【文章內(nèi)容簡介】 同期，形成了相當(dāng)高的氣候生物潛力（光溫水潛力），達77865～97950千克/公頃。 冬夏季風(fēng)的交替是廣州季風(fēng)氣候突出的特征。冬季的偏北風(fēng)因極地大陸氣團向南伸展而形成的，干燥寒冷。夏季偏南風(fēng)因熱帶海洋氣團向北擴張所形成的，溫暖潮濕。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9月份，而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)在4月份。 場地條件分析216。 地形地貌：地塊屬于低丘陵地帶，最高丘陵海拔約49米，把地塊南北分割，坡度向西面兩側(cè)傾斜下降。項目地最大落差約25米。土壤類型屬于硅紅磚性紅壤一類的熱帶土壤（赤紅壤），土壤特征耕作層淺薄、透性差、土壤貧瘠、種植困難。216。 水文條件：項目紅線范圍內(nèi)沒有自然水源，目前靠的是市政自來水系統(tǒng)。區(qū)域外白水塘有部分水塘，離項目有一定距離。從項目投資規(guī)模和項目收益情況分析，今后項目建設(shè)草坪養(yǎng)護管理應(yīng)使用市政自來水（或打井）這將增加今后項目的運營成本。216。 植被條件：植被主要以巨尾桉為主，部分零星松樹和雜草。216。 水電條件： 目前項目地塊內(nèi)有家廢品回收公司和小型煤加工廠，從兩家公司用電情況看，電已經(jīng)滿足今后項目管理用電需要，水以自來水為主。216。 場地現(xiàn)狀條件：項目地處于低丘陵地帶，只要南面的廢品回收公司小區(qū)域比較平坦外，平均坡度很大，場內(nèi)建筑垃圾很多，特別是磚石塊，厚度在20CM左右；場內(nèi)有兩家公司，今后建設(shè)需遷移，遷移費用需待考慮；場地內(nèi)樹木較多，今后施工需砍伐，砍伐樹木比較麻煩，不僅增加建造成本還受政策影響；場地內(nèi)三條高壓穿越項目地，三座高壓鐵架座落于場內(nèi)，對球場今后的設(shè)計、視感景觀、輻射影響、安全影響很嚴重，是項目成功影響關(guān)鍵之一。216。 現(xiàn)狀用地分析：（圖）目前從項目地塊，地形地貌和場地環(huán)境條件分析看，能使用區(qū)域比較少，不宜擬建大型高爾夫練習(xí)和相關(guān)配套設(shè)施，勉強做一個寬78米，弧長82米，雙層64個打位揮桿練習(xí)長和一個300平方米左右的推桿練習(xí)場，但練習(xí)場比較窄，并且西側(cè)是科韻路、東側(cè)為農(nóng)村耕地，所以練習(xí)場必須架設(shè)兩邊低（15米左右）中間高（30米左右）圍網(wǎng)，投資成本比較大。 開發(fā)條件評估：從項目基礎(chǔ)分析，項目條件并不太理想，受限制的條件很多，今后的建設(shè)成本，從土方量、施工難度、圍網(wǎng)建設(shè)成本巨大，加上打位的建設(shè)投資成本應(yīng)該在650~800萬之間。球場今后草坪養(yǎng)護需自來水（或井水）噴灌，增加運營成本。項目地最大受限制條件是三條高壓線和科韻路，如果按國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定要離高壓50米外方可建設(shè)，高速路80米外方可建設(shè)，這樣項目地就沒有多少可以利用投資建設(shè)高爾夫練習(xí)區(qū)域；最困難的是有條高壓線從科韻路方向穿越項目地，而此面將建設(shè)15米左右圍網(wǎng)，與圍網(wǎng)相交，需要了解這高壓線下多少米是安全方可決定此項目能不能建設(shè)。目前項目地地理交通比較方便，離天河經(jīng)濟圈車程在20分鐘左右，項目地西側(cè)城市建設(shè)已經(jīng)比較成熟，東側(cè)目前大部分是農(nóng)用地，較遠地方為科學(xué)城和奧林匹克體育中心，今后經(jīng)營面向市場主要為天河區(qū)域，市場條件還比較成熟，但目前匯景里面有一個150個打位的練習(xí)場，所以競爭壓力還比較大，需要今后經(jīng)營管理、推廣上下工夫。四、 項目地塊SWOT分析：216。 內(nèi)部條件：178。 優(yōu)勢：交通問題：交通條件便利，離天河經(jīng)濟圈區(qū)域比較近；“品牌”優(yōu)勢，項目地屬XX大學(xué)地，學(xué)校師資力量、知名度高和受政策影響比較小。而深圳朝向集團是中國著名的高爾夫服務(wù)機構(gòu)，有豐富球場施工、養(yǎng)護、管理、賽事組織、市場拓展經(jīng)驗和龐大客戶群。校、企聯(lián)合辦培訓(xùn)基地將創(chuàng)造良好機遇。學(xué)?？梢岳庙椖拷ㄔO(shè)，為學(xué)校高爾夫?qū)I(yè)老師和學(xué)生提供優(yōu)秀科研、教學(xué)、實驗、培訓(xùn)、勤工儉學(xué)基地，提高教學(xué)水平，引進高爾夫文化。178。 劣勢：資源問題：項目地沒有自然湖水，需自來水或井水進行今后噴灌用水，增加運營成本。基礎(chǔ)設(shè)施：目前場地內(nèi)基礎(chǔ)比較薄弱，今后進場道路需要擴建完善；地形地貌：地形為低丘陵地帶，坡度比較大，場地建筑垃圾比較多，和兩出公司目前在里面經(jīng)驗，增加了今后的建造成本和遷移成本。場地長條狹窄形，旁邊是科韻路，必須架網(wǎng)，占項目建設(shè)1/3投資以上，大大增加投資成本。場地內(nèi)的三條高壓線嚴重影響項目的建設(shè)和經(jīng)營。216。 外部條件：178。 機遇：隨著中國經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平提高，高爾夫運動進入人們生活，不在是高檔消費，成為平民化，城市打球人數(shù)增加，今后高爾夫市場潛力巨大；隨著2010年廣州亞運會舉行，城市基礎(chǔ)建設(shè)和運動文化的發(fā)展，項目附近的廣州科學(xué)城和奧林匹克體育中心建設(shè)和配套設(shè)施的完善，將是項目潛在客戶群。國家目前為了拉動內(nèi)需，擴大投資建設(shè)、解決就業(yè)人口，項目受政策影響是利好條件。178。 挑戰(zhàn)：目前項目地附近交通必須開車方可以到達，附近高檔樓盤比較少，附近匯景內(nèi)有個150個打位大型高爾夫練習(xí)場，項目目前還處于城市發(fā)展邊緣，處于新市場區(qū)域，今后市場需要開發(fā)拓展。通過以上分析研究，項目的發(fā)展面臨一定挑戰(zhàn)，項目的發(fā)展應(yīng)當(dāng)基于對今后項目經(jīng)營市場拓展能力，和經(jīng)營成本考慮，加之項目配套設(shè)施建設(shè)（圍網(wǎng)、打位）是否受條件限制。需雙方共同努力，抓有利條件，變劣勢為機遇；同時充分利用其雙方品牌優(yōu)勢，發(fā)展校、企聯(lián)辦培訓(xùn)基地，巧妙避開政策影響和周邊產(chǎn)業(yè)的競爭，拓展新的市場，尋求最有效的發(fā)展方。五、 項目定位：項目開發(fā)定位方向為：216。 以企業(yè)經(jīng)營、服務(wù)XX高爾夫?qū)I(yè)教學(xué)，培訓(xùn)型高爾夫練習(xí)場培訓(xùn)基地。216。 項目客戶群主要方向為天河區(qū)、黃埔區(qū)域，方圓25公里區(qū)域的廣州白領(lǐng)人士的高爾夫愛好者和高爾夫培訓(xùn)機構(gòu)客戶。六、 項目規(guī)劃設(shè)計：項目區(qū)位整體規(guī)劃216。 項目名稱：XX大學(xué)高爾夫練習(xí)場培訓(xùn)基地216。 項目總體規(guī)劃方案（圖）216。 項目技術(shù)指標(biāo)（49290平方米）。（37139平方米）；其余區(qū)域留給學(xué)校草坪系做高爾夫草坪實驗區(qū)域，（4953平方米）。以下為高爾夫練習(xí)規(guī)劃技術(shù)參數(shù)：總規(guī)劃面積：（37139平方米）； 打位建筑占地面積：（1000平方米）道路面積：（810平方米）； 球道占地面積：（24400平方米）；沙坑面積：（143平方米）； 推桿果嶺面積：（320平方米）；停車場面積：（1560平方米） 發(fā)球臺面積：（318平方米）；景觀面積：（8470平方米）； 綠化率：90% ； 圍網(wǎng)長度：