【文章內(nèi)容簡介】 作為我國重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預測，至2015年地區(qū)國內(nèi)國外旅游收入將均保持10％以上的增長速度，這為地區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好的機會。②我國酒店業(yè)進入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標分析，我國酒店自2001年應當已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進入酒店業(yè)的良好時機。③地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，地區(qū)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，同時也帶動地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展 ⑷威脅①酒店業(yè)激烈的市場競爭酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)五星級酒店通過降價競爭，爭奪四星級酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟型酒店業(yè)大舉進入地區(qū)酒店市場，也會加大地區(qū)酒店業(yè)的競爭激烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，②易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件如急性傳染病，暴力恐怖事件的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。. 競爭分析結論根據(jù)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅的分析，項目的實施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補，面臨的威脅并不大，應當采取增長型進取戰(zhàn)略，盡快實施項目，使能夠在2017年地區(qū)旅游旺季到來之前正式投入運營。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟和旅游發(fā)展狀況、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于四星級標準酒店，設置餐飲和各種娛樂設施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來伊旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務、旅游、會議酒店。以國內(nèi)客戶為主要服務對象的二、三、四星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團體和自助旅游者將來到本，而項目地處縣城內(nèi)，周邊人文景觀多，再加上價位適當、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標準的要求，可以設置若干高于四星級標準的套間以備使用。此外，通過加強管理和服務，的整體水平將不僅僅體現(xiàn)在硬件的星級標準上，更體現(xiàn)在配套軟件、管理的星級水平。第六章 發(fā)展規(guī)劃. 總體規(guī)劃 本公司通過改制方式取得經(jīng)營權為契機，實施樓體改造工程，并將以前三星級的賓館升級成四星級標準，并進行裝修配備相關設備、設施，爭取在2017年地區(qū)旅游旺季開始之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價格、良好的設施、完善的管理、優(yōu)質的服務建立酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結合酒店自行銷售，以公關和市場宣傳手段為服務，在2－3年成為本縣知名四星級酒店。在酒店運行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，將本公司籌劃上市，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。:建筑規(guī)模: ①主體為框架結構，新建筑面積3000㎡，其中新建建筑總面積2616㎡；新建附屬用房300㎡（其中返還部分約90㎡）；總用地面積：1513㎡，基底面積814㎡，%，容積率本工程共兩個單體；樓層加層框架結構建筑，建筑面積約2616平方米；②會宴大廳為一層鋼架結構建筑，建筑面積約650平方米。該建筑抗震設防烈度為8度。該建筑耐火等級為二級，屋面防水等級為III級。 ①酒店主樓高四層，主樓上加蓋兩層。做裝修改造設計時要充分考慮到原建筑的特點，在對原結構進行調整的原則下設計。②會宴大廳為一層鋼架結構建筑。設計主要考慮到兩者功能上的滿足和后期經(jīng)營上的需要 ，消防噴淋系統(tǒng)，房間里的電視，客床及附屬用品 會議廳2個，一個容納20人小會議廳，一個可以容納200人的大會議廳 ，餐廳 可以提供500人用餐，酒廊 40人，客房20間 根據(jù)圖紙，檢測和現(xiàn)場實際情況，針對應改造引起的承載能力不足構行相應的加固 ，對于因樓板封堵而增加荷載引起的相關構件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固 然后做現(xiàn)澆鋼筋混泥土的結構，采用植筋方法將井道與原結構相連，對于因增設樓層而增加荷載引起的相關構件承載力不足處采用增設鋼筋混泥土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維方法加固 本地區(qū)冬季屬寒冷區(qū)，依據(jù)《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB501892005）進行節(jié)能設計,設計節(jié)能目標為節(jié)能50%。外窗均為塑鋼中空玻璃窗，外窗氣密性不應低于4級，玻璃可見光透射比≥。所有外窗開啟扇均加窗紗,一層所有外窗外均加鐵藝防護欄。屋面用100厚巖棉保溫板。外墻保溫采用60厚保溫模塊。沿地面周邊向內(nèi)2000范圍內(nèi)做40厚保溫板。：框架結構主要材料為：基礎、梁、板、柱均為C30混凝土，其他構件為C20混凝土。墻體材料：177。177。,采用M5水泥石灰混合砂漿砌筑,。鋼筋：一級HPB300鋼筋，二級HRB335鋼筋以及三級HRB400鋼筋。⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：及時選擇好條件適宜的合作伙伴，完成樓體加層改造、宴會大廳修建、酒店的設備購置安裝，完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進行培訓，建立和完善酒店管理體系和質量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟效益。1 作重點積極尋找合作伙伴，盡早完成完成樓體加層改造、宴會大廳修建、酒店的裝修和設備配備工作，按照四星級酒店的要求建立管和服務體系，進行員工培訓，完善營運條件，使酒店盡早進入可正常營運狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。、并成為本知名酒店之一⑴本階段目標通過四星級酒店宣傳，使之在酒店入住率、客戶美譽度、經(jīng)濟效益等方面占據(jù)本四星級酒店的領先地位，成為本縣知名酒店之一。⑵工作重點加強酒店內(nèi)部管理、進一步提高服務質量，嚴格控制成本費用。加強銷售隊伍建設，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第七章 市場營銷. 目標市場 參加各類會議、進行公務、商務活動，外省市來旅游及本縣的人員。具體可分為如下層次：⑴團隊：疆內(nèi)及疆外旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團體客人。2 散客：疆內(nèi)外中檔消費的商務、公務散客。3 公務、商務客人。⑷會議會展客人：政府各職能部門、駐政府、企事業(yè)單位及疆內(nèi)外各大中型企業(yè)。. 產(chǎn)品與服務 主要提供餐飲、娛樂和住宿服務。. 定價 定價采用競爭定價法，根據(jù)競爭對手（本四星級酒店）的價格策略進行定價。房價參照本縣四星級酒店的平均中位價格確定， 。項目后樓備注標準間套間旺季2404209月平季20032010月淡季16022011－來年4月年均價格190295　上表為酒店房間計劃實際價格，門市價將略高于實際價格。餐飲娛樂服務價格將參考本縣四星級酒店的平均價格水平采用不同的定價策略采用不同價位。. 銷售渠道 . 直接渠道⑴通過酒店銷售部與存在消費意向的單位和個人通過簽訂消費協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務。⑵通過與疆內(nèi)外旅行社合作，銷售團隊客人住宿、餐飲服務。⑶通過與疆內(nèi)外會議會展展覽公司合作，銷售團隊客人會議、餐飲、住宿服務。. 間接渠道通過與網(wǎng)絡訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔散客銷售餐飲住宿服務。根據(jù)市場咨詢公司《2014年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報告》的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取電話訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為一個傳統(tǒng)的預訂模式，％居第一位，％。%的用戶選擇了直接去賓館訂房。網(wǎng)絡訂房作為酒店新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。. 公關宣傳策略 ⑴新聞媒體：加強與新聞媒體的合作，除了正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃一些臨時性的新聞報告宣傳，提高酒店的知名度和美譽度。⑵交通工具：如飛機、巴士上的介紹和宣傳。⑶人員促銷、交易會促銷、信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等，吸引客人。⑷內(nèi)部宣傳：客人進店要促成每項消費，就必須把每項服務介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)－自走進酒店的大廳開始，通過總體設施燈箱和圖片就能了解酒店的基本設施情況，走進電梯，又能進一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點介紹的項目外，還將有圖文并茂的服務指南，除了各項設施的介紹圖片、計費方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時還將有酒店位置圖、各項交通設施和旅游景點的介紹、相應的地方風土人情等。. 初步銷售策略 . 客房業(yè)務⑴旅行社客源以客房價格作為杠桿，在旺季追求利潤最大化，在淡季追求高的客房出租率，吸收各旅行社團隊。在與地區(qū)本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時，在疆外與廣東、北京、上海、江浙各地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定酒店，其中疆內(nèi)旅行社作為重點，他們的客源是酒店重要的基本客源。為保證在與競爭對手價格基本相同的條件下保證較高的開房率，需要做好與各大旅行社計劃調度部門及社領導的商務公關活動。⑵會務客源以政府各職能部門、疆內(nèi)外商務及會議公司作為主要銷售對象。