【文章內(nèi)容簡介】 感。我在秀山花園項(xiàng)目銷售的時(shí)候，曾接待過一個(gè)南寧市有名的律師。當(dāng)時(shí)，他到售樓部來，看了一下我們的戶型模型后對(duì)項(xiàng)目情況沒有提問，我就請他坐下來，坐下來后，他就開始大談南寧市的房地產(chǎn)，各個(gè)項(xiàng)目的情況。當(dāng)時(shí)，他問我，對(duì)“榮和新城”怎么看?我跟他說，“榮和新城”在南寧市來說算得是品質(zhì)比較好的一個(gè)小區(qū)，雖然它所屬的片區(qū)為南寧市的工業(yè)區(qū)，但它緊靠邕江邊，受污染的程度不大，再加上小區(qū)規(guī)模比較大，內(nèi)部的環(huán)境做得比較好。物業(yè)管理也比較到位，在南寧市享有一定的知名度，特別是榮和新城的三期，價(jià)格都能賣到3000元/平方米以上，和南寧市公認(rèn)的高檔住宅集中的南湖風(fēng)景區(qū)的樓盤價(jià)格是一樣的，而且還賣得很好。如果今年市政投資修建邕江河堤的話，榮和新城不會(huì)每年洪水來的時(shí)候被淹了。他當(dāng)時(shí)就對(duì)我說，他比較喜歡榮和新城，他到過很多售樓部，也問過不少的售樓人員，沒有一個(gè)像我這樣稱贊別人的樓盤的，聽我這么一說，他倒要認(rèn)真地考慮去不去榮和新城買房。他再問我，秀山花園和榮和新城相比你又認(rèn)為哪個(gè)項(xiàng)目好一點(diǎn)。我說這是兩個(gè)不同性質(zhì)的樓盤，各有各的特點(diǎn)，沒辦法拿來相比。我們秀山花園是南寧市現(xiàn)在唯一的一個(gè)山景盤。這時(shí)候，我請他到我們錯(cuò)層戶型的樣板房去參觀，在樣板間里，我給他介紹了錯(cuò)層戶型的特點(diǎn)，更多強(qiáng)調(diào)的是，因?yàn)檫@個(gè)盤是依山而建，地形上的高差，決定了我們這個(gè)項(xiàng)目很多戶型都做成了錯(cuò)層，它是一種自然的錯(cuò)落，你以后站在客廳的位置，會(huì)看到外面是錯(cuò)落有致的、層次感很強(qiáng)的立體景觀，這種自然的感覺是很多平地建造的錯(cuò)層戶型所沒法享受到的。我們的戶型特點(diǎn)吸引了客戶，第二天，客戶馬上交了定金，而且簽約非常順利。其實(shí)在這個(gè)過程中，我在談到榮和新城這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，我已經(jīng)把榮和新城的劣勢 ：地處工業(yè)區(qū)、價(jià)格高、地勢低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水淹的可能，但我只不過是換一種表達(dá)方式說出來而已，但客戶的感覺就不一樣，他會(huì)認(rèn)為你比較可信。同時(shí)，在與他交談的過程中，我發(fā)現(xiàn)他比較年輕，比較容易接受一些新的東西，我就給他推薦了錯(cuò)層戶型。每個(gè)項(xiàng)目有很多優(yōu)點(diǎn)，但不需要在銷售時(shí)把所有的優(yōu)點(diǎn)都告訴客戶，如果都把所有的優(yōu)點(diǎn)全部告訴他，項(xiàng)目也就變成沒有優(yōu)點(diǎn)了。你們要學(xué)會(huì)在與客戶交流的過程中抓住客戶所關(guān)心的問題作為突破口，那你就會(huì)成功的。顧問式銷售心得體會(huì)篇八我在做銷售時(shí)，有很多的客戶朋友，并建立了自己獨(dú)特的樓盤銷售客戶網(wǎng)絡(luò)，我每到一個(gè)新樓盤，都有很多老客戶自己或介紹朋友來買樓。很多同行都在問我，你有什么絕招，讓這些客戶一個(gè)盤一個(gè)盤地跟著你轉(zhuǎn)?其實(shí)銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個(gè)人的個(gè)性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對(duì)于一個(gè)剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結(jié)出合適自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個(gè)人獨(dú)特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個(gè)人都可以具備自己獨(dú)特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會(huì)、用心做事。[用心學(xué)習(xí)]從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個(gè)人及事業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樯钪粫?huì)隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個(gè)社會(huì)。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是如何保持一種積極向上的心態(tài)。[學(xué)習(xí)積極的心態(tài)]進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前，我在棉紡廠做了6年的擋車女工，后來通過考成人高考在廣西大學(xué)脫產(chǎn)讀了2年大學(xué)。記得1992年大學(xué)畢業(yè)時(shí)我去廣西萬通房地產(chǎn)公司應(yīng)聘，當(dāng)時(shí)廣西萬通地產(chǎn)剛剛組建，招聘廣告上寫著只招一名營銷人員，要求本科畢業(yè)以上，26歲以下。當(dāng)時(shí)我已28歲了，也只有?？飘厴I(yè)的文憑，這兩項(xiàng)要求我都不符合。但我非常自信，我認(rèn)為我行，不管什么條件，先應(yīng)聘再說。進(jìn)入萬通公司以后，當(dāng)時(shí)面試我的房地產(chǎn)公司老總說，當(dāng)時(shí)招聘，有很多人的基礎(chǔ)條件比我好，正因?yàn)槲冶憩F(xiàn)得很自信，也很自然，所以，決定錄取我一個(gè)人，很多人都覺得我很幸運(yùn)。其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為，機(jī)會(huì)是靠你自己去爭取的，它對(duì)于每個(gè)人來說都是公平的，關(guān)鍵是你有沒有自信去抓住它而已。在工作的過程當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。我給自己設(shè)定了一個(gè)目標(biāo)，用5年時(shí)間打基礎(chǔ)，5年以后，我不會(huì)再做銷售人員。有了目標(biāo)以后，我就通過再考成人高考，讀了3年房地產(chǎn)經(jīng)營管理函授班來加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和理論知識(shí)。我銷售的第一個(gè)樓盤“萬通空中花園”項(xiàng)目是在南寧市的舊城區(qū)內(nèi)，這個(gè)區(qū)域是南寧市三教九流最為集中的一個(gè)地方，在那個(gè)地方建住宅小區(qū)，很多業(yè)內(nèi)人士都不看好。為了能更準(zhǔn)確的給項(xiàng)目定位，我們前期做了大量的市場調(diào)查，包括競爭對(duì)手調(diào)查和客戶調(diào)查。當(dāng)時(shí)，我們老總叫我去做競爭對(duì)手調(diào)查的時(shí)候，并沒有告訴我怎么做，不象今天，叫銷售人員去采盤，有固定的調(diào)查表格，知道要了解什么內(nèi)容，采盤前還給他們培訓(xùn)講解。老總只是告訴我，你去看看我們項(xiàng)目附近有什么樓盤，10天后把調(diào)查報(bào)告給我。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)公司只有我一個(gè)兵，沒人教我，兩天過去了，我還不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，讓他教我。他跟我說，他也不懂，并建議我每天到別的樓盤售樓部去呆呆看。我想誰都幫不了我，哭了也沒用，第三天，我就去一個(gè)叫“錦明大廈”項(xiàng)目的售樓部里足足呆了一天。通過一天的觀察，我看到了售樓小姐是如何賣樓的，還看到了是什么樣的人來買樓，還了解到樓盤的戶型、價(jià)格、規(guī)模等資料，很有收獲。通過與售樓人員的交流還交上了同行朋友，讓我受益匪淺。其實(shí)，采盤并不是去每個(gè)樓盤拿一些售樓資料那么簡單，更多的是要用心去觀察，這樣你才能具體真正地了解到每個(gè)盤的優(yōu)勢、劣勢，對(duì)競爭對(duì)手有一個(gè)深入的了解。在做客戶調(diào)查的過程中，我一戶一戶地去拜訪，積極地與客戶溝通，對(duì)于有意向購房的客戶，就用本子記錄下來，并每個(gè)月保持與客戶聯(lián)系一次?？蛻粽{(diào)查雖然辛苦，但讓我積累了不少潛在客戶。我當(dāng)時(shí)的個(gè)人銷售業(yè)績占整個(gè)項(xiàng)目總銷售額的2/3。并只用了三年的時(shí)間就達(dá)成了我的目標(biāo)，當(dāng)上了萬通房地產(chǎn)公司的銷售部經(jīng)理和物業(yè)部經(jīng)理。所以，一個(gè)積極的心態(tài)，是對(duì)自我的一個(gè)期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評(píng)價(jià)你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個(gè)什么樣的人很重要。比如像我，我認(rèn)為自己是一個(gè)積極的、樂觀的、友善的、非常熱情、有沖勁的一個(gè)人。這就是自我的形象。一個(gè)有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對(duì)自己說。“今天我心情很好，我很高興，今天會(huì)跟很多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會(huì)成交的”?！爸灰遗Γ嘈沤裉煳乙欢艹山?，我的銷售業(yè)績是最棒的”。這就是他對(duì)自己的一種肯定。[培養(yǎng)你的親和力]所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對(duì)面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過規(guī)范你的言行舉止來實(shí)現(xiàn)。在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對(duì)銷售人員而言，語言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無聲的“第二語言”來傳達(dá)的。行為舉止是一種不說話的“語言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動(dòng)作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語言的禮儀不是天生就會(huì)說，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規(guī)訓(xùn)練出來的。只要通過每天自己抽5分鐘來練習(xí)，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達(dá)。這樣訓(xùn)練出來的銷售人員才具有親和力。顧問式銷售心得體會(huì)篇九我們xx市堯柏水泥特約經(jīng)銷中心從今年5月份成立到現(xiàn)在也已歷經(jīng)8個(gè)月。感謝水泥集團(tuán)各位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們的關(guān)心和信任，為我們銷售團(tuán)隊(duì)提供了發(fā)展的平臺(tái)，感謝今天參加我們座談會(huì)的各位同仁的厚愛和支持，才能有今天特約經(jīng)銷中心的成績。下面我就一下幾個(gè)方面向各位領(lǐng)導(dǎo)及同仁做以匯報(bào)一、努力學(xué)習(xí)全面提升團(tuán)隊(duì)素質(zhì)作為一個(gè)經(jīng)銷水泥已進(jìn)20xx年的我們，深感現(xiàn)今銷售市場的復(fù)雜，艱難，用戶的挑剔，我們銷售中心從不斷學(xué)習(xí)總結(jié)水泥銷售的渠道、價(jià)格、運(yùn)輸環(huán)節(jié)，了解水泥的各種指標(biāo)，到客戶接待，賬項(xiàng)來往，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。還從法律的角度對(duì)銷售合同進(jìn)行完善，就是有損失也要降低到最小程度。二、努力工作，順利完成各項(xiàng)任務(wù)進(jìn)行市場開發(fā)。走訪了全市85%以上的水泥經(jīng)銷商，使水泥出現(xiàn)在全市各個(gè)角落。做好各類顧客的售后服務(wù)，絕大多數(shù)客戶對(duì)我們抱有信心，基本未接到顧客的服務(wù)質(zhì)量投訴。和我們聯(lián)系的客戶有10家，和12個(gè)運(yùn)輸戶建立長期關(guān)系。三、來年打算計(jì)劃全年銷售水泥突破6萬噸。完成銷售網(wǎng)絡(luò)覆蓋率85%以上。力爭和其他大戶同價(jià)位運(yùn)行，這還需要水泥集團(tuán)的大力支持和各位同行的鼎力相助。加大獎(jiǎng)勵(lì)力度：今年是我們經(jīng)銷中心試運(yùn)行，對(duì)一如既往參與其中的業(yè)務(wù)經(jīng)理給予微薄獎(jiǎng)勵(lì)，明年我們將根據(jù)各自的業(yè)績按20xx噸、5000噸、8000噸、10000噸標(biāo)準(zhǔn)給予重獎(jiǎng)。要求運(yùn)輸戶簽訂運(yùn)輸職業(yè)承諾書，并交押金5000元，以防止運(yùn)輸戶參行擾亂市場價(jià)格?？傊?0xx年即將成為過去，在20xx年的工作中，我們特約經(jīng)銷中心將以服務(wù)各銷售戶為主要任務(wù)，力爭做到讓客戶滿意，讓xx集團(tuán)放心。顧問式銷售心得體會(huì)篇十一、只有不斷的學(xué)習(xí)才能改變現(xiàn)有的觀念、觀念的改變才能有行動(dòng)，只有行動(dòng)了才能改變命運(yùn)學(xué)習(xí)是成功的基石，所以學(xué)習(xí)是人生的必修課二、修煉改變之心心若改變態(tài)度就會(huì)改變，態(tài)度改變習(xí)慣就會(huì)改變，習(xí)慣改變性格就會(huì)改變，性格改變命運(yùn)就會(huì)改變。只有改變思維模式，不改變行動(dòng)模式，就改變不了結(jié)果，我改變不了世界，我就改變自己來適應(yīng)世界，我改變不了家具風(fēng)格那我就改變自己的銷售觀念。銷售顧問。就是主動(dòng)出擊幫助顧客購買家具。三、修煉態(tài)度之心把態(tài)度當(dāng)成是一種習(xí)慣氣場自信磁場吸引對(duì)方習(xí)慣是情感的投入、激情的釋放、良好的感覺。好的狀態(tài)是熱情的微笑魅力四射快樂自信行動(dòng)有力四、修煉引導(dǎo)之心導(dǎo)引導(dǎo)(在銷售過程中盡量少說自己)綁架顧客思想疏導(dǎo)幫助客戶解決問題誘導(dǎo)舉例證明產(chǎn)品的好處和利益勸導(dǎo)要求客戶成交話術(shù)是背出來的，能力是練出來的，銷售是導(dǎo)出來的。五、修煉成功之心三心堅(jiān)持之心(黏)贊美之心(所有人不會(huì)拒絕對(duì)自己的贊美)忠誠之心沒有天生的高手，所謂高手都是千錘百煉出來的，六、修煉同頻之心物以類聚人與群分只有快速的進(jìn)入顧客的頻道才能獲得成交的通行證。(見什么人說什么話)七修煉競爭之心知己知彼百戰(zhàn)不殆。學(xué)習(xí)超越直接競爭對(duì)手，區(qū)隔直接競爭對(duì)手，打擊潛在競爭對(duì)手。先學(xué)習(xí)對(duì)手，后超越對(duì)手，那樣我們才會(huì)成功。八修煉檢討之心內(nèi)向思維找自身的缺點(diǎn)和毛病外向思維找借口和理由來掩飾自己的過失人只要學(xué)會(huì)檢討，就步入一個(gè)偉大的起點(diǎn)、九修煉合作之心團(tuán)隊(duì)精神的四個(gè)作用目標(biāo)導(dǎo)向功能凝聚功能3激勵(lì)功能4控制功能(身教大于言傳，以身作則)一個(gè)人先進(jìn)單槍匹馬，眾人先進(jìn)萬馬奔騰。十、修煉銷售之心。銷售自己(喜悅心)(儀容儀表)(獨(dú)一無二)銷售自信(專業(yè))(素質(zhì))(經(jīng)驗(yàn))銷售產(chǎn)品(文化)(賣點(diǎn))(好處利益)人生無處不溝通人生無處不銷售。終端銷售流程一、導(dǎo)購員如何在顧客進(jìn)店以后先去了解需求?需求對(duì)象需求產(chǎn)品需求風(fēng)格家具顧問就是要發(fā)出高質(zhì)量的提問，需求是問出來的。二、導(dǎo)購員如何在顧客問價(jià)時(shí)先塑造產(chǎn)品再報(bào)價(jià)?產(chǎn)品塑造的關(guān)鍵點(diǎn)塑造產(chǎn)品核心、塑造產(chǎn)品優(yōu)勢、塑造產(chǎn)品文化、塑造產(chǎn)品風(fēng)格、塑造產(chǎn)品賣點(diǎn)。運(yùn)用答非所問的計(jì)較。顧客談價(jià)格，我們談價(jià)值。三如果引導(dǎo)顧客體驗(yàn)產(chǎn)品主動(dòng)引導(dǎo)顧客與產(chǎn)品親密接觸，接觸過程中刺激消費(fèi)者的感官，然后與產(chǎn)品產(chǎn)生感情的一種銷售技巧。只有體驗(yàn)才會(huì)有感知，有了感知，就有了認(rèn)知，四、如何運(yùn)用產(chǎn)品示范去佐證自己的產(chǎn)品與眾不同，材質(zhì)的比較，耳聽為虛眼見為實(shí)，產(chǎn)品示范就是為了給顧客眼睛一個(gè)真實(shí)的產(chǎn)品畫面，而促成交易。五、如何運(yùn)用望、聞、問、切、來給顧客對(duì)癥下藥。望。給客戶消費(fèi)層次定位，聞。給客戶購買信息，問。給客戶產(chǎn)品需要定位，切。給客戶消費(fèi)水準(zhǔn)定位。只有具備專知識(shí)才能駕馭顧客駕馭銷售。六、如何快速和顧客(套近乎)來獲得信任。1同鄉(xiāng)。用思鄉(xiāng)情結(jié)來要信任，2同齡。用共同愛好來要信任，3同姓。用共同一家來要信任。4同信。用共同信仰來要信任。沒有信任，何來成交。七、如何化解刁難客戶的較真之處1老師：難應(yīng)付理由，善于演講化解方式：利用專業(yè)援課流程2醫(yī)生：難應(yīng)付理由，挑剔作工，注重環(huán)?；夥绞剑褐v解流程塑造環(huán)保3律師會(huì)計(jì)：難應(yīng)付理由，拒絕介紹，具有雄辯口才化解方式：