【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 域。例如成都市的西延商圈、建設(shè)路商圈、牛市口商圈等。孤點(diǎn)是指在城市里單獨(dú)形成的集中、繁華商業(yè)零售區(qū)域。例如成都市的仟村百貨、云龍百貨、老佛爺、金宇百貨等。中位是指大位中的具體位置。小位是指口岸所在區(qū)域中各店鋪的相對(duì)位置。可以分為三類:門(mén)區(qū)、道區(qū)和深角區(qū)。門(mén)區(qū)指位于口岸區(qū)域出入口的位置。道區(qū)指位于口岸區(qū)域中間地段或中心地段的位置。它往往是顧客出行的必到區(qū)域或目的區(qū)域。深角區(qū)指位于口岸區(qū)域內(nèi)偏僻角落或離區(qū)域中心較遠(yuǎn)的位置。小位主要是用來(lái)對(duì)店鋪集中的市場(chǎng)中,各店鋪相對(duì)位置優(yōu)劣情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。如電腦城中的各個(gè)攤位,荷花池內(nèi)的各個(gè)攤位等。也同樣可以用該指標(biāo)的思想來(lái)評(píng)價(jià)某個(gè)區(qū)域,各店鋪相對(duì)位置的優(yōu)劣。如春熙路商圈,購(gòu)買力強(qiáng)勁的南面和西面住戶,在進(jìn)入該區(qū)域時(shí),百貨大樓和人民商場(chǎng)就成為南面和西面住戶進(jìn)入該商圈的門(mén)區(qū),而且百貨大樓和人民商場(chǎng)正逐漸成為東面住戶進(jìn)入該商圈的深角區(qū)了。人：預(yù)測(cè)商業(yè)需求 人是對(duì)人口分析,對(duì)人的分析是為了預(yù)測(cè)需求。一般包括三部分:人口數(shù)、消費(fèi)力和消費(fèi)頻次。人口數(shù)由來(lái)源不同的三部分人口的數(shù)量相加而成。核心輻射區(qū)人口:核心輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中,其顧客構(gòu)成中55%70%的顧客的相對(duì)集中的來(lái)源區(qū)域。核心輻射區(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的常住人口數(shù)。延伸輻射區(qū)人口:延伸輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中,除了核心輻射區(qū)外的顧客構(gòu)成中15%25%的顧客的相對(duì)集中的來(lái)源區(qū)域。延伸輻射區(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)。跨越輻射區(qū)人口:跨越輻射區(qū)指某一商業(yè)口岸的顧客群中,除了核心輻射區(qū)和延伸輻射區(qū)外的其余一定比例的顧客的來(lái)源區(qū)域?？缭捷椛鋮^(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)。消費(fèi)力指消費(fèi)者在該店的平均每次消費(fèi)情況,一般用金額來(lái)計(jì)量。消費(fèi)頻次指某段時(shí)期消費(fèi)者在該店消費(fèi)的平均次數(shù)。道：道路造就口岸 道是對(duì)道路分析,可以將商業(yè)零售口岸所遇到的道路情況分為七類:經(jīng)行道與緯行道經(jīng)緯二字取自地理,這里的經(jīng)行道指進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域的道路,并不一定是南北方向的道路。緯行道指環(huán)繞城市商業(yè)區(qū)域的道路,也不是指東西方向的道路。一般來(lái)說(shuō):口岸位于經(jīng)行道優(yōu)于其位于緯行道,因?yàn)榻?jīng)行道上的人流多是進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域的,他們會(huì)特意或順便購(gòu)買商品,購(gòu)物幾率大。而緯行道上的人流多是城市里面上班、串門(mén)的,所以購(gòu)物幾率小。主行道與支行道主行道是指城市里面供人們交通的主要道路,支行道則是用于輔助交通的道路。一般說(shuō)來(lái),主行道上人流量大,位于其旁的零售口岸達(dá)成交易的可能性大。而支行道上人流量小,位于其旁的零售口岸成交幾率小,因此口岸位于主行道優(yōu)于其位于支行道。雙行道與單行道雙行道是指允許來(lái)回方向流動(dòng)的道路,單行道則只允許單方向流動(dòng)。一般來(lái)說(shuō),口岸位于雙行道優(yōu)于位于單行道。因?yàn)殡p行道允許來(lái)回流動(dòng),其流量會(huì)大于單行道上的流量,因此口岸位于雙行道,其成交幾率就會(huì)大于口岸位于單行道。快行道與慢行道快行道和慢行道的區(qū)別就是道路上流的流動(dòng)速度。快行道上流的流動(dòng)速度快,其旁的口岸成交幾率更小。慢行道上流的流動(dòng)速度慢,其旁的口岸成交幾率更大。空行道與地行道空行道是指道路上有天橋的道路。地行道是指道路下有通道的道路。一般的,地行道和空行道對(duì)于人流有分流作用,零售口岸與地行道和空行道相對(duì)人流流動(dòng)方向的前后位置就非常重要。直行道與交行道口岸處的道路沒(méi)有交叉叫直行道,有交叉叫交行道。位于交行道處的口岸優(yōu)于其位于直行道處。因?yàn)榻恍械捞幍目诎队懈叩目梢暥?而且交行道往往是人們過(guò)街的地方,人流量也更大,這些因素都有利于提高交行道處口岸的成交率。出點(diǎn)道與入點(diǎn)道口岸旁是人群的出口叫出點(diǎn)道,是入口叫入點(diǎn)道。出入點(diǎn)包括:人行通道出入口,學(xué)校、居民區(qū)等的出入口,公交車、地鐵、火車等人員運(yùn)輸工具的停靠地點(diǎn)等。流：在變化中把握商機(jī) 流是對(duì)流量分析。口岸選址一定要研究口岸附近的流量情況。包括:流的構(gòu)成、流量、流速、流向、流幅、流時(shí)。流的構(gòu)成是指不同的構(gòu)成流的要素?cái)?shù)量占整個(gè)流量的比重情況,也即流的構(gòu)成情況。不同的流的構(gòu)成適合不同的口岸。一般可以將流分解為以下六種構(gòu)成要素:W流:是指步行人流的數(shù)量,這里的步行人流包括單獨(dú)行走的個(gè)人、被抱的小孩、推著自行車行走的人。B流:是指騎行的自行車的數(shù)量。C流:是指行駛的轎車的數(shù)量。P流:是指行駛的公共汽車的數(shù)量。T流:是指行駛的貨車的數(shù)量S流:是指會(huì)停下來(lái)的以上流的構(gòu)成要素的數(shù)量———駐留量其中:零售關(guān)注的重點(diǎn)是W流、B流、P流和S流。流量反映了口岸內(nèi)或外人流量的密度情況。對(duì)于口岸外的流量,可以分為以下五種:繼踵流是在口岸外一定范圍行走就會(huì)碰到別人,只能很慢的行走,人流密度非常大。熙攘流是在口岸外一定范圍行走快了就會(huì)碰到人,不能直走,只能繞著、讓著走。相接流:口岸外一定范圍,不斷的有人經(jīng)過(guò),來(lái)來(lái)回回。斷續(xù)流:口岸外一定范圍,間斷有人經(jīng)過(guò)。羅雀流:口岸外一定范圍,幾乎無(wú)人經(jīng)過(guò)。對(duì)于口岸內(nèi)(店內(nèi))的流量,同樣可以分為相同的五種流量,口岸內(nèi)流量是個(gè)反映商業(yè)零售店經(jīng)營(yíng)情況的重要參數(shù),它同時(shí)也為經(jīng)營(yíng)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解提供了重要依據(jù)。人的流量越大,購(gòu)買的幾率越大,口岸越好。另外,流速、流向、流幅、流時(shí)也會(huì)影響口岸的價(jià)值。一般來(lái)說(shuō),流速慢的口岸優(yōu)于流速快的口岸。如成都人民南路一段上的流速慢于人民南路四段上的流速,人南一段上的口岸優(yōu)于人南四段上的口岸。流量流動(dòng)的方向。包括研究該口岸流量的入向與出向、左向與右向。流量寬與窄。一般來(lái)說(shuō),流幅寬的口岸優(yōu)于流幅窄的口岸。如果A口岸的人流幅大于B口岸的人流幅,那么A口岸就優(yōu)于B口岸進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)。流量流動(dòng)的規(guī)則性與節(jié)奏性。 氣：商氣成就財(cái)氣氣是對(duì)商氣、人氣、財(cái)氣這三方面進(jìn)行分析。商氣是指口岸所在地的商業(yè)氣氛。人氣是指口岸所在地所吸引的人流量和購(gòu)買氣氛。財(cái)氣是指在此經(jīng)營(yíng)的商家所獲利的情況,贏利的氣氛。勢(shì)：學(xué)會(huì)順勢(shì)而為 勢(shì)是分析口岸所在地目前和未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)。順勢(shì)與逆勢(shì):口岸所在地發(fā)展順利、沒(méi)什么障礙叫做順勢(shì),反之為逆勢(shì)。廢勢(shì)與興勢(shì):口岸所在地發(fā)展逐漸興旺叫興勢(shì),反之為廢勢(shì)。短勢(shì)與長(zhǎng)勢(shì):口岸所在地發(fā)展的生命周期長(zhǎng)叫長(zhǎng)勢(shì),反之為短勢(shì)。小勢(shì)與大勢(shì):口岸所在地發(fā)展前景巨大叫大勢(shì),反之為小勢(shì)。心：尋找商業(yè)核心心包括商業(yè)中心、商業(yè)重心、人口重心和店址址心四心。商業(yè)中心(CBD)是指商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心地帶,一般認(rèn)為城市存在一個(gè)中心,它是以大型商場(chǎng)、銀行和金融與證券交易中心為特征。商業(yè)重心是城市區(qū)域各單元的商業(yè)強(qiáng)度加權(quán)后的平均值,商業(yè)重心不一定就是商業(yè)中心,一般的,它與人口重心有因果關(guān)系。人口重心是區(qū)域單元關(guān)于人口分布加權(quán)后的平均值。店址址心是待選零售店所在的地點(diǎn)。一般可以通過(guò)人口重心的變化情況來(lái)推知商業(yè)重心的變化情況,此二者具有因果關(guān)系。另外,通過(guò)將商業(yè)重心和商業(yè)中心進(jìn)行分析比較,可以對(duì)未來(lái)城市里的核心商業(yè)區(qū)移動(dòng)傾向進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于商業(yè)慣性的存在,多數(shù)情況下,商業(yè)重心并不等同于商業(yè)中心,而是有一定的偏離。當(dāng)偏離的程度小時(shí),當(dāng)前的商業(yè)格局不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng),而當(dāng)偏離的程度超過(guò)閾值時(shí),城市商業(yè)中心就可能發(fā)生遷移,而且這種遷移可能是跳躍性的。我們通過(guò)比較店址址心與商業(yè)重心、商業(yè)中心三心之間的關(guān)系,可以對(duì)整個(gè)城市的商業(yè)格局發(fā)展趨勢(shì)和待選店址是否順應(yīng)此種趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。■相關(guān)鏈接八種口岸細(xì)識(shí)別臺(tái)岸與凹岸以口岸所在道路路面為標(biāo)準(zhǔn),需要上階梯的口岸稱為臺(tái)岸。需要下階梯的口岸稱為凹岸。如成都的21世紀(jì)電腦城,它的二樓高出道路平面幾階梯,叫做臺(tái)岸。它的一樓比道路平面低出幾階梯,叫做凹岸。臺(tái)岸和凹岸都不及與路面處于同一平面的口岸(平岸)好。一般來(lái)說(shuō),臺(tái)岸和凹岸都會(huì)在一定程度上阻礙消費(fèi)者的光顧,減損顧客數(shù)量。陰岸與陽(yáng)岸陽(yáng)岸指正面朝向街道而且空間完全開(kāi)闊的口岸。陰岸指背后或側(cè)面朝向街道或者空間被遮蔽的口岸。人民南路綠樹(shù)如蔭,位于樹(shù)后的口岸叫做陰暗。而像百貨大樓、人民商場(chǎng)這些口岸則叫做陽(yáng)岸。陽(yáng)岸比陰岸好,因?yàn)殛幇兜恼故径炔患瓣?yáng)岸,不利于被消費(fèi)者看到,所以可能會(huì)減少光顧的顧客數(shù)量。礁岸與祥岸旁邊有顧客敬而遠(yuǎn)之的場(chǎng)所或商品的口岸叫做礁岸。否則叫做祥岸。一般來(lái)講,人們對(duì)花圈、垃圾場(chǎng)都敬而遠(yuǎn)之、繞道而行。因此,位于該類商品旁經(jīng)營(yíng)其他商品的口岸所面對(duì)的人流量將因之比通常情況下更少,這類口岸就叫做礁岸?？诎杜赃厸](méi)有大眾反感的商品或場(chǎng)所,甚至有吸引大眾的商品或場(chǎng)所的口岸,如位于麥當(dāng)勞、肯德雞旁的零售服裝店,就叫做祥岸。花岸與蕾岸現(xiàn)在繁華,但即將衰敗的口岸叫做花岸?，F(xiàn)在冷清或繁華但即將繁華或更加繁華的口岸叫做蕾岸。如大發(fā)市場(chǎng)(已取締)、荷花池市場(chǎng),由于經(jīng)營(yíng)混亂、假冒商品,并在一定程度上影響區(qū)域社會(huì)秩序,很可