(chǎn)、旅游、傳媒、投資五大產(chǎn)業(yè)于一體，集團旗下品牌有：廿一世紀(jì)教育、1+2聯(lián)合不動產(chǎn)、新聯(lián)合置地、新聯(lián)合傳媒、新天際旅游、新聯(lián)合資產(chǎn)、河北青年電視藝術(shù)中心、河北大學(xué)影視藝術(shù)學(xué)院、某聯(lián)合技術(shù)職業(yè)學(xué)院。集團具有明顯的資金優(yōu)勢，同時多種產(chǎn)業(yè)還能形成資源共享，優(yōu)勢互補。投資方的思維優(yōu)勢和資金優(yōu)勢將有利于本項目的開發(fā)建設(shè)。后發(fā)優(yōu)勢?！吧鷳B(tài)歡樂世界”項目規(guī)劃區(qū)的環(huán)境保護完好，尚未開發(fā)，這正是其后發(fā)優(yōu)勢之所在?？稍谶@張“白紙”上譜寫出精彩的新篇章。二、劣 勢 規(guī)劃地塊尚有較大的限制。項目用地范圍內(nèi)，南部青龍山腳有兩條220KV電力線。根據(jù)國家電力規(guī)范，220KV電力線下方及兩側(cè)30～40米范圍內(nèi)，不得建設(shè)建筑物、種植高大的喬木，以保證電力線及人員的安全。因此，電力線的存在，將影響線路下方及周圍區(qū)域旅游項目的開發(fā)。項目用地范圍內(nèi)，旅游資源的豐度相對不足。這需要移植觀賞性樹木花卉，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，使規(guī)劃區(qū)內(nèi)的景觀得到較大改善。人力資源配置難度大。項目周邊居民因地理原因文化程度普遍較低，35歲左右青年大多僅初中畢業(yè)，高中畢業(yè)的較少。軟環(huán)境對于景區(qū)建設(shè)具有至關(guān)重要的作用，營造高質(zhì)量的軟環(huán)境必定要求高質(zhì)量的人力資源的支撐。旅游者獲得的滿足感不僅來自于湖光山色，也來自于包括導(dǎo)游、景區(qū)管理人員、服務(wù)人員等一個團隊的高質(zhì)量服務(wù)。因此，要善于優(yōu)化配置人力資源，以適應(yīng)旅游的發(fā)展，激活人力資源，提高人員素養(yǎng)，順應(yīng)本地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。周邊客源總體消費水平還不高。“生態(tài)歡樂世界” 項目地處河北、山西交匯之處，眼下其主要客源亦來自此兩省。但與東部沿海地區(qū)相比，這些地區(qū)經(jīng)濟不夠發(fā)達，況且農(nóng)業(yè)人口比重很大。以“西山旅游帶”的知名景區(qū)——抱犢寨為例，年客流量只有20多萬人次，門票收入僅500多萬元，對某市的社會經(jīng)濟效益的拉動力不是很大。同樣一個景點，若地處長三角，由其拉動的經(jīng)濟效益當(dāng)以數(shù)倍論。周邊客源總體消費水平不高是“生態(tài)歡樂世界”旅游景區(qū)發(fā)展的制約因素之一。三、機 遇 首先是來自國家的發(fā)展目標(biāo)和舉措。我國是旅游資源大國，也將成為旅游經(jīng)濟強國。2020年的強國目標(biāo)是：全球國際旅游第一，出境第四，～2次，旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。因此，政策將更為靈活，行業(yè)規(guī)則制度將更為開放，旅游管理體制和旅游企業(yè)改制重組將加快進程，刺激國民旅游消費的措施將更多。另一方面，國家正大力提倡“發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟”，推進“社會主義新農(nóng)村建設(shè)”。這些目標(biāo)與舉措都為“生態(tài)歡樂世界”的建設(shè)與發(fā)展提供了良好機遇。國民消費結(jié)構(gòu)變化促進了旅游、休閑的發(fā)展。一般而言，人們的收入水平與他們的出游力存在明顯的正比例關(guān)系。2003年我國的人均國民生產(chǎn)總值突破1000美元，某更達2000美元，京津超過3000美元，人們的消費結(jié)構(gòu)隨之發(fā)生變化，逐漸由衣食消費為主向住行和休閑娛樂消費轉(zhuǎn)移，旅游活動的參與率明顯升高，這為“生態(tài)歡樂世界”的旅游發(fā)展提供了良好的市場發(fā)展契機。市場需求趨勢正發(fā)生變化。變化主要體現(xiàn)在：城市仍將是主流。中原、京津地區(qū)、長江、珠江流域和環(huán)渤海帶是主要客源輸出地。，且消費能力仍有上升空間。自駕車、旅游包車、旅游包機和旅游列車逐年增長，自組散客、家庭旅游、小包價散客、單位組織、協(xié)會俱樂部組織成為主流。旅游需求正由單純的觀光旅游向觀光、休閑、生態(tài)、度假、養(yǎng)生、會議、宗教旅游和特種旅游多樣化發(fā)展。為體驗區(qū)域差異和風(fēng)情的中遠(yuǎn)程旅游者越來越多，將超過短程和一日游的旅游者。旅游消費檔次上升，由普通、低價旅游向中高檔、高檔、奢侈、刺激、享受旅游演變。某、某市已全面啟動“西部山前休閑度假帶”建設(shè)?！赌呈谐鞘锌臻g發(fā)展戰(zhàn)略(2004～2020)》和某市“十一五”規(guī)劃提出，今后，某市將集中精力啟動“西部山前地帶開發(fā)工程”和“東部新城建設(shè)工程”。其中，“西部山前區(qū)”規(guī)劃面積60平方公里，起步區(qū)15平方公里，將槐安路西延12公里，與山前區(qū)連為一體，圍繞打造山水城市特色，實施適度開發(fā)建設(shè)，逐步形成青山環(huán)繞、山水相依、起伏跌宕、錯落有致的生態(tài)型新區(qū)?！赌呈新糜螛I(yè)發(fā)展總體規(guī)劃(2005－2020)》也確定，某市旅游開發(fā)的重點區(qū)域是“西山旅游帶”，要形成以“旅游帶動景觀地產(chǎn)、以景觀地產(chǎn)支撐旅游開發(fā)”良好格局。本項目地處某市西南部，可抓住“西山旅游帶”全面啟動開發(fā)的機遇，將本項目的建設(shè)與其它景區(qū)互動起來，優(yōu)勢互補、客源互補。外部交通條件的改善。外部交通條件的改善將促進區(qū)域投資環(huán)境的改善，也為“生態(tài)歡樂世界”項目的跨越式發(fā)展帶來機遇。如京石鐵路客運專線工程已經(jīng)進入實施階段，這條客運專線建成后，來往于某北京只需一個小時。北京至某客運專線的修建，將使年度單向輸送能力達到7188萬人次。同時，該線將與某至鄭州、鄭州至武漢、武漢至廣州客運專線一起形成京廣快速客運通道，而且與某至太原、鄭州至西安客運專線相連，構(gòu)成鐵路快速客運網(wǎng)的主要骨架。這條鐵路的建成將使整個京津冀都市圈更加緊密，起到加快大北京城市群和京津冀經(jīng)濟一體化進程的作用。四、挑 戰(zhàn) 項目周邊地區(qū)旅游開發(fā)的競爭日趨激烈。京津地區(qū)的旅游開發(fā)定位均較高、手筆相當(dāng)大，不少旅游區(qū)投資在1億元以上，且往往標(biāo)明國際化，即欲吸引海外客源。僅在某內(nèi)，本項目周圍景區(qū)如封龍山、龍鳳湖景區(qū)、西山森林公園就存在內(nèi)部市場競爭，同時旅游資源多以山水觀光為主，競爭態(tài)勢日趨激烈。普通游客對“娛、樂”的需求較高。被動的聽講解、而沒有參與性活動，會使旅游的滿足感大打折扣?，F(xiàn)今人們已經(jīng)不滿足于做一個旁觀者，越來越要求旅游活動融新、奇、特于一體，并具有一定的娛樂性，甚至追求冒險刺激，希望參與其中，獲得體驗。歷史文化資源開發(fā)難度大。一個不容忽視的事實是，規(guī)劃區(qū)內(nèi)文化旅游資源極少，如何在山光水色中融入文化主題是“生態(tài)歡樂世界”項目在旅游開發(fā)中必須考慮的。項目內(nèi)外的基礎(chǔ)配套和服務(wù)設(shè)施薄弱。總的來說，項目規(guī)劃區(qū)周邊的基礎(chǔ)配套、食宿娛游設(shè)施檔次低，數(shù)量不足，連來自國內(nèi)一般城市的游客都難以接受，更別說大城市、發(fā)達地區(qū)和海外的游客了。五、對 策實施市場主導(dǎo)的發(fā)展策略。加大“生態(tài)歡樂世界”開發(fā)力度，創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境, 建立科學(xué)的運營管理制度，一切圍繞市場。運作要點。（1）、加大營銷力度，打造精品旅游品牌，把旅游資源的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為旅游產(chǎn)品的優(yōu)勢；同時要以創(chuàng)AAAA活動為目標(biāo)，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。（2）、依據(jù)“循環(huán)經(jīng)濟”理論，組建“生態(tài)旅游發(fā)展聯(lián)合體”，創(chuàng)造“生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)＋景觀休閑地產(chǎn)”的旅游開發(fā)經(jīng)營模式。（3）、加強對現(xiàn)有資源的保護，開發(fā)與保護并重。（4）、采取相應(yīng)的差異化開發(fā)策略和錯位競爭策略。（5）、突出重點，開發(fā)歡樂旅游、休閑旅游、觀光旅游和生態(tài)旅游，提高和完善旅游服務(wù)會議旅游、水平。 市場發(fā)展預(yù)測：綜合上面的SWOT分析，“生態(tài)歡樂世界”項目的開發(fā)建設(shè)和后期經(jīng)營雖有一些劣勢、面臨一定挑戰(zhàn)，但相對而言，其優(yōu)勢和機遇更為突出。項目投資方自身也具備較強的資金實力和策劃能力，根據(jù)當(dāng)前的市場形勢，借助某和某市全面啟動“西部山前休閑度假帶”開發(fā)工程的有利時機，如果能夠堅持項目運作高起點、高標(biāo)準(zhǔn)原則，前期注意加強市場調(diào)研和策劃研究，后期嚴(yán)格控制開發(fā)成本和管理費用，同時，加大營銷推廣力度，走差異化、錯位競爭策略，項目發(fā)展市場前景是十分廣闊的。第四章 客源市場定位和旅游發(fā)展策略 客源市場定位 目標(biāo)客源市場定位：客源市場主次（等級，一級最高）和距離（以遠(yuǎn)程為主）如下：（1）、一級市場：主導(dǎo)市場?！吧鷳B(tài)歡樂世界”的主要目標(biāo)市場，也就是一級市場，即某及周邊郊縣和周邊城市。這一級的旅游者容易形成橫向和縱向的市場規(guī)模，各方面的可進入性都很強，是項目的主要消費者，占到目標(biāo)客源市場的80%左右。（2）、二級市場：輔助市場?！吧鷳B(tài)歡樂世界”的二級市場是