物業(yè)工作計劃模板示例三篇(編輯修改稿)
2025-05-08 23:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。??其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔保管費用。實踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。??（二）、物業(yè)服務企業(yè)履行管理義務應當注意的風險與防范??商業(yè)物業(yè)的保險與風險規(guī)避??商業(yè)物業(yè)流動人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財產(chǎn)的安全是物業(yè)服務重點。同時進駐商戶、企業(yè)自身的實力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設施設備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風險性。司法實踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風險，因為再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。??事實上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應購買相應的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經(jīng)購買保險的情況下，根據(jù)保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產(chǎn)，萬一發(fā)生不測事件，例如火災，在毀壞商戶財產(chǎn)的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔連帶責任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應考慮購買如下保險：??（1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風、臺風、龍卷風等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災和爆炸；??（2）第三者責任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應由被保險人支付的賠償金額。??（3）物業(yè)管理責任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔憂的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任；電梯扶梯責任；游泳池責任；廣告牌責任以及停車場責任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應由物業(yè)公司承擔的經(jīng)濟賠償責任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。??商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風險的控制與預防??商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風險，主要集中在車輛管理損毀風險。，是指物業(yè)服務企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風險。具體風險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預知情形，諸如狂風暴雨等導致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導致物業(yè)公司承擔不菲的賠償風險。??物業(yè)公司是否應承擔賠償責任關(guān)鍵在于判斷停車服務關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔賠償責任。否則就只是車位使用服務關(guān)系。但車位使用服務這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務。即使遭遇極端天氣也無法免責。20xx年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：??（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務合同性質(zhì)、停放服務的具體內(nèi)容和車輛停放人應注意的事項印制在停車憑證上。??（2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設備，降低管理風險。（3）將停車場車輛停放服務的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等。??(4)收取停放服務費，給予收款憑證，收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。??(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。 (6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應當用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。??(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。??(8)購買保險，分散管理風險。??三、物業(yè)管理企業(yè)的進場和撤場??俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進場、撤場不當所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會十分復雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進場、退場的法律服務，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進場和撤場應高度重視并注意風險防范。??（一）物業(yè)的進場的類型與相關(guān)問題??商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。??“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”??協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進場前應當把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應當查實，如暫時未能移交及查實的，應當由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實體性構(gòu)筑物一定要把好驗收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負擔。具體來說，應當注意以下幾個方面：??（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設施等問題）。??（2）要求開發(fā)商對小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。??（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。??（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設
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