【文章內(nèi)容簡介】 的是相類似的參照物價格，需要進行價格調(diào)整。因此，市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。參照物差異調(diào)整因素主要包括:1．時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。不同的時間條件下，資產(chǎn)價格不同，應(yīng)特別注意時間因素導致的價格變化。2．地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。3．功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。如一座房屋或@臺機器設(shè)備，就特定資產(chǎn)實體而言，效能較高，用途廣泛，但購買者未來使用并不需要如此高的效能。反之，購買者也可能有超出特定資產(chǎn)現(xiàn)有條件的要求，因而產(chǎn)生實體功能對價格的影響。一般情況下，功能越高，售價越高，但買主未來若對資產(chǎn)特定效能沒有需求，就不愿意多花錢去購買這項資產(chǎn)，特殊功能的資產(chǎn)對所有者來講并沒有特殊價值。三、運用市場法評估資產(chǎn)的步驟及其優(yōu)缺點（一）運用市場法評估資產(chǎn)的程序運用市場法評估資產(chǎn)時，一般按下列步驟進行:1．明確評估對象。2．進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。3．分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料，應(yīng)認真分析其真實可信程度、交易條件和背景，并選擇三個或三個以上的可比參照物。4．把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5．分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。一般說，市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結(jié)論準確程度越高。（二）市場法的優(yōu)缺點市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在:（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格。（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在:（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)是:1．資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理，采用成本法對資產(chǎn)進行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平，后者反映的是當初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定時，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。2．資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有:（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實體性貶值。（2）新技術(shù)的推廣和運用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素 (包括政治因素、宏觀政策因素等)變化，引致資產(chǎn)價值降低。例如，政府實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價值下降，這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗，也稱經(jīng)濟性貶值。采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是:1．應(yīng)當具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標需要通過歷史資料獲得。同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。2．形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，但耗費包括有效耗費和無效耗費。采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。二、成本法運用的形式及其各項指標的估算根據(jù)成本法的定義，其基本計算公式可以表述為:成本法的計算公式為正確運用成本法評估資產(chǎn)提供了思路，評估操作中，重要的是依此思路，確定各項技術(shù)經(jīng)濟指標。（一）重置成本及其估算重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。1．復原重置成本是指運用原來相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計。格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。2．更新重置成本是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標準、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學技術(shù)的進步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計被社會所普遍接受。另一方面，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)。更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計、標準方面的差異。對于某些資產(chǎn)，其設(shè)計、耗費、格式幾十年一貫制，更新重置成本與復原重置成本是一樣的。應(yīng)該注意的是，無論更新重置成本還是復原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。例如，評估一臺386型電子計算機，就不能以486型電子計算機作為更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法:1．重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目。機器設(shè)備類資產(chǎn)的購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項加總。間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費，總體設(shè)計制圖等項支出。實際工作申，間接成本可以通過下列方法計算。（1）按人工成本比例法計算，計算公式為:其中:（2）單位價格法，計算公式為:（3）直接成本百分率法，計算公式為:例:重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其申原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，該機器設(shè)備重置成本為:直接成本 51800元其中:買價 50000元 運雜費 1000元 安裝成本 800元其中:原材料 300元 人工 500元 間接成本（安裝成本） 400元 重置成本合計 52200元2．物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計算公式為:或:公式中，資產(chǎn)歷史成本要求真實、準確并符合社會平均的、合理成本。資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準日(或能夠代表評估基準日)的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。例:某項被評估資產(chǎn)1990年購建，賬面原值為10萬元，1999年進行評估，已知1990年和1999年的該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和150%。則被評估資產(chǎn)重置成本為:或物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在:（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本。而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上。而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。明確物價指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的判斷和選擇。一項科學技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。當然，物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點，都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑差異，是上述兩種方法應(yīng)用時需共同注意的問題。3．功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為:例:某重置全新的一臺機器設(shè)備價格5萬元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件，由此可以確定其重置成本:這種方法運用的前提條件和假設(shè)是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。應(yīng)用這種方法估算重置成本時，首先應(yīng)分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關(guān)系，如果不存在這種關(guān)系，這種方法就不可以采用。4．規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關(guān)系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系，當資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時，其成本卻不一定大一倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結(jié)果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示:推導可得:公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國，。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。公式中參照物，一般可選擇同類資產(chǎn)中的標準資產(chǎn)。上述四種方法均可用于確定在成豐法運用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，對某項資產(chǎn)可能同時都能用，有的則不然，應(yīng)用時必須注意分析方法運用的前提條件，否則將得出錯誤的結(jié)論。另外，在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)省評估時間，還可以采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運用的步驟是:第一，在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類別，如房屋建筑物按結(jié)構(gòu)劃分為:鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等。機器設(shè)備按有關(guān)規(guī)定劃分為專用設(shè)備、通用設(shè)備、運輸設(shè)備、儀器、儀表等。第二，在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為:式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)。 R39。 ——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本。 R ——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為:某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄取得。例:評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設(shè)備歷史成本之和為70萬元，該類通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬元。則:該類通用設(shè)備重置成本=500=750 （元）（二）實體性貶值及其估算資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采取以下幾種方法:1．觀察法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn)，由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為:2．公式計算法。其計算公式為:公式中:（1）預計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估申，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。（2）總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。資產(chǎn)利用率計算公式為：當資產(chǎn)利用率1時，表示資產(chǎn)超負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長。當資產(chǎn)利用率=1時，表示資產(chǎn)滿負荷運轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限。當資產(chǎn)利用率1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。例:某資產(chǎn)1985年2月購進，1995年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時。由此可以計算資產(chǎn)利用率:。實際評估過程中，由于企業(yè)基礎(chǔ)管理工作較差，再加上資產(chǎn)運轉(zhuǎn)中的復雜性，資產(chǎn)利用率的指標往往很難確定。評估人員應(yīng)綜合分析資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)狀態(tài)，諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應(yīng)情況、電力供應(yīng)情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。（三）功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時，還要重視技術(shù)進步因素，注意替代設(shè)備、替代