【文章內(nèi)容簡介】 院批準建設(shè)的北京市唯一的開發(fā)區(qū)，是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地。 2021 年 8 月 8日經(jīng)國務(wù)院批準，在北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（一期） 15 平方公里的基礎(chǔ)上，將涼水河以南的 10平方公里和京津塘高速公路以東的 14平方公里全部納入北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的用地范圍，包括周圍為開發(fā)區(qū)配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū)，總計控制范圍內(nèi)的用地面積達 200 平方公里，為北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將發(fā)展成為北京市以至于中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的核心區(qū)域及北京作為世界城市的 展示區(qū)奠定了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。 目前，經(jīng)過二十年建設(shè)，北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)成功打造了若干產(chǎn)業(yè)集群， 并在亦莊區(qū)域形成了 3 大生活板塊，即：亦莊生活區(qū)，馬駒橋生活區(qū)， 通州 流基地板塊。 開發(fā)區(qū) 已聚集了來自 30 多個國家和地區(qū)的 4800 多家企業(yè)，主要行業(yè)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、通信業(yè)、金融業(yè)。其中包括 75 家世界 500 強企業(yè)投資的 108 個項目，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，占全市 16%，電子信息、生物醫(yī)藥、裝備制造和汽車制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別占到全市的 50%、 48%、 22%和 17%。 本項目 周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰兀?通州 物流基地是北京市物流發(fā)展規(guī)劃確定的三大物流基地之一，是首都現(xiàn)代化國際大都市的功能性基礎(chǔ)設(shè)施，輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國的重要物流樞紐。物流基地的 發(fā)展方向為 融合北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，形成設(shè)施、功能、產(chǎn)業(yè)的全面對接，實現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動；功能面向首都北京，建設(shè)流通企業(yè)總部，發(fā)揮現(xiàn)代商貿(mào)和城市物流配套服務(wù)功能；與天津濱海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動，形成產(chǎn)業(yè)傳遞鏈條，打造京津發(fā)展核心環(huán)節(jié)。 為實現(xiàn)上述發(fā)展目標，在該 區(qū)域 周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套 20 設(shè)施是必要條件之一，園區(qū)內(nèi)企業(yè)對具備交易、管理、信息交流等現(xiàn)代化商務(wù)辦公功能場所及居住的需求日益增加，而 該區(qū)域 現(xiàn)有的居住類產(chǎn)品較為匱乏，已滿足不了日益增加的相關(guān)需求，尤其缺少配套設(shè)施齊全的高品質(zhì) 商住項目 。居住類項目等配套設(shè)施的不完善，在一定程度上制約著 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及 物流基地的發(fā)展。 以此為契機，我司決定啟動亦莊區(qū)域“珠江 .洛菲公元”商務(wù)綜合體項目， 以滿足 該區(qū)域內(nèi)對于 高端商務(wù)辦公公寓 產(chǎn)品的 需求。 圖 21 產(chǎn)品導(dǎo)向性 為推動 亦莊 區(qū)域的整體建設(shè)發(fā)展的施行和完善，加快 亦莊新城 的 商務(wù)、商貿(mào)、文化 制造 中心區(qū)組團的建設(shè)和 形態(tài)面貌更新 進程， 改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件， 在北京珠江投資開發(fā)有限公司 2021 年 8 月 18 日 成功取得項目開發(fā)權(quán)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)秉承和沿襲公司良好的開發(fā)經(jīng)驗、 運用科學(xué)的項目管理機制，把 “ E11 項目 ” 建設(shè)成為現(xiàn)代化、人性化和綠化質(zhì)量更高的舒適生活 商住區(qū) 。 三、 項目投資環(huán)境與市場研究 21 （一）投資環(huán)境分析 《 亦莊新城規(guī)劃 20212020》指出，按照《北京城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020年）》確定在北京市域范圍內(nèi)構(gòu)建“兩軸 — 兩帶 — 多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，亦莊被確定為北京市未來重點發(fā)展的三個新城之一，并承擔(dān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的城市職能。總體規(guī)劃要求大力推動新城建設(shè)， 建設(shè) 宜業(yè) 宜居的人居環(huán)境，提升經(jīng)濟活力和保障就業(yè)，切實解決好交通、 入 學(xué)、 就醫(yī) 等關(guān)系人民群眾切身利益的問題。切實保障合理配置各級各類公共服務(wù)設(shè)施，并進行人性化的細節(jié)設(shè)計 。 此外 積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向新城集聚。要求充分依托現(xiàn)有衛(wèi)星城和重大基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)相對獨立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達的健康新城。 2020 年，亦莊新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在 70 萬人左右，年均增長率控制在 12%以內(nèi)。其中常住人口 33 萬人左右，居住半年以上暫住人口 37 萬人左右。階段目標到 2021 年達到 30 萬人， 2021 達到 47 萬人?？紤]到人口流動以及其他不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)指標暫按 100 萬人預(yù)留。 此外，亦莊區(qū)域需 提高自主創(chuàng)新能力，發(fā)展壯大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展 電子信息（中芯國際、京東方、諾基亞 星網(wǎng)工業(yè)園）、 汽車制造（奔馳、華泰汽車） 、新醫(yī)藥、光機電一體化、新材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 重點啟動 京津塘高速路 東部 新區(qū) 、涼水河 西 部新區(qū) 的綜合開發(fā)。 路 東 區(qū) 要充分利用開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢，加快產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)； 涼水河 西 部新區(qū) 應(yīng)圍繞奔馳汽車園建設(shè)，逐步形成相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，加速產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。在提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高端 現(xiàn)代制造業(yè)的層次和競爭力的同時，發(fā)揮首都科技智力、信息優(yōu)勢，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈上游研發(fā)、下游商務(wù)、 22 行銷等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，成為帶動區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的強大引擎。在中心公建科技研發(fā)區(qū)、涼水河西岸濱水區(qū) 大力 進行科技創(chuàng)新基地建設(shè)。繼續(xù)完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施，發(fā)展 榮華路商務(wù)會展、馬駒橋物流、職業(yè)教育 等，擴大就業(yè)機會，為增強新城綜合服務(wù)功能奠定基礎(chǔ)。鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，建設(shè)新型居住社區(qū)，通過建設(shè) 河西區(qū)雙語學(xué)校 等配套設(shè)施的建設(shè)，逐步完善生活服務(wù)配套設(shè)施，提高居住社區(qū)的吸引力。結(jié)合京津城際鐵路和城市輕軌 L2 線建設(shè)，在 京津城際 亦莊樞紐站前區(qū) ，建設(shè)面向區(qū)域的站前綜合中心；在 榮華路兩側(cè) ，完善為生產(chǎn)、生活配套的公共服務(wù)設(shè)施。 對外交通：以京津城際鐵路、亦莊樞紐站以及京津第二通道建設(shè)為契機，加強對外交通廊道建設(shè)，強化京津之間聯(lián)系 。 內(nèi)部交通： 在大力完善新城內(nèi)部道路網(wǎng)的同時，重點建設(shè) 4 座橋梁，以加強各片區(qū)之間的聯(lián)系。 公交系統(tǒng)： 在近期建設(shè)輕軌 L2 線的同時，全面啟動黃亦路至榮昌街的大容量公交線路（ BRT）的建設(shè)（線路總長 16 公里，沿線共設(shè) 8座公交站）。加大力度進行公交樞紐建設(shè)。 完成亦莊水廠及南水北調(diào)調(diào)節(jié)池建設(shè)，緩解亦莊水資源緊缺的現(xiàn)狀。加強新城電力供應(yīng)系統(tǒng)建設(shè)，完成河西區(qū) 110KV變電站、路東區(qū) 110 KV 變電站、路東區(qū) 220KV 變電站等工程建設(shè)，提高新城供電保障能力。完成亦莊污水處理廠、經(jīng)開再生水廠等工程，提高新城污水處理能力及再生水回用水平。加強新城供熱系統(tǒng)建設(shè)，完成核心區(qū)及路東新區(qū)內(nèi) 3號、 4 號、 6 號等供熱廠的建設(shè)。突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，以循環(huán)經(jīng)濟為方向，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，注重生態(tài)環(huán)境保護與建設(shè)，控制污染物的排放并有效利用，建設(shè)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)效益與環(huán)境效益 的雙贏。加強新城河道水系綜合治理，重點進行涼水河 綜合治理及沿岸休閑娛樂區(qū)建設(shè)。繼續(xù) 23 加強對三海子公園的保護和修復(fù)。 E11 項目 的建設(shè)符合國家 、 北京市及 亦莊區(qū)域 加強和諧社會建設(shè)、推進 建設(shè) 宜業(yè) 宜居的人居環(huán)境，提升經(jīng)濟活力和保障就業(yè) 的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。 圖 311 北京市發(fā)展規(guī)劃示意圖 《 亦莊新城規(guī)劃 20212020》中指出： “ 十 二 五”時期， 新城將 緊緊圍繞“建設(shè)面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城”的發(fā)展定位，全力推進新城建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建完善的基礎(chǔ)設(shè)施、功能設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施體系，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，人民生活達到更高水平，全面建成小康社會。 24 本項目的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想為按照北京市規(guī)劃委員會的審定方案的要求細致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計，認真建設(shè)，為美化北京、造福一方百姓做貢獻。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的 商住 小區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。合理設(shè)計，可保證有較高的使用率，各建筑物錯落有致，疏密合適、完全 可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。 E11 項目 位于 亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)， 周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰?。 用地形狀規(guī)整、 市政設(shè)施齊全、 便于規(guī)劃 ； 地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定 、 便于建設(shè) ；交通便利 、區(qū)位優(yōu)勢明顯 。項目規(guī)劃有 成 片綠地，綠化率達 30％以上?；ú荼榈?，綠樹成蔭，使居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)環(huán)境。珠江 .洛菲公元項目 符合 北京市、 亦莊新城 的經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃要求。 《 北京市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 中明確提出： 集中力量聚焦 新城建設(shè) 。 圖 312 亦莊區(qū)域 功能結(jié)構(gòu)示意圖 25 (二 )、 市場 研 究 (1)、市場定位： 本著打造國際一流商住項目的原則 ， 本項目將本著融合亦莊區(qū)域及 通州物流基地 園區(qū)整體布局及景觀設(shè)計角度出發(fā)，秉承現(xiàn)代、簡約的建筑風(fēng)格，突破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商住建筑風(fēng)格，全力打造 建造新居住模式， LOFT 花園式商住環(huán)境，力將該項目打造成區(qū)域標桿項目。 (2)、目標客群定位： 亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、 物流基地 園區(qū)內(nèi)工作人員、家屬及 工作在東單、國貿(mào)、豐臺等區(qū)域的年輕白領(lǐng)。 （ 3）、客群分析： 目前周邊成交客戶大多數(shù)是地緣性客戶，工作在亦莊周邊的企業(yè)里，對該地區(qū)比較認可，今后打算長時間在此居住生活的客群； 多數(shù)客群不具有購買資格，商住項目受到追捧