【文章內(nèi)容簡介】 路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤)進(jìn)入二三級市場流通等方式。價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式。付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機(jī)動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進(jìn)行調(diào)研。影響市場的各種因素主要有：消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調(diào)研的類別主要有：消費者調(diào)查、經(jīng)銷商調(diào)查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調(diào)查、行政政策調(diào)查、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查、員工隊伍調(diào)查等。只有深入的調(diào)查，科學(xué)的研究，才能透徹地掌握市場，為科學(xué)合理的營銷策略提供依據(jù)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。不斷地調(diào)研，不斷地調(diào)整營銷思路，這樣的動態(tài)營銷可以使企業(yè)永遠(yuǎn)立于不敗之地。二、項目招商銷售總策略在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。項目主要為自營型商鋪，將商鋪一定年限的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移給投資人，由投資人自行決定自行經(jīng)營還是出租給他人經(jīng)營。由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經(jīng)營一定年限，然后再將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給有購買意向的客戶。對商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)布局進(jìn)行初步規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進(jìn)行招商。目標(biāo)商戶定位為全國或江華碼市知名商家和連鎖企業(yè)。但商鋪買家除這些知名商家企業(yè)外，也可以為其他有購買能力的任何目標(biāo)群。三、商業(yè)氛圍營造——強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓鎮(zhèn)人民都來此消費?！闪⒀菟囍行?，周未進(jìn)行大型文藝演出，吸引鎮(zhèn)民前來觀光消費?！轿毁N心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。 ——定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費?！獖蕵凡糠忠詋tv為主，通過動感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a充與完善。四、價格策略及租金預(yù)估(略)五、目標(biāo)商戶及客戶設(shè)定與選擇目標(biāo)商戶群√本地集團(tuán)與企業(yè)√全國性或地區(qū)級連鎖店√品牌店、專賣店、主題店目標(biāo)購買人群√本地集團(tuán)與企業(yè)√全國性或地區(qū)級連鎖店√品牌店、專賣店、主題店√本地個體私營業(yè)主√有投資意向的本地人目標(biāo)商戶確定原則√購買優(yōu)先，如不愿購買則可考慮商鋪租賃?！滔却髴簟⒑笮?。先品牌商戶、后一般商戶的原則第三部分：銷售實施方案一、項目招商目標(biāo)第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標(biāo)主力店以百貨、休閑、娛樂、服務(wù)行業(yè)為經(jīng)營主體。第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)商場由單一的僅以日用消費和休閑為主體的物業(yè)向集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的商業(yè)物業(yè)過渡，使之成為碼市鎮(zhèn)商圈中的主導(dǎo)。第二目標(biāo)主力店以民特商品(包括地毯、手工藝品、藥材等)、經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料(藝)、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五金日雜以及家電、音像制品等為主。第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)機(jī)能的完善服務(wù)。同時也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動通訊等集團(tuán)客戶。二、招商與銷售流程目標(biāo)商戶群的確定。對商鋪鋪位進(jìn)行規(guī)劃，制定合理的分割方案。針對目標(biāo)商群和客戶群進(jìn)行項目推廣，擴(kuò)大項目知名度，提升影響力。雙方洽談，達(dá)成購買或租賃意向。投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議。投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務(wù)費。對已經(jīng)簽定租賃協(xié)議的商鋪進(jìn)銷售。發(fā)展商對商場進(jìn)行最后的裝修和設(shè)施配套，為投資者的進(jìn)入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境。在招商過程已經(jīng)基本結(jié)束時，選擇合適的開業(yè)時間，歡迎投資者進(jìn)場經(jīng)營。三、商鋪推廣方案(一)推廣主題建議基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，本項目產(chǎn)品應(yīng)向強(qiáng)品牌、高檔次發(fā)展，在產(chǎn)品設(shè)計、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行全面升級，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司將項目推廣主題定位為：“您的財富源泉——碼市金龍商業(yè)城”(二)推廣方式及渠道建議推廣總原則先招商后銷售，招商不是純粹的招商，那就存在一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點，引起社會輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。推廣方式方式一：營銷中心現(xiàn)場展示營銷中心關(guān)于商鋪的各方面資料和裝備應(yīng)較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整，以適合商鋪的租售。方式二：特色營銷活動a、開盤前1)讓先消費者得到“看得見”價值的“在，預(yù)期價格購買高品質(zhì)商鋪從而成為義務(wù)推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳。平面廣告強(qiáng)勢宣傳適時制造氣氛。2)軟性新聞繕稿是該階段一個重要的傳媒曝光形式，通過新聞繕稿傳達(dá)本項目之基本資料，讓人們逐步深入認(rèn)識了解本項目。在該階段不要過太急于將項目的賣點全盤托出，以免喪失項目的神秘感。3)媒體廣告b、銷售期小部分以競價拍賣的形式進(jìn)行炒作建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會四、招商及銷售費用估算裝修費用硬件投入商場公共設(shè)施及廣場投入推廣費用江華鴻福物業(yè)管理有限公司商業(yè)贊助策劃書模板篇三為進(jìn)一步提升我區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)更高階段、更高效益的對外開放，推動我區(qū)開放型經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，結(jié)合我區(qū)產(chǎn)業(yè)特點和優(yōu)勢，特制定本工作方案。一、指導(dǎo)思想堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以項目建設(shè)為抓手，繼續(xù)圍繞“四個對接”，通過開展產(chǎn)業(yè)招商，進(jìn)一步植育壯