【文章內(nèi)容簡介】 。數(shù)據(jù)來源，銷售員王珈御林君邸細(xì)節(jié)情況御林君邸1期購買意向表絕大多數(shù)客戶選擇，主體還是選擇購買樓梯房，原因有兩點，其一：電梯樓在武宣新興較晚，客戶的認(rèn)知度較低，其二：電梯樓的公攤率大，御林君邸1期購買行為大多數(shù)客戶購買物業(yè)還是為了滿足基本的購買需求，但也有不少客戶為了改善居住的需求，極少數(shù)客戶購買作為投資手段金江花園：位于黔江河邊，臨江住宅，整體為小高層和高層產(chǎn)品。預(yù)計31003500左右，現(xiàn)在預(yù)定可優(yōu)惠4999元銷售價格 容積率交通賣江景資源和智能化配套設(shè)施賣點目前預(yù)定情況相對糟糕，客戶上門量極少銷售速度武宣太平路（大橋頭左邊）位置占地面積：30畝 建筑面積：總建筑面積8萬平米規(guī)模產(chǎn)品形式一期，小高層100平米的兩房和120130平米的三房，其中三房產(chǎn)品占80%江景配套戶型配比江景資源沒有被開發(fā)，目前資源相對薄弱，戶型設(shè)計緊湊實用。點評amp。amp。其他小高層、高層即將銷售樓盤描述項目案場點評：置業(yè)顧問整體形象較差，專業(yè)性不高，案場相對顯得冷清，未來項目銷售會遭受一定的打擊。本項目在規(guī)模、區(qū)位、資源條件、政府支持等方面全面超越區(qū)域內(nèi)其他項目，具備領(lǐng)袖資格一般獨棟樓，無配套，戶型一般戶型較好，但社區(qū)品質(zhì)一般相對具備品質(zhì)未知產(chǎn)品和自身配套資源較成熟一般一般一般成熟度高區(qū)域認(rèn)知一般一般一般重點開發(fā)方向政府重點項目政策支持規(guī)模較小，資源一般規(guī)模較小，資源一般 小基本相當(dāng)規(guī)模大、資源好規(guī)模城北路，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)城北路黔江旁，偏遠(yuǎn)一點城東路，核心區(qū)旁兩條主干道，主城區(qū)核心區(qū)位溫州商貿(mào)城世紀(jì)廣場金江花園御林君邸本項目房地產(chǎn)項目背景對照房地產(chǎn)市場起點很低，開發(fā)基礎(chǔ)薄弱房地產(chǎn)市場供需平衡，泡沫空間少多層房的開發(fā)和銷售是目前房地產(chǎn)市場的主流開發(fā)和消費的主體戶型集中在120平米的三房產(chǎn)品農(nóng)村人口和在外務(wù)工人口的購買欲望還沒有被挖掘房地產(chǎn)市場未來，具備一定的不確定因素住宅市場研究項目在競爭市場，在資源上享有做領(lǐng)袖的資格電梯房開發(fā)在市場上，還沒有得到足夠的認(rèn)同農(nóng)村人口對居家的要求，有明顯的進度開發(fā)的戶型單一，１２０平米三房產(chǎn)品成為主流純粹投資的客戶少，大多為剛性需求及改善居家條件城市市場：競爭市場：武宣商業(yè)市場研究以華奇國際酒店為界，劃分3段商業(yè)街區(qū) 鞍山路商圈。依托城市中心區(qū)域位置，打造以服裝、超市及專業(yè)店為主題的商業(yè)體系。 城北路：合理應(yīng)用城市主干道的資源，經(jīng)營美容、餐廳、雜貨等為主題的商業(yè)街區(qū) 西環(huán)路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流為主體的商業(yè)，完善城市配套消費產(chǎn)業(yè)。鞍山路沿街商業(yè)城北路商業(yè)街區(qū)房地產(chǎn)項目背景對照房地產(chǎn)市場起點很低，開發(fā)基礎(chǔ)薄弱房地產(chǎn)市場供需平衡，泡沫空間少多層房的開發(fā)和銷售是目前房地產(chǎn)市場的主流開發(fā)和消費的主體戶型集中在120平米的三房產(chǎn)品農(nóng)村人口和在外務(wù)工人口的購買欲望還沒有被挖掘房地產(chǎn)市場未來，具備一定的不確定因素住宅市場研究項目在競爭市場，在資源上享有做領(lǐng)袖的資格電梯房開發(fā)在市場上，還沒有得到足夠的認(rèn)同農(nóng)村人口對居家的要求，有明顯的進度開發(fā)的戶型單一，１２０平米三房產(chǎn)品成為主流純粹投資的客戶少，大多為剛性需求及改善居家條件城市市場：競爭市場：武宣商業(yè)市場研究以華奇國際酒店為界，劃分3段商業(yè)街區(qū) 鞍山路商圈。依托城市中心區(qū)域位置，打造以服裝、超市及專業(yè)店為主題的商業(yè)體系。 城北路：合理應(yīng)用城市主干道的資源，經(jīng)營美容、餐廳、雜貨等為主題的商業(yè)街區(qū) 西環(huán)路：依托城市的交通要道，打造以建材、物流為主體的商業(yè)，完善城市配套消費產(chǎn)業(yè)。鞍山路沿街商業(yè)城北路商業(yè)街區(qū)西環(huán)路商業(yè)布局鞍山路以傳統(tǒng)的夫妻店為主導(dǎo)商業(yè)，配備生活超市和商業(yè)街區(qū)，形成相對成熟的購物體系，但產(chǎn)品單一，無主流品牌。前期項目銷售價5000元左右，采取從天到地統(tǒng)銷模式，項目因為市場運營，經(jīng)營慘淡，現(xiàn)因廣場的施工建設(shè)，租金可達50元/月/平米，生意也日見好轉(zhuǎn)，但市場業(yè)態(tài)屬自然組合而成，經(jīng)營狀態(tài)相對混亂?；厩闆r 總面積2008年開業(yè)時間鞍山金街 依托相對較好的區(qū)域可達性和周邊大量的日常消費群體的支撐，成為本地客戶群的大眾消費商圈。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營種類占前幾位的依次是服裝、鞋店、其中服裝、占總量的80%以上，是市場的主體。 月租金4050元/㎡，黃金位置可達100元/㎡左右。經(jīng)營面積4070平米街區(qū)特征1西環(huán)路定位為建材物流區(qū)，商業(yè)相對集中，無品牌建材入住，主要經(jīng)營相對低檔的雜牌武宣建材大市場是武宣縣最好的專業(yè)性市場，項目規(guī)劃普通建材區(qū)和家具區(qū)，總體規(guī)模在3萬平米左右 整體租金在15元/平米/月的標(biāo)準(zhǔn)市場無知民品牌入駐，項目形象相對較差，但作為武宣唯一的一個建材市場，目前尚能維持經(jīng)營主體營業(yè)面積在40120平米左右街區(qū)特征2城北路主要經(jīng)營服裝和美容美發(fā)，業(yè)態(tài)業(yè)種相對低端，對區(qū)域經(jīng)濟貢獻度低 城北路業(yè)態(tài)組合雜亂，經(jīng)營中路繁雜，日雜、五金、服飾、餐館。相關(guān)配套：郵政銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及人民保險等配套金融機構(gòu)。 區(qū)域的輻射力相對較弱，雖然具備一定的人流量，但商業(yè)基本處于慘淡經(jīng)營狀態(tài)。租金：臨街門面4050元每月經(jīng)營面積：40100平米左右街區(qū)特征3天地樓商住一統(tǒng)營銷，無市場規(guī)劃和整體運營，導(dǎo)致整體形象過低商業(yè)門面銷售手段 武宣市場商鋪價格，今年上漲速度很快，但武宣鞍山金街、美食街，溫州商貿(mào)城，均以天地樓形式銷售，無市場規(guī)劃和運營基礎(chǔ)，導(dǎo)致后期商業(yè)業(yè)態(tài)混亂，市場基本都運營失敗，市場形象極差，同時也給客戶購買心里產(chǎn)生一定的抗拒心里美食街 鞍山金街 溫州商貿(mào)城（在售） 40萬一空門面 50萬一空 80萬左右2006年 2007年 2013年購買主體為城市公務(wù)員其次是私人業(yè)主、教師、醫(yī)生等群體，購買主要為了純粹投資公務(wù)員占購買商鋪的主體，大部分業(yè)主還是置業(yè)的主要目的還是為了單純的投資和物業(yè)增值?！拔沂钦k公室的，對武宣的城市規(guī)劃比較清楚，購買這里的物業(yè)主要為了增值，租金能收多少當(dāng)時沒有過多的考慮，部門同事基本都購買了商鋪投資?！薄吧浇鸾值馁徺I業(yè)主“同樣是政府職員的XX先生，購買了溫州商貿(mào)城臨街鋪面，置業(yè)目的主要是投資，購買它一來為自己的資產(chǎn)保值，更看好武宣商鋪以后的潛力?！薄獪刂萆藤Q(mào)城購買商鋪客戶分析大多數(shù)投資商鋪的客戶，主要選擇購買臨街鋪位。購買商鋪客戶分析大多數(shù)客戶選擇購買臨街商鋪，極少考慮2樓及其他樓層一心、四圈的城市規(guī)劃，城市商業(yè)將進擴容，城市傳統(tǒng)商業(yè)也面臨洗牌的威脅一個中心，四條廊道的新城市規(guī)劃體系確定，城市商業(yè)將擴容和升級。商業(yè)發(fā)展機遇武宣商業(yè)還處于初級發(fā)展階段，面臨提升轉(zhuǎn)變之機 武宣人均GDP接近1662美元，但相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施卻未滿足需求，高端消費外溢，商業(yè)處于提升轉(zhuǎn)變階段集市amp。amp。沿街商業(yè)大型綜合超市amp。amp。專業(yè)店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店amp。amp。批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場開始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營不同門類的專業(yè)市場，并帶動其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對過剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競爭市場需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營檔次、價格或服務(wù)的相對優(yōu)勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額市場信息和市場機會被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場目標(biāo)，經(jīng)營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)目前深圳理應(yīng)所處目前武宣商業(yè)發(fā)展研判㎡，與國內(nèi)通行的商業(yè)人均面積1 ㎡，有較大差距 武宣城市在營業(yè)的商面積約56萬㎡，其中零售面積約45萬㎡。市區(qū)人口11萬，人均零售、㎡，與國內(nèi)外其他城市相比，武宣未來的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。隨著農(nóng)村進城人口的增加和農(nóng)村消費能力的提升，未來商業(yè)的需求性將更加突出。武宣人均商業(yè)面積與其他城市對比人均商業(yè)面積 武宣遵義青島深圳合肥上海香港紐約未來兩年，御林君邸和溫州商貿(mào)城商業(yè)的推出，市場僅僅目前還具備3萬平米商業(yè)的空缺前景。商業(yè)發(fā)展空間從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，武宣目前應(yīng)是由普通的商業(yè)街向商業(yè)集中體的過度時期