【文章內(nèi)容簡介】 量現(xiàn)實購買群。相比較之下，小產(chǎn)權(quán)房價格只相當(dāng)于普通 商品房的一半到三分之一甚至更少。雖然沒有正規(guī)產(chǎn)權(quán)， 無奈之下也成為了中低收入者解決住房問題的選擇。 專題研討 20221220 4 小產(chǎn)權(quán)房成因分析 住房保障體系不完善 （ 1）政策落實不到位 （ 2）開發(fā)商建設(shè)熱情不高 （ 3）保障性住房覆蓋面小 專題研討 20221220 4 小產(chǎn)權(quán)房成因分析 基層干部土地尋租的利益驅(qū)動 小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)幾乎沒有土地成 本。當(dāng)前國內(nèi)城市房地產(chǎn)一般稅費 項達三四十項，而小產(chǎn)權(quán)房因為沒有正式合同，不用繳納任何稅費 。另 外小產(chǎn)權(quán)房也由最初滿足低收入者的基本住房需求，逐步異化為中高檔 和別墅。所以小產(chǎn)權(quán)房的利潤也是相當(dāng)豐厚的，有可能超過一些商品房 的利潤。 而在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程中，農(nóng)民得到的好處是非常少的，一般就 是自己集資修建一至二套的普通住宅，還有的地方農(nóng)民沒有任何好處， 鄉(xiāng)村干部不經(jīng)村民同意將集體土地直接轉(zhuǎn)讓、出租或與開發(fā)商合作建房 。大量的土地收益被基層干部占有，一部分鄉(xiāng)政府、村委會的領(lǐng)導(dǎo)都能 夠謀取利益，有些利益鏈條還更長。 因此，“監(jiān)管不力”還只是一個方面，更為嚴(yán)重的是個別地方政府 一直在扮演推波助斕的主體角色。 專題研討 20221220 5 小產(chǎn)權(quán)房問題的解決途徑 目前，在我國二元經(jīng)濟體制下，小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)二元 土地管理制度的產(chǎn)物。 對小產(chǎn)權(quán)房 問題的解決必須在考察 小產(chǎn) 權(quán)房產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，對癥下藥，通過經(jīng)濟、社會 體制改革，特別是土地制度的改革，擴大其積極影響，消 除其消極影響，而不能簡單地將其扼殺或完全合法化 。 對小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展和已建的小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)采取不同的 處置方式，實行堵疏結(jié)合。在此，分別提出 抑制小產(chǎn)權(quán)房 的發(fā)展 和 對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房具體處置 的路徑和構(gòu)想。 專題研討 20221220 5 小產(chǎn)權(quán)房問題的解決途徑 抑制小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的路徑 1 加快農(nóng)村土地制度的改革 對小產(chǎn)權(quán)房抑制和防范最根本的措施之一應(yīng)該在于，加 快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革，對農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)界定、土 地利益分配、產(chǎn)權(quán)運作方式形成一套長效機制，完善現(xiàn)在 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的缺陷，使農(nóng)民土地的權(quán)利和責(zé)任更加 明晰，農(nóng)村土地資產(chǎn)有合法合規(guī)的正常流轉(zhuǎn)。 專題研討 20221220 5 小產(chǎn)權(quán)房問題的解決途徑 1 加快農(nóng)村土地制度的改革 （ 1）明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體 我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)目前表現(xiàn)出的主要問題在于所有權(quán)行使主 體的多元化，在具體實踐中常常出現(xiàn)各所有權(quán)主體之間的權(quán)利爭奪與利 益侵害。 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組的三級所有格局 中， 農(nóng) 村村民委員會是由全 體村民選舉產(chǎn)生的，是農(nóng)村最基層的一級組織，它能夠代表廣大農(nóng)民意 愿并獨立行使權(quán)利，因而在村民當(dāng)中具有代表性和權(quán)威性，而且具有比 較健全的行政組織和領(lǐng)導(dǎo)體制，有能力行使土地所有權(quán)的職責(zé)。所以所 有權(quán)的主體應(yīng)該明確規(guī)定為村層次上的集體所有 。 專題研討 20221220 5 小產(chǎn)權(quán)房問題的解決途徑 1 加快農(nóng)村土地制度的改革 （ 2）保護農(nóng)地財產(chǎn)權(quán)益，改革現(xiàn)行土地征收制度 首先要明確“國家公共利益”標(biāo)準(zhǔn)，縮小征地范圍，禁止以公共利益的 名義進行商業(yè)開發(fā)損害農(nóng)民利益。 其次是要改革土地征收補償機制，提高土地征收標(biāo)準(zhǔn)，尋求政府、開 發(fā)商、失地農(nóng)民間最佳的利益分配結(jié)合點。土地征收補償堅持市場運作 機制，將土地按地段、地類確定一個相對合理的基準(zhǔn)地價，在征地時， 實行統(tǒng)一的補償標(biāo)準(zhǔn)。 同時，建立科學(xué)的農(nóng)用地分等定級和農(nóng)用地價格評估體系，對土地 進行科學(xué)地評估。另外還應(yīng)嚴(yán)格實行征地公告等，確保被征地農(nóng)民的知 情權(quán)、參與權(quán)、異議權(quán)和監(jiān)督權(quán)。 專題研討 20221220 5 小產(chǎn)權(quán)房問題的解決途徑 1 加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革 （ 3） 完善集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度 集體建設(shè)用地改革應(yīng)采用 “穩(wěn)定土地所有權(quán)， 改革土地使用權(quán) ”的方 法， 改革主要涉及所有權(quán)實現(xiàn)方式、土地使用權(quán)取得方式和市場流轉(zhuǎn) 方式三項內(nèi)容 。在集體土地所有權(quán)之下設(shè)立集體土地的劃撥土地使用權(quán) 、出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)等各項使用權(quán)類型。無論所有權(quán)主 體是誰 ， 土地使用權(quán)人都能行使應(yīng)有的土地權(quán)利。通過與國有土地使用 權(quán)的取得、流轉(zhuǎn)、使用等相一致的方式． 集體土地可以無障礙地進 入 城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場流轉(zhuǎn)， 順利實現(xiàn)社會各方在土地上的應(yīng)有權(quán)益 。 專題研討 20221220 5 小產(chǎn)權(quán)房問題的解決途徑 2 加強農(nóng)村土地利用管理 （ 1）規(guī)范宅基地管理 首先按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地和控制增量、合理布局、節(jié)約集約用 地、保護耕地的總要求，合理確定農(nóng)村居民點數(shù)量、布局、范圍和用地 規(guī)模，結(jié)合土地資源條件，按照節(jié)約集約用地要求修訂宅基地標(biāo)準(zhǔn)。 同時，結(jié)合全國第二次土地調(diào)查，推進農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。 對今后的宅基地按法定程序申請、審核、報批，統(tǒng)一進行規(guī)范化管理。 專題研討 20221220 5 小產(chǎn)權(quán)房問題的解決途徑 2 加強農(nóng)村土地利用管理 （ 2）鼓勵宅基地退出 針對我國城市化快速發(fā)展進程和宅基地粗放利用現(xiàn)狀，應(yīng)鼓勵宅基 地退出機制的探索。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)重慶市計劃于 2020年 基本完成農(nóng)民進城的任務(wù)，屆時城鎮(zhèn)化率從 45. 2%提升到 70%，未來 13 年中將有 800萬左右的農(nóng)民變?yōu)槭忻瘛Ｖ貞c已經(jīng)試點宅基地和承包地?fù)Q