【文章內(nèi)容簡介】 對全年整個(gè)房屋均價(jià)的控制的壓力就比較大。所以今年4月份跟3月份一樣，都面臨比城市均價(jià)高的比較多的樓盤預(yù)售證的取得就有困難。我們現(xiàn)在的項(xiàng)目是這樣，我們在一線城市，我們的價(jià)格跟城市均價(jià)相比，基本上不太高于這個(gè)城市的均價(jià)。因?yàn)槲覀冊谝痪€城市拿不到地，我們在一線城市的地都很偏遠(yuǎn)。這樣的話因?yàn)榈囟蔚脑?，所以我們一線城市的房屋售價(jià)實(shí)際上并不比城市均價(jià)高，但是到了三線城市我們價(jià)格比城市均價(jià)高的比較多。這有幾個(gè)方面的原因，第一方面的原因我們是裝修房，裝修房很顯然要加一部分裝修的價(jià)格進(jìn)去，這樣自然就價(jià)格高一些。第二，在三線城市我們產(chǎn)品的性能，包括利用的材料，配置標(biāo)準(zhǔn)肯定也比當(dāng)?shù)氐脑瓉淼囊恍┓孔佑忻黠@的提升，我們畢竟是要為品牌負(fù)責(zé)，包括使用的材料要求都會比原有的房子要高，這樣成本確實(shí)要高一些。第三，在三線城市我們產(chǎn)品的溢價(jià)能力或者品牌效益比一線城市體現(xiàn)的更充分，這個(gè)有點(diǎn)像類似于，我稱之為麥當(dāng)勞效應(yīng)，麥當(dāng)勞全球最著名的快餐的品牌，其實(shí)在中國一線城市已經(jīng)沒有任何品牌溢價(jià)能力，現(xiàn)在中國一線城市麥當(dāng)勞價(jià)格可能比國內(nèi)的一些連鎖，像蒸功夫之類的，可能會更便宜一些。在一線城市麥當(dāng)勞成了連鎖飲食品牌價(jià)格最低的，跟國外的情況是一樣的。但是到了中國的縣級城市，麥當(dāng)勞還是時(shí)尚標(biāo)志，想把價(jià)格定的高一點(diǎn)也可以賣出去，同樣的情況來看我們進(jìn)入小城市也有這個(gè)效益，因?yàn)槭侨澜缱畲蟮淖≌?，這樣一種名牌的溢價(jià)能力，在越小的城市體現(xiàn)的越充分。在這種級別越低的城市，我們的項(xiàng)目的價(jià)格相比城市的整體價(jià)格可能會超出的越多，這樣的話受到房價(jià)控制目標(biāo)，我們項(xiàng)目不能如期開盤的情況也會更多一些。我們四月份實(shí)際的推出來的推房量比3月份降了將近30%，我們4月份銷售額大概降了20%多，推房量比銷售額的下降更多一點(diǎn)。實(shí)際上銷售速度是沒有特別大的變化，但是市場整體銷售速度還是有進(jìn)一步下降，整體來看產(chǎn)品競爭力基本上還是可以的，市場氛圍確實(shí)是在變化，這個(gè)市場氛圍的變化，買房人變得猶豫，很多的人就算不猶豫資格受到了限制。在這種限購的城市，市場的需求迅速的下降，這個(gè)情況應(yīng)該還會進(jìn)一步的展現(xiàn)出來，可能到下半年會更嚴(yán)重一些。當(dāng)然現(xiàn)在還有的城市沒有限購，如果沒有限購的城市和限購的城市挨的比較近可能是受益的，受益限購城市的需求被擠壓到這個(gè)城市里面去了。但是這個(gè)有很大的不確定性，接下來限購的范圍會不會變大，甚至變成全國性的限購，這個(gè)現(xiàn)在看起來制度層面還是有非常大的不確定性，對于后市還是要保持高度的謹(jǐn)慎。當(dāng)然我們會繼續(xù)堅(jiān)持我們的策略，就是說第一是主力定位，我們產(chǎn)品是基于自住需求的比例依然保持非常高的水平。4月份我們140平米以下銷售占比依然占到80%多，接近九成的房子是普通住房，這依然保持了以往的比例。另外一方面我們也會堅(jiān)持跨地銷售的策略，到目前為止我們并沒有修改新房推出一個(gè)月之內(nèi)賣出60%的銷售速度的要求限制，依然是用這個(gè)作為主要的要求。我們對具體的定價(jià)要求不設(shè)指導(dǎo)性意見，完全由他們根據(jù)市場的實(shí)際情況和總部要求的銷售速度來自己決定銷售策略，包括價(jià)格，這個(gè)也會繼續(xù)來堅(jiān)持這樣的基本方向。60%的線會不會往下調(diào)，這個(gè)主要看土地市場的情況，如果土地市場相應(yīng)的做出了合適的調(diào)整，我們會堅(jiān)持60%的銷售速度的要求，就算降價(jià)賣房子也要達(dá)到這樣一個(gè)要求。如果說土地市場上拒絕做出相應(yīng)的調(diào)整，房子賣不動了，當(dāng)然土地也賣不動，但是土地出讓方不愿意降價(jià)，寧可土地賣不出去也不愿意降低價(jià)格，如果出現(xiàn)這個(gè)情況，這個(gè)時(shí)候你賣了房子買不回來土地，如果出現(xiàn)這種情況再堅(jiān)持60%的銷售速度就不一定是一個(gè)最佳的商業(yè)策略，如果出現(xiàn)這種情況我們可能會考慮對銷售速度的要求，會有一個(gè)降低。土地市場有恰當(dāng)?shù)恼{(diào)整我們還會堅(jiān)持這個(gè)速度。在其他方面，比如說裝修房方面，現(xiàn)在裝修房在很多城市遇到了因?yàn)檠b修的原因?qū)е路孔拥纳鲜杏龅揭恍┱系K，我還認(rèn)為這是一個(gè)方向，我們還會繼續(xù)堅(jiān)持裝修房的基本策略。如果說因?yàn)轫?xiàng)目老是上不了市，可能要考慮把裝修部分單獨(dú)作為一個(gè)合同簽訂，這樣的問題對于買房人來說沒有原來放在一起好，這樣意味著裝修部分要一次性付款，以前裝修和房子一起賣，這是可以貸款的，現(xiàn)在裝修部分不能貸款了，要單獨(dú)簽合同，裝修部分要一次性付款。以現(xiàn)在的房貸的政策來看，其實(shí)買房的人對于房貸本身的依賴也不強(qiáng)，這倒不會成為一個(gè)非常大的問題。就是在裝修委托合同處理這一件事情上面，可能還是需要不斷的來探索，在中間會有一些合約不完善的地方，以后會讓買賣雙方留下一些問題，這是一個(gè)方面。在工廠化和綠色方面，我們原來提的第一步是裝修，第二步是工廠化，第三步就是綠色建筑?，F(xiàn)在因?yàn)楦鞯氐恼叩膬?yōu)惠，對于綠色建筑的優(yōu)惠來的比較快，所以工廠化方面的扶持相對來說來的比較慢，我們也相應(yīng)做了調(diào)整，把綠色建筑放在第二。六月份以后開工所有的項(xiàng)目，除非是規(guī)劃條件本身就不可能達(dá)到要求，比如說容積率偏低，也就是占地指標(biāo)達(dá)不到綠色的要求，除此之外所有的項(xiàng)目我們都會爭取獲得綠色一級以上的認(rèn)證，按照綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)去設(shè)計(jì)和建筑，我們也相信在未來一段時(shí)間，在市場方面會體現(xiàn)出競爭力。跟銷售相關(guān)的其他一些數(shù)據(jù)也簡單向大家報(bào)告一下。我們4月份賣的房子面積90平米以下是58%，90144平米是21%，加起來是80%，這跟以前的情況差不多。從產(chǎn)品線的情況來看，我們的首次置業(yè)和首次改善的基本需求的占比，面積上占比是62%，這也沒有特別大的變化，還是以這個(gè)為主，再改的比例是22%，然后其他的，比如說公寓和高端的比例是16%，這個(gè)里面再改的比例在下降，而高端的比例略有上升，這可能跟推房的結(jié)構(gòu)性的權(quán)益有關(guān)系。從客戶的資金來源的情況來看，這個(gè)月新增購買比例是31%，這還是比較高的比例。全部的房貸占購房款的比例是40%，這也是歷史上比較低的一個(gè)水平，繼續(xù)體現(xiàn)房貸政策收緊。我們在接下來的5月份，預(yù)計(jì)推房還是會受到房價(jià)控制指標(biāo)的影響，所以5月份的推房量不一定能有非常明顯的增長，我們每個(gè)月的銷售基本上可以分成兩個(gè)部分，一部分是非新開的盤，以前已經(jīng)開的房子持續(xù)的銷售，這個(gè)釋放比例一般情況下在10%，每個(gè)月大概在10%左右。上個(gè)月底留下來已經(jīng)開盤的項(xiàng)目，這個(gè)月能賣掉大概10%，目前我手頭的貨大概有250億左右，這樣的話正常的情況下應(yīng)該在下個(gè)月會產(chǎn)生25億左右的認(rèn)購。另外新推房的計(jì)劃，新推房的話一般當(dāng)月去化率，按照目前的情況來看大概在60%左右，如果下個(gè)月推80億左右的貨，可能會有四、五十億的新推房的銷售量，加上25億左右的存貨的量，加在一起應(yīng)該是75億左右，也就是說5月份大的概率來看，環(huán)比不太可能出現(xiàn)明顯的增長，有可能環(huán)比持平的情況，可能會更大的是這樣，實(shí)際上還是有很多不確定性。一方面我們也是盡可能的，盡快把房子推出來賣，另一方面這個(gè)房子究竟能不能夠如期的上市，這個(gè)不完全由我們決定，因?yàn)檫@個(gè)量實(shí)際上對當(dāng)月銷售量的影響還是比較大的，所以這個(gè)有一定的不確定性。我對銷售情況就簡單的做這樣一個(gè)報(bào)告。我們這個(gè)月買了一塊地，是廣州的一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)地實(shí)際上也不是一個(gè)地，這是一個(gè)已經(jīng)在建的工程，而且有一部分在我們收購這個(gè)公司之前已經(jīng)賣掉了，這屬于相對來說跨時(shí)間線的項(xiàng)目。除了這個(gè)項(xiàng)目之外基本上沒有買地了，我們判斷土地市場目前并沒有出現(xiàn)非常明顯的調(diào)整，下半年能不能出現(xiàn)調(diào)整不知道，但是應(yīng)該出現(xiàn)調(diào)整是大概率。在目前這個(gè)點(diǎn)上面，投資上需要特別的謹(jǐn)慎，到了下半年要看土地市場的土地走向，如果土地市場出現(xiàn)非常大的調(diào)整，調(diào)整幅度甚至超出房屋市場，這個(gè)時(shí)候我們可能會考慮下半年多買一點(diǎn)地，如果說下半年土地市場調(diào)整不是很明顯，我們會根據(jù)下半年實(shí)際情況往回補(bǔ)這個(gè)資源，外界所說抄底這一件事情能不能做成，這個(gè)不完全由土地決定，還是要看其他的市場上各方的態(tài)度和市場的實(shí)際變化情況，我就報(bào)告到這里，下面看看大家有什么問題可以一起探討，謝謝。二、提問環(huán)節(jié)。q：你好，有兩個(gè)問題想請教一下。第一個(gè)發(fā)改委要追究行業(yè)的反暴利，從這個(gè)角度來講，這是怎么樣一種意圖，對房地產(chǎn)的影響是什么。第二，對市場資金面，前面三、四個(gè)月的數(shù)據(jù)有這樣幾個(gè)特點(diǎn)，一、二線城市成交同比下滑，但是全國銷售數(shù)據(jù)還是增長的。第三，我個(gè)人感覺樓市還是處于膠著狀態(tài)，未來方向會怎么變，如果沒有新的政策干擾，憑自身的干擾和已經(jīng)有的政策，樓市接下來怎么樣演化，還有各個(gè)地域和板塊之間或者二、三線城市之間會不會有一些分化，麻煩給我們介紹一下。a：關(guān)于反暴利這個(gè)事情說實(shí)話我是沒有看懂的，我沒有看明白這是什么意思。因?yàn)檎f房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，假如這個(gè)暴利指的是利潤率比較高，房地產(chǎn)的利潤率比賣衣服，賣眼鏡的低太多了。賣衣服出廠價(jià)都四折，賣衣服利潤率，銷售利潤率在百分之百，賣眼睛的是百分之好幾百的利潤，房地產(chǎn)利潤率比制造業(yè)高一些只能說周轉(zhuǎn)比較慢一些，利潤率本來是不構(gòu)成行業(yè)賺錢的程度合理的指標(biāo)，因?yàn)槊恳粋€(gè)行業(yè)的負(fù)債率和周轉(zhuǎn)率都不一樣，如果說收益率的話，我還不能理解。房地產(chǎn)行業(yè)的收益率是參差不齊的，有一些企業(yè)收益率確實(shí)很高，但是這些企業(yè)都是小公司，他們之所以能夠獲得很高的收益率，是因?yàn)樗麄冇刑厥馐侄文猛恋亍?0xx年出臺831號文件，在20xx年之后，經(jīng)營性的用地不允許通過劃撥、出讓，理論上應(yīng)該是通過招拍掛來獲得的，在這之后任何一個(gè)房地產(chǎn)公司如果說通過招拍掛的方式，從公開市場獲取土地的話是不可能獲得暴利的，它的收益率水平不可能高出很多。我們從房地產(chǎn)上市公司roe水平來看，在各個(gè)行業(yè)板塊當(dāng)中，房地產(chǎn)公司的roe水平是明顯要低于銀行等等這樣一些行業(yè)的，甚至明顯低于工程機(jī)械這種制造業(yè)領(lǐng)域的。房地產(chǎn)的暴利如果說存在，就是有部分開發(fā)商用非市場化的方式繼續(xù)獲得土地，這個(gè)里面是有暴利的，但是主要不是這種情況，主要是市場化情況獲取土地的公司，不管是買招拍掛的地，還是在二手市場上買別人地是不可能存在所謂的暴利。反暴利最有效的方式就是土地市場進(jìn)一步透明化和公開化，這是最有效的反暴利的方法，除此之外我很難想象如何去認(rèn)定甄別這個(gè)暴利，以及如何去有針對性的采取措施，我都看不出來。我看了一下外界的報(bào)道，所謂的反暴利，就是說房子要明碼標(biāo)價(jià)，而且一房一價(jià)，房子標(biāo)了價(jià)之后不允許再漲了，這都不是什么新的措施，一直以來就有的。像這樣的公司好多年以前全部都是明碼標(biāo)價(jià)的，我們明碼標(biāo)價(jià)的事情是很傳統(tǒng)的常識，這不屬于特殊的制度安排。一房一價(jià)這個(gè)東西，從一種制度本身，對社會各方面的影響來看，一個(gè)房子定了價(jià)不允許漲，這樣一房一價(jià)的東西，其實(shí)對于市場上各方的整體來說是不太好的，因?yàn)樗鼊儕Z了這個(gè)市場本身的價(jià)格尺度合理的發(fā)現(xiàn)機(jī)制。一房一價(jià)針對的是以前就地起價(jià)的行為，開發(fā)商手里有一千套房，他開始賣一百套比較便宜，賣了后來越賣越貴，但是房子是一樣的房子，但是價(jià)格平白無故漲價(jià)了。一樣的東西憑什么就地漲價(jià)，在市場經(jīng)濟(jì)里面不是很常見的情況，中石化的石油，我去加油，加了93號和97號油有什么不同，但是價(jià)格是不允許人家動，這個(gè)價(jià)格的變動本身是因?yàn)槭袌龅墓┣箨P(guān)系變動的結(jié)果，也是價(jià)格不斷得以發(fā)現(xiàn)的過程。為什么以前開發(fā)商喜歡一點(diǎn)一點(diǎn)賣房子，小步快跑，然后一開始價(jià)格比較低，后來越來越貴，為什么會出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)檫@個(gè)房子，這個(gè)產(chǎn)品定價(jià)有很大的難度，開發(fā)商標(biāo)價(jià)的時(shí)候也不知道什么價(jià)格最合適，他要不斷的去發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場價(jià)格，當(dāng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格最有效的方法就是這個(gè)方法，就是先拿一點(diǎn)試探一下，一開始標(biāo)比較低的價(jià)格確保能夠賣出去，免得砸在手里了，然后根據(jù)賣的火爆的程度來決定加價(jià)加多少，這樣最后發(fā)現(xiàn)合理的價(jià)格。如果說你不允許用這個(gè)方法，還只能去賭，一開始標(biāo)價(jià)是正確的，這樣一開始標(biāo)的價(jià)格肯定比原來的方式標(biāo)的要高一些，當(dāng)然這也是有一部分房子賣不出去，這樣開發(fā)商陷入很困難的兩難局面，他在定價(jià)的時(shí)候。他定價(jià)定高了有一部分房子賣不掉，他要想降價(jià)難度就很大，房子這個(gè)東西跟別的東西不一樣，如果中石化加油站降加油的價(jià)格，肯定所有人都是歡欣鼓舞的，包括以前買過很貴的人也是贊成的。但是房子不一樣，房子一降價(jià)，原來買房子的人跟你鬧，他找你麻煩，一開始標(biāo)價(jià)標(biāo)高了后來就非常困難，降價(jià)也不好降，不降又賣不出去，因?yàn)槟銟?biāo)貴了。如果價(jià)格標(biāo)低了賣是賣掉了，但是這樣情況你賣低了利潤率就低了，你價(jià)格賣便宜實(shí)際上你是損失的，你損失是股東的利益。開發(fā)商遇到這種情況定價(jià)是很困難的，原有小步快跑的方式是不斷發(fā)現(xiàn)市場價(jià)格合理的制度安排，現(xiàn)在禁止這種只能使得開發(fā)商在定價(jià)上面犯更多的錯誤，然后導(dǎo)致這個(gè)市場有更多不確定性，我看不出來有什么特別大積極的作用?，F(xiàn)在是一個(gè)制度，出臺要遵守，但是我不認(rèn)為這樣一個(gè)制度對于真正降低房價(jià)，改善城市居民的居住的質(zhì)量有什么現(xiàn)實(shí)的幫助，我是看不出來的。當(dāng)然這個(gè)東西對于開發(fā)商的影響有限，因?yàn)檫@樣的結(jié)果就是讓大家定價(jià)一開始定的高一點(diǎn)，然后可能會導(dǎo)致一些錯誤，會在開盤之前做更詳細(xì)的市場調(diào)研。其他方面，比如說暴利有什么切實(shí)可行的制度安排，如果要再出就是取消市場的定價(jià)功能，改成物價(jià)局來定價(jià)，這是唯一能想到下一步的手段，就像食鹽列入民生行業(yè)，它的價(jià)格企業(yè)沒有定價(jià)權(quán)利，你在預(yù)售前要到物價(jià)局審批房子的價(jià)格，物價(jià)局先給你核算成本，算一下你這個(gè)成本多少錢，然后加一個(gè)所謂的合理利潤，最后幫助你定價(jià)格，你只允許賣的比這個(gè)低，不允許賣的比這個(gè)高，最后可能是行政定價(jià)，回到這樣非市場經(jīng)濟(jì)的方式。真出現(xiàn)這種情況是很悲哀的事情，是整個(gè)房地產(chǎn)市場化的摧毀，但是這種情況本身不是說完善不完善，而是有可能的，這一次不可能，到了20xx、20xx年下一次住房短缺狀態(tài)的時(shí)候，這個(gè)情況真的很有可能。企業(yè)要做好準(zhǔn)備，做好準(zhǔn)備來應(yīng)對這種情況，應(yīng)對這種物價(jià)局定價(jià)的情況，當(dāng)然要出這種情況，對于這樣公司來說無所謂，因?yàn)槲覀儽旧砝麧櫬示筒桓撸覀兪且粋€(gè)低利潤，在這個(gè)行業(yè)里面，我們利潤率本身就比行業(yè)整體要低很多，如果別的人還能接受利潤率，我相信我們肯定可以接受，如果大家的利潤在一樣情況下面，我們周轉(zhuǎn)率比別人高一些，我們收益率反而會提升。另外我們有很大力量往前推，比如說工廠化，比如說綠色建筑，我們都希望往前推，但是目前這些東西都是增加房子的成本，這種嘗試定價(jià)，反而對這個(gè)東西是有幫助的，所以這個(gè)情況有可能會發(fā)生，但是我們希望不要發(fā)生，因?yàn)檫@是市場經(jīng)濟(jì)的倒退，如果真發(fā)生的話，對于來說不會有特別大的影響。好的，謝謝。a：我不知道其他企業(yè)怎么做的，也沒有辦法替他們表態(tài)。其實(shí)我覺得調(diào)到什么樣領(lǐng)導(dǎo)才算滿意，這個(gè)只有領(lǐng)導(dǎo)自己才清楚。但是從政策本身的根源來看，實(shí)際上很大程度上是由公眾輿論來決定的，如果公眾輿論認(rèn)為確實(shí)房價(jià)跌了，可能壓力就消除了，如果公眾輿論認(rèn)為這個(gè)房價(jià)跌了，這個(gè)事情是有很大不確定性的。因?yàn)楣娸浾撘膊皇呛芰炕姆绞?，現(xiàn)在包括統(tǒng)計(jì)部門找不到指標(biāo)