【文章內(nèi)容簡介】 ? 《 上海市街道辦事處條例 》 第二條 ， 街道辦事處是區(qū)人民政府的派出機(jī)關(guān) ， 受區(qū)人民政府領(lǐng)導(dǎo) ，依據(jù)法律 、 法規(guī)的規(guī)定 ， 在本轄區(qū)內(nèi)行使相應(yīng)的政府管理職能 。 法規(guī)索引： 2022/2/7 73 savanture174。 ?《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》 第五條區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關(guān)行政管理部門和單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，并指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的各項(xiàng)工作。 ?鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作。 2022/2/7 savanture174。 74 提要 1. 物業(yè)管理區(qū)域的劃分 2. 首次業(yè)主大會(huì)的籌備 3. 業(yè)主委員會(huì)的換屆指導(dǎo) 4. 業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議 5. 指導(dǎo)居委會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì) 6. 業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的處理 7. 責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)或者違反法律法規(guī)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定 8. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)備案 2022/2/7 75 savanture174。 ? 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 應(yīng)該向房屋管理部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分的書面意見： ? 《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》 第九條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)、村民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 ? 物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分 2022/2/7 76 savanture174。 ? 滬府發(fā) 〔 2022〕 38號規(guī)定 ， 物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的 ， 區(qū) （ 縣 ） 房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 聽取業(yè)主意見 。 作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定 ， 應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 。 ?街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)該在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域時(shí)與房屋管理部門一起聽取業(yè)主意見： 2022/2/7 77 savanture174。 ? 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)籌備書面報(bào)告和資料： 《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)條件之一的 ， 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng) 、 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告 ， 并提供下列資料： ? （ 一 ） 物業(yè)管理區(qū)域核定意見； ? （ 二 ） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房 （ 以下合稱物業(yè)管理用房 ） 配置證明； ? （ 三 ） 業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積； ? （ 四 ） 物業(yè)出售并交付使用時(shí)間； ? （ 五 ） 已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊 。 ? 建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的 ， 業(yè)主可以向鄉(xiāng) 、 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求 。 首次業(yè)主大會(huì)的籌備 2022/2/7 78 savanture174。 ?《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》 第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 ?街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)籌備組： 2022/2/7 79 savanture174。 街道辦事處代表擔(dān)任籌備組組長 ?籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。 2022/2/7 savanture174。 80 街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表，并協(xié)調(diào)解決籌備組成員異議問題。 ?籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。 ?業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。 2022/2/7 savanture174。 81 ? 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會(huì)同區(qū) 、 縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組 。 ?《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》 第二十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。 ? 業(yè)主委員會(huì)的換屆改選 2022/2/7 82 savanture174。 ?換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。 2022/2/7 savanture174。 83 ? 第二十二條 第二款 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)，邀請房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的意見、建議。 出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議 2022/2/7 84 savanture174。 ? 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 應(yīng)該指導(dǎo)居民委員會(huì)監(jiān)督 、 指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作： ? 根據(jù) 《 上海市街道辦事處條例 》 規(guī)定 ， 街道辦事處有指導(dǎo) 、 幫助居民委員會(huì)工作的職責(zé) 。 而 根據(jù)國務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定 ， 居民委員會(huì)有監(jiān)督 、 指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) ， 據(jù)此可以得出街道辦事處有指導(dǎo)居委會(huì)監(jiān)督 、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 。 ? 滬房地資物 [2022]60號規(guī)定 ， 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 、 房地產(chǎn)管理部門和居 （ 村 ）民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督 ， 加強(qiáng)對物業(yè)管理政策法規(guī)的學(xué)習(xí)和宣傳 ， 不斷提高業(yè)主自主管理的意識(shí)和能力 。 指導(dǎo)居委會(huì)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì) 2022/2/7 85 savanture174。 ? 第二十二條 第三款 業(yè)主委員會(huì)不依法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 下一頁 業(yè)主委員會(huì)不召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的處理 2022/2/7 86 savanture174。 街道辦事處責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)或者違反法律法規(guī)的決定 ?《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 ? 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 2022/2/7 87 savanture174。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案 ? 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 第二十一條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案： ? （一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定； ? （二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ? （三）管理規(guī)約； ? （四）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。 ? 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。 2022/2/7 savanture174。 88 ?第二十八條業(yè)主委員會(huì)的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。 ?因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會(huì)無法存續(xù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。 2022/2/7 savanture174。 89 ?第二十九條按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會(huì)備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。 2022/2/7 savanture174。 90 （二）房屋管理部門在物業(yè)管理中的職責(zé) ?依法行政原則 ?公共服務(wù)原則 ?程序合法原則 ?處罰法定原則 2022/2/7 91 savanture174。 法律法規(guī)規(guī)章文件索引 ?一、物權(quán)法 ?二、物業(yè)管理?xiàng)l例 ?三、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 ?四、 上海市拆除違法建筑若干規(guī)定 ?五、 上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃（ 20222022年） ?六、幾個(gè)基本概念 2022/2/7 92 savanture174。 一、物權(quán)法 2022/2/7 93 savanture174。 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定 ?第七十五條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。 ? 地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。 2022/2/7 94 savanture174。 二、物業(yè)管理?xiàng)l例 2022/2/7 95 savanture174。 物業(yè)管理的主管部門 ?第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 ? 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 2022/2/7 96 savanture174。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分具體辦法制定 ?第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 ? 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 2022/2/7 97 savanture174。 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì) ?第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 2022/2/7 98 savanture174。 業(yè)主大會(huì)會(huì)議告知居民委員會(huì) ?第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開 15日以前通知全體業(yè)主。 ? 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 ? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。 2022/2/7 99 savanture174。 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案 ?第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 ? 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。 ? 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。 2022/2/7 100 savanture174。 區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處責(zé)令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關(guān)的決定 ?第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 ? 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 ? 2022/2/7 101 savanture174。 配合、協(xié)作；配合、支持、接受指導(dǎo)和監(jiān)督； 告知、聽取建議 ?第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 ? 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 ? 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。 2022/2/7 102 savanture174。 有關(guān)行政管理部門依法對違法行為予以制止或者依法處理 ?第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的