擅自將房屋使用權轉讓給第三人的行為是否有效(編輯修改稿)
2025-07-24 09:33 本頁面
【文章內容簡介】 同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償”。這一解釋體現(xiàn)了依法保護善意第三人合法權益的原則，對擅自處分行為提出了明確的處理意見，即：區(qū)分具體情況，對符合善意取得要件的，確認其買賣關系有效。對不符合善意取得要件的，確認其買賣關系無效。如果買受人在買受該不動產時為善意無過失，則采取犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認買賣關系為有效。否則確認合同無效的話，按照《民法通則》、《合同法》的規(guī)定，則應“雙返”，第三人的利益無法得到保護，因此，只有確認合同有效，才能真正保護善意第三人的合法權益?！ ?二) 最高法院(2001)民一他字第34號復函進一步明確此類合同為有效合同?！ ∽罱嫉淖罡叻ㄔ?002年2月8日給福建省高院的(2001)民一他字第34號復函，就一起父親未經未成年子女同意，而將共有房屋抵押給銀行，抵押合同是否有效問題批復如下：“銀行有理由相信張景宗(父親、抵押人)具有對該房屋的處分權，因而與其簽定了抵押合同，并辦理了抵押登記，這充分表明，銀行盡到了注意義務，是沒有過錯的，因而是善意的。根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第89條的規(guī)定，應當維護銀行的合法權益，依法確認抵押合同的效力?！C上，本案抵押合同合法有效?！边@一復函不僅對民法通則若干意見第89條作了進一步的闡述，而且對善意第三人的注意義務提出了標準，即沒有過錯即為善意?！ ?三)第三人基于對登記機關的信任可以構成善意取得 近來，《人民法院報》先后發(fā)表了多篇關于不動產善意取得的文章與案例，積極倡導建立和完善不動產的善意取得制度。這已成為了我國立法的現(xiàn)實，前不久發(fā)表的《物權法》草案立法機關稿和專家稿，均有此內容?，F(xiàn)行的法律依據(jù)(如民法通則、婚姻法、合同法以及相關司法解釋)均沒有排除和限制不動產的善意取得。不動產物權的善意取得是指在登記權利與真實權利不一致的情況下，物權受讓人信賴登記并通過交易行為從物權讓與人處取得物權的制度。該制度是一種建立在登記的公信力基礎上的制度。不動產登記是登記機關代表國家實施的確定不動產物權的行為，具有國家信譽的強大保證，登記機關負有對轉讓權利進行審查的義務，物權受讓人基于其對登記的信賴進行交易，即使轉讓
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