工程建筑公司企業(yè)成本計(jì)算法(編輯修改稿)
2025-07-23 03:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”)等。 (2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 銷售稅費(fèi)通常是售價(jià)的一定比率，所以，在估價(jià)時(shí)通常是按售價(jià)乘以這一比率來(lái)測(cè)算。 2．7開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 現(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價(jià))減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是需要事先測(cè)算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測(cè)算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)： (1)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是所得稅前的，即： 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值土地取得成本開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi) (2)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)?！ ?3)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤(rùn)率有下列幾種： 1)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為直接成本利潤(rùn)率，即： 直接成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本） 2)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為投資利潤(rùn)率，即： 投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用） 3)計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為成本利潤(rùn)率，即： 成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用） 4)計(jì)算基數(shù)＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(售價(jià))，相應(yīng)的利潤(rùn)率可稱為銷售利潤(rùn)率，即：銷售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 所以，在測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的匹配，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率；反過(guò)來(lái)，選用不同的利潤(rùn)率，應(yīng)采用相對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，無(wú)論是采用哪種計(jì)算基數(shù)與其相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率來(lái)測(cè)算，所得的結(jié)果都是相同的?！ ?．成本法基本公式 3．1成本法最基本的公式 成本法最基本的公式為：積算價(jià)格＝重新購(gòu)建價(jià)格一折舊 3．2適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式 新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、開(kāi)山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開(kāi)發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為： 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 上式中：開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積100% 實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行： (1)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格?！ ?2)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是?！ ?3)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的
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