【文章內(nèi)容簡介】 合同要求進場，保證工程按質(zhì)按期完成。嚴格按采購合同要求支付材料（設(shè)備）款，做到付款進度不超前于材料（設(shè)備）進場進度。設(shè)計部從建筑設(shè)計角度考慮，提出采購材料（設(shè)備）在美觀及使用功能等方面的要求，并提供甲供料清單及驗收規(guī)范。工程部負責甲供材料（設(shè)備）的采購資料準備、采購實施、組織驗收以及檢查采購材料（設(shè)備）是否按合同要求進場。成本管理部負責控制采購材料（設(shè)備）的付款方式以及付款進度。工程部主辦工程師按《招投標管理工作細則》規(guī)定要求進行甲供材料（設(shè)備）的采購。工程部主辦工程師擬定《招投標文件》、《采購合同》及投標廠商的入圍資格報請部門經(jīng)理審批。主辦工程師按經(jīng)審批的《入圍資格》要求邀請三至五家分供商進行招投標，并封樣存至倉庫，做好標識。施工圖紙出齊后7天內(nèi)，主辦工程師應(yīng)要求施工單位上交材料設(shè)備使用計劃，同時考慮生產(chǎn)周期，由主辦工程師編制《甲供材料（設(shè)備）采購工作計劃》，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后作為招投標的依據(jù)之一。所有甲供料須在房屋預(yù)售前一個月簽訂合同，在簽訂合同之前須預(yù)留20天合同審批時間，20天招投標時間。主辦工程師會同成本管理部人員實施招投標。主辦工程師按《招投標管理工作細則》及招投標結(jié)果，與供貨廠商簽訂采購合同并報請審批。 甲供材料（設(shè)備）進場管理工作程序：在甲供材料（設(shè)備）簽約之前，主辦工程師必須檢查供貨廠商的法人委托書、地址、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、準用證、合格證、檢測報告及其技術(shù)指標等資料是否符合《合同》和入圍資格要求。監(jiān)理公司材料員、施工單位材料員檢查進場材料（設(shè)備）與“產(chǎn)品封樣”是否相符，并將“產(chǎn)品封樣”保留到工程竣工及至保修期結(jié)束。檢查進場材料（設(shè)備）的品牌是否符合合同要求。檢查進場材料（設(shè)備）的色澤、材質(zhì)（指材料）、外觀等是否符合設(shè)計及合同要求。檢查進場材料（設(shè)備）的尺寸、規(guī)格、型號等是否符合設(shè)計及合同要求。檢查進場材料（設(shè)備）是否符合出廠標準或有關(guān)國家行業(yè)標準以及合同要求達到的標準。檢查進場材料（設(shè)備）合同要求的配件及輔材等是否齊全、正確。檢查進場材料（設(shè)備）的產(chǎn)品保護措施是否到位。檢查進場材料（設(shè)備）的供貨時間是否按合同及供貨時間計劃要求執(zhí)行。如供貨時間延誤造成工期、經(jīng)濟損失，則由主辦工程師書面通知供貨廠商主辦人員及其上級領(lǐng)導(dǎo)并按采購合同規(guī)定處理。對關(guān)鍵材料（設(shè)備）的關(guān)鍵生產(chǎn)加工過程，主辦工程師須會同監(jiān)理工程師委派專門人員對其過程進行現(xiàn)場跟蹤監(jiān)督。檢查進場材料（設(shè)備）的數(shù)量是否符合合同要求及供貨計劃要求。檢查進場材料（設(shè)備）的存貯及堆放是否符合有關(guān)規(guī)定要求。進場材料（設(shè)備）的檢查、驗收工作必須做到100％，由工程部主辦工程師負責會同監(jiān)理公司、總承包公司等有關(guān)單位共同參與進行（必要時設(shè)計部也參加），驗收合格后方可支付材料（設(shè)備）款。如施工單位要求延時交貨，應(yīng)提交書面申請。公司內(nèi)部相關(guān)環(huán)節(jié)影響工期時，項目主辦人應(yīng)書面通知相關(guān)人員可能發(fā)生的費用損失。項目結(jié)束后，項目主管匯總甲供材料（設(shè)備）的供貨質(zhì)量、交貨期、配合情況，填寫《甲供材料（設(shè)備）供貨單位考核情況評分表》，報部門經(jīng)理審批。總體施工質(zhì)量控制要素：對總體施工質(zhì)量、進度、成本進行有效控制，確保最終產(chǎn)品達到國家標準，見《室外排水工程規(guī)范》、《電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范》、《安裝工程施工及驗收規(guī)范》等標準，且滿足銷售合同交付要求，達到經(jīng)濟、實用、美觀、安全，確保第一時間解決問題。現(xiàn)場施工單位根據(jù)房地產(chǎn)公司施工進度計劃編制各工種工程進度計劃表，并且根據(jù)實際工程進度及時修改、調(diào)整。工程部經(jīng)理根據(jù)現(xiàn)場施工實際情況，以及營銷工作要求，監(jiān)督監(jiān)理公司，每周定期參加生產(chǎn)會議，針對實際施工與計劃的偏差及時平衡、調(diào)整，脫節(jié)嚴重的，制定應(yīng)急補救方案。在工程成本控制方面應(yīng)抓住以下要素：主體土建安裝施工應(yīng)嚴格招投標制度，事前控制為主，主要抓好工程量清單編制，核準核實價格。土方工程施工應(yīng)抓好現(xiàn)場工程量簽證，進行總量平衡控制。對供電、自來水、煤氣等大配套公司進場施工配合：宜根據(jù)現(xiàn)場實際情況，制定相應(yīng)的施工計劃，在經(jīng)濟、快捷、保進度、質(zhì)量的前提下，盡力快速完成施工。綠化工程：與物業(yè)公司密切合作，配合銷售，完成工程，盡量做到一次成型，少返工、少破壞。圍墻與小品工程：根據(jù)銷售與設(shè)計要求，并且根據(jù)專業(yè)要求進行施工，督促設(shè)計完善，減少育目施工。道路及下水道工程：在設(shè)計審圖階段就進行總體把關(guān)，使設(shè)計走向、埋渠合理、經(jīng)濟，在施工過程中要求監(jiān)理公司進行監(jiān)督，嚴格控制?，F(xiàn)場監(jiān)理，所有工程必須委托持證監(jiān)理單位實施全方位監(jiān)理，并且所有的監(jiān)理工作都必須在主管工程師的監(jiān)督之下有序、有效地執(zhí)行，從而認真完成以下工作內(nèi)容：在施工過程中，進行現(xiàn)場指導(dǎo)、監(jiān)督，根據(jù)《室外排水工程規(guī)范》、《建筑給水排水工程規(guī)范》、《建筑工程施工及驗收規(guī)范》等標準，及時糾正不當施工，進行過程質(zhì)量控制。對已完成的分項分部工程逐項進行檢查評定，并在《分部分項工程質(zhì)量評定表》上簽字確認。分項分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、綠化翻土工程、圍墻與小品工程、文明施工。工程部檢查：監(jiān)理公司對每一項工程進行檢查評定后，將質(zhì)量評定表報工程師，主管工程師接表后，即刻到工地抽檢，抽檢頻次不少于標準規(guī)定數(shù)量的25%，相符率達90%以上，即認為監(jiān)理評定正確，予以簽名蓋章確認，否則，必須重新檢驗評定。隱蔽工程控制：隱蔽工程的內(nèi)容：道路墊層，雨水管、污水管的墊層及埋設(shè)，小品的建筑基礎(chǔ)及鋼筋配置，綠化配套設(shè)施的基礎(chǔ)敷設(shè)，配套工程雨、污水井的澆砌，小區(qū)照明管道等。隱蔽工程檢查標準：《室外排水工程規(guī)范》、《道路工程規(guī)范》、《安裝工程施工及驗收規(guī)范》等標準執(zhí)行。隱蔽工程的檢查：主管工程師應(yīng)經(jīng)常檢查隱蔽工程施工情況，對異常情況及時作出處理，并在管道隱蔽工程驗收記錄中做好處理記錄。當隱蔽工程作業(yè)結(jié)束，在施工單位自檢基礎(chǔ)上，由監(jiān)理公司牽頭，工程部、施工單位技術(shù)負責人三方共同對工程質(zhì)量進行檢查驗收。工程驗收：工程竣工后，在施工單位自檢基礎(chǔ)上，工程部組織監(jiān)理公司、施工單位技術(shù)負責人三方共同對工程質(zhì)量進行100%檢查。填寫《道路工程檢查表》、《排水工程檢查表》，發(fā)現(xiàn)不合格品，應(yīng)按《不合格品的控制程序》進行處理。質(zhì)量回訪：工程移交物業(yè)后，工程部主管工程師三個月一次到水電維修處回訪。工程部主管工程師就常見工程質(zhì)量問題作出總結(jié)，在以后工程中加以重點控制。，有哪些收費可以通過協(xié)商進行減少或免繳的？江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)25項規(guī)費一覽表城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按建筑面積：住宅xx元/㎡、商服xx元/㎡〔各地區(qū)規(guī)劃局或建設(shè)局收取，標準不一〕墻改基金按建筑面積x元/㎡〔建設(shè)局收取〕散裝水泥專項資金按建筑面積x元/㎡〔建設(shè)局收取〕‰，約x元/㎡〔建設(shè)局收取〕規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費按建筑面積x元/㎡，營業(yè)性x元/㎡〔規(guī)劃局收取〕‰，中標方70%，按建筑面積約x元/㎡〔招標辦收取〕檔案服務(wù)費按建筑面積x元/㎡〔規(guī)劃局收取〕工程定額測定費按建筑造價的1‰，約x元/㎡〔質(zhì)檢站收取〕行業(yè)管理費按建筑造價的4‰，約x元/㎡〔建管處收取〕‰，約x元/㎡〔質(zhì)檢站收取〕1解困基金按建筑造價1‰，約x元/㎡事員 〔勞動局收取〕1建筑垃圾處置費按建筑面積x元/㎡ 〔環(huán)衛(wèi)處收取〕1裝璜垃圾處置費按建筑面積x元/㎡〔城管局或市容局收取〕1工程渣土處置費x元/㎡，約x元/㎡〔城管局或市容局收取〕1% 〔拆遷辦收取〕1白蟻防治費按建筑面積x元/㎡ 〔房管局收取〕1‰，約x元/㎡〔環(huán)保局收取〕1環(huán)評費x萬元〔環(huán)保局收取〕1出讓金業(yè)務(wù)費成交價的2% 〔國土局收取〕土地交易綜合服務(wù)費x元/㎡〔國土局收取〕2土地登記費x元,x元/平方米〔國土局收取〕2土地測繪費、測繪費x元/㎡加x元/拐點〔國土局收取〕2防雷檢測費x元/點 〔氣象局收取〕2城市規(guī)劃編制費按土地面積x元/平方米 〔規(guī)劃辦收取〕2人防建設(shè)資金按建筑面積x元/㎡，(如自建人防工程可退還) 〔建設(shè)局收取〕另外收費項目參考表圖紙審查費按建筑面積x元/平方米左右 市級收費房產(chǎn)交易手續(xù)費住宅x元/㎡，商業(yè)x元/㎡ 房管局房產(chǎn)測繪費住宅x元/㎡，非住宅x元/㎡ 房管局房產(chǎn)登記費約x元/㎡ 房管局房屋維修基金按建筑面積x元/㎡ 房管局綠化保證金按綠化面x元/㎡(綠化建成達標可退還) 建設(shè)局生活污水凈化工程建設(shè)費按實際工程量計算 能源辦墻改基金按建筑面積x元/㎡，(如使用新材料可退還)需要 建設(shè)局% 建設(shè)局政府收費的主要幾項中可以做工作和公關(guān)的有：一）、項目規(guī)費(報建費)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費（可利用政策和公共關(guān)系，適當緩繳）。人防易地建設(shè)費（可利用政策和公共關(guān)系做工作，適當減低面積和建設(shè)標準，節(jié)省投資）。散裝水泥專項資金。凡以建筑面積計算的建設(shè)項目，按建筑面積每平方米2元收取〔可以在報建面積上作文章〕。白蟻防治費。七層以下部分（含七層、地下室），八層以上部分（含八層），公寓別墅每平方米10元?！部梢栽趫蠼娣e上作文章并通過關(guān)系緩繳〕。規(guī)劃管理費[城市規(guī)劃編制費]。（可利用政策和公共關(guān)系，適當緩繳或少繳）。檔案服務(wù)費收費標準按1元/平米估算?！部梢栽趫蠼娣e上作文章并通過關(guān)系緩繳〕。建筑安全監(jiān)督管理費在省轄市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，按最高不超過建筑安裝工程造價（不含設(shè)備）‰。〔可以在建安造價上作文章，降低總造價，適當少繳管理費〕。建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費及辦理施工許可證的合同簽證費，勞保統(tǒng)籌等‰收取。〔可以在建安造價和施工合同上作文章，降低建安工程總造價，適當少繳管理費〕。招標代理、標底編制費：招投標管理費，監(jiān)理招標、施工招標、設(shè)備招標代理，標底編制費等按市場行情確定〔可以壓價〕。招標代理費，根據(jù)估算，%（包括提供招標用的工程量清單）。標底編制費，根據(jù)“江蘇省工程造價咨詢收費標準”，本工程取費標準估算為預(yù)算價(總建安造價)%。合同鑒證費：合同公證、鑒證最高收費3000元。200萬元以下的收取500元；%；%。自來水管網(wǎng)建設(shè)工程費新建、擴建、改建的普通民用住宅每平方米建筑面積收取管網(wǎng)建設(shè)建設(shè)工程費15元（管網(wǎng)調(diào)節(jié)費免收）。墻改專項基金按建筑面積7元/m2（）。使用新型墻體材料占墻體材料總用量的比例達到40%的，按省財政、物價等部門規(guī)定的標準退還專項用費。最高退還比例可達到70%〔具體退還比例需與墻改辦人員做工作，核實后確定〕。防雷審查費，防雷裝置的施工監(jiān)督、〔可以在報建面積上作文章并通過關(guān)系緩繳〕。另房地產(chǎn)稅金等可充分利用國家新出臺的所有政策減付或緩繳。二、基礎(chǔ)設(shè)施費一)、室外供電配套費約130150元/平米主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站、高低壓配電及安裝費，發(fā)電機及其安裝費。供電設(shè)施配套費數(shù)額較高，又屬壟斷公司行為，需雙方友好協(xié)商解決?！部梢栽趪笾饕撠熑思捌淅嫒后w上作文章，并通過關(guān)系進行利益交換〕。二)、室外供水配套費約1520元/平米根據(jù)有關(guān)項目測算，按15元/平米（用地面積）估算。屬壟斷公司行為，需雙方友好協(xié)商解決?！部梢栽趪笾饕撠熑思捌淅嫒后w上作文章，并通過關(guān)系進行利益交換〕。三)、室外排水、排污主要雨污水系統(tǒng)、污水處理設(shè)施。四)、室外燃氣主要包括管道安裝、調(diào)壓站。屬企業(yè)行為。通過規(guī)范化的市場行為解決。五)、消防檢測費和室內(nèi)環(huán)境檢測費均可以通過協(xié)商，按最低標準支付。公司組織機構(gòu)圖項目部…項目公司…副總經(jīng)理經(jīng)營委員會總工程師營銷策劃部工程管理部計劃發(fā)展部成本合約部財務(wù)部綜合行政部副總工程師設(shè)計管理部財務(wù)行政總監(jiān)總經(jīng)理注1：圖中實線代表指揮關(guān)系，虛線代表業(yè)務(wù)指導(dǎo)關(guān)系注2：虛框代表非常設(shè)機構(gòu)各部門崗位設(shè)置綜合行政部財務(wù)行政總監(jiān)綜合行政部經(jīng)理人事主管辦公室秘書行政主管計劃發(fā)展部計劃發(fā)展部經(jīng)理項目工程師項目報建員副總經(jīng)理市場調(diào)研員工程管理部總工程師工程管理部經(jīng)理營銷策劃部客服主管副總經(jīng)理營銷策劃部經(jīng)理策劃主管銷售主管資料管理員成本合約部成本合約部經(jīng)理造 價 員造價工程師副總經(jīng)理財務(wù)部財務(wù)部經(jīng)理會 計出 納總經(jīng)理主管會計財務(wù)行政總監(jiān)設(shè)計管理部副總工程師建筑景觀設(shè)計師結(jié)構(gòu)水電設(shè)計副總經(jīng)理總經(jīng)理 崗位說明書崗位標識信息崗位名稱總經(jīng)理隸屬部門崗位編碼直接上級無工資等級直接下級財務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總工程師，分管部門經(jīng)理工作概述作為公司的最高管理者，全面領(lǐng)導(dǎo)公司的決策、開發(fā)、管理工作。分管綜合辦公室、財務(wù)部。工作職責與任務(wù)主持召開總經(jīng)理辦公會議；主持公司的日常經(jīng)營管理工作；簽署公司重要文件和其他應(yīng)由公司法定代表人簽署的其他文件，代表公司簽署各種合同和協(xié)議；組織制定和實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；組織制定公司基本管理制度，批準公司內(nèi)部組織機構(gòu)設(shè)置方案和具體規(guī)章；聘任或解聘公司副總經(jīng)理、財務(wù)負責人、部門經(jīng)理，批準其他人員的聘任或解聘；批準公司職工的薪酬、考核和獎懲；決定公司法人財產(chǎn)的處置和固定資產(chǎn)的購置；審批或授權(quán)審批公司財務(wù)支出款項；公司法和公司章程規(guī)定的其他職權(quán)。工 作績效標準公司及項目品牌戰(zhàn)略的實施完成情況；銷售收入、利潤額、開發(fā)面積、應(yīng)收帳款、重要任務(wù)完成情況；預(yù)算控制、關(guān)鍵人員流失率、全員勞動生產(chǎn)率；領(lǐng)導(dǎo)能力、判斷與決策能力、人際影響能力、溝