【文章內(nèi)容簡介】 劃：,小區(qū)總建筑面積20萬平方米，共1335戶，由多棟高層組成，車位約330個(gè)。主力面積：三房，單套面積為13141平方米均 價(jià)：3300元/平方米總 價(jià)：45—50萬物業(yè)管理費(fèi)：月容 積 率：綠 化 率: 65%交房日期：2008年4月得 房 率：80%—82%個(gè)案評述： 該案是由連云港市新電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)學(xué)院路東側(cè)，靠近市政府新行政中心大樓，社區(qū)綠化率較高，達(dá)到60%左右。目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，僅3路、24號公交車停在朝陽東路上，周邊學(xué)校有新海中學(xué)、淮海工學(xué)院。目前銷售狀況一般。相對1600余戶的家庭數(shù)量，僅僅20%的車位數(shù)量顯得不足。海連新天項(xiàng)目地址：新浦區(qū)科苑路99號開 發(fā) 商：連云港云龍開發(fā)有限公司投 資 商：連云港鵬博置業(yè)有限公司規(guī) 劃：小區(qū)占地160畝，總建筑面積13萬平方米，共1000余套，由多棟多層、小高層組成。主力面積：一房、二房、三房、四房，主力面積為78—128平方米均 價(jià)：3100元/平方米總 價(jià)：—40萬物業(yè)管理費(fèi)： 月（多層），小高層待定銷售情況： 二期于2006年12月開盤，接受預(yù)定達(dá)70%。一期在售均為四房，剩余不多，面積約為160平方米左右，100平米以下均已售完。容 積 率：綠 化 率: %交房日期： 2007年12月1日得 房 率： 82%—87%個(gè)案評述：該案是由連云港鵬博置業(yè)有限公司投資、由連云港云龍開發(fā)有限公司開發(fā)興建的大型社區(qū)，位于新浦區(qū)科苑路99號，南臨海寧東路。目前周邊配套較少，生活環(huán)境一般，交通不便，周邊沒有公交線路。該項(xiàng)目一期已交房，整體品質(zhì)感稍好。目前二期接受口頭預(yù)定達(dá)70%，在12月開盤時(shí)預(yù)計(jì)會大幅度減少。B、區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品l 區(qū)域范圍南起海寧大道、北至解放路；東起學(xué)院路、西臨幸福路l 樓盤分布本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)樓盤呈密集性，在分布上也為有規(guī)則的集中分布。并大致可分為四大板塊：（1）海寧路板塊216。 景山秀水216。 澳城118 216。 中茵名都216。 香江花園216。 安達(dá)海寧之都（2）朝陽路板塊216。 文彥山莊216。 天景美地216。 順安馨城216。 新貴都216。 盛世嘉緣216。 津華苑 （3）海連路與隴海路板塊216。 東方紐約城216。 新港國際216。 地壹街區(qū)216。 萬潤怡景苑216。 山水麗景廣場 （4）解放路與蒼梧路板塊216。 日月花園216。 一品苑216。 溫哥華國際花園216。 東經(jīng)SOHO公館216。 祥源錦繡苑216。 東壹時(shí)區(qū)l 區(qū)域樓市特征（1）配套的完備性為區(qū)域樓盤的共性在連云港居民心目中，擁有良好的生活環(huán)境，周邊有較好的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等，同時(shí)又離工作單位近是最好的居住地選擇。而住宅的地段性、配套性則相應(yīng)的被放在較為從屬的位置上。在售各樓盤都將此作為營銷賣點(diǎn)，以此來吸引購房者的目光。（2）啟動(dòng)較早，開發(fā)周期長區(qū)域內(nèi)的樓盤部分屬于開發(fā)周期較長的個(gè)案，大多數(shù)現(xiàn)在售樓盤都為項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，如：萬潤怡景苑、溫哥華國際花園、天景美地、順安馨城等，雖然項(xiàng)目開發(fā)周期長，但整體銷售態(tài)勢則呈上升區(qū)間。（3）集中規(guī)劃，上市總體量大本區(qū)域內(nèi)的樓盤在開發(fā)中明顯以集中性大批量上市為特點(diǎn)，幾乎所有項(xiàng)目個(gè)案都在同一時(shí)間段內(nèi)入市銷售，而且各樓盤的地域區(qū)位亦相對集中，如：文彥山莊與天景美地等。致使樓盤在去化中存有一定的客源分流現(xiàn)象，為潛在的營銷危機(jī)。（4）景觀性樓盤銷售成熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)的另一特點(diǎn)就是沿河進(jìn)行開發(fā)。目前有部分樓盤除遵循區(qū)域配套完備的特征外，還對臨近的水景進(jìn)行深層次的挖掘，以高層建筑的形式出現(xiàn)，從而大大增加了樓盤的景觀性，將個(gè)案的附加值大幅提升，例如：萬潤怡景苑、津華苑等，亦導(dǎo)致區(qū)域樓盤價(jià)格的上揚(yáng)。l 樓盤情況分析（1）產(chǎn)品類別在區(qū)域內(nèi)的樓盤通常多為占地少，容積率高的點(diǎn)式高層產(chǎn)品。由于受區(qū)域地域的限制，各樓盤可開發(fā)的規(guī)模基本都不大，建面在5—8萬平方米的項(xiàng)目居多。亦有個(gè)別樓盤屬于大規(guī)模開發(fā)進(jìn)行，但相對都不在市區(qū)中心，在本區(qū)域的邊緣地塊，如：中茵名都、一品苑等。（2）房型面積目前區(qū)域內(nèi)在售的高層產(chǎn)品，明顯顯現(xiàn)出房型所存在的弊端，很難保證部分房型的采光和通風(fēng)，且面積配比不合理，突顯出狹隘、局促的分布。（3）建筑風(fēng)格本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的樓盤整體建筑風(fēng)格不明顯，除個(gè)別樓盤的建筑與立面顯現(xiàn)出特定的風(fēng)格外，如：中茵名都、溫哥華國際花園、東方紐約城等，其余樓盤均走普通化、大眾化的建筑類別線路，給人千篇一律的感覺，在建筑風(fēng)格上無任何優(yōu)勢可言。（4）價(jià)格帶區(qū)域內(nèi)在售樓盤的均價(jià)一般在2900—3300元/平方米，部分老牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤，因地段及知名度的關(guān)系，銷售價(jià)格突破3800元/平方米，而部分地段區(qū)位較差的樓盤則銷售價(jià)格控制在2400—2600元/平方米之間。（5）去化狀況因區(qū)域內(nèi)樓盤需求相對較大，所在售樓盤均顯現(xiàn)較為熱銷的局面，并有部分樓盤呈極端銷售，未開盤即認(rèn)購達(dá)80%—90%，但其中有一定的泡沫成分需引起重視。（6）銷售表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)各樓盤的銷售基本上有營銷公司的參與，所以銷售人員專業(yè)與素質(zhì)有一定的體現(xiàn)，但仍缺乏系統(tǒng)性的培訓(xùn)，個(gè)別銷售語無倫次，對產(chǎn)品缺少深度的認(rèn)識，前景不容樂觀。l 未來供應(yīng)量及走勢因區(qū)域在市政府規(guī)劃中為居住區(qū)域，土地上市量亦能得到充分的滿足。并且，老城區(qū)的概念已深入?yún)^(qū)域人心。故區(qū)域樓市在未來發(fā)展中價(jià)格仍將繼續(xù)上揚(yáng)，成為樓市房價(jià)的領(lǐng)頭軍。l 代表個(gè)案分析區(qū)域主要在售樓盤表案名地址規(guī)?？倯魯?shù)均價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)（萬元）交房時(shí)間萬潤怡景苑解放東路8號1000戶38001013841—522007年12月安達(dá)海寧之都海寧大道南極南路1．11公頃224戶280090—14025—392007年12月日月花園解放東路、郁洲路11萬平方米467戶（一期）330096312008年8月中茵名都海寧西路9號35萬平方米2000戶290093—12626—362007年12月津華苑海連中路176戶3500110382008年12月溫哥華海連東路262畝1960戶32001324207年12月底(二期)萬潤怡景苑項(xiàng)目地址：解放東路8號開 發(fā) 商：江蘇萬潤房地產(chǎn)有限公司規(guī) 劃：，高層，小高層共20棟?？偨ㄖ娣e20余萬平方米，總戶數(shù)1000余戶，分三期開發(fā)。規(guī)劃面積：二房、三房，109—138平方米均 價(jià)：3800元/平方米總 價(jià)：—物業(yè)管理費(fèi)：1元/平方米月銷售情況：一期北部剩兩套，南部正在銷售，二期開盤待定容 積 率：綠 化 率：45%交房日期：2007年12月31日得 房 率：80%—82%個(gè)案評述： 該項(xiàng)目由江蘇萬潤房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)的社區(qū)，位于市中心繁華地段——解放東路。項(xiàng)目交通便捷，有多路公交線路經(jīng)過；周邊配套完善，屬于成熟地段。綜合以上有利因素，該項(xiàng)目售價(jià)較高，超出連云港市樓盤均價(jià)達(dá)1000元/平方米，目前售價(jià)均價(jià)為3800元/平方米，但銷售情況依然很好。該項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)公司為貝爾高林公司，在業(yè)內(nèi)具有很高的知名度。安達(dá)海寧之都個(gè)案位置：海寧大道與南極南路開 發(fā) 商：江蘇金海投資有限公司基地面積：總建筑面積：,由2棟高層和商鋪組成總 戶 數(shù)：210戶 規(guī)劃面積：兩房、三房主力面積：90—140平方米單價(jià)范圍：均價(jià)2800元/平方米銷售情況：2006年12月開盤，10層以下已預(yù)定完得 房 率：80%容 積 率: 綠 化 率: %交房日期：2007年12月個(gè)案評述： 該案是江蘇金海投資有限公司興建的大型社區(qū)，位于海寧大道和南極南路交叉口。目前是一期建設(shè)，工程進(jìn)度40%出地面。，周邊商業(yè)配套不是很齊全，生活環(huán)境很一般。但其在房型設(shè)計(jì)上獨(dú)推270度轉(zhuǎn)角飄窗及南北景觀陽臺，具有一定的優(yōu)勢。并在建材選用上將采用國家推廣使用的綠色環(huán)保等新材料，來迎合市場。中茵名都個(gè)案位置：海寧西路9號開 發(fā) 商：連云港中茵房地產(chǎn)有限公司投 資 方：中茵集團(tuán)規(guī) 劃：社區(qū)總占地面積18萬平方米，總建筑面積35萬平方米，規(guī)劃有多層、小高層，總戶數(shù)為2000戶左右，分三期均 價(jià)：2680元/平方米。房 型：二房、三房主力面積：93—126平方米銷售狀況：一期推出5棟，已售90%綠 化 率：35%容 積 率：得 房 率：82%—85%交房日期：一期2007年12月底個(gè)案評述：該項(xiàng)目品質(zhì)感較高，屬于連云港市中高檔樓盤。項(xiàng)目位于海寧西路，從位置來看該案所在地的交通比較便利，有多輛公交線路到達(dá)，同時(shí)小區(qū)日常生活購物較為便捷，規(guī)劃有大型購物中心、商業(yè)街。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中央有個(gè)大型水景帶。建筑風(fēng)格為地中海式，房型面積控制得體，目前銷售情況較好。津華苑個(gè)案位置：海連中路（鹽河橋）開 發(fā) 商：連云港市城建房地產(chǎn)有限公司規(guī) 劃：占地面積64700平方米，總建筑面積21萬平方米，12棟高層，3棟小高層主力房型：兩房、三房單價(jià)范圍：3500元/平方米銷售情況：分三期開發(fā)，一期是2棟高層，2棟小高層。一期小高層已預(yù)訂90%，高層預(yù)訂30%開盤時(shí)間：06年12月交房時(shí)間：08年12月綠 化 率：40%得 房 率：81%容 積 率：個(gè)案評述： 該案是連云港市城建房地產(chǎn)有限公司興建的社區(qū)型居住區(qū)，位于海連中路，近鹽河公園，以水系景觀為特色。從規(guī)模上來看，本項(xiàng)目屬于大型社區(qū)，需依賴周邊配套。周邊商業(yè)配套以及生活設(shè)施比較成熟，附近有大型超市農(nóng)工商，及沿街小商鋪。出行交通非常便捷，有多路公交線路經(jīng)過社區(qū)。開盤價(jià)格均價(jià)為3500元/平方米，且尚有提升空間。目前銷售狀況很好。溫哥華國際花園個(gè)案位置：海連東路56號開 發(fā) 商：連云港巨龍花園房地產(chǎn)有限公司投 資 方：北京富騰房地產(chǎn)有限公規(guī) 劃：占地面積262畝，小高層（11）層，共1960余戶建筑面積：均 價(jià)：3200每平方米房 型：50—150平方米 主力房型132平方米物業(yè)管理費(fèi)：月綠 化 率：40%得 房 率：80%容 積 率:交房日期：一期2006年已交房，二期2007年12月底。個(gè)案評述：該項(xiàng)目在連云港市屬于中高檔樓盤，請了明星代言。項(xiàng)目位于海連東路，從位置來看該案所在地的交通比較便利，有多輛公交線路到達(dá)，同時(shí)小區(qū)日常生活購物較為便捷，附近有特易購大型超市。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，中央有個(gè)大型水景帶。建筑風(fēng)格和房型面積都很有特色，2006年銷售情況較好。但是由于最近被電視臺曝光了一些有關(guān)樓盤的交付和其他方面的問題，直接影響了其銷售工作（危機(jī)公關(guān)沒有做好）。三、住宅市場結(jié)語從“國六條”、九部委“十五條意見”再到強(qiáng)征個(gè)稅，不到四個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控舉措接二連三而且不斷升級，新政出臺后對港城市區(qū)商品住宅銷售產(chǎn)生一點(diǎn)影響。但是隨著城市化進(jìn)程不斷加快，住宅功能的不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施的投資加大，預(yù)計(jì)市區(qū)商品住宅價(jià)格還將穩(wěn)步增長，為本項(xiàng)目的入市提供了區(qū)域大環(huán)境的保障、有利的開發(fā)契機(jī)與營銷時(shí)機(jī)。四、板塊內(nèi)商業(yè)配套情況分析現(xiàn)狀分析根據(jù)此次市場調(diào)研，我們可見，在本項(xiàng)目的地塊周邊缺少明顯的現(xiàn)有商業(yè)配套的支撐。而本區(qū)塊內(nèi)各開發(fā)樓盤雖在規(guī)劃設(shè)計(jì)中都設(shè)有底商，但因區(qū)塊整體居住氛圍、居住人氣未能形成，缺乏對底商的有力支持，致使缺少現(xiàn)有的商機(jī)，使區(qū)塊內(nèi)商業(yè)配套未能有效的形成。現(xiàn)對區(qū)塊而言，商業(yè)支撐仍以北部的蒼梧路商圈、西部的香溢世紀(jì)花城商圈為依托，但隨著各項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的加速，社區(qū)人氣的聚集，此現(xiàn)象將會在短時(shí)間內(nèi)得以改善，形成有效的社區(qū)、區(qū)塊商業(yè)配套基礎(chǔ)。銷售價(jià)格情況區(qū)域商業(yè)銷售價(jià)格表（代表底商）區(qū) 位類 型售價(jià)（元/平方米）香溢世紀(jì)花城沿街商鋪（朝建設(shè)路）70008000澳城118沿街商鋪（朝海連大道）14000凱旋廣場社區(qū)底商850011500日月花園沿街商鋪（朝解放路）9000新貴都（二期）沿街商鋪1層10000 ，2層8500順安馨城青島花園（二期）沿街商鋪（朝振海路/建設(shè)西路）一層3380,二層2300第三篇 項(xiàng)目分析篇一、 項(xiàng)目地塊分析（一）地塊現(xiàn)狀分析區(qū)位本項(xiàng)目位于連云港市新浦區(qū)的東北方位，緊鄰連云港市市政府行政大樓，周邊分別為交通主干道與次干道，南鄰蒼梧路，西為巨龍路，北面緊鄰海連東路，即是新行政中心周邊住宅區(qū)，亦是集市級行政、文化、娛樂、科技、教育和地區(qū)性的商業(yè)、金融、居住為一體的現(xiàn)代化的新城市中心區(qū)。交通本項(xiàng)目周邊分別緊靠三條交通干道和一條生活用道，而項(xiàng)目地塊則在其包圍中。蒼梧路：為海寧大道的東部段，向西可以到達(dá)港城的西部區(qū)位，向東與學(xué)院路相連，道路南側(cè)即為城市規(guī)劃中的大型社區(qū)——鳳凰新城。巨龍路：南北走向，與蒼梧路和海連東路相連接。文昌路：東西走向，屬于生活用道。人流量較少。海連路：此路為一條貫穿市區(qū)的主干道，呈東西走向；西面穿過市中心可達(dá)東?？h，東面穿過開發(fā)區(qū)可直達(dá)連云區(qū)港口。環(huán)境l 地塊現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊目前為連云港職業(yè)技術(shù)學(xué)院和連云港師范高等?？茖W(xué)院的校區(qū)，由于新校區(qū)還沒有建成，故暫時(shí)還沒有進(jìn)行拆遷工作。l 商業(yè)環(huán)境目前區(qū)域內(nèi)部分在售的樓盤（金秋情緣、海連新天）在規(guī)劃中設(shè)有底商，分別在建設(shè)路沿線，因入住客戶人氣尚未形成，導(dǎo)致其底商不成規(guī)模及氣候，嚴(yán)重缺乏商業(yè)環(huán)境的氛圍。就觀其市政未來規(guī)劃商業(yè)用地亦集中在中央景觀大道的二側(cè)，加之部分商業(yè)樓盤2006