最新房屋拆遷協(xié)議書(shū)房屋拆遷補(bǔ)償方案明細(xì)(優(yōu)質(zhì)十篇)(編輯修改稿)
2025-08-12 01:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 易的，應(yīng)選用比較法。”貴司“分戶報(bào)告”的估價(jià)對(duì)象，系棗林后街4號(hào)院，這是一個(gè)臨街的獨(dú)立院落，擁有9間房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)（且土地使用權(quán)是無(wú)期限的），院內(nèi)還有一間六、七十年代既已存在的自建房?！熬┬麌?guó)用（20xx）字第00336號(hào)”土地使用證載明：復(fù)核申請(qǐng)人所有的兩間東房（平面圖2號(hào)），其地號(hào)為“0407003020”，“建筑密度”及“容積率”為“”，房屋的“建筑物類型”為“平房”?！豆纼r(jià)規(guī)范》：可比實(shí)例的選取“應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”。但貴司評(píng)估中搜集的交易實(shí)例，選取的可比實(shí)例，均為商品樓房。沒(méi)有搜集平房院落的交易實(shí)例，沒(méi)有選取平房院落的可比實(shí)例，為什么？若是沒(méi)有平房院落足夠的交易實(shí)例，就單一地選用“比較法”，似與“比較法”的選用規(guī)則不符！若是有平房院落足夠的交易實(shí)例，卻不從中選取可比實(shí)例，為什么？貴司目前搜集的交易實(shí)例，和確定的可比實(shí)例，其建筑密度及容積率是棗林后街4號(hào)院的5倍以上，按照容積率的定義，棗林后街4號(hào)院?jiǎn)挝唤ㄖ矫姿加玫耐恋厥褂脵?quán)數(shù)量，是目前可比實(shí)例的5倍以上，“價(jià)格系數(shù)k”，是否足以調(diào)整這一土地使用權(quán)數(shù)量的相對(duì)關(guān)系？請(qǐng)予說(shuō)明。依復(fù)核申請(qǐng)人的常識(shí)，造成基準(zhǔn)價(jià)格嚴(yán)重失真的原因，是商品房樓板并非平房院落土地的“類似房地產(chǎn)”。平房院落的首要價(jià)值體現(xiàn)在土地使用權(quán)價(jià)值上。而商品房樓板恰恰在土地使用權(quán)價(jià)值上，不具有類似性。請(qǐng)貴司對(duì)此進(jìn)行專業(yè)、理性的獨(dú)立分析和說(shuō)明。第二，報(bào)告信息遺漏?！豆纼r(jià)規(guī)范》：“搜集的交易實(shí)例信息應(yīng)滿足比較法運(yùn)用的需要”，應(yīng)包含“交易價(jià)格”、“成交日期”、“交易目的等”。分戶報(bào)告中沒(méi)有相應(yīng)信息？請(qǐng)予補(bǔ)充?！豆纼r(jià)規(guī)范》：“可比實(shí)例及其有關(guān)信息必須真實(shí)可靠，不得虛構(gòu)……并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明可比實(shí)例的名稱、位置……”分戶報(bào)告中沒(méi)有相應(yīng)信息？請(qǐng)予補(bǔ)充?！豆纼r(jià)規(guī)范》：“進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（20xx年3月19日）的價(jià)格。并應(yīng)在調(diào)查及分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)的來(lái)源應(yīng)真實(shí)可靠?！?分戶報(bào)告中沒(méi)有相應(yīng)信息？請(qǐng)具體說(shuō)明棗林后街4號(hào)院的“分戶評(píng)估報(bào)告”是如何依據(jù)上述規(guī)則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的？《估價(jià)規(guī)范》：“房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整，實(shí)物狀況調(diào)整，和權(quán)益狀況調(diào)整。” 棗林后街4號(hào)院，是一個(gè)臨街的、獨(dú)立的完整院落，土地使用權(quán)無(wú)期限。分戶報(bào)告中沒(méi)有相應(yīng)的調(diào)整信息？請(qǐng)予補(bǔ)充。第三，關(guān)于估價(jià)原則。（一）《估價(jià)規(guī)范》：遵循不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合“遵循獨(dú)立客觀公正原則”的規(guī)定，“評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。”貴司以商品房樓板模擬等數(shù)量的平房土地，不符合獨(dú)立客觀公正原則，不符合被征收人的利益?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條規(guī)定：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。棗林后街4號(hào)院落的土地使用權(quán)價(jià)值，是被征收房屋的首要價(jià)值。貴司用商品房樓板模擬等數(shù)量的平房土地，造成了評(píng)估對(duì)象價(jià)
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