【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 已遍布所有州市，州市縣城房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始異軍突起。，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資—12—%，；全省15個(gè)州市房地產(chǎn)投資規(guī)模已接近占有半壁江山，從而明顯改善了全省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不平衡的狀況，同時(shí)標(biāo)志著全省性的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始形成，為全省住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。三、云南人口與住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)人口是經(jīng)濟(jì)和社會(huì)活動(dòng)的主體，住房是衡量人口實(shí)現(xiàn)小康生活標(biāo)準(zhǔn)的重要指標(biāo)之一。近年來(lái)云南人口與住房經(jīng)濟(jì)在加快云南發(fā)展方面發(fā)揮出越來(lái)越重要的作用。但是全省城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)緩慢,城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增長(zhǎng)對(duì)住房需求的矛盾日益突出,尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，商品房供給結(jié)構(gòu)不盡合理，市場(chǎng)供求關(guān)系和居民房?jī)r(jià)收入比失衡，市場(chǎng)秩序比較混亂等不健康因素日益受到社會(huì)各界的關(guān)注，成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。云南城鄉(xiāng)“二元”結(jié)構(gòu)是導(dǎo)致居民住房狀況差異的重要原因，也是制約住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要障礙從人口自然環(huán)境上看，%的土地面積為山區(qū)，%，城鄉(xiāng)地域分割，全省貧困面較大的狀況，導(dǎo)致住房需求地區(qū)差異較大；從經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境看，一是城鄉(xiāng)居民收入差距不斷擴(kuò)大。1997年全省農(nóng)村居民人均年純收入和城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入的比率為1：，到2005年擴(kuò)大為1:?！笆濉逼陂g云南城鄉(xiāng)居民人均收入—13—差距以年均10%左右的速度擴(kuò)大；是從消費(fèi)層次上看。、全省農(nóng)村居民主要是解決溫飽問(wèn)題，同時(shí)開(kāi)始改善住房基本條件；三是城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入不足，農(nóng)村和農(nóng)業(yè)投資僅占全省社會(huì)固定資產(chǎn)投資10%，全省農(nóng)村交通、教育和衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后，特別是貧困地區(qū)解決農(nóng)村居民低水平住房問(wèn)題成為一項(xiàng)艱巨任務(wù)。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)緩慢，居民住房購(gòu)買力低從市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)節(jié)看，居民實(shí)現(xiàn)住房需求主要取決于自己的收入，即購(gòu)買力水平。改革開(kāi)放以來(lái)，云南城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)，住房條件有了一定程度的改善。1997年我省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5558元，2006年突破10000元大關(guān), 達(dá)10070元。1997年農(nóng)村居民人均純收入1376元,。1997～2006年云南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年圖31 云南城鄉(xiāng)居民人均收入水平變動(dòng)（1997～2006年）（資料來(lái)源：云南省統(tǒng)計(jì)局）%,%,%的水平。從總體上看,全省城鄉(xiāng)居民收入仍然增長(zhǎng)緩慢,住房在消費(fèi)中的比重偏低，住房購(gòu)買力低的問(wèn)題突出。住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已超出大多數(shù)居民的承受能力近年來(lái)全省住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)過(guò)快上漲趨勢(shì)（圖32）。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1997年全省商品房銷售價(jià)格為1313元/平方米，其中昆明為1467元/平方米。尤其是2006年全省商品房銷售價(jià)格為2498元/平方米，其中昆明市商品房銷售價(jià)格為2975元/平方米，%、%；%，%?？傮w分析1997～%，%，全省和昆明市商品房銷售價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)大幅上漲趨勢(shì)。另一方面，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲導(dǎo)致全省城鎮(zhèn)居民家庭買房負(fù)擔(dān)過(guò)重。居民住房收入比是衡量買房負(fù)擔(dān)的重要指標(biāo)。按照2006年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入計(jì)算一個(gè)中等收入家庭，：1，其中昆明市超過(guò)10：1，房?jī)r(jià)收入已大—14—圖32 1997～2006年云南省住房市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)（資料來(lái)源：云南省統(tǒng)計(jì)局）大超出大多數(shù)居民的承受能力，居民買房負(fù)擔(dān)已不堪重負(fù)。目前世界銀行專家推出的國(guó)際公認(rèn)的讓居民對(duì)住房?jī)r(jià)格可以承受性的、有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展“合理和理想水平”的房?jī)r(jià)收入比為4：1～6：1。當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)5：1時(shí)，國(guó)際慣例就認(rèn)為該地方或城市住房購(gòu)買力處于“極低”水平；當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6：1時(shí)，就會(huì)被國(guó)際公認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”區(qū)；當(dāng)一個(gè)地方房?jī)r(jià)收入比超過(guò)7：1時(shí),就會(huì)被世界公認(rèn)為“國(guó)際房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)”。雖然目前云南（包括昆明）房?jī)r(jià)位與全國(guó)一些省區(qū)，如北京、上海、江浙等地區(qū)相比顯得“便宜”，但是考慮到居民收入和買房負(fù)擔(dān)能力就顯得極其“昂貴”了。目前在昆明市購(gòu)買住房約—15—40%以上的人為外地人，原因是昆明市民也越來(lái)越買不起住房，越來(lái)越多年輕人買不起住房，買房不得不“啃老”或是成為“房奴”，生活和工作壓力與日俱增，全省絕大多數(shù)中低收入家庭居民改善住房條件變得更加困難。商品房供給結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致住房有效供給不足一是,高價(jià)位、大戶型商品房建設(shè)快速增長(zhǎng)。企業(yè)在利益驅(qū)動(dòng)下，導(dǎo)致非住宅建設(shè)快于住宅，高價(jià)位住宅建設(shè)快于中低價(jià)位住宅和普通商品住房，出現(xiàn)了商品住宅供求結(jié)構(gòu)的失衡，低價(jià)位、小面積的商品住宅供應(yīng)偏少；二是面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓盤(pán)缺乏，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)比例下降。2000～％、％、％、％、％、％、%，呈逐年明顯下降趨勢(shì)。雖然建造了少量的經(jīng)濟(jì)適用房，也主要是用于城市改造拆遷安置，對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷售的比例非常低，住房有效供給不足矛盾突出；三是全省商品房空置面積大幅度增長(zhǎng)。，%，%。由于經(jīng)濟(jì)適用住房（包括低價(jià)房、安居房、解困房、廉租房）具有較強(qiáng)社會(huì)保障功能，企業(yè)投資回報(bào)相對(duì)較低等因素，政府要拿出稀缺的土地資源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府對(duì)此積極性都不高，進(jìn)一步加劇了住房結(jié)構(gòu)不合理—16—的狀況。住房經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行機(jī)制不合理從供給環(huán)節(jié)看，在住房成為消費(fèi)熱點(diǎn)的情況下，土地資源稀缺有限和供給信息不透明強(qiáng)化了房?jī)r(jià)與地價(jià)的相互作用，迅速交互攀升，成為住房市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行機(jī)制的基本特征。即土地資源緊缺和土地價(jià)格上升，直接助推住房成本升高,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)強(qiáng)化了對(duì)土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的預(yù)期，從而形成了“高地價(jià)→高房?jī)r(jià)→高地價(jià)”的螺旋式上升現(xiàn)象。從消費(fèi)環(huán)節(jié)看，持續(xù)大幅上升的房?jī)r(jià)，使住房消費(fèi)者和投資者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)，住房消費(fèi)者只能提前買漲；由于股市表現(xiàn)不佳，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，投資性和投機(jī)性“炒房”大大刺激了住房需求增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)一部分居民還開(kāi)始購(gòu)買第二套住房，作為居住或投資選擇。從參與住房市場(chǎng)各運(yùn)行主體看，地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)在上述運(yùn)行機(jī)制中也是相互影響，共同推動(dòng)住房市場(chǎng)價(jià)格的非理性上漲。而在上述不同利益主體“博弈”中，大多數(shù)中低收入居民家庭成為了弱者，將不得不為“高房?jī)r(jià)”買單。長(zhǎng)此以往,將不利于住房經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康有序的發(fā)展。住房市場(chǎng)不夠規(guī)范,導(dǎo)致市場(chǎng)秩序較混亂近年來(lái)在經(jīng)營(yíng)城市和經(jīng)營(yíng)土地的理念指導(dǎo)下，全省主要—17—中心城市土地和房地產(chǎn)價(jià)格迅速提高；加快城市拆遷改造建設(shè)過(guò)程中，被動(dòng)性住房需求增加；一些開(kāi)發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，通過(guò)虛假?gòu)V告宣傳、虛假交易，謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期等不正當(dāng)手段，哄抬房?jī)r(jià)；通過(guò)囤積土地，囤積房源，人為造成市場(chǎng)供不應(yīng)求的“假象”， 不斷強(qiáng)化住房消費(fèi)追漲心理，帶來(lái)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常過(guò)快上漲，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)秩序較為混亂，成為房地產(chǎn)業(yè)和住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展不健康因素。 居民住房需求觀念亟待進(jìn)一步轉(zhuǎn)變由于住房既是居民生活的必須品，也是投資的重要手段，居民實(shí)現(xiàn)住房需求具有顯著的消費(fèi)和投資雙重特性。近年來(lái)全省居民住房消費(fèi)觀念出現(xiàn)新的變化。一是居民個(gè)人追求較高住房擁有率，擁有屬于自己較理想的房產(chǎn)成為城鄉(xiāng)居民的“小康夢(mèng)”。目前我國(guó)城鎮(zhèn)72%的居民已擁有自己住房，而發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家個(gè)人住房擁有率，法國(guó)與德國(guó)為30%～40%，美國(guó)為68%；二是住宅建設(shè)片面追求超大豪華、“西化” 求洋的傾向，攀比住房消費(fèi)，導(dǎo)致人口與土地資源利用矛盾日趨突出；三是目前全省居民實(shí)現(xiàn)住房需求主要是通過(guò)自建方式，難以解決住房規(guī)劃和配套服務(wù)設(shè)施等問(wèn)題，住房質(zhì)量參差不齊，居民住宅消費(fèi)形式較單一。近些年來(lái)通過(guò)金融機(jī)—18—構(gòu)逐步成為城鎮(zhèn)居民實(shí)現(xiàn)住房需求和消費(fèi)升級(jí)的主要途徑，住房不僅成為城鎮(zhèn)居民家庭“財(cái)產(chǎn)”的重要組成部分，也是最大潛在資本來(lái)源。實(shí)現(xiàn)住房需求不僅是消費(fèi)行為，也是投資選擇，這是住房消費(fèi)觀念很大改變。近年來(lái)“住房、教育、醫(yī)療”被形象地稱為壓在中國(guó)百姓頭上新的“三座大山”，其中房?jī)r(jià)成為百姓最關(guān)注的話題之一，也是各大媒體使用頻率最高的詞匯之一。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快影響了住房潛在需求的有序釋放，并直接影響到廣大人民群眾的切身利益。由于住房供給和需求雙方均過(guò)度依賴銀行貸款，不僅造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生，金融風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，而且易演變成為一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，危及到社會(huì)和諧穩(wěn)定。同時(shí)考慮到中國(guó)人口眾多，土地和能源等資源人均水平低，不能盲目追趕西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房消費(fèi)模式，解決住房需求問(wèn)題不能僅僅依靠住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，還需要政府從政治和社會(huì)穩(wěn)定等戰(zhàn)略高度，承擔(dān)政府的社會(huì)責(zé)任，從而促進(jìn)全省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。四、云南人口與住