new2大上海城2006年度上半年?duì)I銷執(zhí)行報(bào)告提案2月19日(編輯修改稿)
2024-12-22 20:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 鋪暫時作為公司的自留物業(yè)進(jìn)行處置，以便于根據(jù)市場的銷售情況再進(jìn)行處置； ☆ 注：以上面積均為建筑面積。 客戶群 客戶群 客戶群 客戶群 客戶群 客戶群 客戶群 銷售價格 銷售價格 銷售價格 銷售價格 銷售價格 銷售價格 價格 從上表我們可以形象的看出銷售價格與客戶群的關(guān)系 ,在保證合理的利潤前提下，銷售價格越低，客戶群越多，反之，當(dāng)銷售價格越高，客戶群越少，二者成反比關(guān)系。 因此，我們必須制定一個“超高性價比的價格”以保證客戶群的量能滿足本項(xiàng)目銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 銷售價格與客戶群的關(guān)系： 低 高 多 少 第二部分：產(chǎn)品定位（續(xù)） 價格策略 市場價格數(shù)據(jù)表現(xiàn)： 金街東部 銷售率 均價 銷售周期 1F % 25000 10個月蓄水、 10個月銷售 2F % 28000 10個月蓄水、 10個月銷售 3F % 11800 一個半月銷售 ?上述的銷售現(xiàn)狀表明 2F的銷售價格偏高與市場預(yù)期，明顯去化速度緩慢。 結(jié)論 ? 價格似水，即能載舟，亦能覆舟。 ? 以市場為導(dǎo)向，采取快速去化策略，以合理的價格快速搶占市場； ? 商鋪的價格受制于商鋪的產(chǎn)租率。價格應(yīng)適應(yīng)市場平均水平，高于市場平均水平的價格只會增加銷售抗性，減緩資金回籠速度。 ? 保持合理的價格生態(tài)體系，過高的價格對發(fā)展商的后期返租壓力巨大，背負(fù)上沉重的包袱，可以通過調(diào)整價格和招商租金補(bǔ)貼來減輕壓力。 ? 另外開發(fā)商還可以通過合理配置可售比例，如適當(dāng)保留整盤 4050%的銷售面積作為防御性產(chǎn)品，減輕自身返租壓力。從目前來看本案的銷售面積占整盤的比例高達(dá) %，比例偏高。建議適當(dāng)調(diào)整。 價格策略控制方向 1. 開發(fā)商以貼近市場的價格并保證一定利潤前提下快速去化 70%可售面積，迅速回籠資金、規(guī)避風(fēng)險。余下的 30%的鋪量留在開發(fā)商手中，靈活處理、實(shí)現(xiàn)利潤。 2. 整個銷售均價通過動態(tài)的分階段控制，合理的銷控，最終實(shí)現(xiàn)整體均價。 3. 采取小塊推出，分段公布價格，保持產(chǎn)品的新鮮感，制造熱銷氛圍。 4. 拉開差價，制作價格測試標(biāo)桿，不斷測試市場，保證開發(fā)商的利潤不流失。 5. 具體細(xì)則在價格報(bào)告中提供。 具體價格策略建議 針對本項(xiàng)目上海商城剩余鋪位、金街東部、金街西部、展示中心采用不同的價格策略，具體如下： ?上海商城剩余鋪位 ?由于上海商城已基本實(shí)現(xiàn)銷售，其剩余鋪位面積已不多，因此在銷售金街東部時可借勢銷售。 ?金街東部 ?金街東部按現(xiàn)行執(zhí)行的價格策略繼續(xù)執(zhí)行，在銷售過程中可依據(jù)實(shí)際銷售情況作適當(dāng)調(diào)整，尤其是 2層價格，根據(jù)實(shí)際銷售情況來看，銷售速度相對緩慢，因此在實(shí)際操作過程中可以通過適當(dāng)?shù)牟呗詠淼鋬r格抗性。 ?金街西部 ?由于金街西部是本項(xiàng)目的重點(diǎn)，亮點(diǎn)，金街西部的價格定位直接影響到其銷售速度，由于金街東部的價格一層、二層倒置，導(dǎo)致目前金街東部銷售難度加大，為了避免出現(xiàn)金街東部價格定位的偏差，金街西部價格應(yīng)該采取一層與二層價格相近或略高的價格定位策略。 ?北區(qū)展示中心 ?由于北區(qū)產(chǎn)品都屬于弱勢產(chǎn)品，因此我們必須通過策略以及價格優(yōu)勢進(jìn)行取勝，突現(xiàn)高性價比，以快速搶占市場份額。 總體均價控制體系 注 : 數(shù)據(jù)由營銷中心提供，有效期截止2021年２月１８日。 未售上海商城的底價按原報(bào)價優(yōu)惠 1000元 /平米，未售金街東部底價按現(xiàn)報(bào)價優(yōu)惠 92折。 金街西部地下一層與時尚底廊街操作方式相同。 金街西部 2F按實(shí)鋪銷售后，需考慮經(jīng)營裝修。 區(qū)域 一區(qū) 二區(qū) 三區(qū) 全盤總計(jì) 上海商城 金街東部 金街西部 展示中心 已售 未售 已售 未售 銷售面積 21100 總銷金額 317624582 79092021 104001628 236771251 353420210 284642972 1375552439 均價 15034 14840 17496 22116 16750 10983 15263 第二篇 :企劃推廣篇 ——我們?nèi)绾螒?yīng)對激烈的市場競爭？ 關(guān)鍵詞 : ?自營特區(qū) ?返租 策略 北區(qū)推廣案名 : 大上海展示中心 北區(qū)推廣理念： 旗艦店聚集地 企劃推廣篇 ——北區(qū)營銷推廣 創(chuàng)造更多的成功投資模式，給投資者一個方向性與確定性的想象空間，由此轉(zhuǎn)化為對本項(xiàng)目明天的想象。 關(guān)于北區(qū)營銷推廣思考 10年返租， 10年原價回購，前 3年租金一次性返還 ? 根據(jù)市場分析，市場競爭激烈； ? 就北區(qū)子項(xiàng)目而言，弱勢性產(chǎn)品，必須通過強(qiáng)勢的策略來淡化產(chǎn)品的劣勢； ? 根據(jù)銷售中心階段統(tǒng)計(jì)，約有 18%的客戶對返
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1