【文章內(nèi)容簡介】 同應當解除，已付定金應當返還。 出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立的商品房預售合同是否有效？商品房預售許可證是商品房預售合同生效的條件，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定為無效。根據(jù)我國法律規(guī)定，進行商品房預售必須滿足以下四個條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。在認定商品房預售合同的效力時，對出賣人的法定預售資格認定應只從形式上進行審查，對出賣人未取得預售許可證明簽訂的預售合同應認定無效，出賣人取得預售許可證明的，可以認定預售合同有效。出賣人如在起訴前取得商品房預售許可證明的，預售合同有效。 雙方簽訂了商品房認購書之后，是不是必須簽訂商品房預售合同？雙方簽訂了商品房認購書之后，是否必須簽訂商品房預售合同的問題，即在認購書簽訂以后，若一方當事人未能簽訂商品房預售同，是否意味著要承擔違約責任的問題，此時應當視不同的情況作不同的處理。如果雙方當事人在認購中明確約定買受人應當在某一具體的時間到來時與預售方簽訂商品房預售合同的，則買受人就有在日后訂立商品房預售合同的義務。若買受人在規(guī)定的時間沒有與預售方訂立商品房預售合同，則買受人就要承擔違約責任。但是如果雙方當事人只是進行了協(xié)商但未達成協(xié)議的，則不一定構成違約，或者雙方就認購書之外的事未達成協(xié)議的，也不構成違約。因為根據(jù)合同自由原則，合同的簽訂必須建立在雙方當事人自愿協(xié)商一致的基礎上，不能達成協(xié)議的，雙方當事人就都不構成違約。需要注意的是，因為認購書是預約，預約的目的是為了簽訂本約，所以如果說作為本約的商品房預售合同已經(jīng)簽訂了或者因協(xié)商不成無法簽訂時，認購書都應終止其效力。預購人能否將預售商品房再轉(zhuǎn)讓給他人？在我國現(xiàn)行的法律中，并沒有禁止商品房預售合同的預購人將自己所預購的商品房轉(zhuǎn)讓給他人的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第46條規(guī)定，按照合同一般規(guī)定處理不施加特別限制。如商品房是預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定。但到目前為止，國務院沒有任何規(guī)定。有關預售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定主要是一些地方法規(guī)和規(guī)章，但也不是完全一致，主要有三種做法：第一，按照合同法的一般規(guī)定處理不施加特別限制。如《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》。第二，不允許預購人轉(zhuǎn)讓其預購的商品房。如《成都市關于加強商品房預售管理的通知》。第三，允許預購人轉(zhuǎn)讓預購房屋，如《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定：預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉(zhuǎn)讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機關申請變更預售合同登記備案。 出賣人一房二買的應如何處理？ 出賣人就同一套房屋分別與兩個以上的購買人簽訂房屋買賣合同的，除法律另有規(guī)定，當事人另有約定外，兩份合同都有效，但只有將房屋在房產(chǎn)管理部門登記的購買人才享有房屋的所有權。另一購買人可以要求出賣人返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在我國不動產(chǎn)物權的變動采取意思主義與登記主義相結合的形式。即不動產(chǎn)物權的變動，僅雙方合同的表示一致，達成合同是不夠的；還必須在房地產(chǎn)管理部門進行登記，才能符合法律的生效要件。 出售公房承租人有優(yōu)先購買權嗎？出售出租公有房屋的，承租人可以優(yōu)先購買。優(yōu)先購買權是指在相同的價格、支付方式、期限等同等條件下優(yōu)先于他人購買的權利。享有優(yōu)先購買權的人包括房屋共有人和房屋承租人。房屋的共有人在出賣自己共有房屋份額時，應先征得其他共有人的同意，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購買的權利。當其他共有人表示不愿意購買或不愿按同等條件購買時，共有人可將房屋出賣給他人。否則，其他共有人可以請求撤銷該房屋買賣合同和賠償損失。房屋所有人出賣出租房屋，應當提前15日通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。房屋所有人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可請求法院宣告該買賣合同無效。如果房中屋的共有人和承租人同時主張優(yōu)先權的，應首先由共有人購買。當共有人表示不買時，可由承租人優(yōu)先購買。但是，具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。律師答疑——購房貸款及價格 因開發(fā)商原因不能辦理銀行按揭貸款，可以解除房屋預售合同嗎？商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，后因開發(fā)商原因不能辦理銀行按揭貸款并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，購房人可以解除房屋預售合同。如果雙方在預售合同中明確約定由房產(chǎn)開發(fā)商辦理按揭貸款，且在事實上房產(chǎn)商已與銀行就按揭貸款簽訂過協(xié)議，并明確規(guī)定了貸款比例。那么，客觀上按揭貸款成功與否直接關系到商品房預售合同的履行。因此在此種情況下，如未辦成按揭貸款而導致購房者無法履行付款義務的，房產(chǎn)商應當承擔責任，購房者可以請求解除合同和賠償損失。 申請公積金貸款購房一般遵循哪些步驟？第一步：到貸款銀行提出借款申請。第二步：銀行審核。第三步：到貸款銀行簽訂借款合同。第四步：到產(chǎn)權部門辦理貸款擔保手續(xù)。第五步：辦理住房抵押保險手續(xù)。第六步：簽訂還款協(xié)議和劃款。第七步：銀行劃款。 商品房預售合同簽訂后，開發(fā)商還能要求增加房款嗎？預售房的價格，除了國家規(guī)定的“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格受法律保護，預售合同簽訂后，開發(fā)商不能隨便要求增加房款。若開發(fā)商以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關的稅費為由要求變更合同價格的，可以予以支持。但是如果開發(fā)商僅僅以建筑材料或商品房市場價格變化等因素要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般而論不予支持。這是正常的商業(yè)風險，由當事人自行承擔。胡禮新答疑——房屋面積測算 如何計算商品房的銷售面積？商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公共建筑面積；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積；分攤的公共建筑面積=公共