【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 入與對(duì)商家的賠償損失較慘重。 ●免門(mén)票的好 處是游客量增加后增加了公園的商氣。使投資經(jīng)營(yíng)者和租賃經(jīng)營(yíng)者受益，在收取他們的費(fèi)用上要好于以前。另外是招標(biāo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)上的價(jià)格會(huì)有所上升。新華公園預(yù)計(jì)可把租賃費(fèi)或承包費(fèi)上調(diào) 50％ — 100％。 ●免門(mén)票對(duì)公園方面的壓力一是固定收入損失，二是維護(hù)管理成本上升，三是發(fā)展后勁喪失，四是員工利益受到損害。 ●如果可選擇，被訪公園全部?jī)A向重收門(mén)票，寧肯不要財(cái)政補(bǔ)助，況且現(xiàn)在也沒(méi)有。認(rèn)為這一樣可以營(yíng)造好的景觀與經(jīng)營(yíng)環(huán)境、集聚人氣。 ●他們認(rèn)為成都普通公園完全免費(fèi)開(kāi)放條件尚不成熟。①政府財(cái)力補(bǔ)助與公園自我造血機(jī)能不足；②市民素質(zhì) 參差不齊，對(duì)綠化景觀的損害加重；③公園體制不適應(yīng)完全開(kāi)放，缺乏應(yīng)對(duì)積極性與活力；④若要搞社會(huì)公益公園，員工要有收入保障，國(guó)外管理員享受公務(wù)員待遇。 ●主張分步分批開(kāi)放，條件成熟一個(gè)開(kāi)放一個(gè)。政府應(yīng)在體制上支持公園改革，有合適企業(yè)愿合作經(jīng)營(yíng)公園，政府應(yīng)支持允許。如引入企業(yè)冠名或合作經(jīng)營(yíng)，或在不破壞公園整體風(fēng)格面貌的前提下搞主題園。另一方面，政府要相應(yīng)增加事業(yè)撥款與建設(shè)資金，不要讓公園單方面作犧牲，最終導(dǎo)致總體服務(wù)水平與景觀質(zhì)量的下降。 CDMR 成都市場(chǎng)研究有限公司 研究報(bào)告 16 被訪公園每年更新改造資金來(lái)源、數(shù)額及舉辦大型活動(dòng)與收益情況 六家公園近 兩年的更新改造資金有兩個(gè)來(lái)源。一是自籌，二是財(cái)政撥款?？偟氖乔罢哒即箢^。舉辦大型活動(dòng)方面以傳統(tǒng)的竹文化展、篝火晚會(huì)、花會(huì)等比較多，還有就是新華公園的公益性、商業(yè)性活動(dòng)。但總的開(kāi)展項(xiàng)目不多、不頻繁，收入不理想。游樂(lè)園暫時(shí)還是空白點(diǎn)。從效益情況看，新華、人民、棠湖、寶資山四家盈利，望江公園 1 家虧損。此外，夜間游覽項(xiàng)目或活動(dòng)除了新華公園，幾乎都尚未開(kāi)展。晚上 8 點(diǎn)多就早早關(guān)門(mén)了。 ●新華公園 ●人民公園 ●棠湖公園 ★寶資山公園 ★望江樓公園 ★市游樂(lè)園 更新改造資金來(lái)源與數(shù)額 2021年 自籌 200萬(wàn) 100萬(wàn)，園林局補(bǔ)助，用于拆墻透綠 財(cái)政撥款 30萬(wàn) 自籌 1000萬(wàn) 門(mén)票返還款 20萬(wàn) 自籌 2個(gè)項(xiàng)目 60萬(wàn) 2021年 無(wú) 200萬(wàn)用于拆墻透綠 財(cái)政撥款 25萬(wàn) 自籌 300萬(wàn) 望月臺(tái)景區(qū)改造財(cái)政 撥 100萬(wàn) 無(wú) 2021年 園林局撥款 60萬(wàn)，用于文化廣場(chǎng)改造 未定 財(cái)政撥款 500萬(wàn) 自籌 160萬(wàn) 上報(bào) 100萬(wàn)，計(jì)劃未下來(lái) 無(wú)計(jì)劃 舉辦大型活動(dòng) 2021年 公益性的多，如黨的生日、八一建軍、扶貧助困等，商業(yè)性的少。 春季花展，秋季菊展，每年如此 海棠花會(huì) 無(wú) 竹文化展 無(wú) 2021年 公益的同上，紅旗連鎖 、華西報(bào)武術(shù)擂臺(tái)賽、殘疾人申奧 同上 同上 慶國(guó)慶、元旦游園活 動(dòng)、篝火晚會(huì) 無(wú) 無(wú) 2021年 藍(lán)劍啤酒節(jié)、冷淡杯 看世界杯 同上 同上 元旦游園活動(dòng) 準(zhǔn)備：篝火晚會(huì)、 OK比賽、燈謎 擬辦竹文化展 無(wú) 虧贏利狀況 三年都贏利 兩年都贏利 預(yù)計(jì) 2021年持平 三年都盈利 三年都盈利 持平（ 2021年） 202 2021年虧損 無(wú) CDMR 成都市場(chǎng)研究有限公司 研究報(bào)告 17 未來(lái)兩年改擴(kuò)建打算及同其他實(shí)體合作的情況 未來(lái)兩年的改擴(kuò)建項(xiàng)目要么沒(méi)定、要么規(guī)模較小。只有望江樓公園改擴(kuò)建投入較大，計(jì)劃有 200 多萬(wàn)。其他集中在文化活動(dòng)廣場(chǎng)和綠化景觀改造、供電 照明系統(tǒng)改造、綠化、房屋維修。 同實(shí)體合作基本都有過(guò)接觸經(jīng)歷，但除了新華公園，均無(wú)象樣成果。其原因一是體制，二是自主權(quán)少，三是對(duì)公園經(jīng)營(yíng)的限制。 新華公園在同外來(lái)民間資金的合作上一枝獨(dú)秀，采用的 BOT 方式引入項(xiàng)目資金累計(jì)達(dá) 4000 萬(wàn)元。做法十分值得借鑒。 ●新華公園 ●人民公園 ●棠湖公園 ★寶資山公園 ★望江樓公園 ★市游樂(lè)園 未來(lái)兩年改擴(kuò)建打算 文化廣場(chǎng)改造 （ 2021 年） 未定，計(jì)劃沒(méi)出來(lái) 今明年體育場(chǎng) 60畝地列入公園，搞綠化景觀。 棠中路 8000 ㎡居民搬遷，土地劃歸公園，搞綠化。 娛樂(lè)設(shè)施：（游泳池、魚(yú)塘）夜總會(huì)、健身房。 客房、餐飲（ 10畝）、游泳池和魚(yú)塘 20 畝。 貴賓接待室后期裝修綠化約 100萬(wàn)，景竹軒擴(kuò)建為竹文化館 100 多萬(wàn) 未定 同實(shí)體的合作經(jīng)歷與打算 有 有 無(wú) 有 有接觸，未成功，上面主管部門(mén)管得太嚴(yán) 太死 無(wú)，不能由我們定，婆婆是市園林局 同實(shí)體合作的具體情況 公園管理模式輸出到其他市內(nèi)外公園，如綿竹市人民公園，正在談。另外所有游樂(lè)項(xiàng)目都是招商引資有償 BOT 投入，產(chǎn)權(quán)到期收歸我們 餐飲娛樂(lè)城（現(xiàn)在已關(guān)門(mén)）、招商引資搞的歌午劇場(chǎng) 無(wú) 可以合營(yíng)、入股、出讓冠名權(quán)，設(shè)主題區(qū)都可以考慮，合作項(xiàng)目、大型活動(dòng)等，可以洽談各種方式。 與同仁堂合作談過(guò)經(jīng)營(yíng)藥膳、餐飲、音樂(lè)，都被上面否定了。 無(wú) CDMR 成都市場(chǎng)研究有限公司 研究報(bào)告 18 公園可提供商鋪 /攤位、開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)商家數(shù)及主要 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家的構(gòu)成和地域來(lái)源 公園內(nèi)的商鋪與攤位均屬有限供給的緊缺產(chǎn)品。幾乎全是有多少租出多少，且供不應(yīng)求。平均看，每個(gè)公園擁有經(jīng)營(yíng)商鋪 12個(gè)，攤位 8— 9 個(gè)，游樂(lè)設(shè)施 13 個(gè)。調(diào)查所知，游樂(lè)園一個(gè)羊肉串?dāng)偽荒暾凶鈨r(jià)就達(dá) 19 萬(wàn)元。 從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容看，游樂(lè)、茶園、棋牌、餐飲、小賣、攝影、糖餅、小吃、烤肉串為各家擁有的普遍項(xiàng)目。 從商家構(gòu)成看，較多的為主的都是本園內(nèi)部職工關(guān)系，其次是外來(lái)商家 。 ●新華公園 ●人民公園 ●棠湖公園 ★寶資山公園 ★望江樓公園 ★市游樂(lè)園 可提供商鋪攤位 21 30 多個(gè) 22 7 21 26 其中：商鋪 13 10 多個(gè) 12 4 14 21 攤位 8（另有 14 個(gè)較大型游樂(lè)項(xiàng)目） 20 多個(gè)（另有 8個(gè)游樂(lè)項(xiàng)目） 10 3 7（另有游樂(lè)設(shè)施 13 家） 5（另有 27 個(gè)大中型游樂(lè)項(xiàng)目） 開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)商家 21 30 多個(gè) 22 7 21 26 其中：商鋪 13 10 多個(gè) 12 4 14 21 攤位 21（另有 14 個(gè)較大型游樂(lè)項(xiàng)目） 20 多個(gè)（另有 8個(gè)游樂(lè)項(xiàng)目） 10（即將取締） 3 7（另有游樂(lè)設(shè)施 13 家） 5（另有 27 個(gè)大中型游樂(lè)項(xiàng)目） 主要的 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 電玩、兒童游藝玩具、茶園、餐廳、攝 影、 4D 影院、海洋館、劃船等 餐飲、音樂(lè)舞廳、茶園、雜貨店、攝影、小吃、工藝品商店、劃船等 小吃、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施 酒、水、煙。 副食品、燒烤、快餐小食品 茶樓、攝影、玩具小賣、餐飲、工藝品、旅游紀(jì)念品、兒童游樂(lè)、劃船、薛濤簽 餐飲、茶園、攝影、小吃、羊肉串、玩具小賣部等 商家的構(gòu)成 與地域來(lái)源 內(nèi)部職工招標(biāo)承包為主。其次為市內(nèi)五城區(qū)外來(lái)商家 內(nèi)部職工招標(biāo)經(jīng)營(yíng)， 成都周邊郊縣和市內(nèi)五城區(qū)商家 自己三產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、內(nèi)部職工經(jīng)營(yíng)，成都市周邊郊縣的商家 自己三產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 自己職工經(jīng)營(yíng)，另有省內(nèi)、成都周邊成都市內(nèi)商家 全部職工招標(biāo)承包，解決就業(yè)，每年一次招標(biāo)，設(shè)多少個(gè)點(diǎn)，什么底價(jià)，全部面向內(nèi)部職工，他們往往聯(lián)合社會(huì)上的共同經(jīng)營(yíng) CDMR 成都市場(chǎng)研究有限公司 研究報(bào)告 19 公園商鋪 /攤位的使用方式、租賃價(jià)及經(jīng)營(yíng)面積情況 使用方式與租賃價(jià)有四種模式：①新華公園 BOT，按收益定年限， BOT 期內(nèi)交雙方測(cè)算認(rèn)可的管理使用費(fèi)，到期收歸公園經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)期限有 7— 8 年、 10 年、 15 年幾種。②游樂(lè)園、棠湖公園公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)，先內(nèi)部職工，后外面商家；③人民公園外來(lái)招租形式；④寶資山公園自己內(nèi)部統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)形式。 從有租價(jià)的公園看，棠湖公園租價(jià)最高、人民公園居中、望江樓公園最低。其他的一鋪一價(jià)，很不確定。 從商鋪的單個(gè)經(jīng)營(yíng)面積看，大的上千平米，一般的幾百平米，小的也有 10— 20 平米，而攤位則在 1— 15 平米。 ●新華公園 ●人民公園 ●棠湖公園 ★寶資山公園 ★望江樓公園 ★市游樂(lè)園 商鋪 /攤位使用方式 ●租金 ●交費(fèi)方式 根據(jù)收益情況測(cè)算租金，外來(lái)BOT 按收益定年限上交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)雙方測(cè)算認(rèn)可，較靈活。 一定 1— 3 年不變，對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戶分年分季交，花展期 間 按 月交。 租金一定 35年不變，大景點(diǎn)半年交、小景點(diǎn) 1年交、攤點(diǎn)按季交 是公園自己經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有租金 1— 2 年不變，一般按季度、半年、一年。也有一次交清，生意不好寫(xiě)申請(qǐng)可緩交或分次交 一定一年不變，先交費(fèi)后經(jīng)營(yíng)，一年一次，一次交清，大資金可分兩次交清 出租價(jià)格 不確定。不同價(jià)。有一定 7— 8年、 15 年，產(chǎn)權(quán)到期歸公園經(jīng)營(yíng) 商鋪?zhàn)罡?250元 /㎡一般的幾十元/㎡， 攤位 30 元 /㎡ 商鋪?zhàn)钯F 8 萬(wàn) /年 商鋪?zhàn)畋阋?3000元 /年，攤位 100元 /月 /個(gè) 無(wú)租金 商鋪 20 余元 /㎡ 攤位 20 余元 /㎡ 游樂(lè)設(shè)施每平米占地 7— 9 元 /㎡ 公開(kāi)招標(biāo)，競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)誰(shuí)高給誰(shuí)。有利凝聚吸引經(jīng)營(yíng)的能人，但加大了管理控制的難度、因中標(biāo)費(fèi)高，逐利欲望強(qiáng)烈。 經(jīng)營(yíng)面積： ●最大商鋪 ●最小商鋪 ●最大攤位 ●最小攤位 1000 平米以上 10— 20 平米 臨時(shí)的，無(wú)法算 400 ㎡ 20 ㎡ 5 ㎡ 300 平米 5 平米 2 2 20 平米 10 平米 15 平米 10 平米 1000余平米 +擴(kuò)展面積 2— 3 平米 1— 2 ㎡ 1 ㎡ 200 ㎡ 3— 4 ㎡ 攤位平均 2 ㎡ CDMR 成都市場(chǎng)研究有限公司 研究報(bào)告 20 對(duì)園內(nèi)經(jīng)營(yíng)商家的管理方式與內(nèi)容及提供的物管服務(wù) ● 公園管理經(jīng)營(yíng)商家的方式有四種：①新華公 園由專門(mén)市場(chǎng)部進(jìn)行招商，統(tǒng)一管理；②市游樂(lè)園成立服務(wù)公司專司統(tǒng)一競(jìng)標(biāo)管理；③人民、文化、望江是由公園統(tǒng)一規(guī)范管理；④寶資山公園則由自己經(jīng)營(yíng)管理； ● 在管理內(nèi)容上除了文化公園由經(jīng)營(yíng)者自辦有關(guān)證照外，其他公園都提供了較成套系統(tǒng)的管理服務(wù)，包括協(xié)助代辦證照等； ● 提供的物業(yè)管理則基本類似。既有常規(guī)的，提供水電、通訊、保潔保安等，也有提供關(guān)系協(xié)調(diào)、質(zhì)價(jià)監(jiān)督、協(xié)助辦理證照，提供技能培訓(xùn)等較深度服務(wù)的。 ●新華公園 ●人民公園 ●棠湖公園 ★寶資山公園 ★望江樓公園 ★市游樂(lè)園 管理方式與內(nèi)容 ●通過(guò)招商引資進(jìn)園建設(shè)項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)，由公園統(tǒng)一管理 ●協(xié)助辦理商務(wù)證照 ●統(tǒng)一進(jìn)行車輛停放，制定管理規(guī)章，如配證、衛(wèi)生、質(zhì)量、客人接待等 ●統(tǒng)一規(guī)范管理 ●統(tǒng)一制定管理內(nèi)容規(guī)章 ●確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ●簽定責(zé)任書(shū) ●統(tǒng)一管理，成立了一個(gè)綜合部，負(fù)責(zé)監(jiān)督、規(guī)范、治安、消防、水電維修 ●商鋪由財(cái)務(wù)部定期盤(pán)點(diǎn)，收入交公司（公園）財(cái)務(wù)部 ●攤位收租金，公園統(tǒng)一規(guī)劃 ●交管理費(fèi)，用于統(tǒng)一日常管理和辦理各種證照， 應(yīng)付各種檢查 ●交綜合保證金 ●公證合同、交場(chǎng)租費(fèi) ●水電費(fèi)預(yù)交 ●現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)，競(jìng)價(jià)，中標(biāo)后簽合同，以內(nèi)部合同方式進(jìn)行管理 ●先交錢后經(jīng)營(yíng) ●平時(shí)管理、進(jìn)貨、服務(wù)、價(jià)格、質(zhì)量、進(jìn)貨統(tǒng)一安排 ●統(tǒng)一辦證，避免質(zhì)量、價(jià)格問(wèn)題 ●成立服務(wù)公司專司統(tǒng)一管理 主要提供物業(yè)