【文章內(nèi)容簡介】 ? 《 上海市街道辦事處條例 》 第二條 ， 街道辦事處是區(qū)人民政府的派出機關 ， 受區(qū)人民政府領導 ，依據(jù)法律 、 法規(guī)的規(guī)定 ， 在本轄區(qū)內(nèi)行使相應的政府管理職能 。 法規(guī)索引： 2022/2/7 73 savanture174。 ?《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》 第五條區(qū)、縣人民政府應當建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)、縣相關行政管理部門和單位，部署、推進和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，并指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的各項工作。 ?鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務和糾紛，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。 2022/2/7 savanture174。 74 提要 1. 物業(yè)管理區(qū)域的劃分 2. 首次業(yè)主大會的籌備 3. 業(yè)主委員會的換屆指導 4. 業(yè)主委員會聯(lián)席會議 5. 指導居委會監(jiān)督、指導業(yè)主委員會 6. 業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理 7. 責令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關或者違反法律法規(guī)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定 8. 業(yè)主大會、業(yè)委會備案 2022/2/7 75 savanture174。 ? 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 應該向房屋管理部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分的書面意見： ? 《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》 第九條 尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結合當?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應當征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 ? 物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分 2022/2/7 76 savanture174。 ? 滬府發(fā) 〔 2022〕 38號規(guī)定 ， 物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的 ， 區(qū) （ 縣 ） 房地產(chǎn)管理部門應當會同街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 聽取業(yè)主意見 。 作出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域決定 ， 應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 。 ?街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應該在調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域時與房屋管理部門一起聽取業(yè)主意見： 2022/2/7 77 savanture174。 ? 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 應當接受業(yè)主大會籌備書面報告和資料： 《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》第十三條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應當成立業(yè)主大會條件之一的 ， 建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng) 、 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告 ， 并提供下列資料： ? （ 一 ） 物業(yè)管理區(qū)域核定意見； ? （ 二 ） 物業(yè)服務企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房 （ 以下合稱物業(yè)管理用房 ） 配置證明； ? （ 三 ） 業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積； ? （ 四 ） 物業(yè)出售并交付使用時間； ? （ 五 ） 已籌集的專項維修資金清冊 。 ? 建設單位未及時書面報告的 ， 業(yè)主可以向鄉(xiāng) 、 鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求 。 首次業(yè)主大會的籌備 2022/2/7 78 savanture174。 ?《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》 第十四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 ?街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組建業(yè)主大會籌備組： 2022/2/7 79 savanture174。 街道辦事處代表擔任籌備組組長 ?籌備組由業(yè)主代表，建設單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成?；I備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總人數(shù)的二分之一。籌備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。 2022/2/7 savanture174。 80 街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表，并協(xié)調(diào)解決籌備組成員異議問題。 ?籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。 ?業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。 2022/2/7 savanture174。 81 ? 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 應當在六十日內(nèi)會同區(qū) 、 縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組 。 ?《 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 》 第二十四條業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在六十日內(nèi)會同區(qū)、縣房屋行政管理部門組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。 ? 業(yè)主委員會的換屆改選 2022/2/7 82 savanture174。 ?換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表應當符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應當不低于換屆改選小組總人數(shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。 2022/2/7 savanture174。 83 ? 第二十二條 第二款 召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。 出席業(yè)主大會會議 2022/2/7 84 savanture174。 ? 街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 ） 應該指導居民委員會監(jiān)督 、 指導業(yè)主委員會的工作： ? 根據(jù) 《 上海市街道辦事處條例 》 規(guī)定 ， 街道辦事處有指導 、 幫助居民委員會工作的職責 。 而 根據(jù)國務院 《 物業(yè)管理條例 》 規(guī)定 ， 居民委員會有監(jiān)督 、 指導業(yè)主委員會的職責 ， 據(jù)此可以得出街道辦事處有指導居委會監(jiān)督 、指導業(yè)主委員會的職責 。 ? 滬房地資物 [2022]60號規(guī)定 ， 業(yè)主委員會應當自覺接受街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 、 房地產(chǎn)管理部門和居 （ 村 ）民委員會的指導和監(jiān)督 ， 加強對物業(yè)管理政策法規(guī)的學習和宣傳 ， 不斷提高業(yè)主自主管理的意識和能力 。 指導居委會監(jiān)督、指導業(yè)主委員會 2022/2/7 85 savanture174。 ? 第二十二條 第三款 業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。 下一頁 業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會會議的處理 2022/2/7 86 savanture174。 街道辦事處責令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關或者違反法律法規(guī)的決定 ?《 物業(yè)管理條例 》 第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 ? 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 2022/2/7 87 savanture174。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案 ? 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 第二十一條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案： ? （一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定； ? （二）業(yè)主大會議事規(guī)則； ? （三）管理規(guī)約； ? （四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。 ? 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。 2022/2/7 savanture174。 88 ?第二十八條業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。 ?因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應當在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。 2022/2/7 savanture174。 89 ?第二十九條按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應當在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。 2022/2/7 savanture174。 90 （二）房屋管理部門在物業(yè)管理中的職責 ?依法行政原則 ?公共服務原則 ?程序合法原則 ?處罰法定原則 2022/2/7 91 savanture174。 法律法規(guī)規(guī)章文件索引 ?一、物權法 ?二、物業(yè)管理條例 ?三、上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定 ?四、 上海市拆除違法建筑若干規(guī)定 ?五、 上海市加強住宅小區(qū)綜合管理三年行動計劃（ 20222022年） ?六、幾個基本概念 2022/2/7 92 savanture174。 一、物權法 2022/2/7 93 savanture174。 《 物權法 》 的規(guī)定 ?第七十五條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。 ? 地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。 2022/2/7 94 savanture174。 二、物業(yè)管理條例 2022/2/7 95 savanture174。 物業(yè)管理的主管部門 ?第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 ? 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 2022/2/7 96 savanture174。 物業(yè)管理區(qū)域的劃分具體辦法制定 ?第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。 ? 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 2022/2/7 97 savanture174。 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導成立業(yè)主大會 ?第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。 2022/2/7 98 savanture174。 業(yè)主大會會議告知居民委員會 ?第十四條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開 15日以前通知全體業(yè)主。 ? 住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。 ? 業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 2022/2/7 99 savanture174。 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案 ?第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。 ? 業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。 ? 業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。 2022/2/7 100 savanture174。 區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處責令改正或者撤銷與物業(yè)管理無關的決定 ?第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。 ? 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 ? 2022/2/7 101 savanture174。 配合、協(xié)作；配合、支持、接受指導和監(jiān)督； 告知、聽取建議 ?第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。 ? 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。 ? 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。 2022/2/7 102 savanture174。 有關行政管理部門依法對違法行為予以制止或者依法處理 ?第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的