張家界子午西路項目投資收益分析報告(編輯修改稿)
2025-04-03 22:51 本頁面
【文章內容簡介】 代和市場的發(fā)展，需配置一定的智能化設施，如三表遠程抄送、閉路電視、寬帶、黑白可視對講系統(tǒng)、車庫智能管理、火災自動報警、消火栓及噴淋等系統(tǒng)設備和管線。費用為 50 元 /平方米，住宅總面積為 26000 平方米，智能化設備總費用為 130 萬元。 （六）園林景觀工程費 高檔小區(qū)的園林景觀費一般為 150 元／平方米（按建筑面積計算），則本項目小區(qū)園林費為 390 萬元。 9 （七）項目營銷費 按可銷售面積為 26000 平方米估算，均價為 8,500 元 /平方米銷售總額為 億元，營銷費按 2%估算，則項目營銷費為 442 萬元。 （八）不可預見費 不可預見費指在項目開發(fā)過程中，發(fā)生的一些事先難以預見的費用，一般以建安費、智能化系統(tǒng)和園林景觀費三項之和的 5%計算，不可預見費合計為 221 萬元。 （九）財務費用 財務費指在項目開發(fā)的過程中，向金融機構貸款所發(fā)生的利息。房地產開發(fā)企業(yè)最高貸款達項目總投資的 75%，東營東勝精攻石油開發(fā)集團股份有限公司資金實力雄厚，可直接向項目追加投資。財務費在可行性分析時可按建筑面積 50 元／平方米 計算，財務費為130 萬元。但在實際開發(fā)過程中按實際進行成本核算及還款。 （十）管理費 管理費指在開發(fā)銷售過程中所發(fā)生的管理人員薪金、福利，公共關系費，行政辦公費等，管理費一般以以上九項目之和的 2%計算，合計為 萬元。 （十一）相關稅費 （ 1）營業(yè)稅 10 營業(yè)稅按營業(yè)額即銷售額的 5%計算。即 1105 萬元 （ 2）城市建設維護稅 稅率以營業(yè)稅為計征依據，稅率為營業(yè)稅的 7%。即 萬元。 （ 3）教育費及附加 教育費及附加以營業(yè)稅為計征依據，稅率為營業(yè)稅的 3%。即 萬元。 綜上，相關稅費為 1, 萬元。 因此項目綜合總成本為： 2, 萬元。 二、項目銷售均價模擬 市場比較法 以 2021— 2021 年推出的主要類比競爭樓盤價格如山水名園為基準，結合項目自身質素，并綜合現(xiàn)有的同等項目二手樓價格進行定價。 成本法定價 本項目總成本為 2, 萬元，從靜態(tài)形式分析，本項目建筑面積為 26000 平方米，本項目綜合成本價按建筑面積為 7,869 元／平方米。 根據市場比較法和成本法，本項目即將在 2021 年上半年推出，市場價格將會接近 8,000 元 /平方米，通過競爭性定價，本項目的均 11 價按建筑面積銷售價格若定位為 8,500 元／平方米左右，將對目標市場具備較強的競爭力。 三、項目產出 本項目在 2021 年 5 月進入銷售期后，將會有銷售回款的資金產出。項目產出主要指住宅銷售收入。 按總建筑面積 26000 平方米，銷售均價統(tǒng)一估算為 8,500 元 /平方米，即總銷售額為 22,100 萬元。 四、項目資金籌措 從項目開始征地至 2021 年 10 月項目開工，到 2021 年 5 月項目開盤銷售，累計需要投入的資金約 18000 萬。這也是項目滾動開發(fā)時需要投入的最大數額的資金。這需要公 司的資金達到 6000 萬元以上，項目就能順利開發(fā)。進入銷售環(huán)節(jié)后，銷售資金的回籠能支撐項目的正常運轉。 東營東勝精公石油開發(fā)集團股份有限公司自有資金若為 6,000 萬元，向銀行進行一年期貸款，數額為 12,000 萬元，貸款年利率%，利息約 萬元。 12 第四部分 項目經濟及財務效益分析 一、項目盈利能力分析 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） 財務凈現(xiàn)值指按行業(yè)的基準收益率，將項目的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。房地產行業(yè)基準收益率為 10%。 n FNPV=Σ (CICO)t（ 1+ic） t t=0
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