最新房屋多重買(mǎi)賣(mài)的順序規(guī)定(三篇)(編輯修改稿)
2025-08-03 22:16 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 屋的買(mǎi)賣(mài)必須經(jīng)過(guò)登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人之間如果達(dá)成了買(mǎi)賣(mài)房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。(三)出賣(mài)人與先后買(mǎi)受人形成的權(quán)利出賣(mài)人就同一房屋分別售與第一、二、三買(mǎi)受人的行為是一房多賣(mài)，這一點(diǎn)我們?cè)谇懊嬉炎鞣治?。一房多賣(mài)形成數(shù)個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同。但事實(shí)上各個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但以房屋為標(biāo)的的買(mǎi)賣(mài)合同卻不同。由于房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，法律對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為合同完成。因此，在一房多賣(mài)的情況下，達(dá)成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系。就本文所列舉實(shí)例來(lái)說(shuō)，出賣(mài)人就同一房屋分別售與第一、二、三買(mǎi)受人的行為中，與第一買(mǎi)受人形成的僅僅是一個(gè)債權(quán)合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣(mài)人與第一買(mǎi)受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在出賣(mài)人與第二買(mǎi)受人中，出賣(mài)人雖已將房屋實(shí)際交付第二賣(mài)受人，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系，但是這種物的實(shí)際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實(shí)，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。出賣(mài)人與第三買(mǎi)受人則不同。在其二人的房屋買(mǎi)賣(mài)行為中，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)的合意，同時(shí)還在達(dá)成合意的債權(quán)合同后，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對(duì)該買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的作了有效轉(zhuǎn)移。由此我們可以看出，在出賣(mài)人與第一、二、三買(mǎi)受人之間，既有債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)關(guān)系，且一物上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)。三、房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的處理原則及責(zé)任形式在司法實(shí)踐中，對(duì)多重房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理，可采取以下原則進(jìn)行。(一)處理采取的原則可給予制裁的原則針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)出賣(mài)人利用其優(yōu)勢(shì)地位，為追求最大經(jīng)濟(jì)利益，采取欺詐手段與買(mǎi)受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。美國(guó)、法國(guó)的研究資料表明，1985年至1995年的xx年間，法院將懲罰性賠償責(zé)任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。出賣(mài)人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠(chéng)實(shí)信用原則，原則嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易秩序，它為僅僅依靠補(bǔ)償性的賠償是無(wú)法彌補(bǔ)買(mǎi)受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣(mài)人惡意違約和雁處的行為。從各國(guó)對(duì)損害賠償制度的研究和審判實(shí)踐看，也均未對(duì)懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補(bǔ)償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個(gè)國(guó)家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴(kuò)展?？刹扇p害賠償原則房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂并交付房屋后，出賣(mài)人還將該房轉(zhuǎn)賣(mài)給第三買(mǎi)受人，嚴(yán)重?fù)p害了買(mǎi)受人利益。房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除時(shí)，買(mǎi)受人除可請(qǐng)示出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，還可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。在我國(guó)民法典第一百一十三條的合同責(zé)任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，民法典第十四條第二款對(duì)當(dāng)事人在合同中約定的違約金不是過(guò)分高于實(shí)際損失的也予以認(rèn)可，這其中就包含了對(duì)違約行為的懲罰性賠償。在多重買(mǎi)賣(mài)中，還有后買(mǎi)受人明知前買(mǎi)受人的存在，而又與出賣(mài)人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣(mài)人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過(guò)錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買(mǎi)受人侵害先買(mǎi)受人債權(quán)，會(huì)損害先買(mǎi)受人對(duì)合同標(biāo)的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故后買(mǎi)受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并也應(yīng)給予賠償。(二)承擔(dān)的責(zé)任形式多重私房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容有多個(gè)合同關(guān)系，每個(gè)合同均為雙務(wù)合同。但由于每個(gè)合同的出賣(mài)人乃標(biāo)的物為同一人、同一物。而一個(gè)物上只能設(shè)一個(gè)所有權(quán)，致使以轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物所有權(quán)為目的多個(gè)合同中，僅能有一個(gè)合同目的得以實(shí)現(xiàn)，并得到法律上的承認(rèn)，而此合同之外的其他合同雖在法律
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1