房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識與相關(guān)法律法規(guī)(編輯修改稿)
2024-07-16 15:41 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)銷售許可經(jīng)濟(jì)適用房銷售許可證等五證商品房銷售許可證等五證土地證劃撥國有土地使用權(quán)證及政府批準(zhǔn)的年度計劃出讓國有土地使用權(quán)證價格政府限價企業(yè)自定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)戶型、面積、檔次等政府指導(dǎo)性企業(yè)自定規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)招投標(biāo)或議標(biāo)開發(fā)建設(shè)招投標(biāo)（不得轉(zhuǎn)包）招投標(biāo)或議標(biāo)物業(yè)管理同普通商品房按國家規(guī)定抵押貸款可以按規(guī)定占有權(quán)買受人所有買受人所有使用權(quán)買受人所有買受人所有收益人收益歸買受人，買房要補(bǔ)交10%的土地出讓金收益歸買受人處置權(quán)自由上市自由上市54. 板樓和塔樓的優(yōu)缺點： 板樓塔樓通風(fēng)采光南北通風(fēng)采光好單面采光、無對流空氣空氣清新空氣差得房率80%——85%70%——75%樓高矮高視野差好物業(yè)費低高抗震性差好55. 店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。56. 現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板57. 標(biāo)準(zhǔn)層：指平面布置相同的房屋樓層。58. 開盤：某一個個案取得了預(yù)售許可證；并通過一定量的媒體投放，告知客戶該案開始進(jìn)行銷售。59. DM單：用于項目做投放、派發(fā)的宣傳單頁。60. 土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該綜土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請續(xù)用（經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用），如果不符合則該綜土地使用權(quán)由政府無償收回。現(xiàn)政府對土地使用年限規(guī)定如下：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。61. 征地：國家為了建設(shè)和公共利益的需要，依照法定秩序，將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋氐拇胧?2. 出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。63. 劃撥：縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。64. 會所：就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。第三章 建筑知識一、 建筑結(jié)構(gòu)知識房屋建筑分類： 按建筑的使用性質(zhì)又稱為功能要求，具體可以劃分為以下幾種類型：A、 生產(chǎn)性建筑①、 工業(yè)建筑：指各類生產(chǎn)用房和為生產(chǎn)服務(wù)的附屬用房。如單層、多層工業(yè)廠房。②、 農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋，如種子庫等。B、 非生產(chǎn)性建筑：非生產(chǎn)性建筑又叫民用建筑，可以分為：①、 居住建筑：如住宅、學(xué)生宿舍、招待所。②、 公共建筑：如辦公、科教、文體、廣播、醫(yī)療、商業(yè)、郵電、交通和其他建筑等。 結(jié)構(gòu)類型劃分結(jié)構(gòu)類型是以建筑的承重結(jié)構(gòu)或構(gòu)件所選用材料與制作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種：A、 磚混結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件是磚墻，水平承重構(gòu)件為鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、 板、柱形成的骨架，墻體只是起維護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層 和高層建筑中。B、 框架結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的承重部分是同鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，墻體只起維護(hù)和分隔作用。這種結(jié)構(gòu)空間劃分靈活，可以用于多層和高層建筑中。C、 混凝土板墻結(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，施工時可以在現(xiàn)場澆注，通常被稱為大模建筑，也可在工廠預(yù)制，現(xiàn)場吊裝，通常被稱為大板建筑。這種結(jié)構(gòu)可以用于多層和高層建筑。D、 間架結(jié)構(gòu)：它包括懸索結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)、折板結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)等形式。這種結(jié)構(gòu)多用于大跨度的公共建筑中，如體育館、大劇院、航空港等。 按照建筑物層數(shù)或高度劃分A、 住宅建筑的13層為低層，46層為多層，79層為小高層，10層以上為高層。B、 公共建筑及綜合性建筑高度超過24m為高層建筑，低于24m為多層建筑。C、 建筑總高度超過100m時不論其是居住建筑或是公共建筑均為超高層建筑。D、 聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)事務(wù)部于1974年針對當(dāng)時世界高層建筑的發(fā)展情況，把高層建筑劃分為四種類型：①、 低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度為50m以下的建筑物。②、 中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度為5075m的建筑物。③、 高高層建筑：層數(shù)為2640層，建筑總高度為75100m的建筑物。④、 超高層建筑：層數(shù)為40層，建筑總高度為100m以上的建筑物。 按照施工方法劃分施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以劃分為以下三種形式：A、 現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在現(xiàn)場澆注或砌筑。B、 預(yù)制裝配式：這種施工方法是指主要構(gòu)件均在工廠預(yù)制，施工現(xiàn)場進(jìn)行裝配；C、 現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分預(yù)制裝配：這種施工方法是一部分構(gòu)件在現(xiàn)場澆注或砌筑，一部分構(gòu)件為預(yù)制裝配。二、 面積的計算原則 商品房按“套”或“單元”出售，計算如下：商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積套內(nèi)使用空間周圍維護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種：共用墻是指：商品房各套之間分隔墻、套與共用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻壁是指：商品房各套之間分隔墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻壁墻體等水平投影面積的一半計入戶內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入戶內(nèi)墻體面積。 陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)定》進(jìn)行計算：A、 封閉式陽臺，按其外底板水平投影面積的一半計算建筑面積；B、 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；C、 凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；D、 半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積。 面積的分?jǐn)傇瓌t：商品房共用建筑面積的分?jǐn)傄詶潪閱挝?，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本棟內(nèi)的公用建筑面積，與本棟不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖緱澐课輧?nèi)。為整棟商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房公攤，為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６鄬臃謹(jǐn)偨ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)，個套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。共用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ膲w部位，但任何人不得侵占或改變原計劃的使用功能。 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓器、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯
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