【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 作為我國(guó)重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預(yù)測(cè)，至2015年地區(qū)國(guó)內(nèi)國(guó)外旅游收入將均保持10％以上的增長(zhǎng)速度，這為地區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機(jī)會(huì)。②我國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國(guó)酒店行業(yè)的利潤(rùn)、入住率、酒店房?jī)r(jià)等指標(biāo)分析，我國(guó)酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期（初期），目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時(shí)機(jī)。③地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，地區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，同時(shí)也帶動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ⑷威脅①酒店業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競(jìng)爭(zhēng)程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)五星級(jí)酒店通過降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪四星級(jí)酒店的客源，如國(guó)內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入地區(qū)酒店市場(chǎng)，也會(huì)加大地區(qū)酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將始終是酒店經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅，②易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件如急性傳染病，暴力恐怖事件的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個(gè)階段性時(shí)期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。. 競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅的分析，項(xiàng)目的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和眾多的機(jī)會(huì)，存在的劣勢(shì)均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營(yíng)策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長(zhǎng)型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施項(xiàng)目，使能夠在2017年地區(qū)旅游旺季到來之前正式投入運(yùn)營(yíng)。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)，項(xiàng)目定位于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來伊旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會(huì)議酒店。以國(guó)內(nèi)客戶為主要服務(wù)對(duì)象的二、三、四星級(jí)檔次酒店，隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)游客、因商因公出差的國(guó)內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場(chǎng)前景較好；同時(shí)，隨著，人民生活水平的提高，更多的國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到本，而項(xiàng)目地處縣城內(nèi)，周邊人文景觀多，再加上價(jià)位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價(jià)格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營(yíng)效率。對(duì)于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置若干高于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級(jí)水平。第六章 發(fā)展規(guī)劃. 總體規(guī)劃 本公司通過改制方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)為契機(jī)，實(shí)施樓體改造工程，并將以前三星級(jí)的賓館升級(jí)成四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行裝修配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在2017年地區(qū)旅游旺季開始之前酒店能夠試營(yíng)業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，在2－3年成為本縣知名四星級(jí)酒店。在酒店運(yùn)行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，將本公司籌劃上市，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。:建筑規(guī)模: ①主體為框架結(jié)構(gòu)，新建筑面積3000㎡，其中新建建筑總面積2616㎡；新建附屬用房300㎡（其中返還部分約90㎡）；總用地面積：1513㎡，基底面積814㎡，%，容積率本工程共兩個(gè)單體；樓層加層框架結(jié)構(gòu)建筑，建筑面積約2616平方米；②會(huì)宴大廳為一層鋼架結(jié)構(gòu)建筑，建筑面積約650平方米。該建筑抗震設(shè)防烈度為8度。該建筑耐火等級(jí)為二級(jí)，屋面防水等級(jí)為III級(jí)。 ①酒店主樓高四層，主樓上加蓋兩層。做裝修改造設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮到原建筑的特點(diǎn)，在對(duì)原結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整的原則下設(shè)計(jì)。②會(huì)宴大廳為一層鋼架結(jié)構(gòu)建筑。設(shè)計(jì)主要考慮到兩者功能上的滿足和后期經(jīng)營(yíng)上的需要 ，消防噴淋系統(tǒng)，房間里的電視，客床及附屬用品 會(huì)議廳2個(gè)，一個(gè)容納20人小會(huì)議廳，一個(gè)可以容納200人的大會(huì)議廳 ，餐廳 可以提供500人用餐，酒廊 40人，客房20間 根據(jù)圖紙，檢測(cè)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，針對(duì)應(yīng)改造引起的承載能力不足構(gòu)行相應(yīng)的加固 ，對(duì)于因樓板封堵而增加荷載引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固 然后做現(xiàn)澆鋼筋混泥土的結(jié)構(gòu)，采用植筋方法將井道與原結(jié)構(gòu)相連，對(duì)于因增設(shè)樓層而增加荷載引起的相關(guān)構(gòu)件承載力不足處采用增設(shè)鋼筋混泥土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維方法加固 本地區(qū)冬季屬寒冷區(qū)，依據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì),設(shè)計(jì)節(jié)能目標(biāo)為節(jié)能50%。外窗均為塑鋼中空玻璃窗，外窗氣密性不應(yīng)低于4級(jí)，玻璃可見光透射比≥。所有外窗開啟扇均加窗紗,一層所有外窗外均加鐵藝防護(hù)欄。屋面用100厚巖棉保溫板。外墻保溫采用60厚保溫模塊。沿地面周邊向內(nèi)2000范圍內(nèi)做40厚保溫板。：框架結(jié)構(gòu)主要材料為：基礎(chǔ)、梁、板、柱均為C30混凝土，其他構(gòu)件為C20混凝土。墻體材料：177。177。,采用M5水泥石灰混合砂漿砌筑,。鋼筋：一級(jí)HPB300鋼筋，二級(jí)HRB335鋼筋以及三級(jí)HRB400鋼筋。⑴本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：及時(shí)選擇好條件適宜的合作伙伴，完成樓體加層改造、宴會(huì)大廳修建、酒店的設(shè)備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對(duì)招聘員工進(jìn)行培訓(xùn)，建立和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場(chǎng)，迅速拓展市場(chǎng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。1 作重點(diǎn)積極尋找合作伙伴，盡早完成完成樓體加層改造、宴會(huì)大廳修建、酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照四星級(jí)酒店的要求建立管和服務(wù)體系，進(jìn)行員工培訓(xùn)，完善營(yíng)運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營(yíng)運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。、并成為本知名酒店之一⑴本階段目標(biāo)通過四星級(jí)酒店宣傳，使之在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)本四星級(jí)酒店的領(lǐng)先地位，成為本縣知名酒店之一。⑵工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第七章 市場(chǎng)營(yíng)銷. 目標(biāo)市場(chǎng) 參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來旅游及本縣的人員。具體可分為如下層次：⑴團(tuán)隊(duì)：疆內(nèi)及疆外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團(tuán)體客人。2 散客：疆內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。3 公務(wù)、商務(wù)客人。⑷會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門、駐政府、企事業(yè)單位及疆內(nèi)外各大中型企業(yè)。. 產(chǎn)品與服務(wù) 主要提供餐飲、娛樂和住宿服務(wù)。. 定價(jià) 定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（本四星級(jí)酒店）的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。房?jī)r(jià)參照本縣四星級(jí)酒店的平均中位價(jià)格確定， 。項(xiàng)目后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404209月平季20032010月淡季16022011－來年4月年均價(jià)格190295　上表為酒店房間計(jì)劃實(shí)際價(jià)格，門市價(jià)將略高于實(shí)際價(jià)格。餐飲娛樂服務(wù)價(jià)格將參考本縣四星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略采用不同價(jià)位。. 銷售渠道 . 直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過簽訂消費(fèi)協(xié)議、會(huì)員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。⑵通過與疆內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。⑶通過與疆內(nèi)外會(huì)議會(huì)展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議、餐飲、住宿服務(wù)。. 間接渠道通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔散客銷售餐飲住宿服務(wù)。根據(jù)市場(chǎng)咨詢公司《2014年中國(guó)網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個(gè)傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，％居第一位，％。%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡(luò)訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。. 公關(guān)宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強(qiáng)與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時(shí)抓住時(shí)機(jī)策劃一些臨時(shí)性的新聞報(bào)告宣傳，提高酒店的知名度和美譽(yù)度。⑵交通工具：如飛機(jī)、巴士上的介紹和宣傳。⑶人員促銷、交易會(huì)促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。⑷內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進(jìn)酒店的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設(shè)施情況，走進(jìn)電梯，又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點(diǎn)介紹的項(xiàng)目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片、計(jì)費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時(shí)還將有酒店位置圖、各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。. 初步銷售策略 . 客房業(yè)務(wù)⑴旅行社客源以客房?jī)r(jià)格作為杠桿，在旺季追求利潤(rùn)最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團(tuán)隊(duì)。在與地區(qū)本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國(guó)內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭(zhēng)作為指定酒店，其中疆內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計(jì)劃調(diào)度部門及社領(lǐng)導(dǎo)的商務(wù)公關(guān)活動(dòng)。⑵會(huì)務(wù)客源以政府各職能部門、疆內(nèi)外商務(wù)及會(huì)議公司作為主要銷售對(duì)象。