【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 給某企業(yè)，第一年凈收入為 60 萬(wàn)元，以后每年凈收入 124 萬(wàn)元，第十年末殘值為 50 萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 10%，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)效益上講是否可行？ 解題思路 該題要求我們從財(cái)務(wù)效益角度評(píng)價(jià)該投資項(xiàng)目是否可行，我們可以求出該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)。 第一步 先計(jì)算出投資項(xiàng)目有效期間內(nèi)各年度的凈現(xiàn)金流量，第一年的初始現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量為 60 萬(wàn)元，第二年至第十年的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量為 124 萬(wàn)元，終結(jié)點(diǎn)現(xiàn)金流量殘值回收 50萬(wàn)元。 第二步 用折現(xiàn)率 10%將各年度的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至零期，計(jì)算出投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值和。該投資項(xiàng)目在有效年份內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 第三步 投資評(píng)價(jià)：由于 FNPV＝ 123 萬(wàn)元＞ 0，所以，該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的 1．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資 500 萬(wàn)元，建成并租給某企業(yè)，第一年凈收入為 66 萬(wàn)元，以后每年凈收入 132 萬(wàn)元，第十年末殘值為 50 萬(wàn)元，折現(xiàn)率為 12%，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)效益上講是否可行？ 解題思路 該投資項(xiàng)目在有效年 份內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 ? ? ? ? 1010 2 66500 ?? ? ?????? ?t tF N P V =500+703=203（萬(wàn)元） 由于 FNPV=203 萬(wàn)元＞ 0，所以，該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司年開(kāi)發(fā)建設(shè)能力為 60000 平方米，固定成本為 5768 萬(wàn)元，每平方米的變動(dòng)成本為 元，假定每平方米計(jì)劃售價(jià)為 3200元，每平方米稅金及附加費(fèi)為 280元，求該公司用開(kāi)發(fā)建設(shè)面積、銷售價(jià)格、生產(chǎn)能力利用率及銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn)。 解題思路 解： 我們知道 ,房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入和產(chǎn)品銷售成本都是產(chǎn)品銷售量的函數(shù) ,當(dāng)它們之間呈線性函數(shù)關(guān)系時(shí)則認(rèn)為它們之間的盈虧平衡屬于線性盈虧平衡。 (1)計(jì)算用開(kāi)發(fā)建設(shè)面積（產(chǎn)銷量 Q）表示的盈虧平衡點(diǎn) 說(shuō)明該公司的保本產(chǎn)量為 42170 平方米，產(chǎn)（銷）量允許降低的最大幅度為 %。 (2)計(jì)算用房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn) 說(shuō)明該公司可以在保證不虧損的情況下，將產(chǎn)品售價(jià)由原計(jì)劃的每平方米 3200 元降至 元，最大允許降幅為%。 (3)計(jì)算用生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn) 或 說(shuō)明該公司實(shí)際產(chǎn)銷量只需達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)能力的 %即可保本。 (4)計(jì)算用銷售收入表示的盈虧平衡點(diǎn) TR*＝ 320042170 ＝ 134944000（元） 說(shuō)明該公司年銷售收入只要達(dá)到 萬(wàn)元即可保本，由原計(jì)劃年銷售收入 19200 萬(wàn)元（ =320060000 元）的最大允許下降幅度為 %，項(xiàng)目在年銷售收入上具有較強(qiáng)的承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。 3．有一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及綜合有關(guān)專家意見(jiàn)，統(tǒng)計(jì)出該項(xiàng)目建筑成本上漲情況的概率，如下表所示。試計(jì)算建筑成本上漲率的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差。 建筑成本每年可能上漲率 (x) 發(fā)生的概率 (p) 概率累計(jì)值 +% +% +% +% +10% 合 ? 計(jì) — 解題思路 解：該題要計(jì)算兩個(gè)概率分析指標(biāo) ,這就要求我們掌握與概率分析相關(guān)的兩個(gè)公式 , (1)求期望值 E(x)： E(x)＝ 5 ＋ ＋ ＋ ＋10 ＝ (%) 說(shuō)明該公司的保本產(chǎn)量為 42170 平方米，產(chǎn)（銷）量允許降低的最大幅度為 %。 (2)求標(biāo)準(zhǔn)差 σ(x) ： 3．有一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及綜合有關(guān)專家意見(jiàn)，統(tǒng)計(jì)出該項(xiàng)目建筑成本上漲情況的概率，如下表所示。試計(jì)算建筑成本上漲率的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差。 建筑成本每年可能上漲率 (x) 發(fā)生的概率 (p) 概率累計(jì)值 +5% +6% +% +% +10% 合 ? 計(jì) — 解題思路 （ 1）求期望值 E（ x） E（ x） =5 +6 + + +10 =(%) （ 2）求標(biāo)準(zhǔn)差σ（ x） ? ?? ? ? ? ? ?? ?? ? ???????????????????????????22222 2/1x? =（ %） ，抵押貸款數(shù)額為 90000 元，貸款期限為 20 年，年名義利率為 12%，試計(jì)算還款 10 年后的貸款余額。 解題思路 解：該問(wèn)題可以用現(xiàn)金流量圖描述如下： 第一步 求每月付款額 Mp: 已知 n=20 年 ,Rn =12%,所以抵押常數(shù) M為 M = (A/P, Rn/12,12 n) = (A/P, 1%, 240) = = 又因 P=90000元 ,故每月付款額 Mp為 Mp= P M = 90000 =( 元 ) 第二步 計(jì)算還款 t 年后的貸款余額為 Bt : 因?yàn)?t=10，故所求貸款余額為 B10= Mp ( P/A, Rn/12,12 ( n t)) = Mp ( P/A, 1%,1210) = = = (元 ) 所以，還款 10 年后貸款余額為 。 ，抵押貸款數(shù)額為 80000 元，貸款期限為 30 年，年名義利率為 12%，試計(jì)算還款 10 年后的貸款余額。 解：該問(wèn)題可以用現(xiàn)金流量圖 描述如下： 9000 改 8000 20 年改 30 年 第一步，求每月付款 Mp 已知 n=30 年， Rn=12%，所以抵押常數(shù) M為 M=（ A/P， Rn/12， 12 n） =（ A/P， 1%， 360） = ? ?%11 3601 %1? ?? = 又因 P=80000元，幫每月付款額 Mp為 Mp =P M=80000 0。 010286=（元） 第二步，計(jì)算還款 t 年后的貸款余額 Bt 因?yàn)?t=10，故所求貸款余額為 B10 =Mp （ P/A， Rn /12， 12（ nt） ） =Mp (P/A,1%,12 20) = ? ?%11 %11 240? ?? = =(元） 所以，還款 10 后的貸款余額為 1．設(shè)某股份公司股票每年的每股股利大致相同，平均為 元。如果一投資者想永久持有這種股票，且其預(yù)期的年投資回報(bào)率為 9%，試問(wèn)：該投資者在 什么價(jià)格水平時(shí)買入該公司股票比較適宜？ 解題過(guò)程 解：這實(shí)際上是一個(gè)在某公司股票每年的每股股利相同、投資者的預(yù)期投資回報(bào)率一定的情況下，如何對(duì)某種股票估值的問(wèn)題。顯然應(yīng)采用 “ 股利相同、永久持有模型 ” 。 已知 D= 元， k=9%，故根據(jù) “ 股利相同、永久持有模型 ” ，可以計(jì)算出該種股票的理論價(jià)值為 也就是說(shuō)，該投資者宜在其價(jià)格為 20 元時(shí)買入該公司股票。 2．設(shè)某公司股票 今年的每股股利為 元，但預(yù)計(jì)今后將以每年 10%的速度增長(zhǎng)。如果投資者預(yù)期的年投資回報(bào)率為15%，并打算永久持有這種股票，試問(wèn)：投資者在什么價(jià)格水平時(shí)買入該公司股票比較適宜？ 解題過(guò)程 解：這實(shí)際上是一個(gè)預(yù)計(jì)某公司股票每股股利每年以相同的速度增長(zhǎng)、投資者的預(yù)期投資回報(bào)率一定的情況下，如何對(duì)這種股票估值的問(wèn)題。顯然應(yīng)采用 “ 固定股利增長(zhǎng)、永久持有模型 ” 。 已知 D0= 元， g=10%， k=15%，故根據(jù) “ 固定股利增長(zhǎng)、永 久持有模型 ” ，可以計(jì)算出該種股票的理論價(jià)值為 也就是說(shuō)，該投資者宜在其價(jià)格為 元時(shí)買入該公司股票。 3．設(shè)某股份公司股票每年的每股股利大致相同，平均為 元。如果一投資者想永久持有這種股票，且其預(yù)期的年投資回報(bào)率為 10%，試問(wèn)：該投資者在什么價(jià)格水平時(shí)買入該公司股票比較適宜？ 解題過(guò)程 解：這是一個(gè)在某公司股票每年的每股股利相同、投資者的預(yù)期投資回報(bào)率一定的情 況下，如何對(duì)某種股票估值的問(wèn)題。顯然應(yīng)采用 “ 股利相同、永久持有模型 ” 。 已知 D= 元， k=10%，故根據(jù) “ 股利相同、永久持有模型 ” ，可以計(jì)算出該種股票的理論價(jià)值為 也就是說(shuō)，該投資者宜在其價(jià)格為 9 元時(shí)買入該公司股票。 元，但預(yù)計(jì)今后將以每年 8%的速度增長(zhǎng)。如果投資者預(yù)期的年投資回報(bào)率為 10%，并打算永久持有這種股票，試問(wèn)：投資者在什么價(jià)格水平時(shí)買入該公司股票比較適宜？ 解題過(guò)程 解：這是一個(gè)預(yù)計(jì)某公司股票每股股利每年以相同的速度增長(zhǎng)、投資者的預(yù)期投資回報(bào)率一定的情況下，如何對(duì)這種股票估值的問(wèn)題。顯然應(yīng)采用 “ 固定股利增長(zhǎng)、永久持有模型 ” 。 已知 D0= 元， g=8%， k=10%，故根據(jù) “ 固定股利增長(zhǎng)、永久持有模型 ” ，可以計(jì)算出該種股票的理論價(jià)值為 也就是說(shuō)，該投資者宜在其價(jià)格為 27 元時(shí)買入該公司股票。 1．現(xiàn)有新發(fā)行的 3 年期的債券面值為 1000 元，以后每半 年支付利息 50 元，市場(chǎng)收益為 10%，那么債券的現(xiàn)值為多少？ 解題思路 根據(jù)可贖回債券的到期收益率計(jì)算方法來(lái)解題，注意此題是以半年付息的。 解體過(guò)程 解： =50 = 1000（元） 5 年，年利率為 8%，面值為 1000元，則該債券的期值為多少？ 解：該債券的期值 =1000 （ 1+5% 8%） =1400（元） 2．有一 1998 年 6 月 30 日發(fā)行的 10 年期的零息債券，面值為 1000 元，一年計(jì)息一次， 2021 年 6月 30 日一投資者希望以 8％的年收益率購(gòu)買，問(wèn)其愿意接受的價(jià)格是多少？ 解題思路 根據(jù)零息債券的定價(jià)方法來(lái)解題，注意此題以購(gòu)入日為付息日的。 解體過(guò)程 解 : ＝ ＝ （ 元） 4 年，面值為 500 元，年利率為 5%，若按單利計(jì)算，則該債券的期值為多少？ 解：該債關(guān)券的期值 =500（ 1+5% 4） =600（元） 4 年，面值為 500 元，年利率為 5%，若按復(fù)利計(jì)算，則該債券的期值為多少？ 解：該債券的價(jià)格