【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 后房?jī)r(jià)下跌的主觀預(yù)期十分強(qiáng)烈，隨后被寄予厚望 “金九銀十 ”市場(chǎng)也沒(méi)有顯現(xiàn)火熱的場(chǎng)面，四季度全球經(jīng)濟(jì)衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，宏觀調(diào)控掉轉(zhuǎn)方向，由 “一防一控 ”轉(zhuǎn)向 “保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需 ”，歷史罕見(jiàn)的百日內(nèi)五次降息，為發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，國(guó)家及各地方政府從 “”到 “”相繼出臺(tái)了一系列保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的調(diào)稅減息政策，營(yíng)造相對(duì)寬 松的信貸環(huán)境，將最大的實(shí)惠讓利于購(gòu)房者，對(duì)于樓市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的修正，在眾多新政的綜合利好下， 08年末的二手樓市出現(xiàn) “止跌 ”隨之 “上揚(yáng) ”趨勢(shì)，讓年末天津市二手樓市不論在市場(chǎng)信心、購(gòu)買(mǎi)意愿還是交易量上均有所好轉(zhuǎn)。 2020年天津二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交價(jià)格漲幅趨緩 2020年天津市二手房市場(chǎng)成交價(jià)格總體表現(xiàn)漲幅趨緩、小幅震蕩，全年整體交易價(jià)格為 5272元 /平米，與去年同比上漲了 %，其中中心城區(qū)成交均價(jià)為 6834元 /平米，同比上漲 %，環(huán)城四區(qū) 4554元 /平米，同比上漲 %，濱海新區(qū) 4458 元 /平米，同比上漲 %，郊縣五區(qū) 2754元 /平米，同比上漲 %。 圖表 4： 2020年與 2020年天津市二手房均價(jià)走勢(shì)比對(duì) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 我愛(ài)我家 圖表 5： 2020年 天津中心 城區(qū)二手房均價(jià)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家 與 2020年的一路上揚(yáng)相比， 08年天津市二手住宅的平均交易價(jià)格漲幅逐漸 趨緩，并在第二季度開(kāi)始出現(xiàn)震蕩局面，最終使得全年的交易均價(jià)維持在小范圍內(nèi)波動(dòng)。我愛(ài)我家認(rèn)為，自年初起，市場(chǎng)被觀望氣氛籠罩，且隨著奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)、全球經(jīng)濟(jì)衰退以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)減速，觀望日漸濃郁，購(gòu)房需求大幅萎縮，成交價(jià)格也經(jīng)歷了由漲到穩(wěn)再到下滑的過(guò)程，全年國(guó)家宏觀調(diào)控的逆轉(zhuǎn)使得消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心大幅下降，加之年內(nèi) CPI 的一路上漲，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力減弱，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期隨之強(qiáng)烈；其次 “拐點(diǎn)論 ”、一線城市房?jī)r(jià)下跌、一手房由打折促銷(xiāo)到明顯降價(jià)也勢(shì)必動(dòng)搖其周邊二手房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺；再?gòu)墓┬桦p方來(lái)看，市場(chǎng)中需求的萎縮直接導(dǎo)致 房源的供給剩余，供需比例失衡導(dǎo)致業(yè)主的出售心態(tài)急切，部分業(yè)主在售價(jià)上出現(xiàn)松動(dòng)以盡快將房屋出手套現(xiàn)，綜上因素全年全市不同區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的降幅，但基于區(qū)域、配套及現(xiàn)房三大傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，二手房均價(jià)的降幅小于一手。 2020年區(qū)域成交中心城區(qū)仍居主流 區(qū)域比重略有變化 圖表 6： 2020年與 2020年區(qū)域交易量比重對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： 我愛(ài)我家 據(jù)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)以及郊縣五區(qū)四大區(qū)域中，中心城區(qū)成交占比 %，與去年相比下降了 %，仍居于主流位置，環(huán)城四區(qū)成交占比%，同比下降 %，濱海新區(qū)占比 %，同比上漲 %，郊縣五區(qū)占比 %，同比上漲 %。 對(duì)于以上數(shù)據(jù)變化，我愛(ài)我家認(rèn)為，隨著全市區(qū)域發(fā)展的變化，二手房的區(qū)域格局也在逐漸變化，中心城區(qū)既是天津市的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，又是連接全市各區(qū)域的樞紐，不論其地理位置的優(yōu)越還是對(duì)其他區(qū)域的輻射作用，其二手房市場(chǎng)的成交以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)居于主流地位；近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)天津以及天津市內(nèi)區(qū)域功能的重新定位，環(huán)外各區(qū)的市場(chǎng)也日漸活躍，尤以國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn) ——濱海新區(qū)的崛起為主，隨著濱海新區(qū)對(duì)整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)的龍頭帶動(dòng)作用日益凸顯，濱海地區(qū)的外來(lái)人口大幅增加，外來(lái)人口的增量無(wú)疑為該區(qū)域二手房市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)大的需求，此外， 08 年大港區(qū)的數(shù)月成交第一也一改過(guò)去塘沽區(qū)一枝獨(dú)秀的局面，形成了齊頭并進(jìn)的勢(shì)頭；今年環(huán)城四區(qū)的交易比重與去年相比基本持平，環(huán)城四區(qū)緊鄰 天津中心 城區(qū)，在中心城區(qū)的輻射下，其交通、配套等都實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，今年該區(qū)域內(nèi)多個(gè)新建商品房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)上市，日后隨之進(jìn)入流通領(lǐng)域之后，二手房的交易將會(huì)更加活躍。 2020年天津二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中小戶型成絕對(duì)主流 圖表 7： 08年 1月至 08年 12月交易面積比重對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： 我愛(ài)我家 圖表 8： 08年 1月至 08年 12月交易居室比重對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家 縱觀 2020年的成交居室及面積分布，可以看出 90平米以下一、二居室戶型成為交易的絕對(duì)主力，據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，全年成交中 60平米以下房源占總體成交的 %， 6090平米區(qū)間內(nèi)房源成交占比 %，二者共計(jì)達(dá)近 80%，居室分類來(lái)看，一居室占總體成交的 %，二居室房源更是占總體成交的一半以上，達(dá) %；面積 90 平米以上、三居及三居以上戶型在總體成交中所占比例相對(duì)較小。 我愛(ài)我家認(rèn)為，在國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的有利調(diào)控下，中小戶型房源得以迅速發(fā)展，成為交易主力軍，一方面在存量房市場(chǎng)中，中小戶型供給大，伴隨國(guó)家政策的側(cè)重，購(gòu)買(mǎi)此類住房的優(yōu)惠也較大，近年來(lái)房?jī)r(jià)的飛漲、物價(jià)的攀升使得居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力下降，中小戶型以面積適中、功能適當(dāng)、總價(jià)較低的高性價(jià)比博得大多數(shù)自住型置業(yè)群體的青睞，其中兩居室房源更加適用于家庭改善型居住，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)不明確，也擔(dān)心將來(lái)一居換兩居難以實(shí)現(xiàn)，因此多數(shù)購(gòu)買(mǎi)力稍高的置業(yè)者選擇直接購(gòu)買(mǎi)兩居室住房 ，因此所有成交中兩居室房源成交比重占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；而三居及三居以上的住房在成交中一直保持較低的比例，一方面自“”新政以來(lái)改善型需求被壓制，近期的各項(xiàng)政策也并未涉及此類房源，另外，在購(gòu)買(mǎi)此類住房的客戶中多以已擁有自住房的投資型購(gòu)房者居多，綜合宏觀政策以及供需關(guān)系來(lái)看，三居及三居以上房源尤其是高端住宅市場(chǎng)的成交難超中小戶型普通住宅。 2020年天津二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)交易總價(jià)變化平穩(wěn) 圖表 9： 08年 1月至 08年 12月交易價(jià)格比重對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： 我愛(ài)我家 從我愛(ài)我家對(duì)全年交易總價(jià)的變化情況統(tǒng)計(jì)來(lái)看