【文章內(nèi)容簡介】 積計(jì)算 是依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，按照房屋及其附屬設(shè)施的不同結(jié)構(gòu)、功能以及各項(xiàng)管理工作對于各類房屋面積內(nèi)涵的要求，精確計(jì)算各類房屋及其附屬設(shè)施的面積。 ? 共有面積分?jǐn)?是對房屋的共有面積按照相關(guān)要求進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 39 概述 ?房屋數(shù)據(jù)處理的基本依據(jù)和要求 （ 1） 房屋外廓的全長與室內(nèi)分段丈量之和 (含墻身厚度 )的較差在限差內(nèi)時(shí)， 應(yīng)以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦，超差須進(jìn)行復(fù)量； 房屋建筑面積測算一律以 中誤差 作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以2倍中誤差作為房屋建筑面積測算的 最大限差 ，超過 2倍中誤差的要返工重測。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 40 概述 ?房屋數(shù)據(jù)處理的基本依據(jù)和要求 （ 2） ? 房產(chǎn)面積測算 一般采用兩個(gè)精度等級 ，即采用第二、第三等級精度標(biāo)準(zhǔn)。 對新建商品房一般采用第二等級精度要求； 對其他房產(chǎn)建筑面積測算精度采用第三等級精度要求；有特殊要求的用戶和城市商業(yè)中心黃金地段可采用一級精度要求。 ? 房屋面積計(jì)算的依據(jù) 為國標(biāo)、各部委出具的相關(guān)政策文件、地方技術(shù)規(guī)程和各地方政府、相關(guān)行政管理部門出具的有關(guān)政策文件。 ? 共有面積分?jǐn)偟幕舅悸?是誰使用誰分?jǐn)?。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 41 房屋面積計(jì)算 ?房屋面積計(jì)算的相關(guān)概念和內(nèi)容 （ 1） 房屋建筑面積 系指房屋外墻 (柱 ) 勒腳以上各層的外圍水平投影面積， 包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 (含 )的永久性建筑。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 42 房屋面積計(jì)算 ?房屋面積計(jì)算的相關(guān)概念和內(nèi)容 （ 2） 房屋的產(chǎn)權(quán)面積 系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 房屋產(chǎn)權(quán)面積由省自治區(qū)、直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 房屋的共有建筑面積 系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 套內(nèi)陽臺建筑面積 均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 43 房屋面積計(jì)算 ?房屋面積計(jì)算的相關(guān)概念和內(nèi)容 （ 3） 套內(nèi)房屋使用面積 為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和； 套內(nèi)樓梯 按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi) 煙囪、通風(fēng)道、管道井 均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝飾厚度 計(jì)入使用面積。 套內(nèi)墻體面積 是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )等共有墻，均 按水平投影面積的一半 計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 44 房屋面積計(jì)算 ?房屋建筑面積計(jì)算原則 （ 1） 計(jì)算全部建筑面積的范圍 （教材 ） 20220805 房產(chǎn)測繪講座 45 房屋面積計(jì)算 ?房屋建筑面積計(jì)算原則 （ 2） 計(jì)算全部建筑面積的范圍 （教材 ） 20220805 房產(chǎn)測繪講座 46 房屋面積計(jì)算 ?房屋建筑面積計(jì)算原則 （ 3） 計(jì)算一半建筑面積的范圍 （教材 ） 20220805 房產(chǎn)測繪講座 47 房屋面積計(jì)算 ?房屋建筑面積計(jì)算原則 （ 4） 不計(jì)算建筑面積的范圍 （教材 ） 20220805 房產(chǎn)測繪講座 48 共有面積分?jǐn)? ?房屋專有部分和共有部分 （ 1） 房屋專有部分 根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)法條和技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，房屋專有部分應(yīng)是 具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。 房屋的專有部分在共有面積分?jǐn)傆?jì)算時(shí)應(yīng)承擔(dān)分?jǐn)偯娣e。一般的 房屋專有部分內(nèi)容 可包括 (但不限于 )： (1)居住用房 類，如住宅、公寓、別墅等； (2)商業(yè)辦公 類，如商業(yè)、酒店、娛樂、金融、辦公、配套用房、配套公建等； (3)倉儲庫房 類，如車庫、倉儲、庫房等； (4)工業(yè)用房 類，如工業(yè)用房、車間等。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 49 共有面積分?jǐn)? ?房屋專有部分和共有部分 （ 2） 房屋共有部分（ 1） 房屋共有部分按照是否可被分?jǐn)偡譃?可分?jǐn)偣灿胁课?和 不可分?jǐn)偛课?。在分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，只有可分?jǐn)偛课豢梢员环謹(jǐn)偂? 建筑物 可分?jǐn)偟墓灿胁课?一般包括 (但不限于 )： (1)交通通行類，如大堂、門廳、樓 (電 )梯問、樓 (電 )梯前室、走道等。 (2)僅為建筑物內(nèi)各專有部位服務(wù)的共用設(shè)備用房類，如設(shè)備用房、水泵房、變配電室、附屬設(shè)施、垃圾收集間、消防貯水池、風(fēng)機(jī)房等。 (3)公共服務(wù)用房類，如為幢內(nèi)服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、保潔間等。 (4)建筑物基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)類，如套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻 (包括山墻 )水平投影面積的一半、承重垛柱等。 建筑物不可分?jǐn)偟墓灿胁课灰话惆ǎ簽槎啻狈?wù)的警衛(wèi)室、管理用房等。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 50 共有面積分?jǐn)? ?房屋專有部分和共有部分 （ 3） 房屋共有部分（ 2） 房屋共有部分按照其使用功能和服務(wù)對象，主要可分成三類： (1)全幢共有部位 ：指為整幢服務(wù)的共有部位，全幢進(jìn)行分?jǐn)偂? (2)功能區(qū)間共有部位 ：指專為某幾個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有部位，由其所服務(wù)的功能區(qū)分?jǐn)偂? (3)功能區(qū)內(nèi)共有部位 ：指專為某個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有部位， 由該功能區(qū)分?jǐn)偂? 20220805 房產(chǎn)測繪講座 51 共有面積分?jǐn)? ?各類房屋共有面積的分?jǐn)傆?jì)算 （ 1） 單一功能住宅樓共有面積分?jǐn)偡椒? 住宅樓以幢為單元，首先計(jì)算整幢住宅樓的 總建筑面積 ，再計(jì)算各套房屋的 套內(nèi)建筑面積 。 ? 整幢住宅樓的總建筑面積扣除整幢住宅樓各套房屋套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房，以及人防工程等建筑面積，求得 整幢住宅樓的共有面積 。 ? 根據(jù)整幢住宅樓的共有面積和整幢住宅樓的套內(nèi)建筑面積的總和求取整幢住宅樓的 分?jǐn)傁禂?shù) ，再根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得 各套房屋分?jǐn)偟墓灿忻娣e 。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 52 共有面積分?jǐn)? ?各類房屋共有面積的分?jǐn)傆?jì)算 （ 2） 商住樓共有面積的分?jǐn)偡椒? ? 首先根據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用功能按各自的建筑面積 將全幢共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分 ，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿忻娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿忻娣e。然后住宅和商業(yè)部分將分?jǐn)偹玫墓灿忻娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? ? 住宅部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿忻娣e，加上住宅部分本身的共有面積，依照前述的方法和計(jì)算公式，按各套的套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傆?jì)算 各套房屋分?jǐn)偟墓灿忻娣e。 ? 商業(yè)部分，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿忻娣e，加上本身的共有面積，按各層的套內(nèi)建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿忻娣e的一部分，加至各層的共有面積中，得到 各層總的共有面積 。然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈祝蟪?各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿忻娣e 。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 53 共有面積分?jǐn)? ?各類房屋共有面積的分?jǐn)傆?jì)算 （ 3） 多功能綜合樓共有面積的分?jǐn)偡椒? ? 多功能綜合樓是指 具有多種用途的建筑物 ，即同一幢建筑物內(nèi)可能有住宅、商業(yè)用房、辦公用房、酒店、自行車庫、汽車庫等多個(gè)用途的房屋。各共有部位的功能與服務(wù)對象也并不相同。 因此，一般情況下，多功能綜合樓不能用一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行一次分?jǐn)?。而是?yīng)按照 誰使用準(zhǔn)分?jǐn)偟脑瓌t ，將各個(gè)共有部位面積，按照各自的功能和服務(wù)對象分別進(jìn)行分?jǐn)偅催M(jìn)行多級分?jǐn)?。 ? 多功能綜合樓的分?jǐn)傆?jì)算應(yīng)采取 由整體到局部的分?jǐn)偰Ｊ?，即首先進(jìn)行整幢房屋共有面積的分?jǐn)?，把它分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)；其次，進(jìn)行功能區(qū)間的共有面積的分?jǐn)?，同樣分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)；分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)的整幢共有面積和功能區(qū)間共有面積與功能區(qū)內(nèi)共有面積加在一起，再進(jìn)行功能區(qū)內(nèi)部分?jǐn)?。以此類推，直至將所有的共有面積分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬?。套?nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓灿忻娣e，就得到了各套或各戶的建筑面積。 20220805 房產(chǎn)測繪講座 54 房產(chǎn)圖繪制 ? 概述 ? 房產(chǎn)分幅平面圖的表示原則 ? 房產(chǎn)分丘平面圖內(nèi)容和要求 ? 房產(chǎn)分戶平面圖 20220805 房產(chǎn)測繪講座 55 概述 ?房產(chǎn)圖的基本概念與作用 房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的重要資料。包括 房產(chǎn)分幅平面圖 、 房產(chǎn)分丘平面圖 和 房屋分戶平面圖 三種。 ? 房產(chǎn)分幅平面圖 通常簡稱房產(chǎn)分幅圖，是全面反映房屋及其用地位臵和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分戶平面圖的基礎(chǔ)資料。 ? 房產(chǎn)分丘平面圖 是房產(chǎn)分幅平面圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。 ? 房屋分