婺城區(qū)中小學(xué)招生報(bào)名注意事項(xiàng)樣例5(編輯修改稿)
2025-05-27 23:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 安置、土地使用權(quán)“招標(biāo)、拍賣、掛 牌”出讓等方面的風(fēng)險(xiǎn)，以上幾點(diǎn)集中為一個(gè)難點(diǎn)，既利益 如何進(jìn)行分配與平衡的問題。下面將針對(duì)以下幾個(gè)方面，對(duì)開發(fā)商開發(fā)過程中應(yīng)該特別注意防范的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析： 一、土地征收的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于法律規(guī)定農(nóng)村土地為集體所有，因此作為城中村的集體土地、宅基地在沒有經(jīng)國(guó)家征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地之前不可以在土地市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定城中村改造建設(shè)的前提必須通過將城中村的集體土地變性為國(guó)有土地。雖然國(guó)務(wù)院制定的《土地管理實(shí)施條例》第二條規(guī)定“下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有： （五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的 土地”，城中村成員“農(nóng)轉(zhuǎn)居”后集體所有的土地屬于全民所有即國(guó)家所有，而對(duì)如何轉(zhuǎn)化并未提及，根據(jù)我國(guó)《憲法》、《土地管理法》規(guī)定不能無償?shù)膶⒓w土地征收為國(guó)有土地。因此，集體土地變性的唯一途徑即為國(guó)家需支付數(shù)以億計(jì)的征收土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)征收集體土地。然而，地方政府是不會(huì)拿出如此巨大的資金投入土地征收的。因此就會(huì)在征收過程中引進(jìn)社會(huì)的資金用于支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等。之后再根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求將土地使用權(quán)通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的方式出讓給參與競(jìng)買的開發(fā)商。而原提供資金給政府進(jìn)行征收的投資者往往是最 想獲得該土地的使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，但是根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定土地使用權(quán)的出讓進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的只能通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的方式進(jìn)行。只要土地使用權(quán)進(jìn)入了“招標(biāo)、拍賣、掛牌”程序，原提供資金給政府進(jìn)行征收的投資者極有可能在競(jìng)買中落敗。在以往早期的房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)期，絕大部分開發(fā)商與政府在簽訂投資協(xié)議時(shí)，會(huì)要求政府部門在制定“招標(biāo)、拍賣、掛牌”文件中設(shè)置注冊(cè)資金、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、稅務(wù)注冊(cè)地、投資規(guī)模、企業(yè)資質(zhì)等排他性的限制條件，為特定的開發(fā)商量身定做，排斥意向外的競(jìng)買人參加招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，有的地 方在出讓公告中甚至規(guī)定：申請(qǐng)人必須是全國(guó)零售業(yè)前五名、必須繳納 1 億 5 千萬美元或等值外幣的競(jìng)買保證金、必須具有國(guó)際認(rèn)證的賽車資格等等，才能參加競(jìng)買。而今， 2021 年 9 月 28 日國(guó)土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 (中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第 39 號(hào) )，第十一條明確規(guī)定“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。掛牌出讓的，出讓公告中規(guī) 定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前 2 天。對(duì)符合招標(biāo)拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請(qǐng)人，出讓人應(yīng)當(dāng)通知其參加招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)?！?，并且還明確規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，前述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。” 那么，如何方能保證開發(fā)商的前期投資利益？開發(fā)商應(yīng)在與地方政府簽訂的投資協(xié)議中約定若建設(shè)項(xiàng)目
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