【文章內容簡介】 1次，并做好設備運行記錄，及時發(fā)現和處理設備的各類故障隱患。 維修人員每 日 10:00、 22:00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現的問題應及時采取整改措施，暫時不能解決的應及時上報主管部門。 安全防范設施 物業(yè)服務企業(yè)應根據小區(qū)安全防范設施配備的實際情況，選擇做好下列維護保養(yǎng)工作： —— 監(jiān)控系統，做到： ? 設備設施 24小時運轉正常，實現對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰； ? 按設備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進行檢修保養(yǎng)； ? 設備出現故障，能及時修復。 —— 門禁系統，做到： ? 每周巡視 1次，保證系統工作正常； ? 門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季 1次； ? 一般性故障 2小時內修復 ；較為復雜的故障 2日內修復。 —— 電子巡更，做到： ? 調試保養(yǎng)每季 1次，保證正常運行； ? 保持巡更時間、地點、人員和數據的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。 —— 周界防范系統，做到： ? 主機除塵，壓線端子牢固，每年對射探頭牢固性檢查 1次； ? 報警系統有效性測試每周 1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號； DB 37/T — 2021 12 ? 系統發(fā)生故障，一般性故障 1小時內修復，較為復雜的故障 24小時內修復。 防雷接地系統 每年對避雷裝置進行 2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復。 高層建筑每年雨季 前對避雷系統進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。 協助公共秩序維護服務 人員要求 專職公共秩序維護人員中 55周歲以下的人員占總數的 60%以上，身體健康，有較強的責任心，能協助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序。 有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、安防器械和設備。 配備對講裝置或必要的安全護衛(wèi)器械。 門崗 建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位。 保障值班電話暢通，接聽及時。 各出入口 24小時值班，主出入口雙人值勤， 7:00～ 9:00、 17:00～ 19:00設立崗，按照委托合同 要求進行進出車輛管理、訪客登記。 對大型物品搬出進行登記，記錄規(guī)范、詳實。 對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問。 保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通 ，阻止小商小販、可疑人員隨意入內 。 巡邏 制定詳細的巡查方案，小區(qū)院落、車庫、車場每 3小時巡查 1次 ，重點部位增加巡查頻次。 每天定時巡查 樓梯間等室內公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現象。 巡查中發(fā)現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施。 車輛管理 按車輛行駛要求設立標識牌和標線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標識規(guī)范。 按 照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。 車庫門禁系統、車庫內照明、消防設備設施配置齊全并保持正常使用。 收取車輛看管費的車場、車庫設專人 24小時值班，車輛出入記錄規(guī)范、詳實。 車場、車庫不應私自改建、分隔、拆除。 非機動車應定點停放。 監(jiān)控 設有監(jiān)控室的應有專人 24小時值班，交接班記錄規(guī)范、詳實。 監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應按規(guī)定及時趕到現場進行處理。 監(jiān)控的錄入資料至少保持 30日，有特殊要求的參照相關規(guī)定或 行業(yè)標準執(zhí)行。 緊急事故防范 DB 37/T — 2021 13 對洪澇、地震等突發(fā)性自然災害，火災、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。 對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關部門。 每年組織 1次以上應急預案演習。 保潔服務 樓內保潔 樓層通道和樓梯臺階，每日清潔 1次，地面每周濕拖 1次。 樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等每周清潔 1次。 天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每季清潔 1次。 共用門窗玻璃，每 2月擦 拭 1次，目視干凈。 電梯轎廂地面、四壁每日清潔 1次，目視干凈。 外圍保潔 道路每日清掃 1次，目視無明顯雜物、污跡和積水；雨雪天氣及時清掃主要道路，方便出行。 綠化帶每 2日清潔 1次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數，目視無雜物。 水景開放期內，每 2日清潔 1次，水面無明顯漂浮物。 休閑娛樂、健身設施每 2日擦拭 1次。設施表面干凈，地面無雜物。 3米以下庭院燈、草坪燈每月清潔 1次，目視干凈。 標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每月清潔 1次，目視干凈。 天臺、明溝、上人屋面每 2月清潔 1次，無垃圾堆放，排水順暢。 設有公 共衛(wèi)生間的，每日清潔 1次 ； 每月 1次對公共衛(wèi)生間進行消殺 。 車庫、車棚 地面每 2日清潔 1次，每 2月沖刷 1次。保持空氣流通，地面無明顯雜物、垃圾、積水。 天花板、墻面每季清潔 1次，無蜘蛛網。 門窗、消防箱、指示牌、指示燈、防火門、箱柜等公共設施每季清潔 1次。 垃圾收集與處理 應設置生活垃圾 集中投放點 ，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾。 建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，定期外運。 垃圾桶、果皮箱每月清潔 2次。 衛(wèi)生消殺 蚊、蠅、蟑螂孳生季節(jié)每月消殺 1次，其它根據季節(jié)和當地情況制定具體計劃；滅鼠每半年進行 1次，無 明顯鼠跡。 綠化服務 根據住宅小區(qū)內綠化實際情況應做到： —— 對草坪、花卉、樹籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護，保持觀賞效果； —— 定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積小于 10%； —— 對花卉、草坪、綠籬、喬灌木等適時補植更新，存活率達到 90%，土地無明顯裸露； DB 37/T — 2021 14 —— 適時 進行 防凍保暖 ，定期噴灑藥物，預防病蟲害； —— 樹木側枝分布基本均勻，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦。 9 四星級 硬件設施要求 小區(qū)內地面停車位數量不多于小區(qū)總停車位數量的 10%。 專用固定停車泊位 不少于 /戶 。 住宅小區(qū)應 具備 門禁 系統、監(jiān)控系統、電子巡更系統 或其他 2項以上安全防范設施 。 小區(qū)宜建有配套的 休閑活動中心、場地 或 固定活動館所 ，以及滿足業(yè)主需求的 體育活動設施。 新建小區(qū)綠地率不應低于 30%，舊區(qū)改建不宜低于 25%。 住宅小區(qū)公共服務設施的配建水平應與居住人口規(guī)模相對應。 綜合管理服務 前期物業(yè)服務企業(yè)應向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。 承接項目時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 客戶服務接待場所工作時間不少于 8小時，其它時間設置值班人員。設置并公示 24小時服務電話。 24小時 受理業(yè)主或 物業(yè) 使用人報修。急修 20 分鐘 內到現場處理，一般修理 1天內完成（預約除外）。 對業(yè)主或 物業(yè) 使用人的投訴在 2天內答復處理。 住宅小區(qū)項目經理應具有物業(yè)管理師資格，有 4年以上的物業(yè)服務工作經驗，并有 2年以上住宅小區(qū)項目經理任職經歷。 實行酬金制物業(yè)服務收費方式的物業(yè)服務企業(yè)每年至少公布 2次服務資金的收支情況。 能提供 5種以上便民（無償）服務，如電瓶車接送、配置手推車、 短時間內物品存放 、郵件收發(fā)、信息咨詢等。 每年開展 3次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。 每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 80%，每季至少 1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率達 90%以上 。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達 90%，處理率達 90%以上。 房屋管理與維修養(yǎng)護服務 房屋管理 制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法、戶外設置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。 小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯。 房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。 樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部分牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用安全。 室外 招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損。 封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。 建筑設計有要求外不應安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等。 DB 37/T — 2021 15 對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關部門。 維修養(yǎng)護 巡查 物業(yè)服務企業(yè)應根據小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查項目，包括： —— 每年 1次觀測房屋結構，發(fā)現特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定； —— 每季檢查 1次墻體、墻面； —— 每年檢查 2次頂棚； —— 每年檢查 2次樓梯、扶手； —— 每年檢查 2次屋面保溫隔熱層、防 水層； —— 每年檢查 2次天臺扶欄、公共防盜網； —— 每年檢查 2次散水坡、雨檐臺、連廊； —— 每年全面檢查 2次樓板、地面磚； —— 每年檢查 2次通風口； —— 每月巡查 1次小區(qū)各標識； —— 每 2周全面檢查 1次公共門窗； —— 每 2周巡查 1次路面、側石、井蓋等； —— 每 2周巡查 1次圍墻； —— 每 2周巡查 1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品； —— 每 2周巡查 1次室外健身設施、兒童樂園。 維修服務 在房屋巡查中發(fā)現的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)服務費用中支出的維修項目應在 2日內組織修復；需要動用維修資金的，應及時編制維修計劃或專項維修資金使用計劃， 并于 2日內向業(yè)主委員會提出書面申請，根據業(yè)主大會的決定組織維修。 裝飾裝修管理 受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協議， 告知業(yè)主或 物業(yè) 使用人裝修須知 和注意事項。 裝飾裝修期間每日巡查 1次現場，發(fā)現業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或 違規(guī)裝修 ，影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應 及時勸阻或制止 ；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公示。 裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事 人按照約定處理。 委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在 2～ 3日內清運。自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在 2～ 3日內清運。 共用設備設施運行、維修、保養(yǎng)服務 供配電 總配電室專人值守，每 4小時檢查 1次設備運行狀況，對主要運行參數進行查抄；具備無人值守條件的配電室每日檢查 1次，用電高峰時期適當增加巡視次數；其它低壓配電室每 2周巡查 1次。 高低壓配電柜、變壓器每年 1次檢修除塵，按要求對高低壓配電設備、絕緣工具進行打壓檢測。 DB 37/T — 2021 16 配電室安全標識、安全防護用品齊全，通風照 明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入；無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。 無自身系統故障引起的計劃外大面積停電。 公共照明 院落、樓道照明每 2周巡查 1次，并及時修復損壞的開關、燈口、燈泡。 保持公共照明燈具清潔，亮燈率 95%以上；院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。 公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年 1次，控制柜工作正常，無損壞組件；燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率 90%以上。 電梯 配備專業(yè)管理人員，電梯設備運行情況每日巡查 2次，記錄規(guī)范、詳實； 保證電梯 24小時運行，轎廂內按鈕、照明燈具等配件 保持完好，轎廂內整潔。 委托專業(yè)電梯維保單位按質監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關記錄。 電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應及時通知電梯維保單位，并督促維保單位對故障進行修復，一般性換件維修 1日內完成，較為復雜維修 3日內完成；發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應立即通知電梯維保單位，并在 15分鐘內到達現場，開展應急處理，協助專業(yè)維修人員進行救助；物業(yè)服務企業(yè)保存相關記錄。 給排水 生活供水 泵房設備運行情況每日檢查 2次；地下室、管道井等部 位明裝管線、閥門巡查每 2周 1次。 水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年 1次，保證正常供水；水泵潤滑點注油每月 1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少 1次。 水箱、水池每年清洗 2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質進行化驗，二次供水水質符合國家飲用水標準。 水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性。