【文章內容簡介】 有，使農用土地轉為建設用地。在批準權限上，一是省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程、大型項目和國務院批準的建設項目涉及農用地轉為建設用地的由國務院批準；另外征用基本農田，或者基本農田以外的耕地超過三十五公頃的，或者其他土地超過七十公頃的也由國務院批準；二是在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準，在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準；三是一二項規(guī)定之外的農用地轉用，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。當然，批準農用地轉用后，是否另行辦理征地審批手續(xù)，也有明確規(guī)定。征用土地的公示國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。征用土地的補償征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償，其中征用耕地的補償費用主要有土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費等，其標準均有明確規(guī)定。建設用地的取得方式建設單位持法律、法規(guī)規(guī)定的有關文件向有批準權的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，經審查并報本級人民政府批準后，建設單位以出讓（如招標、拍賣）等有償使用的方式取得土地，屬國家機關用地和軍事用地或者城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地等法定情形的，縣級以上人民政府也可以劃拔給建設單位使用。因此，建設用地的取得主要包括出讓和劃撥兩種形式，具體的操作要求有明確規(guī)定。三、建設用地的難點――拆遷拆遷的程序要求被拆遷房屋土地權屬為國有只有國有土地上的房屋拆遷才能受房屋拆遷管理條例的調整，被拆遷房屋的土地權屬國有化是拆遷的前提。拆遷人的資質提交建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和方案以及拆遷補償安置資金證明等五項法定資料，并經審查領取房屋拆遷許可證的才具有拆遷人資格。拆遷許可證是進行房屋拆遷的資格證明。當然拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。這里的“有拆遷資格的單位”，應該理解為與領取拆遷許可證的拆遷人訂立委托合同，且具有一定人財物控制權的單位。拆遷的途徑一是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項訂立了拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可申請仲裁，也可向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可申請法院先予執(zhí)行。這就是所謂的“民事拆遷”。二是拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。當事人對裁決不服可以向人民法院起訴，如果拆遷人已對被拆遷人給予補償或者予以安置的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。當然，申請仲裁、提起訴訟的期限法律已有明確規(guī)定。這就是所謂的“行政拆遷”。在上述兩種途徑中，凡在裁定規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在市縣的人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。拆遷的補償拆遷的補償可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換?；咀龇ㄊ遣鸪`章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，給予適當補償；因拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，給予適當補償。關于證照不全的房屋補償問題，應具體情況具體分析，如果符合規(guī)劃要求或者規(guī)劃制定實施前建成未辦理證照的，應予以補償但應扣除辦證費用；不符合規(guī)劃要求又未辦理證照，不予補償。拆遷糾紛的處理程序一是行政訴訟程序。公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管部門依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的裁決不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院作為行政案件處理。二是民事訴訟程序。拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發(fā)生爭議，或者雙方當事人達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院作為民事案件受理。四、建設用地中不容忽視的問題――訴訟調解、仲裁、訴訟是解決社會糾紛的基本途徑，而訴訟則因最具權威性和終局性，被法治社會普遍接受并廣泛采用。人民法院是憲法和法律規(guī)定的各類刑事訴訟、民事訴訟、行政訴訟案件的受理機關，依法獨立行使審判權。涉及建設用地的訴訟，主要有以權力制約為根本目的的行政訴訟和以權益保障為根本目的的民事訴訟，行政訴訟最為常見。行政訴訟的管轄行政訴訟法規(guī)定，基層人民法院管轄第一審行政案；行政案件由最初作出具體行政行為的行政機關所在地人民法院管轄，經復議改變原具體行政行為的，也可以由復議機關所在地人民法院管轄；因不動產提起的行政訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。同時規(guī)定，有管轄權的人民法院由于特殊原因不能行使管轄權的，由上級人民法院指定管轄。對于被告為縣級以上人民政府，且基層人民法院不適宜審理的，中級人民法院可以“本轄區(qū)內重大、復雜的案件”為由直接作為一審行政案件管轄。行政訴訟的應訴與舉證人民法院立案后將在5日內向行政機關送達起訴狀副本，送達可以采取直接送達、郵寄送達、留置送達等法定方式，均合法有效。行政機關應在10日內提交作出具體行政行為的有關材料，并提交答辯狀。，有利于行政訴訟的解決，被動消極不僅不利于解決行政糾紛，而且會處于被動，因為不提交答辯狀，不影響人民法院的審理。行政訴訟有別于其他訴訟，舉證責任由行政機關承擔。行政機關必須提供作出該具體行政行為的證據和所依據的規(guī)范性文件，否則將承擔舉證不能后果。行政機關不應訴，或者不提供作出該具體行政行為的證據和所依據的規(guī)范性文件，視為沒有舉證；行政機關經兩次合法傳喚，無正當理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判決。這些應引起重視。行政訴訟的結果人民法院審理行政訴訟案件將依據事實和法律作出如下四種處理：一是判決維持。行政機關的具體行政行為證據確鑿，適用法律、法規(guī)正確，符合法定程序的，予以維持。二是判決撤銷或者部分撤銷。行政機關的具體行政行為主要證據不足，適用法律、法規(guī)錯誤，違反法定程序，超越職權以及濫用職權，符合其中之一情形的，將被撤銷或者部分撤銷，并可以判決重新作出具體行政行為。三是判決限期履行。對行政機關不履行或者拒絕履行法定職責的，將作如此判決。四是判變更行政處罰。主要是針對行政機關的行政處罰顯失公正。應當注意的是，行政機關的具體行政行為被判決撤銷或者部分撤銷，一則具體行政行為違法，有損行政機關的執(zhí)法形象；二則增加了對行政相對人的管理難度；三則容易引起行政賠償。因此，行政機關作出具體行政行為前一定要慎重從事，依法進行。行政機關及其工作人員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織合法權益造成人身、()財產損失的，受害人有權取得賠償的權利，這就是“國家賠償”。賠償請求人要求賠償應當先向賠償義務機關提出，賠償義務機關應當自收到申請之日起兩個月內給予賠償，逾期不予賠償或者賠償請求人對賠償數額有異議，賠償請求人可以自期間屆滿之日三個月內向人民法院提起訴訟。人民法院審理行政賠償案件將依照國家賠償法規(guī)定的計算標準，判決行政機關以賠償金的形式支付。其中的人身損害以日計算，財產損害以直接損失計算。以建設用地拆遷糾紛為例，如果拆遷行為違法，而這種行為使一座位于鬧市區(qū)的四間兩層樓房被拆除，那么，行政機關的賠償金額將是這座樓房的實際價值10余萬元甚至更多，與這座樓房的拆遷補償費用不足3萬元相比，實在是損失慘重。鑒于建設用地糾紛增多，建議人民政府對城市改造、公路建設嚴格實行項目法人等四項制度，加大監(jiān)管力度；增強配齊法制辦公室力量，為政府的宏觀決策提供全方位法律服務；提高政府各行政職能部門工作人員的依法行政水平，改善執(zhí)法態(tài)度，以最大限度地減少糾紛的發(fā)生，避免不必要的訟累。建設工程合同糾紛包括哪些篇七一、審判實踐中，法院不予造價鑒定的幾種情形審判實踐中，人民法院在處理建設工程施工合同糾紛案件時對以下幾種情形一般不予工程造價鑒定：第一、當事人在訴訟前已就全部或部分工程款的結算達成協(xié)議，一方在訴訟中要求重新結算的，不予支持。但確有證據證明存在下列情形之一的除外：（1）存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的；（2）簽訂結算協(xié)議一方的簽字人沒有相應的授權，另一方對此是明知或應當知道的；（3）其他應當重新結算的情形。理由是當事人在起訴前已就工程款結算達成了協(xié)議，則為雙方均認可了工程款結算結果，法院應尊重當事人的意思自治，按照達成的結算協(xié)議支付工程款，任何一方當事人對工程款已達成結算協(xié)議又要求重新結算或者申請鑒定的，法院不予支持。山東省濟南中院《建設工程案件研討紀要》第二十二條就規(guī)定：“對建設工程造價的確定應當遵循當事人意思自治的原則。建設工程施工合同已對工程造價進行了約定，當事人又對工程造價申請鑒定的，不應予以準許。當事人就工程價款達成協(xié)議后又申請進行工程造價鑒定的，一般不予準許。承包人有充分證據證明結算協(xié)議有重大漏項的，可對有關漏項的造價進行鑒定。”第二、當事人約定按照固定價結算工程價款，一方當事人請求對建設工程造價進行鑒定的，不予支持。除非工程發(fā)生重大設計變更導致工程量大幅增減或質量標準發(fā)生變化的，根據公平原則對增減部分應按合同約定的結算方法和結算標準計算工程款，或者申請對該變更部分工程進行造價鑒定，而不應對整個工程造價進行鑒定。（一）鑒定機構或者鑒定人員不具備相關的鑒定資格的；（二）鑒定程序嚴重違法的；（三）鑒定結論明顯依據不足的；（四）經過質證認定不能作為證據使用的其他情形?！倍⒔Y算書未蓋公章只有未授權的簽字人簽字，如何處理？實踐中主要從以下幾個方面進行判斷：如果依據公司內部管理規(guī)定，簽字人對外有權代表公司簽訂結算協(xié)議，則簽字人的行為屬于有權代理，結算協(xié)議有效。反之，如果依據公司內部管理規(guī)定，簽字人對外無權代表公司簽訂結算協(xié)議，或者公司內部對此未作明確規(guī)定，結算協(xié)議的效力就取決于簽字人的行為是屬于無權代理還是表見代理？依據《合同法》第四十九條的規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！痹撘?guī)定是關于表見代理的規(guī)定。依據通說，構成表見代理最重要的條件是需要有被代理人授權的表象以及相對人無過錯。代理人具備被代理人授權的表象主要有：（1）曾經用言詞、文字表示過授權但未授權；（2）授權不清，甚至出具空白的介紹信；（3）授權期屆滿之后，沒有采取合理措施。（4）知道或者應當知道有人對外使用企業(yè)名義，但是容忍沒有反對。具體到建設工程施工合同而言，就要看簽字人在公司的身份、在合同履行過程中其是否代表公司簽署過簽證、索賠函以及與工程有關的其他協(xié)議、是否代表公司進行過工程款結算的協(xié)商和談判等等，由法官根據案件具體情況和證據材料進行判斷，以形成內心確信。一般認為，發(fā)包人項目工程部的經理和負責人在結算協(xié)議上的簽字構成表見代理，項目部的一般工作人員的簽字屬于無權代理行為，對公司不發(fā)生法律效力。三、公司工商備案公章與實際使用公章不一致，如何處理？實踐中，有的公司有兩套以上的公章，在工商部門登記備案的公章與實際使用的公章不一致，在簽訂合同時用實際使用的公章，如發(fā)生糾紛，就主張簽訂合同的公章是虛假的，與工商登記備案的公章不一致。法院審判實務認為，這種行為是違反行政管理規(guī)定的行為，應當受到行政處罰。但就民事行為的效力而言，只要有證據證明簽訂結算協(xié)議書時加蓋的公章就是該公司實際使用的公章，即使與備案公章不一致，對公司也具有法律約束力。結算協(xié)議的另一方只需通過舉證證明簽訂施工合同與簽訂結算書使用的是同一公章或者該公司在其他實際履行的協(xié)議中也使用了該公章即完成了舉證責任。四、結算書加蓋公司財務或技術專用章，效力如何認定？這種情況比較少見，法院審判實務一般認為，結算協(xié)議書上只加蓋了公司財務專用章或技術專用章不符合工程結算慣例，對公司不發(fā)生法律效力。但是結算書中對工程款的支付進行審核的部分，如果加蓋了公司財務專用章，該部分應屬有效。五、結算協(xié)議書上加蓋了公司項目專用章，效力如何認定？法院審判實務一般處理為，首先應看施工合同對此有無約定，有約定從約定；如果沒有約定，依據建筑市場的慣例，建設工程施工的履行由發(fā)包人的項目工程部具體負責，施工方在合同履行過程中出現各種問題也一直與發(fā)包人的項目工程部協(xié)調解決，工程竣工后，施工方應將工程結算資料遞交給發(fā)包人項目工程部，并就工程結算進行協(xié)商。因此，結算協(xié)議書上加蓋了公司項目專用章，結算協(xié)議書對公司具有約束力。六、工程款糾紛的解決對策工程款糾紛的解決，總的來說，從解決途徑來講，首先應雙方協(xié)商，協(xié)商不成的通過訴訟活仲裁解決。要解決工程款糾紛從實體上講，要對癥下藥就是根據糾紛的不同類型，采取不同的解決方法。下面筆者針對工程款糾紛不同類型，舉例談一下糾紛的解決。發(fā)包方拖欠工程款違約糾紛的解決對策包方墊資建設至五層發(fā)包方才開始支付的進度款。工程施工過程中，承包方把工程建設到了五層，發(fā)包方出現因其他糾紛導致資金困難無法支付進度款，經調查，該發(fā)包方確實難以日后結算，最后經雙方協(xié)商，把已經建成的五層和包括土地使用權等其他關聯(lián)財產作價7000萬，由承包方買下該在建項目繼續(xù)建設，承包方變成了開發(fā)商。這確實是無奈之舉。第二種辦法，利用優(yōu)先受償權規(guī)則，將項目拍賣受償。根據《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》【法釋〔2002〕16號】規(guī)定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權?？⒐そY算報告爭議引發(fā)的工程款糾紛對策工程竣工結算分為單位工程竣工結算、單項工程竣工結算和建設項目竣工總結算。建設工程領域一般傾向于采用格式化的建設工程承包合同。這些格式合同中一般都包含決算異議期限，即發(fā)包方收到承包方決算報告后在10天內必須提出意見，逾期無答復視為同意。但實際情況往往使得發(fā)包方不可能在規(guī)定時間內作出反應。有時發(fā)包方資金沒有調動到位，為了扣押決算書拖延