【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 來(lái)就有的。像這樣的公司好多年以前全部都是明碼標(biāo)價(jià)的，我們明碼標(biāo)價(jià)的事情是很傳統(tǒng)的常識(shí)，這不屬于特殊的制度安排。一房一價(jià)這個(gè)東西，從一種制度本身，對(duì)社會(huì)各方面的影響來(lái)看，一個(gè)房子定了價(jià)不允許漲，這樣一房一價(jià)的東西，其實(shí)對(duì)于市場(chǎng)上各方的整體來(lái)說(shuō)是不太好的，因?yàn)樗鼊儕Z了這個(gè)市場(chǎng)本身的價(jià)格尺度合理的發(fā)現(xiàn)機(jī)制。一房一價(jià)針對(duì)的是以前就地起價(jià)的行為，開(kāi)發(fā)商手里有一千套房，他開(kāi)始賣(mài)一百套比較便宜，賣(mài)了后來(lái)越賣(mài)越貴，但是房子是一樣的房子，但是價(jià)格平白無(wú)故漲價(jià)了。一樣的東西憑什么就地漲價(jià)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里面不是很常見(jiàn)的情況，中石化的石油，我去加油，加了93號(hào)和97號(hào)油有什么不同，但是價(jià)格是不允許人家動(dòng)，這個(gè)價(jià)格的變動(dòng)本身是因?yàn)槭袌?chǎng)的供求關(guān)系變動(dòng)的結(jié)果，也是價(jià)格不斷得以發(fā)現(xiàn)的過(guò)程。為什么以前開(kāi)發(fā)商喜歡一點(diǎn)一點(diǎn)賣(mài)房子，小步快跑，然后一開(kāi)始價(jià)格比較低，后來(lái)越來(lái)越貴，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)檫@個(gè)房子，這個(gè)產(chǎn)品定價(jià)有很大的難度，開(kāi)發(fā)商標(biāo)價(jià)的時(shí)候也不知道什么價(jià)格最合適，他要不斷的去發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)價(jià)格，當(dāng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格最有效的方法就是這個(gè)方法，就是先拿一點(diǎn)試探一下，一開(kāi)始標(biāo)比較低的價(jià)格確保能夠賣(mài)出去，免得砸在手里了，然后根據(jù)賣(mài)的火爆的程度來(lái)決定加價(jià)加多少，這樣最后發(fā)現(xiàn)合理的價(jià)格。如果說(shuō)你不允許用這個(gè)方法，還只能去賭，一開(kāi)始標(biāo)價(jià)是正確的，這樣一開(kāi)始標(biāo)的價(jià)格肯定比原來(lái)的方式標(biāo)的要高一些，當(dāng)然這也是有一部分房子賣(mài)不出去，這樣開(kāi)發(fā)商陷入很困難的兩難局面，他在定價(jià)的時(shí)候。他定價(jià)定高了有一部分房子賣(mài)不掉，他要想降價(jià)難度就很大，房子這個(gè)東西跟別的東西不一樣，如果中石化加油站降加油的價(jià)格，肯定所有人都是歡欣鼓舞的，包括以前買(mǎi)過(guò)很貴的人也是贊成的。但是房子不一樣，房子一降價(jià)，原來(lái)買(mǎi)房子的人跟你鬧，他找你麻煩，一開(kāi)始標(biāo)價(jià)標(biāo)高了后來(lái)就非常困難，降價(jià)也不好降，不降又賣(mài)不出去，因?yàn)槟銟?biāo)貴了。如果價(jià)格標(biāo)低了賣(mài)是賣(mài)掉了，但是這樣情況你賣(mài)低了利潤(rùn)率就低了，你價(jià)格賣(mài)便宜實(shí)際上你是損失的，你損失是股東的利益。開(kāi)發(fā)商遇到這種情況定價(jià)是很困難的，原有小步快跑的方式是不斷發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格合理的制度安排，現(xiàn)在禁止這種只能使得開(kāi)發(fā)商在定價(jià)上面犯更多的錯(cuò)誤，然后導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)有更多不確定性，我看不出來(lái)有什么特別大積極的作用?，F(xiàn)在是一個(gè)制度，出臺(tái)要遵守，但是我不認(rèn)為這樣一個(gè)制度對(duì)于真正降低房?jī)r(jià)，改善城市居民的居住的質(zhì)量有什么現(xiàn)實(shí)的幫助，我是看不出來(lái)的。當(dāng)然這個(gè)東西對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響有限，因?yàn)檫@樣的結(jié)果就是讓大家定價(jià)一開(kāi)始定的高一點(diǎn)，然后可能會(huì)導(dǎo)致一些錯(cuò)誤，會(huì)在開(kāi)盤(pán)之前做更詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研。其他方面，比如說(shuō)暴利有什么切實(shí)可行的制度安排，如果要再出就是取消市場(chǎng)的定價(jià)功能，改成物價(jià)局來(lái)定價(jià)，這是唯一能想到下一步的手段，就像食鹽列入民生行業(yè)，它的價(jià)格企業(yè)沒(méi)有定價(jià)權(quán)利，你在預(yù)售前要到物價(jià)局審批房子的價(jià)格，物價(jià)局先給你核算成本，算一下你這個(gè)成本多少錢(qián)，然后加一個(gè)所謂的合理利潤(rùn)，最后幫助你定價(jià)格，你只允許賣(mài)的比這個(gè)低，不允許賣(mài)的比這個(gè)高，最后可能是行政定價(jià)，回到這樣非市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式。真出現(xiàn)這種情況是很悲哀的事情，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的摧毀，但是這種情況本身不是說(shuō)完善不完善，而是有可能的，這一次不可能，到了20xx、20xx年下一次住房短缺狀態(tài)的時(shí)候，這個(gè)情況真的很有可能。企業(yè)要做好準(zhǔn)備，做好準(zhǔn)備來(lái)應(yīng)對(duì)這種情況，應(yīng)對(duì)這種物價(jià)局定價(jià)的情況，當(dāng)然要出這種情況，對(duì)于這樣公司來(lái)說(shuō)無(wú)所謂，因?yàn)槲覀儽旧砝麧?rùn)率就不高，我們是一個(gè)低利潤(rùn)，在這個(gè)行業(yè)里面，我們利潤(rùn)率本身就比行業(yè)整體要低很多，如果別的人還能接受利潤(rùn)率，我相信我們肯定可以接受，如果大家的利潤(rùn)在一樣情況下面，我們周轉(zhuǎn)率比別人高一些，我們收益率反而會(huì)提升。另外我們有很大力量往前推，比如說(shuō)工廠(chǎng)化，比如說(shuō)綠色建筑，我們都希望往前推，但是目前這些東西都是增加房子的成本，這種嘗試定價(jià)，反而對(duì)這個(gè)東西是有幫助的，所以這個(gè)情況有可能會(huì)發(fā)生，但是我們希望不要發(fā)生，因?yàn)檫@是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倒退，如果真發(fā)生的話(huà)，對(duì)于來(lái)說(shuō)不會(huì)有特別大的影響。好的，謝謝。q：我有一個(gè)問(wèn)題，通過(guò)最近媒體的吹風(fēng)和溫的表態(tài)，大家覺(jué)得未來(lái)政策要從緊，現(xiàn)在大家對(duì)這個(gè)政策底線(xiàn)是不清楚的，調(diào)到什么程度才會(huì)滿(mǎn)意，你是怎么樣看這個(gè)問(wèn)題。第二，剛才提到利潤(rùn)率的問(wèn)題，如果未來(lái)真正核算利潤(rùn)率，比如說(shuō)不高于12%的水平，我看開(kāi)發(fā)商在15%左右，你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商會(huì)怎么樣應(yīng)對(duì)?a：我不知道其他企業(yè)怎么做的，也沒(méi)有辦法替他們表態(tài)。其實(shí)我覺(jué)得調(diào)到什么樣領(lǐng)導(dǎo)才算滿(mǎn)意，這個(gè)只有領(lǐng)導(dǎo)自己才清楚。但是從政策本身的根源來(lái)看，實(shí)際上很大程度上是由公眾輿論來(lái)決定的，如果公眾輿論認(rèn)為確實(shí)房?jī)r(jià)跌了，可能壓力就消除了，如果公眾輿論認(rèn)為這個(gè)房?jī)r(jià)跌了，這個(gè)事情是有很大不確定性的。因?yàn)楣娸浾撘膊皇呛芰炕姆绞?，現(xiàn)在包括統(tǒng)計(jì)部門(mén)找不到指標(biāo)來(lái)精確的測(cè)量某一時(shí)點(diǎn)的房子價(jià)格，現(xiàn)在任何一種測(cè)量方法都有它的問(wèn)題，比如說(shuō)房?jī)r(jià)指數(shù)，這涉及到取樣的合理性，這也是被質(zhì)疑的比較多。然后評(píng)議價(jià)格，這個(gè)好處數(shù)據(jù)都是一手?jǐn)?shù)據(jù)，用房屋備案的總的銷(xiāo)售額去除以總的銷(xiāo)售面積，這樣的一個(gè)東西勢(shì)必是真實(shí)性有保障，但是問(wèn)題是一個(gè)城市不同的地段房?jī)r(jià)差的非常遠(yuǎn)，不同城市的房?jī)r(jià)也差的非常遠(yuǎn)，同一地段的不同類(lèi)型的房?jī)r(jià)也差的很遠(yuǎn)，對(duì)于某一個(gè)具體城市具體的時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，在售的房子結(jié)構(gòu)變動(dòng)是非常大的，關(guān)于房?jī)r(jià)到底降了沒(méi)有，這一件事情，我感覺(jué)是一個(gè)很難量化去評(píng)估和測(cè)量的東西，最后可能看公眾是怎么感受，公眾的感受變成媒體輿論的表達(dá)，最后變成整體的判斷。這里面我覺(jué)得有一些不確定性。當(dāng)然要說(shuō)政策從緊，現(xiàn)在還不夠從緊啊，感覺(jué)要再?gòu)木o也比較困難了，從去年的9月29日開(kāi)始，實(shí)際上政策已經(jīng)超出了讓這個(gè)行業(yè)降溫回歸理性的需要，已經(jīng)是大有矯枉過(guò)正的味道了。就在這樣一個(gè)情況下面，再度從緊可能會(huì)引發(fā)非常嚴(yán)重的問(wèn)題，現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)矯枉過(guò)正，如果再進(jìn)一步持續(xù)出新東西，可用的工具也不是很多了，我覺(jué)得再出無(wú)外乎幾個(gè)方面，一個(gè)是限購(gòu)城市進(jìn)一步放大，在現(xiàn)有的政策下面，根據(jù)現(xiàn)有的需求等等情況來(lái)看，市場(chǎng)會(huì)往什么方向走，在現(xiàn)有的制度體系下面，根據(jù)目前市場(chǎng)的供求關(guān)系的情況來(lái)看，短期來(lái)看市場(chǎng)能夠繼續(xù)的降溫，銷(xiāo)售速度會(huì)進(jìn)一步下降，而且今年房?jī)r(jià)都有可能出現(xiàn)一定幅度的下跌，這都是比較現(xiàn)實(shí)的一個(gè)情況。在這種情況下你再進(jìn)一步出什么政策，能出的無(wú)外乎是這幾個(gè)方面，一個(gè)是限購(gòu)城市擴(kuò)大，因?yàn)楝F(xiàn)在限購(gòu)是所有政策里面影響最大的一項(xiàng)，所以今年各地之間的市場(chǎng)的差異也主要體現(xiàn)在這一點(diǎn)上面，限購(gòu)的城市和不限購(gòu)城市之間量會(huì)有非常大的反差，甚至有一些跟限購(gòu)城市離的比較近的不限購(gòu)的城市會(huì)從中受益，限購(gòu)城市的需求會(huì)擠壓到不限購(gòu)的城市里面去，但是目前還沒(méi)有限購(gòu)的城市會(huì)有很大變數(shù)，未來(lái)是不是也歸到限購(gòu)城市里面，如果未來(lái)也歸到限購(gòu)里面去，受的影響比目前已限購(gòu)城市影響更大。因?yàn)槟壳耙呀?jīng)限購(gòu)范圍的城市，相對(duì)來(lái)說(shuō)是屬于本地購(gòu)買(mǎi)力比較堅(jiān)強(qiáng)的，本身經(jīng)濟(jì)活力比較高的，本地自我消化力較強(qiáng)的城市。剩下這些未限購(gòu)的城市本地購(gòu)買(mǎi)力弱一些，外地購(gòu)買(mǎi)低價(jià)房的能力更強(qiáng)，如果這些城市也被限購(gòu)，這樣受的影響會(huì)比一線(xiàn)城市受限購(gòu)的影響更大一些?，F(xiàn)在這些城市面臨非常大的變數(shù)，這是第一個(gè)政策的可能性，使更多的城市限購(gòu)。如果說(shuō)不是全國(guó)限購(gòu)，對(duì)于更多的城市限購(gòu)，對(duì)于再剩下不限購(gòu)的城市，有可能在短期之內(nèi)