【文章內(nèi)容簡介】 。這一點其實在前面也已經(jīng)基本提及了，最根本的就是為了貫徹落實土地用途的嚴格管制制度，國家可以控制土地用途，保護耕地，穩(wěn)定國計民生。當然，除此以外，由于《土地管理法》已經(jīng)著有明文，所以對這一制度不便輕易改動，這就是另一個好處，即維護法律秩序的穩(wěn)定性。與此對應的，如果確認在集體土地上所建商品房買賣合同有效又能夠帶來哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進行商品房開發(fā)，雖然主要目的是用于銷售，但是，在此基礎上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場銷售，也正是這種銷售帶來的巨大收入才保證了村民在現(xiàn)階段有能力進行居住條件的普遍改善。可以說，改善村民的居住條件、增加農(nóng)民收入是確認合同有效的第一點好處。第二個好處，確認此類合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時間內(nèi)解決全部問題，多頭并舉更能加快進程。第三，也是很實際的一個問題是，由于行政機關(guān)的執(zhí)法乏力，在集體土地上進行的商品房開發(fā)已經(jīng)在全國各地廣泛出現(xiàn)，成為一種普遍的社會問題。如何處理這類商品房的買房者與賣房者的利益，就成為一個直接關(guān)乎社會穩(wěn)定的政治問題。確認合同無效，必然導致退房退款，而農(nóng)村集體經(jīng)濟組織已將所收房款用于房屋開發(fā)或者其他支出，不可能退還出如此巨大的一筆款項，買房者關(guān)心的更是有房住，如此一來買者與賣者都將遭受巨大損失。那么，國家如果調(diào)整法律、確認此類合同有效又會失去什么呢？國家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設，這一前提是國家要向集體經(jīng)濟組織支付征地補償費，如果補償費高于出讓金，則國家就會遭受損失，如此一來國家就要“賠錢”；如果補償費低于出讓金，則意味著國家從農(nóng)村集體經(jīng)濟組織處也就是農(nóng)民處獲得了額外的利益，農(nóng)民就遭受了“盤剝”。也就是說，補償費無論是高是低，都缺乏合理的依據(jù)。而如果確認合同有效，開發(fā)商品房使用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，就不會有“賠錢”或是“盤剝”的出現(xiàn)，國家只要加強對土地用途的監(jiān)管就可以了。目前實踐中出現(xiàn)的障礙主要是無法為在集體土地上建設的商品房辦理權(quán)屬證書，而這完全是由于國家法律政策造成，對國家而言輕而易舉毫無損失，對房屋的買賣者則是利益巨大。這也就是為什么此類合同在國家法律上存在障礙，而實踐中有大量出現(xiàn)的根本原因。從法律演變的歷史原因看，國家之所以調(diào)整《土地管理法》，禁止集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，主要是為了有力遏止1992年之后出現(xiàn)的開發(fā)區(qū)熱、房地產(chǎn)熱對新興土地市場的過度沖擊，改變耕地大量閑置、用地結(jié)構(gòu)失衡的惡性局面。但是，“社會現(xiàn)象日新月異，立法者有非萬能，茍發(fā)生立法當時所未料及之事件，自須衡量現(xiàn)行環(huán)境及價值判斷之各種變化，以探求立法者于今日‘立法’時，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥當性’”。經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)實的需要，都要求國家調(diào)整立法政策，對需求作出合理的反映?！疤?、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前；玫瑰仍像在伊甸園里那樣開放；但法律從來是另一回事。婚姻、家庭、國家、財產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài)?！比绻晃兜匾蜓嘏f固守現(xiàn)有法律不變，實在不是明智之舉。最后還有一個因素，但并非是最不重要的，就是如果確認合同無效，其邏輯的必然結(jié)果是退房退款，而事實上的失控已使數(shù)量眾多的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民個人、城市居民卷入到此類合同中來，退房退款必將極大影響他們的切身利益，極易造成社會的不穩(wěn)定。在這種情況下，與其硬性取締，不如調(diào)整政策而疏導之，畢竟國家的政策要以絕大多數(shù)人的利益為歸依。綜上，基于對上述兩種觀點的利益衡量，筆者認為，確認在集體土地上所建商品房買賣合同有效的觀點在現(xiàn)階段更為可取?；趯ι鲜龇治?，筆者認為，應當可以采取一種更加靈活務實的策略來對待這一日益突出的問題，具體的可以采取以下處理方法：第一，修改《土地管理法》，在保護基本農(nóng)田的前提下，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓享有與國有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡單的辦法?！稇椃ā返脑瓌t性規(guī)定看，所有的土地使用權(quán)都是可以依法轉(zhuǎn)讓的，修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)看，無論是作為國有土地所有者的國家，還是作為農(nóng)村集體土地所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，在法律性質(zhì)上，都是土地這種特殊財產(chǎn)的財產(chǎn)所有人，它們在私法上的地位應當是平等的，所有權(quán)具體權(quán)能的內(nèi)容應是無差異的，即都應包含占有、使用、收益、處分四項權(quán)能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點和保證國家糧食安全，對土地的用途應從法律上作出統(tǒng)一規(guī)定，但是在合理使用土地和確保耕地數(shù)量的基礎上，應當允許土地所有人享有其他財產(chǎn)的所有人所能享有的財產(chǎn)權(quán)內(nèi)容相同的權(quán)利，其中當然包括用益物權(quán)的設立，此時的制度設計可以傳統(tǒng)的地上權(quán)制度為藍本。第二，貫徹兩權(quán)分離，規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。要堅持和維護國家就土地所有制問題上的基本原則不動搖，確保土地所有制上的公有制度，在此基礎上實現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，使土地使用權(quán)作為資源在市場上合理流動。在這一過程中，要時刻保持清醒的頭腦，從土地用途管理和國家總體規(guī)劃入手，保護耕地、節(jié)約耕地，通過集體存量用地的流轉(zhuǎn)減少建設用地增量的增加，減少閑置土地數(shù)量。目前，廣東在這一方面進行了有益的探索，正式出臺了《集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，允許在土地總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準為建設用地用途的集體土地進入市場，從而在國家土地一級市場外全新生成一個區(qū)域性的農(nóng)村集體土地市場，在我國集體土地管理改革進程中邁出了實質(zhì)性的一步，被稱為土地管理“二次創(chuàng)業(yè)”。為有力支持這一改革，廣東省在堅持占補平衡、切實保護耕地，全面進行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記調(diào)查，建立土地交易信息服務系統(tǒng)及建立以農(nóng)村土地交易為核心的有形土地市場等方面做了大量基礎性工作，為農(nóng)村集體土地這一“農(nóng)民的資產(chǎn)”正式進入可經(jīng)營范圍提供了堅實的保障。第三，以上兩點主要是對今后立法提出的一點建議，但立法的修訂總是需要一個周期，如何在現(xiàn)有法律條文修訂前處理實踐中出現(xiàn)的在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同案件，是司法實踐中亟需解決的迫切問題，這也是我們司法實務工作者義不容辭的義務。根據(jù)上述對在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同效力的分析，筆者提出一個大膽的處理意見，僅供參考，即確認此類合同有效，但賦予購房者以選擇權(quán)。這里的選擇權(quán)的具體內(nèi)容包括購房者可以選擇解除合同，要求退房退款；也可以選擇繼續(xù)履行合同，維持使用房屋的現(xiàn)狀，如果購房者要求辦理相關(guān)證件，則可以辦理“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”或者其他證明手續(xù)，并待國家政策調(diào)整后再作出進一步處理。下面進一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。解除合同。雖然通過對合同效力的分析，合同應當認定為有效，但是由于目前實踐中的現(xiàn)狀，比如產(chǎn)權(quán)證照辦理不能，對購房者權(quán)利的保護措施仍然不健全，其權(quán)利處于一種不能完全行使的狀態(tài)，因此，應當設立一種相應的救濟途徑以示公平。同時，由于目前經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，商品房市場的走勢良好，房價不斷攀升，而這種房屋的購買者又往往住房條件差、急需購房。在這種條件下，解除合同的做法其實是由購房者自己選擇，是否讓自己失去已得利益或可得利益，這種當事人自愿放棄利益的行為法律自然沒有必要強行干預。在這種房價持續(xù)上漲的狀況下，也不宜賦予開發(fā)商以解除權(quán)，因為那樣一來，對開發(fā)商有利而對購房者不利，容易助長開發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情況下，所退房款應當只是房屋價款的本金，而不應當包含利息。履行合同。在購房者未選擇解除合同的情況下，由于合同具有法律效力，則雙方就應當按照合同的約定履行各自義務，購房者交納購房款，開發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下，由于目前體制上和行政管理上的問題，可能在房屋所有權(quán)證的辦理上會存在一些問題，影響到權(quán)利人的權(quán)利行使和今后房屋的再次轉(zhuǎn)讓等方面，但這是一個需要協(xié)調(diào)各方面的系統(tǒng)工程，又涉及到前文對立法方面的建議了。土地買賣合同協(xié)議書 土地買賣合同協(xié)議書免費篇五賣讓方（以下簡稱甲方）：_________________________________ 買受方（以下簡稱乙方）：_________________________________ 經(jīng)甲乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則協(xié)商達成以下協(xié)議。一、四至界線甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的門面樓和空地位于靖邊縣縣城林蔭路東側(cè)，四至界線為：東至王家廟村民空地 ；西至林蔭路人行道道沿；東面長 米；南至居民 后墻根處，北至居民 南墻根和樹巷；南北長 米，合 畝，門面樓 層 平方米，該宗土地門面樓一次性永久出售給乙方。二、價款甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的空地 畝，每畝人民幣 元，合人民幣 元；門面樓 平方米，每平方 米 元，合人民幣 元，空地、門面樓總合計人民幣 元。三、付款方式本合同簽訂之日乙方付給甲方人民幣 元，在20xx年5月份以內(nèi)乙方開發(fā)時無任何爭議時，甲方將剩余款一次性付給甲方。四、雙方責任合同簽定之日甲方應將該塊土地房產(chǎn)手續(xù)全部移交給乙方，并全力配合乙方辦理過戶相關(guān)手續(xù)。該塊空地在乙方開發(fā)使用期出任何爭議、阻擋等事項全由甲方負責解決并承擔全部相關(guān)經(jīng)濟損失。乙方在約定時間內(nèi)給甲方付不清購地款時，預付款全部歸甲方所有，該塊土地、門面樓由甲方處置，乙方無權(quán)干涉。該宗土地門面樓國家、當?shù)卣块T征收稅費規(guī)定哪方的哪方自行繳納。五、未進事宜雙方協(xié)商解決。甲方：乙方：中介人：年 月 日土地買賣合同協(xié)議書 土地買賣合同協(xié)議書免費篇六甲方：乙方：經(jīng)村委會研究決定并由村名代表大會通過及公示無異議，甲乙雙方根據(jù)《合同法》規(guī)定，本著公平公正自愿的同原則，達成如下協(xié)議：一、甲方將甲方集體所有的廢棄閑置的石灰窯及周邊的土地和林地(除耕地外)轉(zhuǎn)讓給乙方使用。初期使用期限為50年，到期后乙方優(yōu)先擁有使用權(quán)。二、轉(zhuǎn)讓價款：經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方現(xiàn)無經(jīng)濟條件修村內(nèi)東三條村里(原是土路面)，由乙方負責拉砂石料鋪墊三條路的路面，經(jīng)甲方書面驗收合格后交付甲方，乙方完成本合同價款，今后路面在損壞與乙方無關(guān)，乙主并保證路邊溝暢通，經(jīng)甲乙雙方確認此施工工程價款為五萬元整。三、乙方在正常施工期間，如遇到村民阻擋，由甲方負責解決，如解決無效，視為乙方上述第二條約定履行完畢。四、此轉(zhuǎn)讓的標的物在轉(zhuǎn)讓給乙方使用期間，出現(xiàn)任何糾紛，由甲方負責解決，如解決不了，導致乙方無法使用此標的物，甲方按上述第二條、第五條內(nèi)容及價款賠付給乙方，但必須經(jīng)得乙方同意。五、乙方在使用期間，乙方在標的物的投入，如乙方在使用過程中標的物應甲方原因?qū)е乱曳綗o法使用，甲方將乙方在標的物上的所有投入原價賠償給乙方，并賠償因此給乙方帶來的所有損失。六、此標的物的所有合法手續(xù)由甲方負責辦理，費用由甲方負責，如甲方無法辦理標的物的合法手續(xù)，按上述第二條、第五條的內(nèi)容及價款賠付乙方。七、如此標的物被國家征用，與甲方及村民無關(guān)。八、乙方在使用期間內(nèi)，對轉(zhuǎn)讓標的物任意使用及改動，(沙石廢土)乙方有權(quán)處理，甲方不得干涉乙方對此地任何使用，(乙方非法使用除外)九、如使用期到期后，甲方如將此標的物轉(zhuǎn)讓給第三方，則甲方將按價賠償乙方在標的物上的所有投資。十、乙方在使用期間內(nèi)，有權(quán)合法轉(zhuǎn)讓標的物的使用權(quán)，合同附有同等法律效力。本合同自簽訂之日起生效