工程建筑公司企業(yè)成本計算法(編輯修改稿)
2025-07-23 03:10 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。 (2)其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負擔(dān)的交易手續(xù)費等?！ ′N售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算?！ ?．7開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點： (1)開發(fā)利潤是所得稅前的，即： 開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費 (2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤?！ ?3)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種： 1)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即： 直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本） 2)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即： 投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用） 3)計算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即： 成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用） 4)計算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率；反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來測算，所得的結(jié)果都是相同的?！ ?．成本法基本公式 3．1成本法最基本的公式 成本法最基本的公式為：積算價格＝重新購建價格一折舊 3．2適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為： 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤 上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積100% 實際測算時通常分為下列3大步驟進行： (1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格?！ ?2)計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是?！ ?3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的
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