最新房屋拆遷協(xié)議書房屋拆遷補償方案明細(優(yōu)質十篇)(編輯修改稿)
2025-08-12 01:16 本頁面
【文章內容簡介】 易的，應選用比較法?！辟F司“分戶報告”的估價對象，系棗林后街4號院，這是一個臨街的獨立院落，擁有9間房屋產權、土地使用權（且土地使用權是無期限的），院內還有一間六、七十年代既已存在的自建房?！熬┬麌茫?0xx）字第00336號”土地使用證載明：復核申請人所有的兩間東房（平面圖2號），其地號為“0407003020”，“建筑密度”及“容積率”為“”，房屋的“建筑物類型”為“平房”?！豆纼r規(guī)范》：可比實例的選取“應與估價對象房地產相似”。但貴司評估中搜集的交易實例，選取的可比實例，均為商品樓房。沒有搜集平房院落的交易實例，沒有選取平房院落的可比實例，為什么？若是沒有平房院落足夠的交易實例，就單一地選用“比較法”，似與“比較法”的選用規(guī)則不符！若是有平房院落足夠的交易實例，卻不從中選取可比實例，為什么？貴司目前搜集的交易實例，和確定的可比實例，其建筑密度及容積率是棗林后街4號院的5倍以上，按照容積率的定義，棗林后街4號院單位建筑平米所占用的土地使用權數(shù)量，是目前可比實例的5倍以上，“價格系數(shù)k”，是否足以調整這一土地使用權數(shù)量的相對關系？請予說明。依復核申請人的常識，造成基準價格嚴重失真的原因，是商品房樓板并非平房院落土地的“類似房地產”。平房院落的首要價值體現(xiàn)在土地使用權價值上。而商品房樓板恰恰在土地使用權價值上，不具有類似性。請貴司對此進行專業(yè)、理性的獨立分析和說明。第二，報告信息遺漏?！豆纼r規(guī)范》：“搜集的交易實例信息應滿足比較法運用的需要”，應包含“交易價格”、“成交日期”、“交易目的等”。分戶報告中沒有相應信息？請予補充。《估價規(guī)范》：“可比實例及其有關信息必須真實可靠，不得虛構……并應在估價報告中說明可比實例的名稱、位置……”分戶報告中沒有相應信息？請予補充。《估價規(guī)范》：“進行市場狀況調整時，應消除成交日期的市場狀況與價值時點的市場狀況不同造成的價格差異，將可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點（20xx年3月19日）的價格。并應在調查及分析可比實例所在地同類房地產價格變動情況的基礎上，采用可比實例所在地同類房地產的價格變動率或價格指數(shù)進行調整，且價格變動率或價格指數(shù)的來源應真實可靠?！?分戶報告中沒有相應信息？請具體說明棗林后街4號院的“分戶評估報告”是如何依據(jù)上述規(guī)則進行市場狀況調整的？《估價規(guī)范》：“房地產狀況調整應消除可比實例狀況與估價對象狀況不同造成的價格差異，包括區(qū)位狀況調整，實物狀況調整，和權益狀況調整?！?棗林后街4號院，是一個臨街的、獨立的完整院落，土地使用權無期限。分戶報告中沒有相應的調整信息？請予補充。第三，關于估價原則。（一）《估價規(guī)范》：遵循不同估價原則的評估價值，應符合“遵循獨立客觀公正原則”的規(guī)定，“評估價值應為對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格?！辟F司以商品房樓板模擬等數(shù)量的平房土地，不符合獨立客觀公正原則，不符合被征收人的利益?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》第十一條規(guī)定：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。棗林后街4號院落的土地使用權價值，是被征收房屋的首要價值。貴司用商品房樓板模擬等數(shù)量的平房土地，造成了評估對象價
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