【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（ 6層、樓高約 28m），西面緊臨中航路 ,隔路與天虹商場(chǎng)的停車場(chǎng)相望。 項(xiàng)目的 SWOT(優(yōu)劣勢(shì) )分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： 216。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。佳和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障，又可享都市之寧?kù)o。 216。 屬于地鐵沿線物業(yè)。 216。 戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。 216。 架空層泛會(huì)所概念，可滿足都市人對(duì)環(huán)境 的需求。 216。 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質(zhì)量的信心。 216。 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計(jì)。 216。 智能化配置先進(jìn)，電梯及會(huì)所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。 216。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。 216。 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。 劣勢(shì)（ W）： 216。 覆蓋率較高，地面無(wú)花園及廣場(chǎng)。 216。 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層 10戶或 24戶，每層戶數(shù)較多。 216。 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。 216。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開揚(yáng)。 216。 用作寫字樓，其昭示面較弱。 216。 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車流量較大，由西到東至地盤的便捷度不夠。 216。 北面、西 面及東面均為臨時(shí)用房，較亂。 216。 項(xiàng)目推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。 216。 物業(yè)管理公司的知名度不夠。 O（機(jī)會(huì)）： 216。 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。 216。 項(xiàng)目 11 月 24日借住交會(huì)開盤，有利于快速樹立項(xiàng)目形象。 216。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷售提供了機(jī)會(huì)。 T（威脅）： 216。 福田區(qū)越來(lái)越多的住宅項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆優(yōu)，會(huì)分流部分客戶。 216。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)分流部分客戶。 216。 2020 年全市小戶型物業(yè)大量推出。 216。 黃木崗、紅 荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶。 項(xiàng)目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群分析 物業(yè)定位 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的 SWOT 分析，我們把項(xiàng)目定位為： 事業(yè)、生活、休閑 —盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)。 ——強(qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)的商業(yè)價(jià)值 目標(biāo)客戶群分析 根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分組成 216。 SOHO 類的中小型公司或個(gè)人 216。 對(duì)都市較依賴的其它公司或個(gè)人 216。 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司 216。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層 216。 周邊原居民 216。 鐘愛都市生活的其他人 216。 投資客戶 銷售賣點(diǎn)組織 ——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時(shí)尚感來(lái)展開。 216。 位于城市核心商業(yè)區(qū)，具有無(wú)與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 216。 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的稀缺性。 216。 宜商、宜住、宜租。 216。 建筑本體的會(huì)務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。 216。 架空層泛會(huì)所 ——?jiǎng)?chuàng)造都市悠閑新生活。 216。 罕有復(fù)式單位送空中花園。 216。 信息點(diǎn)多、智能化程度高。 216。 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。 216。 投資回報(bào)率高，無(wú)論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購(gòu)買價(jià)值。 項(xiàng)目的綜 合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略 本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于因位置而帶來(lái)的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。因此本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于：挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來(lái)的巨大優(yōu)勢(shì)，另外，通過現(xiàn)場(chǎng)包裝、樓盤自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的引導(dǎo)，來(lái)消除、克服項(xiàng)目的劣勢(shì)。 第三篇 商業(yè)部分分析 地塊的商業(yè)價(jià)值分析 地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的 1—4 層為電子類主題商場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)情況較差，物業(yè)的檔次也較低。西側(cè)緊臨中航路，但從現(xiàn)狀來(lái)看，人流和車流都較少，路況也較差，路上行道樹茂密、路燈昏暗， 僅有飲食小店和一家小書店，商業(yè)氛圍極差。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車及來(lái)往貨車，來(lái)往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座 3000 平方米的幼兒園， 2 棟 30 層的高層住宅及 6 層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來(lái)看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國(guó)的聯(lián)系。無(wú)法形成商業(yè)氛圍。 地塊的商業(yè)人流可以這樣描述： 50米以外，商業(yè)氛圍濃厚， 50米以內(nèi)人流稀少。 項(xiàng)目的 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： ◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。 ◆ 主題鮮明，具有相對(duì)唯一性。 ◆ 連接?xùn)|西向?qū)掃_(dá) 米的內(nèi)街設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流，聚集人氣。 ◆ 商業(yè)裙樓的設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代，充分考慮商業(yè)氛圍的營(yíng)造。 ◆ 距未來(lái)地鐵站口僅 50余米。 劣勢(shì)（ W）： ◆ .四周的商業(yè)氛圍不濃厚。 ◆ .商場(chǎng)臨街面少。 ◆ 門前缺乏商業(yè)廣場(chǎng)，很難聚集人氣。 ◆ 現(xiàn)狀來(lái)看，樓盤的昭示性不強(qiáng)。 機(jī)會(huì)（ O）： ◆ 新人類主題商場(chǎng)是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 ◆ 振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展。 ◆ 福田的娛樂及休閑場(chǎng)所相對(duì)缺乏 。 威脅（ T）： ◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。 ◆ 銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)以招租為主，勢(shì)必會(huì)分流客戶。 ◆ 99年主題式商業(yè)大量推出，而其中許多商業(yè) 2020年經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)打擊投資客的信心。 商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議 從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場(chǎng)空白點(diǎn)。佳和華強(qiáng)大廈 4 樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過于求。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場(chǎng)到萬(wàn)佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場(chǎng)，區(qū)內(nèi)大大小 小 40余家商場(chǎng)星羅密布，華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購(gòu)物必到之處。 項(xiàng)目的位置已告訴我們：與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向。求異，才有取勝的可能。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。 如果說(shuō) 2 層商場(chǎng)的銷售無(wú)需主題也可以進(jìn)行， 4 樓商場(chǎng)的銷售或招租，確定主題就成了必然。 華強(qiáng)北到底還缺什么？我們能給予華強(qiáng)北的是什么？ 在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：華強(qiáng)北沒有為新新人類及新銳人類（思想前衛(wèi)、追求時(shí)尚的人）服務(wù)的主題商場(chǎng)。 其實(shí)，在深圳也只有東門的西華宮、南國(guó)影院 等幾處有為他們服務(wù)的專門店。 新新人類及新銳人類是什么？他們?cè)谀睦铮克麄兊馁?gòu)買能力如何？ 新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。從事 IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計(jì)行業(yè)。他們的職業(yè)要求、他們的價(jià)值觀念都需要他們另類、創(chuàng)新。 西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購(gòu)物點(diǎn)。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場(chǎng)差異性并不明顯，但經(jīng)營(yíng)情況卻一路看漲。 廣州的流行前線，亦屬較低層次的新新人類購(gòu)物場(chǎng)所。它是與地鐵站相連的地下商場(chǎng)， 建筑面積約 7000平方米。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。 1999年開業(yè)，現(xiàn)在不僅名享廣州，而且揚(yáng)名深圳。 流行前線的業(yè)態(tài)，與東門普通商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種有著較多的一致性。其裝修檔次也屬于中低檔，但它的成功之處在于兩個(gè)方面： 客戶定位明確，名稱與客戶聯(lián)系性強(qiáng)。 業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場(chǎng)中合理布局，充分滿足了人們購(gòu)物、休閑的綜合需求， 具體做法是： a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。 b. 在人流逛街的疲憊尺度，如： 50—80米，再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。 新新人類和新銳人類在中國(guó)漸漸被商家重視。現(xiàn)在的商家都開始把目光轉(zhuǎn)移在他們身上，從圖書出版社、電影娛樂、電子通訊、汽車房產(chǎn)，到一貫保持中庸的聯(lián)想電腦、 TCL 電腦、西門子手機(jī)，也打出時(shí)尚牌，滿足他們的需要。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時(shí)代、深圳青年等。并且，勢(shì)頭之猛，讓人側(cè)目。 商場(chǎng)從消費(fèi)人群定位，較之從業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)品種進(jìn)行主題定位有更大的包容性。業(yè)態(tài)及品種主題受制于消費(fèi)時(shí)期的變化，如：家居城，在區(qū)域住宅需求量增長(zhǎng)期，其需求也旺盛，反之，則難以生存。而從消 費(fèi)人群定位，則更具有長(zhǎng)期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時(shí)代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。如：女人世界等。 一站式購(gòu)物是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，萬(wàn)佳、家樂福、沃爾瑪為家庭一站式購(gòu)物提供了機(jī)會(huì)，它們的符合人的購(gòu)物習(xí)慣，所以在不斷興旺。而為各種人群，如：女人、男人、兒童、新新人類等服務(wù)的一站式購(gòu)物商場(chǎng)的快速發(fā)展也就成了需求的必然。 深圳 “吧 ”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。吧在早期，也特別分散，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為成行成市了，如：南園路臺(tái)灣花園旁一棟舊樓就聚集了 “本色吧 ”等 5 家。本項(xiàng)目設(shè)吧城有以下幾個(gè)理由： a. 它是深圳市場(chǎng)的空白 點(diǎn) b. 城市生活的新種類 c. 贏利能力強(qiáng) d. 區(qū)域性強(qiáng) e. 本項(xiàng)目的硬件配合 開 “吧 ”必辦手續(xù)： a衛(wèi)生防疫部門 b 環(huán)保部門 c 消防部門 d 文化部門 e 工商部