【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 抵押是常見(jiàn)的，所以相伴而生的也是一系列的問(wèn)題。 《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》位階還比較低，購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)不明確 歐美國(guó)家的建設(shè)工程合同解除法律制度，經(jīng)過(guò)了一百多年的發(fā)展完善，才形成了一套管理領(lǐng)域、管理功能覆蓋面廣、制度約束力明顯的法規(guī)制度體系。我國(guó)對(duì)于房產(chǎn)問(wèn)題的立法目前來(lái)看是有欠缺的。在很多問(wèn)題上上位法與下位法存在沖突，以至于法院在處理房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題上很難有相應(yīng)的法律去對(duì)應(yīng)。司法實(shí)踐中存在很多的問(wèn)題。雖然國(guó)家有關(guān)部門和地方政府先后頒布了一系列法規(guī)文件用以指導(dǎo)規(guī)范商品房抵押，積極保護(hù)購(gòu)房者利益，但覆蓋面不全、操作性待完善等問(wèn)題仍然沒(méi)有得以很好地解決， 很多配套制度還沒(méi)有及時(shí)跟上，參照性制度偏多，可操作性不強(qiáng)。如對(duì)因情勢(shì)變更引起的合同解除法律規(guī)定還不夠明晰，對(duì)購(gòu)房者的任意解除權(quán)還存在爭(zhēng)議。 可見(jiàn)，商品房抵押作為物權(quán)法和債權(quán)法的重要組成部分，原則性規(guī)定已經(jīng)做出，但實(shí)際操作過(guò)程中由于具體的操作性法律規(guī)范的缺失，在堅(jiān)持維護(hù)公平正義的過(guò)程中，進(jìn)一步健全完善相關(guān)法律規(guī)定成為購(gòu)房者利益保護(hù)得不面對(duì)和解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如，關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定的，所以在司法實(shí)踐中的很大程度上都是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償。但是購(gòu)房人的利益需要保障，所以，但是 為了解決這一問(wèn)題，為解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)程序中購(gòu)房者權(quán)利與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之間的沖突， 05 年對(duì)于《批復(fù)》的答復(fù)中給了一定條件的購(gòu)房者以優(yōu)先受償權(quán)。但建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是由法律直接規(guī)定的，而購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)的依據(jù)僅有《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》這一司法解釋，我國(guó)目前城市化進(jìn)程已經(jīng)接近 60%，城市中商品房抵押和購(gòu)房者比比皆是，司法解釋對(duì)于購(gòu)房者的利益保護(hù)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這一立法層級(jí)顯然是不高的。在司法實(shí)踐中很少有法官引用此批復(fù)去判案。所以，一旦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂，勢(shì)必有權(quán)人申請(qǐng)?jiān)撈髽I(yè)破產(chǎn)，如果走企業(yè)破產(chǎn)程序就涉及到了債權(quán)人 的優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題，《合同法》規(guī)定物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償，從權(quán)利性質(zhì)的角度來(lái)看，購(gòu)房者所享有的權(quán)利實(shí)際上屬于債權(quán)的一種，而物權(quán)是要優(yōu)于債權(quán)的，所以說(shuō)在銀行和購(gòu)房人之中，銀行的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房者的債權(quán)，那么購(gòu)房人的利益很難在此種關(guān)系中得到保障。 既然要在破產(chǎn)程序中賦予購(gòu)房者權(quán)利超越其他法定優(yōu)先權(quán)的地位，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)法律進(jìn)行明確規(guī)定。另外，如果此時(shí)債權(quán)人是銀行，購(gòu)房者就處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，在兩個(gè)債權(quán)之間如何平衡和取舍，一定會(huì)給法官造成困擾。在沒(méi)有明確法律依據(jù)的情況下，就使購(gòu)房者債權(quán)超越普通債權(quán)顯然是依據(jù)不足 的，其從法理角度對(duì)于普通債權(quán)尚無(wú)優(yōu)先效力，更何況法定的建設(shè)工程權(quán)以及物權(quán)，這時(shí)候購(gòu)房者的利益未必能夠得到應(yīng)有的保障。那么我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)于批復(fù)的答復(fù)與現(xiàn)行的民法相悖。 缺乏明確的預(yù)告登記制度 《物權(quán)法》賦予了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人絕對(duì)限制他人處分該不動(dòng)產(chǎn)的保全效力，但是在實(shí)際的實(shí)踐中并沒(méi)有得到較好的利用。這些問(wèn)題產(chǎn)生的根源在于我國(guó)的預(yù)告登記制度不完善，比如開(kāi)發(fā)商在銷售房屋之前未取得銷售許可，而此時(shí)消費(fèi)者購(gòu)買房屋是無(wú)法進(jìn)行預(yù)告登記的，這時(shí)候如果出現(xiàn)一房多賣或者是開(kāi)發(fā)商的房屋被抵押出去的情形， 購(gòu)房者是無(wú)能為力的，因?yàn)槠洳](méi)有經(jīng)過(guò)法定的公示程序，司法實(shí)踐中由于購(gòu)房者的法律意識(shí)淡薄，其買到房屋后，即使是期房也只是等待房屋交付，而沒(méi)有意識(shí)到需要通過(guò)法律的途徑去維護(hù)權(quán)利，防范風(fēng)險(xiǎn)。一旦這個(gè)階段，開(kāi)放商將商品房抵押出去，如果事先有了預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法與債權(quán)人進(jìn)行登記，這實(shí)際上是對(duì)購(gòu)房者本身的保障。但是如果沒(méi)有進(jìn)行登記，那么債權(quán)人作為善意的第三人理所當(dāng)然享有抵押權(quán)。那么后續(xù)一旦出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者就失去了保護(hù)自己權(quán)利的武器。 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》還不完善，購(gòu)房者主體范圍規(guī)定不明 另外，我們發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題的根源就在于我們國(guó)家沒(méi)有從基本法的層面明確保障購(gòu)房者的權(quán)益。我們發(fā)現(xiàn)對(duì)于購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)只是散見(jiàn)于司法解釋中，沒(méi)有上升到基本法的高度。實(shí)際上，購(gòu)房者是屬于消費(fèi)者范疇的，但是由于房屋是一種特殊性的商品，所以他區(qū)別于普通商品，目前在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中沒(méi)有針對(duì)購(gòu)房者的特殊規(guī)定，但實(shí)際上商品房上存在抵押就是商品瑕疵的體現(xiàn)。所以我們?cè)诮窈笠獙?duì)《消法》進(jìn)行完善。 從《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》中對(duì)享有優(yōu)先權(quán)購(gòu)房者的規(guī)定來(lái)看，關(guān)于“支付全部購(gòu)房款”這一條件是不存在爭(zhēng)議的，但“支付大部分購(gòu)房款” 中的“大部分”該如何界定仍需其他相關(guān)法律規(guī)定予以補(bǔ)充明確；而且對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際上