new2大上海城2006年度上半年?duì)I銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告提案2月19日(編輯修改稿)
2024-12-22 20:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鋪暫時(shí)作為公司的自留物業(yè)進(jìn)行處置，以便于根據(jù)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況再進(jìn)行處置； ☆ 注：以上面積均為建筑面積。 客戶(hù)群 客戶(hù)群 客戶(hù)群 客戶(hù)群 客戶(hù)群 客戶(hù)群 客戶(hù)群 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售價(jià)格 價(jià)格 從上表我們可以形象的看出銷(xiāo)售價(jià)格與客戶(hù)群的關(guān)系 ,在保證合理的利潤(rùn)前提下，銷(xiāo)售價(jià)格越低，客戶(hù)群越多，反之，當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格越高，客戶(hù)群越少，二者成反比關(guān)系。 因此，我們必須制定一個(gè)“超高性?xún)r(jià)比的價(jià)格”以保證客戶(hù)群的量能滿(mǎn)足本項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 銷(xiāo)售價(jià)格與客戶(hù)群的關(guān)系： 低 高 多 少 第二部分：產(chǎn)品定位（續(xù)） 價(jià)格策略 市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)表現(xiàn)： 金街東部 銷(xiāo)售率 均價(jià) 銷(xiāo)售周期 1F % 25000 10個(gè)月蓄水、 10個(gè)月銷(xiāo)售 2F % 28000 10個(gè)月蓄水、 10個(gè)月銷(xiāo)售 3F % 11800 一個(gè)半月銷(xiāo)售 ?上述的銷(xiāo)售現(xiàn)狀表明 2F的銷(xiāo)售價(jià)格偏高與市場(chǎng)預(yù)期，明顯去化速度緩慢。 結(jié)論 ? 價(jià)格似水，即能載舟，亦能覆舟。 ? 以市場(chǎng)為導(dǎo)向，采取快速去化策略，以合理的價(jià)格快速搶占市場(chǎng)； ? 商鋪的價(jià)格受制于商鋪的產(chǎn)租率。價(jià)格應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)平均水平，高于市場(chǎng)平均水平的價(jià)格只會(huì)增加銷(xiāo)售抗性，減緩資金回籠速度。 ? 保持合理的價(jià)格生態(tài)體系，過(guò)高的價(jià)格對(duì)發(fā)展商的后期返租壓力巨大，背負(fù)上沉重的包袱，可以通過(guò)調(diào)整價(jià)格和招商租金補(bǔ)貼來(lái)減輕壓力。 ? 另外開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)合理配置可售比例，如適當(dāng)保留整盤(pán) 4050%的銷(xiāo)售面積作為防御性產(chǎn)品，減輕自身返租壓力。從目前來(lái)看本案的銷(xiāo)售面積占整盤(pán)的比例高達(dá) %，比例偏高。建議適當(dāng)調(diào)整。 價(jià)格策略控制方向 1. 開(kāi)發(fā)商以貼近市場(chǎng)的價(jià)格并保證一定利潤(rùn)前提下快速去化 70%可售面積，迅速回籠資金、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。余下的 30%的鋪量留在開(kāi)發(fā)商手中，靈活處理、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 2. 整個(gè)銷(xiāo)售均價(jià)通過(guò)動(dòng)態(tài)的分階段控制，合理的銷(xiāo)控，最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。 3. 采取小塊推出，分段公布價(jià)格，保持產(chǎn)品的新鮮感，制造熱銷(xiāo)氛圍。 4. 拉開(kāi)差價(jià)，制作價(jià)格測(cè)試標(biāo)桿，不斷測(cè)試市場(chǎng)，保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不流失。 5. 具體細(xì)則在價(jià)格報(bào)告中提供。 具體價(jià)格策略建議 針對(duì)本項(xiàng)目上海商城剩余鋪位、金街東部、金街西部、展示中心采用不同的價(jià)格策略，具體如下： ?上海商城剩余鋪位 ?由于上海商城已基本實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，其剩余鋪位面積已不多，因此在銷(xiāo)售金街東部時(shí)可借勢(shì)銷(xiāo)售。 ?金街東部 ?金街東部按現(xiàn)行執(zhí)行的價(jià)格策略繼續(xù)執(zhí)行，在銷(xiāo)售過(guò)程中可依據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況作適當(dāng)調(diào)整，尤其是 2層價(jià)格，根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售速度相對(duì)緩慢，因此在實(shí)際操作過(guò)程中可以通過(guò)適當(dāng)?shù)牟呗詠?lái)淡化其價(jià)格抗性。 ?金街西部 ?由于金街西部是本項(xiàng)目的重點(diǎn)，亮點(diǎn)，金街西部的價(jià)格定位直接影響到其銷(xiāo)售速度，由于金街東部的價(jià)格一層、二層倒置，導(dǎo)致目前金街東部銷(xiāo)售難度加大，為了避免出現(xiàn)金街東部?jī)r(jià)格定位的偏差，金街西部?jī)r(jià)格應(yīng)該采取一層與二層價(jià)格相近或略高的價(jià)格定位策略。 ?北區(qū)展示中心 ?由于北區(qū)產(chǎn)品都屬于弱勢(shì)產(chǎn)品，因此我們必須通過(guò)策略以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行取勝，突現(xiàn)高性?xún)r(jià)比，以快速搶占市場(chǎng)份額。 總體均價(jià)控制體系 注 : 數(shù)據(jù)由營(yíng)銷(xiāo)中心提供，有效期截止2021年２月１８日。 未售上海商城的底價(jià)按原報(bào)價(jià)優(yōu)惠 1000元 /平米，未售金街東部底價(jià)按現(xiàn)報(bào)價(jià)優(yōu)惠 92折。 金街西部地下一層與時(shí)尚底廊街操作方式相同。 金街西部 2F按實(shí)鋪銷(xiāo)售后，需考慮經(jīng)營(yíng)裝修。 區(qū)域 一區(qū) 二區(qū) 三區(qū) 全盤(pán)總計(jì) 上海商城 金街東部 金街西部 展示中心 已售 未售 已售 未售 銷(xiāo)售面積 21100 總銷(xiāo)金額 317624582 79092021 104001628 236771251 353420210 284642972 1375552439 均價(jià) 15034 14840 17496 22116 16750 10983 15263 第二篇 :企劃推廣篇 ——我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 關(guān)鍵詞 : ?自營(yíng)特區(qū) ?返租 策略 北區(qū)推廣案名 : 大上海展示中心 北區(qū)推廣理念： 旗艦店聚集地 企劃推廣篇 ——北區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣 創(chuàng)造更多的成功投資模式，給投資者一個(gè)方向性與確定性的想象空間，由此轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目明天的想象。 關(guān)于北區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣思考 10年返租， 10年原價(jià)回購(gòu)，前 3年租金一次性返還 ? 根據(jù)市場(chǎng)分析，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 就北區(qū)子項(xiàng)目而言，弱勢(shì)性產(chǎn)品，必須通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的策略來(lái)淡化產(chǎn)品的劣勢(shì)； ? 根據(jù)銷(xiāo)售中心階段統(tǒng)計(jì)，約有 18%的客戶(hù)對(duì)返
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