【文章內(nèi)容簡介】 城市，其整體經(jīng)濟發(fā)展向好，房地產(chǎn)開發(fā)在一定時間內(nèi)存在廣闊的發(fā)展空間。 “ 只要社會經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長，就只有沒能滿足需求的產(chǎn)品，而不缺少需要更高層次的消費者 ” 。 O2. 版塊發(fā)展?jié)摿Υ? 隨著城市中心的逐步飽和，大連市城市發(fā)展決定了西拓、北進的戰(zhàn)略。 “ 北進 ” 即向北拓展到金州，并與開發(fā)區(qū)形成 “ 新城區(qū) ” 。本區(qū)域正承擔 “ 北進 ” 重要戰(zhàn)略節(jié)點的職能。板塊發(fā)展?jié)摿薮蟆? O3. 剛性需求增長較快 大連市場上購房客群呈現(xiàn)本地化、年輕化的趨勢，以兩口和三口之家為主、多用于自住。同時近年來大連市戶籍人口也逐年顯著增加，剛性需求逐年增加。 O4. 需求逐步釋放 07年底到 09年初房地產(chǎn)市場的低迷嚴重抑制了住宅市場的需求，本項目的銷售期預計在 09年下半年以后的兩到三年，此期間被抑制的剛性需求會得到逐步釋放。 Opportunity機會分析 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 政府加大力度規(guī)范房地產(chǎn)市場，金融、產(chǎn)業(yè)等一系列政策的出臺，將逐步調(diào)整市場走向規(guī)范、平穩(wěn)的發(fā)展。同時，投資 /投機熱潮和市場活潑度將減退，一定程度對整個房地產(chǎn)大勢起到了抑制的后果。 07年底以來，全國房地產(chǎn)市場成交量普遍下降，個大中城市均出現(xiàn)明顯的下降顯現(xiàn)。房地產(chǎn)大勢何時回暖仍沒有明確跡象，整體趨勢尚不明朗 2022年住宅供應量保持高位，但受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，消化量萎縮，市場呈現(xiàn)相對過?，F(xiàn)象。同時板塊內(nèi)新成交土地，約占全市的土地供給量的 1/5，潛在供應量巨大，市場存量及潛在供應量巨大，未來市場競爭激烈。 Threat威脅分析 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 項目建設背景與發(fā)展概況 —— 地塊周邊資源分析 項目用地周邊環(huán)境 自然環(huán)境情況： 項目所屬大連市甘井子區(qū)，本區(qū)域?qū)?市內(nèi)中心區(qū)域，到達城市其他區(qū)域距離 較近， 連接新市區(qū)區(qū)交通中心點、機場、開發(fā)區(qū)、火車站、高新園區(qū)，建成后的 東聯(lián)路將直接通往星海商務區(qū)， 生活工作的時間成本具有極大優(yōu)勢。 人文環(huán)境狀況： 項目所在區(qū)域是一個非常成熟的生活區(qū)域，由于該區(qū)域小商品批發(fā)市場項目 的興建，帶動了該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 相關配套狀況： 餐飲 —— 完善 周邊小區(qū)底商、公建和商街大型購物中心 amp。娛樂設施 —— 完善 家 樂福、電器、服裝、百貨和餐飲一應俱全 學校 —— 完善 億達世紀城幼兒園， 80附小、新華小學、鵬輝小學、周家街小 學， 78中學和 80中學， 20和 23中學高中部。 社區(qū)配套 —— 完善 日后與將形成 800米長商街，完全滿足居民日常所需。 本項目位于促進路大紡區(qū)域，東臨西南路商業(yè)街，西臨促進路，南由香周路與香甘立交橋相連。 。 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 項目建設背景與發(fā)展概況 —— 區(qū)域住宅市場調(diào)研分析 項 目名稱 第五郡 唯美品格 林語家話 項 目位置 北臨旅順北路 西南路與促進路 促進路 總 建筑面 積 60萬平米 38萬平方米 主力 戶 型 114150平方米 80— 120平方米 80— 120平方米 均價 均價 11000元 /平方米 均價 12022元 /平方米 均價 9500元 /平方米 交房日期 2022年下半年 2022年下半年 2022年下半年 物 業(yè) 管理 費 /平方米 月 /平方米 月 /平方米 月 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 項目建設背景與發(fā)展概況 —— 區(qū)域住宅市場調(diào)研分析 戶型需求： 大連居民對于購買兩室、三室（ 90平米 — 130平米）的需求最為旺盛。 價格趨間 :近兩年，大連房地產(chǎn)市場的商品房價格增長幅度較大，把大連住宅項目分為高、中端， 目前高端住宅如壹品曼谷均價在 15000左右，中端住宅唯美品格均價在 9500元左右。 甘井子區(qū)的大量住宅項目配套趨于完善，必將帶動大連房地產(chǎn)市場價格新一輪的 增長，尤其是甘井子區(qū)周邊項目的價格增長幅度將更為明顯。 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 項目建設背景與發(fā)展概況 —— 地塊周邊資源分析 【 分析結果 】 通過對項目地周邊的調(diào)研了解，雖然本項目存在著地塊的不完整、周邊環(huán)境復雜等劣勢，但綜合各方面因素分析，交通便利，周邊擁有大量高端的住宅區(qū)，緊鄰 80中中學、家樂福超市等，周邊配套設施完善，是適合開發(fā)高檔住宅的優(yōu)質(zhì)地塊。 品牌如何塑造？ 營銷策略 品牌通過價值表現(xiàn) 價值支撐品牌高度 營銷運做實現(xiàn)價值 給項目做一個合適的形象用合適的方式賣給合適的人 …… 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 確立產(chǎn)品定位方向 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 誰需要這樣的產(chǎn)品 —— 中心人群進入視線 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 中心人群進入視線 ? 居住需求者： 需要更多最佳地段、最佳位置，高品質(zhì)，高標準生活， ? 能夠接受： 價格、位置、配套、環(huán)境 ? 總體評價： 精英人群 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 客戶群體描述： —— 他們在大連是最有一定影響力的人物； —— 他們是人群中的佼佼者，人們談論的對象； —— 他們自信、有原則、凡事相信自己的判斷； —— 他們既向往繁華又保有一定的傳統(tǒng)； —— 他們低調(diào)、內(nèi)斂，但又需要適時的張揚； —— 他們有自己生活、社交的圈子，無所謂一般人的看法； —— 他們對網(wǎng)絡不是很感興趣，更傾向于口碑的傳播。 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 1)私營業(yè)主 2)大企業(yè)及小型私營企業(yè)的管理層 3)政府職權部門公務員 4)教師、醫(yī)生、金融、貿(mào)易、傳媒、高科技、咨詢服務業(yè)等行業(yè)的從業(yè)人員 主要針對客群 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 項目賣點提煉 城市中央地段 高品質(zhì)社區(qū) 頂級教育機構（市重點中學） 超高檔私人會所 游泳館（當?shù)厥軞g迎設施） 園林景觀 優(yōu)越生活配套設施 知名物業(yè)管理 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 核心理念 近臨繁華 交通便捷 成熟居住環(huán)境、北歐極 簡主義建筑風格、 戶型、配套、品牌 普通樓盤 個性樓盤 片面認識一無所知 將事物復雜性歸納總結 找到同一性，內(nèi)部聯(lián)系 一無所知 理性分析 簡單表達