【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和政府的意圖層面出發(fā)，我司認(rèn)為， 2020 年政策調(diào)控將成為常態(tài)。主要表現(xiàn)為如下特征： 考慮到目前的流動(dòng)性依舊過剩，以及供應(yīng)根本性問題沒能得到很好的解決，所以季度調(diào)控的格局不可避免； 從政府的意圖判斷，我司認(rèn)為下一階段仍舊是政策多發(fā)期，政府會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策； 未來的潛在的四項(xiàng)重磅政策：房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面，其中唯有后者才是真正有殺傷力。 企業(yè)需密切關(guān)注政策走勢(shì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，洞悉市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，為項(xiàng)目發(fā)展決策提供準(zhǔn)確參考依據(jù)。 土地供需 供應(yīng)方面，按廣州市政府預(yù)定計(jì)劃， 2020 年廣州住宅類土地供 應(yīng)量約 500萬平方米。主要集中在外圍區(qū)域，約占 6 成以上，中心區(qū)的住宅類土地供應(yīng)，占比不超過 4 成。近 3 年，政府供應(yīng)計(jì)劃出現(xiàn)臨時(shí)調(diào)整現(xiàn)象，實(shí)際年供地量均少于規(guī)劃供應(yīng)量，預(yù)計(jì) 2020 年廣州住宅類土地供應(yīng)量能達(dá)到供應(yīng)目標(biāo)，一方面是因?yàn)閬嗊\(yùn)后，在前期投資刺激下，市場(chǎng)上流動(dòng)資金增加，另一方面，政府為亞運(yùn)進(jìn)行的投資，不少要從土地出讓中回收。 成交方面，市中心地段較好的住宅土地成交火熱，偏僻地段的出讓土地難以受到開發(fā)商青睞。而按照規(guī)劃， 2020 年廣州住宅類用地主要集中在郊區(qū)，土地市場(chǎng)的供需矛盾依舊突出，并在一定程度上影響廣 州商品住宅市場(chǎng)的走勢(shì)。 市場(chǎng)走勢(shì) 商品住宅市場(chǎng) 總體走勢(shì)預(yù)測(cè)：我司認(rèn)為，可分 3 個(gè)階段進(jìn)行預(yù)測(cè)： 第一階段，在多重政策因素的綜合作用下，部分樓盤可能會(huì)有調(diào)整，但成交量同期相比趨向回升； 第二階段，在經(jīng)過一輪的調(diào)整之后，廣州房價(jià)將趨于平穩(wěn)，銷售面積趨向平穩(wěn)； 第三階段，房價(jià)與銷售量將邁入穩(wěn)定通道。鑒于廣州強(qiáng)勁的購房需求，廣州房價(jià)加劇下調(diào)的可能性不大， 2020 年廣州住房市場(chǎng)將持續(xù)穩(wěn)步向上發(fā)展。 結(jié)構(gòu)表現(xiàn)： 高端物業(yè)：由于限購、土地增值稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售或有波動(dòng)；中長期仍具有保值 增值性。 中低端物業(yè)：首付三成以及限貸政策將在一定程度上影響剛性和改善性需求，中低端住宅受影響較大。 企業(yè)策略： 大企業(yè)： 2020 年 1 季度，在國家繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的前提下，出于發(fā)展策略考慮，大企業(yè)在第 1 季度會(huì)加大推盤，價(jià)格會(huì)有些調(diào)整； 中型企業(yè)：出現(xiàn)分化，部分實(shí)力強(qiáng)的會(huì)通過周轉(zhuǎn)快速回籠資金以圖進(jìn)一步拿地發(fā)展；部分開發(fā)商則選擇觀望。 小型企業(yè)：由于后續(xù)儲(chǔ)備不夠，整體風(fēng)險(xiǎn)抵抗力低，在政策和市場(chǎng)波動(dòng)中容易受到?jīng)_擊，小型企業(yè)將更多以中小型項(xiàng)目為主，以短平快開發(fā)節(jié)奏控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 非居住市場(chǎng) 廣州的非居 住市場(chǎng)主要包括商業(yè)市場(chǎng)和辦公市場(chǎng)。我司將針對(duì)兩大市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)： 商業(yè)市場(chǎng)： 發(fā)展現(xiàn)狀： 2020 年，針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策層出不窮，部分投資性需求被迫退出市場(chǎng)。在人民幣升值、大批熱錢涌進(jìn)國內(nèi)、通貨膨脹、國內(nèi)投資渠道單一的經(jīng)濟(jì)背景下，部分投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)市場(chǎng)；廣州商業(yè)市場(chǎng)成交面積和成交均價(jià)都邁上一個(gè)新的臺(tái)階，環(huán)比漲幅分別為 %和 %。白云新城、南站商圈、東部商圈等新型商圈崛起。 未來預(yù)測(cè)： 2020 年，在針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控成為常態(tài)、國內(nèi)流動(dòng)性依舊過剩的影響下，我司認(rèn)為，將會(huì)有更多資金涌進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)，廣 州商業(yè)市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)歷史性的飛躍，成交量將保持在 70 萬平方米線上，成交均價(jià)有望突破兩萬元的關(guān)口。 辦公市場(chǎng)： 發(fā)展現(xiàn)狀：跟商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)相似，近兩年廣州辦公市場(chǎng)呈總體上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。成交面積由 09 年的 萬平方米增加至 2020 年的 萬平方米，增幅為%；成交均價(jià)由 09 年的 15432 元 /平方米上漲至 18432 元 /平方米，漲幅達(dá)%。 未來預(yù)測(cè)：進(jìn)入 2020 年，隨著廣州城市環(huán)境的大幅提升，廣州辦公市場(chǎng)有望保持增長態(tài)勢(shì)，成交量有望達(dá)到 70 萬平方米以上，成交均價(jià)將有望維持15%20%的漲幅。 七、區(qū)域數(shù)據(jù) 越秀區(qū) 指標(biāo) 土地 土地出讓面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 土地成交面積（萬㎡） 0 0 0 成交土地可建面積（萬㎡） 0 0 0 土地成交總價(jià)（億元） 0 0 0 商品住宅 住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 住宅銷售面積（萬㎡） 住宅銷售均價(jià)（元 /㎡） 21500 20200 21222 22514 24214 21940 23224 商業(yè)用房 商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 0 商業(yè)房銷售面積（萬㎡） 商業(yè)房銷售均價(jià)（元 /㎡） 22020 29000 12713 24769 16200 13493 12430 辦公用房 辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 0 辦公房銷售面積（萬㎡） 辦公房銷售均價(jià)（元 /㎡） 14600 12020 17450 13569 15027 9509 17106 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 注： 表中土地相關(guān)數(shù)據(jù)是指用于住宅用途的地塊數(shù)據(jù) 荔灣區(qū) 指標(biāo) 土地 土地出讓面積（萬㎡） 0 0 0 0 土地成交面積（萬㎡） 0 0 0 0 成交土地可建面積（萬㎡） 0 0 0 0 土地成交總價(jià)（億元） 0 0 0 0 商品住宅 住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 住宅銷售面積（萬㎡） 住宅銷售均價(jià)（元 /㎡） 20200 19500 18458 19202 18557 21318 20461 商業(yè)用房 商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 商業(yè)房銷售面積（萬㎡） 商業(yè)房銷售均價(jià)（元 /㎡） 25100 13300 19166 28960 44009 13356 24855 辦公用房 辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 0 辦公房銷售面積（萬㎡） 辦公房銷售均價(jià)（元 /㎡） 16600 21500 16000 19169 22222 21258 30778 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 注： 表中土地相關(guān)數(shù)據(jù)是指用于住宅用途的地塊數(shù)據(jù) 海珠區(qū) 指標(biāo) 土地 土地出讓面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 0 土地成交面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 0 成交土地可建面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 0 土地成交總價(jià)（億元） 0 0 0 0 0 0 商品住宅 住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 住宅銷售 面積（萬㎡） 住宅銷售均價(jià)（元 /㎡） 17000 17000 18149 19537 21069 20972 21468 商業(yè)用房 商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 商業(yè)房銷售面積（萬㎡） 商業(yè)房銷售均價(jià)（元 /㎡） 26800 10500 20206 17740 17855 30617 19166 辦公用房 辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 0 辦公房銷售面積（萬㎡） 辦公房銷售均價(jià)（元 /㎡） 24400 19500 20200 20203 20209 19980 20200 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 注： 表中土地相關(guān)數(shù)據(jù)是指用于住宅用途 的地塊數(shù)據(jù) 天河區(qū) 指標(biāo) 土地 土地出讓面積（萬㎡） 0 0 0 土地成交面積（萬㎡） 0 0 成交土地可建面積（萬㎡） 0 0 土地成交總價(jià)（億元） 0 0 商品住宅 住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 住宅銷售面積（萬㎡） 住宅銷售均價(jià)（元 /㎡） 22020 23300 22698 22782 27018 26314 26693 商業(yè)用房 商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 商業(yè)房銷售面積（萬㎡） 商業(yè)房銷售均價(jià)（元 /㎡） 28000 14000 43354 25636 15618 15227 16798 辦公用房 辦公房新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 0 0 0 辦公房銷售面積（萬㎡） 辦公房銷售均價(jià)（元 /㎡） 20200 23000 26700 25349 20208 23478 24482 資料來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) 注： 表中土地相關(guān)數(shù)據(jù)是指用于住宅用途的地塊數(shù)據(jù) 白云區(qū) 指標(biāo) 土地 土地出讓面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 土地成交 面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 成交土地可建面積（萬㎡） 0 0 0 0 0 土地成交總價(jià)（億元） 0 0 0 0 0 商品住宅 住宅新增供應(yīng)面積（萬㎡） 0 住宅銷售面積（萬㎡） 住宅銷售均 價(jià)（元 /㎡）