【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 指倒買(mǎi)倒賣(mài)預(yù)售商品房的行為。該規(guī)定沿襲了《民法通則》的立法本意，這大體與我國(guó)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)。1995年最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《1995年司法解釋》）中，對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓問(wèn)題作出比較詳細(xì)的規(guī)定，為避免不必要的爭(zhēng)論，本文全文引用該規(guī)定：“七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。2商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。2商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理”。根據(jù)以上規(guī)定，可以將預(yù)售商品房的債。權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題歸納為：一、預(yù)售商品房合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也無(wú)效。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預(yù)售方實(shí)際交付房屋之前，且商品房買(mǎi)賣(mài)合同和權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同都辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。三、在實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預(yù)購(gòu)方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而非預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。》則強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)作為轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同有效的條件。但是，該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)還是指預(yù)購(gòu)方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)？該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的具體含義是什么？無(wú)論該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指什么，決不可能是預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方向房產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因?yàn)槿绻k理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)取得預(yù)購(gòu)商品房的所有權(quán)，那么預(yù)購(gòu)方和受讓人之間就不存在預(yù)售商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系，而只存在房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。根據(jù)該解釋的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)包括預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方、預(yù)購(gòu)方和受讓方兩個(gè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。那么該轉(zhuǎn)讓手續(xù)是指什么呢？該解釋沒(méi)有作出進(jìn)一步的規(guī)定，但是根據(jù)《房地產(chǎn)法》第四十四條第二款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案”的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當(dāng)是指預(yù)售合同的登記備案手續(xù)。同理預(yù)購(gòu)方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也應(yīng)當(dāng)是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。年最高人民法院又發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《年司法解釋》），其中第六條涉及登記備案問(wèn)題。該條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。根據(jù)該條規(guī)定，預(yù)售商品房合同不以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件，除非雙方當(dāng)事人另有約定。也就是說(shuō)《年司法解釋》對(duì)《1995年司法解釋》關(guān)于預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房權(quán)利的條件進(jìn)行了修正，即預(yù)購(gòu)方和預(yù)售方合同簽訂的預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如果符合法律規(guī)定的條件，則該預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效，而該買(mǎi)賣(mài)合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預(yù)購(gòu)方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是否備案也不能成為影響轉(zhuǎn)讓合同效力的原因。此外，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人的，對(duì)該轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認(rèn)定？根據(jù)最高人民法院以上司法解釋的規(guī)定，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓限定在商品房尚未實(shí)際交付以前，交付以后的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題不適用該解釋。登記是房屋所有權(quán)變更的公示方式，在房屋未辦理登記時(shí)，該房屋的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商，那么該轉(zhuǎn)讓是否屬于無(wú)權(quán)處分呢？無(wú)權(quán)處分行為主要包括以下幾種情形：出賣(mài)他人之物，出租他人之物，未經(jīng)共有人同意出租、出賣(mài)共有物，將他人之物設(shè)定抵押、質(zhì)押等。7從表面上看，該轉(zhuǎn)讓屬于無(wú)權(quán)處分，但是仔細(xì)推敲起來(lái)就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種理解存在問(wèn)題：房屋未交付以前，預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利只要通知預(yù)售方，該轉(zhuǎn)讓合同即對(duì)預(yù)售方發(fā)生法律效力，但是按照無(wú)權(quán)處分處理，預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過(guò)預(yù)售方追認(rèn)，該轉(zhuǎn)讓合同才能生效，這種結(jié)論讓人覺(jué)得不可思議。其實(shí)，按照合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓理論，除不得轉(zhuǎn)讓的情形外，預(yù)購(gòu)方可以將其對(duì)預(yù)售方享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，此時(shí)預(yù)購(gòu)方轉(zhuǎn)讓的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同中請(qǐng)求預(yù)售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關(guān)規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。在理論界和實(shí)務(wù)界有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋，無(wú)論是房屋所有權(quán)還是債權(quán)都不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)蜣D(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無(wú)效的。其法律根據(jù)是《房地產(chǎn)法》第三十七條，該條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸?、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的…”。這種觀點(diǎn)對(duì)法律的理解有失偏頗。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)旱谝皇欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商出賣(mài)現(xiàn)房的情況。根據(jù)年6月1日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，其第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)”。從以上規(guī)定可以看出，開(kāi)發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，可以直接將現(xiàn)房出賣(mài)給買(mǎi)受人。也許有人會(huì)提出，《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)”。那么如何解釋“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)”的規(guī)定和《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條的規(guī)定之間的矛盾呢？實(shí)際上，二者之間不存在競(jìng)合問(wèn)題，理由為：《房地產(chǎn)法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權(quán)時(shí)該房屋應(yīng)當(dāng)具有所有權(quán)證書(shū)，一般情況下，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)是具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的法人。而《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房（現(xiàn)房）的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，而非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)買(mǎi)受人的條件沒(méi)有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一。nbsp。8因?yàn)槭穷A(yù)售正在建設(shè)中的商品房，房屋還未建成，開(kāi)發(fā)商不可能取得房屋權(quán)屬證書(shū)，但是開(kāi)發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)有一部分房屋未賣(mài)出，但是房屋已經(jīng)建成，開(kāi)發(fā)商同樣不需要取得房屋權(quán)屬證書(shū)，其可以憑原商品房預(yù)售證書(shū)繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二。第三是無(wú)權(quán)處分情形。無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，并且與相對(duì)人訂立財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。對(duì)該條款的效力，我國(guó)法律界的通說(shuō)為“效力待定”。也就是說(shuō)，即使出賣(mài)人出賣(mài)他人房屋并也不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效，經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者出賣(mài)人訂立合同后取得處分權(quán)的，該是房屋買(mǎi)賣(mài)為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。以上三種均為出賣(mài)人在未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)缱匀蝗?、法人自建的房屋，在未取得房屋?quán)屬證書(shū)時(shí)不得出賣(mài)。按照這種邏輯思路，可以得出買(mǎi)受人與出賣(mài)人（可以是開(kāi)發(fā)商，也可以是開(kāi)發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前，買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人享有的權(quán)利包括：接受房屋和要求出賣(mài)人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)；與此相對(duì)應(yīng)，出賣(mài)人的義務(wù)包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。買(mǎi)受人可以將對(duì)出賣(mài)人的上述請(qǐng)求權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第